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Imposta sugli utili immobiliari: deduzioni, provvigioni, pretesa mediazione di una società immobi-liare di cui il venditore è azionista

8 febbraio 2010Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con tre atti pubblici

del 28 settembre 2007, dell’8 ottobre 2007 e dell’11 ottobre 2007, iscritti a

registro fondiario il 4 giugno 2008, RI 1 ha venduto le seguenti unità di

proprietà per piani (PPP) del fondo base n. __________ RFD di __________:

a __________ la PPP n. __________, corrispondente ad una quota di

comproprietà di 350‰ al prezzo di fr. 560'000.–;

ai coniugi __________ la PPP n. __________, corrispondente ad una

quota di comproprietà di 350‰ al prezzo di fr. 500'000.–;

ai coniugi __________ la PPP n. __________ corrispondente ad una

quota di comproprietà di 320‰ al prezzo di fr. 520'000.–.

Con atto pubblico del 7

luglio 2008, iscritto a Registro fondiario il 30 settembre 2008, poi, vendeva

ai coniugi __________ la PPP n. __________, corrispondente ad una quota di

comproprietà di 118‰ del fondo base n. __________ RFD di __________, al prezzo

di fr. 380'000.–.

B. In tutti e quattro i

casi, il venditore, nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari

chiedeva la deduzione, fra gli altri costi, delle provvigioni versate alla __________.

L’importo chiesto in deduzione era pari al 4% del ricavo delle vendite più IVA,

per le prime tre transazioni, ed ammontava quindi, rispettivamente, a fr. 24'102.40

per la PPP n. __________, a fr. 21'520.– per la PPP n. __________ ed a fr.

22'380.80 per la PPP n. __________. La provvigione ammontava invece al 5%, cioè a fr. 20'444.–, per la PPP n. __________ di __________.

C. L’Ufficio di tassazione di Locarno notificava al contribuente le tassazioni dell’imposta sugli utili

immobiliari, con decisioni del 26 novembre 2008.

L’utile imponibile e

l’imposta erano così stabiliti:

appartamento imponibile imposta

PPP n. __________ fr. 48'769.– fr. 14'630.70

PPP n. __________ fr. 17’983.– fr. 5'394.90

PPP n. __________ fr. 52’590.– fr. 15’777.––

PPP n. __________ fr. 47’800.– fr. 14'340.––

L’autorità

fiscale aveva in particolar modo negato la deduzione delle provvigioni, argomentando che “il venditore risulta essere azionista dell’__________ SA e di

conseguenza si ritiene che pur essendovi indipendenza formale tra committente e

mediatore, vi è identità d’interessi”.

D. Il contribuente

impugnava le suddette decisioni, con reclamo del 18 dicembre 2008, contestando

la mancata deduzione delle provvigioni. Ammetteva di essere stato azionista della società che aveva funto da mediatrice, pur non essendone mai stato amministratore,

ma sottolineava di avere poi ceduto le azioni alla madre alla fine del 2007.

In uno scritto del 23 luglio 2009, il reclamante ribadiva il suo punto di vista, aggiungendo di aver deciso di eseguire le

operazioni immobiliari a titolo personale per proteggere la società da rischi e

di aver quindi “concluso un contratto di vendita in esclusiva con la __________

SA pagano la relativa provvigione”. Quale dipendente, avrebbe poi ricevuto

dalla società un importo di fr. 20'562.50, come provvigione.

L’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, deducendo dall’utile imponibile “la quota

parte di provvigione percepita come salario dalla __________ SA (fr.

20'000.–)”, ma confermando per contro la propria decisione per il resto.

L’utile imponibile e

l’imposta erano pertanto così ridotti:

PPP n. __________ fr. 41'769.– fr. 12'530.70

PPP n. __________ fr. 11’383.– fr. 3’414.90

PPP n. __________ fr. 46’190.– fr. 13’857.––

PPP n. __________ fr. 45’440.– fr. 13’632.––

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione degli importi pagati alla __________ SA a titolo di provvigione. Ribadisce di essere dipendente

di quest’ultima società da circa 20 anni e che i genitori, rispettivamente amministratrice

unica la madre e direttore il padre, gli avrebbero ceduto le azioni nel 1998. In vista delle operazioni immobiliari in questione, egli avrebbe poi ceduto nuovamente

le azioni alla madre. Spiega poi di aver avviato le operazioni in discussione a titolo personale alla luce della mutata situazione nel settore

immobiliare.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle

norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

L’Ufficio di tassazione, dopo aver dapprima negato la deduzione di quanto versato dal ricorrente alla __________

SA, a titolo di “provvigioni”, con la decisione su reclamo impugnata ha ammesso

in deduzione la differenza fra le suddette provvigioni e quanto l’__________ SA

avrebbe pagato al contribuente, in relazione alle transazioni immobiliari di

cui si discute.

Secondo

l’insorgente, l’intero importo da lui versato alla società dovrebbe essere

dedotto dall’utile imponibile.

2.2

Secondo

l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i

costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.

