80.2009.171

Deduzioni: spese di manutenzione immobiliare, sistema forfetario, passaggio al sistema delle spese effettive, definizione di immobile privato

1 settembre 2010Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. __________,

vedova di __________, deceduto nel 2008, è proprietaria dello stabile commerciale/abitativo

eretto negli anni '30 sul mapp. __________ di __________.

Nelle

dichiarazioni fiscali 2005/2006, i contribuenti avevano esposto un reddito

della sostanza immobiliare di, rispettivamente fr. 62'850.– (nel 2005) e fr. 63'200.–

(nel 2006), corrispondente al valore locativo del loro appartamento ed alle

pigioni provenienti dalla locazione di un monolocale e di un ristorante ubicato

al piano terreno dell’edificio. Avevano quindi fatto valere deduzioni per spese

di gestione e manutenzione nella misura di fr. 15'713.– (nel 2005) e fr.

15'800.– (nel 2006).

B. Notificando

alla contribuente le tassazioni IC/IFD 2005 e 2006, con separate decisioni del

5 novembre 2008, l’Ufficio di tassazione di Lugano Città commisurava il reddito

della sostanza immobiliare in, rispettivamente, fr. 63'600.– (nel 2005) e fr.

63'950.– (nel 2006), mentre ammetteva in deduzione spese di gestione e manutenzione

unicamente nella misura di fr. 5'600.– (nel 2005) e fr. 5'250.– (nel 2006), spiegando

nelle motivazioni allegate che le deduzioni per immobili commerciali vengono

ammesse “solo se effettive e documentate”.

C. La contribuente

impugnava le suddette decisioni, con reclamo del 3 dicembre 2008, nel quale lamentava

la mancata deduzione delle spese di gestione e manutenzione effettive, come da

tabella allegata.

L’autorità

di tassazione, con separate decisioni del 7 ottobre 2009, ammetteva il reclamo per

l’IFD, aumentando a fr. 11'127.– (nel 2005) e fr. 32'250.– (nel 2006) le spese

immobiliari, come da domanda. Lo respingeva invece per l’IC, sostenendo che i

contribuenti avevano optato, con la dichiarazione fiscale 2005, per il sistema

forfetario, al quale erano pertanto vincolati per i successivi dieci anni come

previsto dalla legge.

D. Con

scritti del 4 e 18 novembre 2009, trasmessi a questa Camera per competenza, __________

ed il figlio RI 1, in rappresentanza della comunione ereditaria fu __________,

chiedono di poter dedurre le spese effettive anche per l’IC, contestando di essere

vincolati per dieci anni nella loro scelta.

Diritto

1. Nel caso in esame, non può non essere osservata la contraddittorietà

dell’operato dell’autorità di tassazione, che si è dapprima opposta alla concessione

delle deduzione forfettarie, sostenendo che l’immobile di __________ era

utilizzato da terzi a scopi prevalentemente commerciali, per poi inspiegabilmente

dipartirsi da questa prima motivazione ed opporsi anche alla concessione delle postulate

deduzioni effettive, perlomeno con riguardo all’imposta cantonale, argomentando

che i contribuenti erano ormai vincolati al sistema delle deduzioni forfettarie,

da loro liberamente scelto con l’inoltro della dichiarazione d’imposta 2005.

risultato di questo comportamento contraddittorio è l’emissione di due

decisioni su reclamo del tutto infondate, perlomeno in materia di IC.

Considerandi

2.

2.1.

Secondo

l’art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l’art. 31 cpv. 2 LT di identico tenore,

il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione,

i premi d’assicurazione e le altre spese d’amministrazione da parte di terzi.

Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare

il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne

mantengono la redditività (Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.

32.

LIFD, p. 219 s.; Bottoli,

Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Känzig, Wehrsteuer, n. 161 ad art. 22 DIFD, p. 649; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983,

in: RTT 1983 p. 106).

2.2

Per

facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti,

invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni

immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva,

stabilita dal Consiglio federale per l’IFD e dal Consiglio di Stato per l’IC

(art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge

tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2 Ordinanza concernente la deduzione dei costi

di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del

24.

agosto 1992).

deduzione complessiva ammonta:

–

al 15% per l’IC ed al 10% per l’IFD del reddito lordo delle pigioni e/o del

valore locativo, se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile risale al

massimo a 10 anni prima;

–

al 25% per l’IC ed al 20% per l’IFD del reddito lordo delle pigioni e/o del

valore locativo se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10

anni (cfr. art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre

1994; art. 2 cpv. 2 Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili

del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto

1992).

2.3

In materia di IFD, il

contribuente può scegliere tra la deduzione dei costi effettivi e la deduzione

complessiva per ogni periodo fiscale e per ognuno dei propri immobili (art. 3

Ordinanza cit. del 24 agosto 1992). In materia di IC, al contrario, il

contribuente che optava per il sistema della deduzione delle spese effettive, doveva

attenersi per un periodo di almeno dieci anni. Si riteneva infatti che la

deduzione complessiva calcolata dal Consiglio di Stato costituisse, in quanto

tale, una deduzione media che raggiungeva il proprio equilibrio durante un lasso

di tempo prolungato; per questa ragione si voleva impedire al proprietario di

passare da un sistema di deduzione all’altro, a seconda della convenienza (cfr.

Känzig, op. cit., n. 173, p. 662

s.).

Solo a contare dal 1°

gennaio 2010, il Consiglio di Stato si è allineato alla concezione del

Consiglio federale, riconoscendo la possibilità di cambiare sistema

anche a livello cantonale, nell’intento di consentire sempre al proprietario la

deduzione integrale dei costi effettivi (art. 2 cpv. 2 Regolamento cit.).

2.4

Contrariamente

a quanto sembra sostenere il ricorrente, questa modifica del trattamento

fiscale delle spese di manutenzione degli immobili non esplica tuttavia alcun

effetto retroattivo. Il contribuente potrà liberamente scegliere il metodo di

deduzione che più gli conviene, in relazione ad ogni singolo periodo fiscale,

unicamente a partire dalla dichiarazione d’imposta 2010, che sarà da presentare

nel 2011. A dire il vero, il nuovo ordinamento cantonale poteva già essere

utilizzato nel corso del 2009, procedendo alle manutenzioni necessarie e

facendo valere la deduzione effettiva già per l’anno fiscale 2009, mantenendo aperta

l’opportunità per il 2010 di utilizzare il forfait, se più favorevole. In

assenza di disposizioni che gli attribuiscano espressamente un effetto

retroattivo, non può invece trovare applicazione nei periodi

fiscali 2005 e 2006 qui in discussione (cfr., al proposito, RDAF 1999 II

pag. 543, consid. 1; decisione TF 2P.80/2002 del 30 ottobre 2002, consid. 4.1). Una sua applicazione retroattiva minaccerebbe infatti la certezza

del diritto dal profilo della prevedibilità delle misure statali, provocando

inevitabili disparità di trattamento (G.

Müller, Commentaire de la Constitution fédérale de la Confédération suisse, n. 74 ad art. 4).

D’altra

parte, contrariamente a quanto sostenuto dall’autorità di tassazione nella decisione

qui impugnata, il limite di attesa di dieci anni concerneva unicamente il caso

del contribuente che optava per il metodo delle spese effettive. Il passaggio

dalla deduzione forfettaria a quella delle spese effettive era invece sempre possibile

anche sotto l’egida del vecchio ordinamento cantonale, senza dover conformarsi

ad un termine decennale. Ciò risultava inequivocabilmente dal tenore dell’art.

2.

cpv. 2 del Regolamento cantonale e dalle istruzioni della Divisione delle

contribuzioni, secondo cui solo il contribuente che sceglieva il sistema della

deduzione delle spese effettive doveva attenersi a questo sistema per un

periodo di almeno dieci anni (Circolare

n. 7/2005 del gennaio 2003 della Divisione delle contribuzioni, cifra 5.1.).

In simili

circostanze, è quindi immediatamente evidente che le decisioni qui impugnate

non possono essere tutelate.

3.

3.1.

Come

esposto in precedenza, il contribuente può avvalersi della deduzione complessiva

unicamente per i beni immobili privati. Questa agevolazione non entra invece in

considerazione per immobili utilizzati da terzi principalmente a fini

commerciali (art. 2 cpv. 3 Regolamento cit.; art. 4 Ordinanza cit.).

effetti, la deduzione forfettaria delle spese non deve condurre a lungo termine

ad un risultato manifestamente inesatto. In questo senso, se il proprietario fa

sopportare ai conduttori i costi di manutenzione, non vi è ragione di

consentirgli di beneficiare di una deduzione globale per spese che egli stesso

finisce per non doversi assumere (ASA 63 p. 736 = StE 1995 B 25.6 n. 27; Locher, Kommentar zum DBG, Therwil/Basilea

2001, n. 63 ad art. 32 LIFD).

3.2

questione a sapere se un immobile dato in locazione sia principalmente

utilizzato a scopi commerciali o privati dipende unicamente dal reddito

realizzato con le pigioni (BVR 2001 p. 296).

In linea

con la delimitazione tra sostanza commerciale e sostanza privata (cfr. Circolare n. 2 dell’Amministrazione

federale delle contribuzioni del 12 novembre 1992, in: ASA 61 p. 509), l’utilizzo di un immobile appartenente alla sostanza privata sarà

prevalentemente commerciale se le pigioni percepite dai locali adibiti a tale

uso superano il 50% del reddito complessivo (incluso l’eventuale valore

locativo). Per inverso, l’utilizzo sarà principalmente privato, nella misura in

cui l’immobile è utilizzato per almeno il 50% a scopo abitativo (decisione CDT

n. 80.2007.14 del 12 novembre 2007, in: RtiD I-2008 n. 3t).

3.3

Tornando

al caso in esame, l’autorità di tassazione ha commisurato il reddito proveniente

dallo stabile commerciale/abitativo di __________ in, rispettivamente, fr.

63'600.– (nel 2005) e fr. 63'950.– (nel 2006), corrispondenti al valore

locativo dell’appartamento occupato dai contribuenti (fr. 18'000.–) ed alle

pigioni incassate dalla locazione di un monolocale (fr. 3'600.– nel 2005 e fr.

2'750.– nel 2006) e di un ristorante ubicato al piano terreno dell’edificio (fr.

42'000.– nel 2005 e fr. 43'200.– nel 2006).

percentuale, i proventi dei locali adibiti ad uso commerciale rappresentano

oltre il 66% del reddito complessivo dell’immobile, incluso il valore locativo

dell’appartamento dei contribuenti. Senza la necessità di ulteriori

approfondimenti, è quindi manifesto un suo impiego commerciale preponderante, così

come del resto riconosciuto anche dall’Ufficio di tassazione nelle prime decisioni

del 5 novembre 2008. Come già anticipato, del tutto incomprensibile risulta

invece l’improvviso cambio di rotta dell’autorità di tassazione, che in sede di

reclamo si è addirittura opposta al postulato passaggio al sistema delle

deduzioni effettive, trascurando che l’immobile era per l’appunto utilizzato da

terzi principalmente a fini commerciali.

Anche per

questa ragione, le decisioni qui impugnate vanno senz’altro annullate.

4.

ricorso deve pertanto essere accolto.

materia di IFD, le decisioni su reclamo del 7 ottobre 2009, benché fondate su

presupposti chiaramente errati, hanno già riconosciuto le spese effettive,

quantificandole in fr. 11'127.– (nel 2005) e fr. 32'250.– (nel 2006), come a

domanda dei ricorrenti. Le stesse sono del resto già da lungo tempo passate in

giudicato.

L’ufficio

di tassazione dovrà quindi pronunciarsi di nuovo sul reclamo dei ricorrenti in

materia di IC, ammettendo questa volta le deduzioni delle spese effettive. Gli

atti del presente procedimento gli vanno retrocessi per l’emissione di nuovi

conteggi.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è accolto.

§ Di

conseguenza, le decisioni su reclamo del 7 ottobre 2009 in materia di IC sono annullate e gli atti del procedimento retrocessi all’Ufficio di tassazione

per nuove decisioni e nuovi conteggi in merito alle spese effettive di

manutenzione dell’immobile eretto sul mapp. __________ di __________.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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