80.2009.144

Imposta sugli utili immobiliari: valore di acquisto, precedente tassazione, errore manifesto, possibilità di discostarsene

7 aprile 2010Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 12 febbraio 1999, iscritto a Registro fondiario il 24

febbraio 1999, RI 2 e __________ scioglievano la comproprietà di tre

appartamenti in proprietà per piani (PPP), sul fondo base n. __________ RFD di __________

e di due terreni a __________.

Per effetto di tale contratto, Mario Boggini diventava proprietario

esclusivo delle unità di PPP n. __________ (di 83‰) e

n. __________ (di 63‰), mentre a RI 2 veniva attribuita la proprietà esclusiva della

PPP n. __________ (di 180‰) e dei mapp. n. __________ e __________ di __________.

contratto precisava che le parti non avrebbero versato né ricevuto alcun conguaglio,

in quanto le rispettive quote si equivalevano.

Notificando

a __________ la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla

cessione della metà della PPP n. __________ a RI 2, l’Ufficio di tassazione di

Bellinzona commisurava l’utile imponibile in zero franchi. Quale valore di

alienazione indicava l’importo di fr. 140'000.–, corrispondente al valore del

mutuo ipotecario gravante sulla quota di PPP ceduta ed assunto dall’acquirente.

Poiché il valore d’investimento era superiore (fr. 259’011.–), l’utile

risultava nullo.

B. Con

atto pubblico del 22 dicembre 2006, RI 2 vendeva a __________ __________ la PPP

n. __________, al prezzo di fr. 533'800.–.

Notificando

alla venditrice la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 aprile 2009, l’Ufficio di tassazione di Bellinzona commisurava l’utile imponibile in

fr. 124'100.– e l’imposta in fr. 23'579.–. Il calcolo dell’utile era suddiviso

in due metà, in considerazione del fatto che l’acquisto era avvenuto in due

momenti distinti:

per la metà acquistata nel 1989, non vi era

alcun utile, essendo il valore d’investimento (fr. 281'688.–) superiore al valore di alienazione (fr. 266'900.–);

per la metà acquistata nel 1999 dal

comproprietario __________, l’utile era per contro stabilito in fr. 124'100.–,

per il fatto che il valore di investimento preso in considerazione corrispondeva al valore di alienazione risultante dalla tassazione dell’imposta sugli utili

immobiliari accertata in occasione dello scioglimento di comproprietà (fr.

140'000.–), importo cui l’Ufficio aveva aggiunto spese di acquisto stimate in

fr. 2'800.–.

C. La

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 20 maggio 2009, contestando il calcolo dell’utile imponibile.

Con decisione del 26 agosto 2009, l’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, riducendo

l’utile imponibile a fr. 119'450.–, per effetto del riconoscimento di ulteriori spese di investimento per fr. 9'300.–, suddivise fra le due diverse durate del possesso.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 e RI 2 postulano

l’annullamento della decisione su reclamo dell’Ufficio di tassazione, ritenendo ingiustificato il calcolo intrapreso da quest’ultimo, che si fonda sul valore di

investimento di fr. 140'000.– per la parte acquistata al momento dello scioglimento della comproprietà. A loro avviso, si dovrebbe considerare un valore di investimento

di fr. 281'688.–, pari alla somma del costo per l’acquisto del terreno e per la

costruzione. In via subordinata, i ricorrenti chiedono che l’utile sulla parte

acquistata con lo scioglimento di comproprietà sia almeno compensato con la

perdita sull’altra parte.

Diritto

1. Essendo

RI 2 unica debitrice dell’imposta sugli utili immobiliari, secondo l’art. 127

cpv. 1 LT, il ricorso presentato dal marito RI 1 è da ritenere pertanto

irricevibile, essendovi carenza di legittimazione attiva di quest’ultimo.

Considerandi

2.

2.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle

norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

2.2

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

3.

3.1.

Per

l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). Diversamente

dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto

a Registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT n. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 199).

Per il

calcolo dell’utile e la durata della proprietà dei trasferimenti avvenuti prima

dell’entrata in vigore della legge la cui imposizione non è più oggetto di differimento

secondo l’articolo 125 fa stato la situazione dell’ultimo trasferimento

imponibile (art. 316 LT).

3.2

Nel caso in

esame, è contestato il valore di acquisto considerato nel calcolo parziale

dell’utile immobiliare, che si riferisce alla metà della quota di PPP venduta

che la ricorrente aveva acquistato al momento dello scioglimento della

comproprietà.

effetti, il calcolo in questione, così come si ricava dalla decisione di tassazione del 26 febbraio 2001, notificata a __________ nella sua qualità di venditore

della quota di comproprietà di un mezzo della PPP n. __________ alla comproprietaria

RI 2, considera valore di alienazione l’importo di fr. 140'000.–, che

manifestamente non può corrispondere alla controprestazione per la cessione allora assoggettata all’imposta.

Come

questa Camera ha già avuto occasione di stabilire, se due persone sono

comproprietarie di due distinti fondi, in entrambi i casi nella misura di un

mezzo ciascuno, e stipulano un contratto mediante il quale permutano le quote

di comproprietà in modo tale da diventare proprietari esclusivi ognuno di un

immobile, la transazione deve essere imposta come una permuta, cioè come una doppia compravendita avente per oggetto le due metà dei fondi. Non può per contro

essere invocato il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare,

previsto dall’art. 125 lett. c LT, per il fatto che esso si riferisce

esclusivamente agli scioglimenti di proprietà collettive che avvengono in

natura, cioè in forma di divisione di un unico immobile fra i comproprietari (cfr. RDAT II-2000 n. 11t e RtiD I-2009 n.

11t).

Ne consegue che, ai fini

del calcolo dell’imponibile conseguito dal comproprietario che nel 1999 ha

ceduto metà dell’appartamento in condominio alla ricorrente, il valore di alienazione era rappresentato non già dall’onere ipotecario gravante sull’oggetto ceduto, bensì dal

valore di quanto ricevuto quale controprestazione, cioè in permuta. Se si tiene

conto del fatto che, nel contratto di scioglimento di comproprietà, le parti riconoscevano

di non doversi alcun conguaglio, “in quanto le rispettive quote si

equivalgono”, è anche vero che metà del valore venale dell’appartamento ceduto

alla ricorrente dovrebbe corrispondere al valore di alienazione dello stesso.

Se si

considera il fatto che la costruzione è avvenuta nei primi anni novanta e che

il valore d’investimento relativo all’appartamento in questione (180‰) si aggirava intorno ai 520'000

franchi e che le vendite subito intraprese avevano comportato utili ridotti –

per quel poco che si può rilevare dalla documentazione agli atti – è verosimile

che il valore fosse di poco superiore alla fine degli anni novanta.

In ogni

caso, anche se si volesse ammettere che il valore dell’appartamento sia precipitato

fra il 1992 e il 1999 – toccando i 280'000 franchi stabiliti dall’Ufficio di tassazione – non è assolutamente pensabile che poi possa essere lievitato nei successivi

otto anni, fino a raggiungere fr. 533'800.–.

consegue che il valore di alienazione stabilito nella tassazione relativa alla cessione avvenuta nel 1999 è certamente errato.

3.3

Si tratta

a questo punto di valutare se sia possibile scostarsene, nonostante quanto

previsto dall’art. 130 LT.

Per sé la

sola possibilità prevista dalla legge consisterebbe nella revisione della tassaz ione passata in giudicato, secondo l’art. 232 LT (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 199).

Quanto

disposto dall’art. 130 LT non tiene tuttavia adeguatamente in considerazione la circostanza che, perché si possa opporre al venditore la forza di cosa giudicata della

tassazione relativa al precedente trasferimento si richiederebbe che la stessa

gli fosse stata notificata e che egli avesse potuto prender parte alla relativa

procedura di accertamento. Ciò non si verifica tuttavia, per il fatto che è

solo l’alienante a partecipare alla procedura di tassazione dell’imposta sugli

utili immobiliari (cfr. art. 214 LT) ed in particolar modo è solo a lui che la

tassazione viene notificata e che ha pertanto diritto di reclamo e di ricorso

(art. 215 LT).

L’art.

130.

LT è stato verosimilmente ispirato dalla prassi in vigore quando ancora

veniva riscossa l’imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI). In quel

contesto tuttavia la tassazione era notificata anche all’acquirente, il quale

aveva diritto di impugnare la decisione di accertamento (art. 19 dell’abrogata

legge concernente l’imposta sul maggior valore immobiliare [LIMVI] del 17 dicembre

1964). Infatti, la LIMVI permetteva all’autorità di tassazione di stabilire d’ufficio il valore dell’alienazione “quando il prezzo indicato dalle parti

sia manifestamente inferiore al valore reale” (art. 7 cpv. 2 LIMVI) e l’imposta

su questa componente dell’utile era dovuta dall’acquirente (art. 4 cpv. 2

LIMVI). Inoltre, l’art. 4 cpv. 5 LIMVI stabiliva la responsabilità solidale

dell'acquirente, precisando altresì che allo Stato non potevano essere opposti

i rapporti di ripartizione interna, né di carattere legale, né di carattere

convenzionale (cfr. RTT 1968 p. 123 s.; CDT n. 81 del 14 aprile 1986 in re

C.C).

portata di quanto stabilito dall’art. 130 LT deve pertanto essere esaminata

anche alla luce dell’evoluzione descritta ed in particolare delle differenze

fra IMVI e imposta sugli utili immobiliari.

D’altra

parte, nella legislazione di altri cantoni la determinazione del valore di acquisto

non è fatta dipendere dalla precedente tassazione, ma esso viene stabilito ex

novo, in base al prezzo di acquisto ed alle altre prestazioni del precedente venditore (cfr. p. es. il § 220 cpv. 1 della legge tributaria del Canton

Zurigo). La giurisprudenza e la dottrina hanno già avuto modo di sottolineare

che, sebbene vi sia una corrispondenza concettuale, il valore di alienazione risultante dalla tassazione del venditore, già passata in giudicato, non è vincolante quale

valore di acquisto ai fini della tassazione dell’utile immobiliare conseguito

dall’acquirente al momento della successiva vendita dell’immobile (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar

zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, n.

13.

ad § 220, p. 1618 e giurisprudenza cantonale citata).

3.4

Nella

fattispecie, sarebbero proponibili tre soluzioni: o modificare la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari che si riferisce allo scioglimento della comproprietà

avvenuto nel 1999 – a prescindere dall’esistenza di un motivo di revisione – o lasciare inalterata la tassazione precedente ma discostarsi dal valore di alienazione stabilito in quell’occasione oppure ignorare del tutto tale tassazione, come se si fosse

trattato di un differimento dell’imposizione. Nelle prime due varianti, si

dovrebbe stabilire un valore di alienazione da attribuire alla metà

dell’appartamento acquistata nel 1999, per poi calcolare l’utile immobiliare

relativo a tale quota di un mezzo ed assoggettarlo all’imposta con l’aliquota

del 19%. Nella terza variante, si potrebbe prendere in considerazione un unico valore di acquisto, risalente all’investimento iniziale, ed all’utile così

determinato si applicherebbe l’aliquota del 5%.

Considerata

la situazione concreta, la questione può essere lasciata aperta. Infatti,

difficilmente risulterebbe un utile imponibile. Ritenuto che, secondo il

calcolo dello stesso Ufficio di tassazione, sulla prima metà della comproprietà

(quella appartenente alla ricorrente fin dal momento dell’acquisto del terreno)

non vi è alcun utile imponibile, bensì una perdita di quasi 20'000 franchi, è

improbabile che sulla seconda metà possa esser stato conseguito un guadagno.

Come già rilevato, la sola ragione per cui dal calcolo contenuto nella decisione impugnata risulta un utile imponibile è da ricercare nel fatto che la precedente tassazione aveva considerato valore di alienazione un importo del tutto irrealistico, costituito

dall’onere ipotecario gravante sull’appartamento. Se a quel momento fosse stato

intrapreso un calcolo attendibile del valore di alienazione, verosimilmente sarebbe

stato di poco superiore al valore di investimento (fr. 259’011.–) e si sarebbe

avvicinato quindi al prezzo di vendita del 2007 (fr. 266'900.– per ogni metà).

giustifica di conseguenza la riforma della decisione impugnata, determinando

l’utile in zero franchi.

4.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 26 agosto 2009 è riformata nel senso

che l’utile imponibile è stabilito in zero franchi.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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