2.3

In una

recente sentenza, il Tribunale federale ha stabilito che le condizioni cui la prassi in vigore nel Canton Zurigo subordina il riconoscimento della deducibilità

della provvigione pagata ad un mediatore sono conformi sia all’art. 12 della

legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni

(LAID) sia alla disciplina legislativa federale del contratto di mediazione. Si tratta dei requisiti che seguono:

–

conclusione di un contratto di mediazione civilisticamente valido secondo

l’art. 412 CO;

–

conclusione del contratto con una terza persona;

–

attività di indicazione o di interposizione del mediatore, che conduce alla conclusione d’un contratto di compravendita;

–

pagamento dell’onorario dovuto;

–

limitazione della deduzione della provvigione alla misura usuale.

Se tali

condizioni non sono adempiute, non vi è alcun costo deducibile. Trattandosi di

un elemento che riduce l’onere fiscale del contribuente, la prova è a suo

carico (sentenza del Tribunale federale del 28 marzo 2008 n.2C_479/2007 consid.

2.

2.4

In relazione a tutte le compravendite immobiliari perfezionate dal ricorrente, quest’ultimo ha versato

alla __________ SA un importo, che in tre casi ammontava al 4% ed in un caso al

5% del prezzo, a titolo di provvigione. Il contribuente non ha prodotto alcun

contratto di mediazione, ma unicamente le relative fatture, redatte in lingua

tedesca, con le quali la società gli chiede il pagamento di una “Provision”. In tal modo, non è possibile conoscere il contenuto del contratto che sarebbe stato

stipulato fra le parti, ed in particolar modo gli obblighi assunti dalla

società che avrebbe funto da mediatrice.

Non è

tuttavia stato necessario richiedere al ricorrente una copia dei contratti di

mediazione, per il fatto che i requisiti per il riconoscimento della

deducibilità delle provvigioni non sono comunque adempiuti.

In primo

luogo, non si vede quale possa essere stato il ruolo della pretesa società che

avrebbe funto da mediatrice, se le operazioni in discussione sono state promosse

e condotte personalmente dal ricorrente, come egli stesso ha ripetutamente

riconosciuto. È del tutto inverosimile che abbia incaricato la società della

quale era dipendente – oltre ad essere figlio del direttore e

dell’amministratrice unica – di reperire acquirenti per la vendita di immobili

che egli stesso aveva acquistato e edificato. Si dovrebbe in tal caso

immaginare che egli abbia rinunciato proprio a svolgere l’attività che è più

caratteristica del dipendente di una società il cui scopo sociale consiste

nell’acquisto, nella vendita, nella gerenza, nella mediazione, nell’amministrazione e nella costruzione di beni mobili e immobili. Ipotesi ancor più improbabile se si pensa al

fatto che la società di cui il contribuente è dipendente è praticamente

un’impresa familiare, nella quale lavorano padre, madre e figlio.

considerazioni che precedono permettono di escludere che si possano ritenere

provati l’esistenza di un contratto di mediazione secondo l’art. 412 CO e

l’intervento di un mediatore in vista del reperimento di compratori per gli

oggetti venduti dal ricorrente.

2.5

La motivazione della decisione impugnata si fonda tuttavia su un altro requisito che non sarebbe adempiuto

nella fattispecie, cioè quello della conclusione del contratto di mediazione con una terza persona.

A tale proposito, secondo dottrina e giurisprudenza il mediatore deve essere una terza persona. Il venditore o il compratore non può

infatti far valere provvigioni versate a sé stesso per sforzi intrapresi

personalmente per la vendita dell’immobile (DTF 103 Ia 24). Vi è versamento di

provvigioni a sé stessi anche se, pur essendovi indipendenza formale tra

committente e mediatore, vi è tuttavia identità di interessi; è il caso

dell’alienante che compensa la società di cui è azionista o amministratore

oppure della società anonima che versa una provvigione ad un’altra società controllata

dallo stesso azionista nonché del socio o del coerede che vengono compensati

per aver consentito di alienare l’immobile della comunione ereditaria o della

società, come pure della persona giuridica che versa una provvigione ad un proprio organo (Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 257, con riferimento a RF 47/1992 p. 227 e 229; StE 1987 B 44.13.5 n.

3; StE 1991 B 44.13.5 n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p. 77; inoltre

CDT n. 80.95.00133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.).

Nel caso in

esame, non si vede come si possa considerare la società che ha emesso le

fatture terza rispetto al ricorrente. Non solo, infatti, quest’ultimo è, come

già ricordato, figlio del direttore e dell’amministratrice unica nonché dipendente

della Im__________ SA, ma ne è anche stato azionista almeno fino alla conclusione di tre dei quattro contratti di compravendita in discussione. Egli stesso dichiara infatti

di aver ceduto le azioni alla madre il 31 dicembre 2007, in un momento in cui cioè gli atti pubblici, con cui sono stati venduti i tre appartamenti di __________, erano già stati stipulati, anche se sarebbero

stati iscritti a Registro fondiario solo nel corso dell’anno seguente.

Non hanno

alcun rilievo, alla luce di questa circostanza, le argomentazioni opposte dall’insorgente. Che egli non abbia mai fatto parte del consiglio d’amministratore e che non abbia mai avuto diritto di firma, come pure che non gli sia mai

stato versato un dividendo, sono tutti fatti che non escludono certamente che

egli possa essere considerato azionista della __________ SA.

Considerata

la struttura organizzativa della società, non sarebbe comunque certamente

bastata la cessione delle azioni alla madre, se anche fosse avvenuta prima

delle vendite immobiliari, a sovvertire la conclusione cui è pervenuta

l’autorità fiscale.

3.

Il ricorso è

conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico

del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 2’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 2’100.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il segretario: