80.2009.176

Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, acquisto mediante negozio soggetto a differimento, successione, spese non deducibili

19 ottobre 2010Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. In

seguito al decesso di __________, avvenuto il __________ 2005, RI 1 è diventato

proprietario per successione di beni immobiliari e mobiliari per complessivi

fr. 1'289'762.–.

Con atto

pubblico dell’11 dicembre 2008, RI 1 vendeva a __________ le part. n. __________,

__________ e __________ RFD di __________, per complessivi fr. 72'000.–, così

suddivisi: fr. 30'000.– per la part. n. __________ e fr. 42'000.– per le altre

due.

Nella

dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari, il venditore faceva valere

quali costi di acquisto e di vendita spese successorie per complessivi fr.

279'150.– ed imposte di successione per fr. 629'002.60.

B. Notificando

al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione

del 26 febbraio 2009, l’CO 1 __________ commisurava l’utile imponibile

conseguito con la vendita dei tre oggetti in fr. 51'104.–, corrispondente ad

un’imposta di fr. 1’533.10. Dal ricavo della vendita aveva dedotto unicamente

il valore di stima dei fondi in vigore venti anni prima (fr. 20'896.–).

Nella

motivazione allegata alla decisione, spiegava che “le spese riferite a trapassi

successori, così come le imposte di successione non sono deducibili”,

aggiungendo che “parte di questi costi… si riferiscono ad altri mappali ed a

capitali non facenti parte della presente transazione”.

C. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 26 febbraio 2009,

con cui, preso atto che le imposte di successione non sono deducibili, ribadiva

per contro la richiesta di poter dedurre “le spese di cui all’art. 160 LT, le

quali erano già state convalidate dall’autorità imposte di successione”. A suo

avviso, anche deducendole in proporzione al valore dei soli oggetti immobiliari

ceduti, avrebbero azzerato l’utile immobiliare.

L’autorità

fiscale respingeva il reclamo, con decisione del 26 novembre 2009, argomentando

che i costi chiesti in deduzione erano già stati dedotti nell’ambito

dell’imposta di successione come “passivo successorio”, cosa che escludeva che

potessero essere considerati una seconda volta.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente

la deduzione delle spese dell’inventario successorio. L’insorgente considera

“improponibile” la tesi dell’autorità fiscale ed osserva di aver dovuto pagare

tutte le spese, che compongono il passivo successorio, per poter entrare in

possesso degli immobili poi venduti.

Nelle sue

osservazioni dell’11 dicembre 2009, l’Ufficio di tassazione propone di respingere

il ricorso.

Diritto

1.1.1.

Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto

è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di

immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,

il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario

degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e

transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

2. 2.1.

Deve

anzitutto essere rilevata una particolarità della tassazione dell’utile

immobiliare contestata, che rende necessario l’annullamento della relativa

decisione.

tassazione impugnata concerne tre mappali, venduti dal ricorrente con un unico

atto e ad un prezzo globale.

2.2.

La legge

tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e

ceduti per un valore globale, il valore di alienazione sia ripartito

proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1

LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136

cpv. 2 LT).

Ora, è

vero che nel presente caso i tre immobili sono stati venduti dal ricorrente con

un unico rogito ed il momento ed il prezzo d’acquisto sono irrilevanti, dal

momento che il venditore beneficia del calcolo previsto dall’art. 129 cpv. 2 LT,

ma si tratta tuttavia di tre oggetti diversi.

Questa

Camera ha già avuto modo di affermare che, in considerazione della ratio

dell’art. 136 LT, esso deve trovare applicazione anche nel caso in cui diversi

oggetti immobiliari siano stati acquistati lo stesso giorno. Infatti, si tratta

di una conseguenza del carattere reale dell’imposta sugli utili immobiliari,

Considerandi

che impone di determinare separatamente l’utile conseguito, così come la durata

del possesso, per ognuno dei fondi alienati (RtiD

II-2008 n.12t consid. 2; inoltre Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 296).

Se fondi

diversi, che hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per

un prezzo globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo

fondo, occorre emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò

consente fra l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al

momento del successivo trasferimento (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 302).

2.3

consegue che la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere

rinviati all’Ufficio di tassazione, perché emetta tre distinte tassazioni per

ognuno dei tre mappali venduti dal ricorrente. A tal fine, dovrà ripartire il

valore di alienazione dei due oggetti per i quali il contratto ha stabilito un

prezzo unitario «proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili»

(art. 136 cpv. 1 LT).

3.

3.1.

considerazioni che precedono non impediscono tuttavia di pronunciarsi sulla

questione sollevata dal ricorrente.

Nella

fattispecie, è controversa la deduzione, a titolo di costi di

investimento, del cosiddetto passivo successorio, cioè di tutti quei debiti che

sono stati considerati nel calcolo dell’imposta di successione, pagata dal

ricorrente. Secondo l’autorità di tassazione, si tratterebbe di costi che non

possono essere dedotti, sia perché già considerati nel calcolo dell’imposta di

successione sia perché non attribuibili ai soli immobili ceduti. Il

contribuente ritiene per contro che nulla si opponga alla loro deduzione,

essendo spese da lui sostenute per entrare in possesso degli immobili successivamente

venduti.

3.2

Per

l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i

costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per

liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente

acquisto.

3.3

Secondo

l’art. 160 cpv. 1 LT, dall’attivo lordo della successione sono deducibili:

a) i

debiti comprovati del defunto, per i quali gli eredi rispondono personalmente;

b) le

spese funerarie usuali, le spese di esecuzione testamentaria, di pubblicazione

del testamento e di amministrazione giudiziaria;

c) i

diritti d’usufrutto preesistenti.

passivo che risulta dall’inventario della successione del defunto __________ è

costituito da non meglio precisate spese (fr. 56'000.–), imposte e ricupero

d’imposte (fr. 50'000.–), imposta di successione __________ e esecutore

testamentario (fr. 60'000.–) e legati (fr. 60'150–). A ciò si aggiungono le

spese indicate nell’inventario della successione di __________, il fratello di __________,

deceduto due mesi prima di quest’ultimo, lasciando erede proprio il fratello

scomparso poco dopo. In questo secondo inventario figurano altre spese per

complessivi fr. 53'000.–.

Ora,

dalla descrizione delle spese e dei debiti che formano il passivo successorio è

immediatamente evidente che non si tratta di spese causalmente legate

all’acquisto degli immobili poi venduti dal ricorrente. Si tratta infatti

semplicemente di debiti che hanno ridotto il valore netto della devoluzione mortis

causa di cui ha beneficiato il contribuente, la quale comprendeva diversi

beni mobiliari e immobiliari.

3.4

L’insorgente

sembra peraltro ignorare che l’imposta sugli utili immobiliari ha per oggetto

l’incremento di valore del bene immobiliare ceduto, che ovviamente non è

condizionato dai debiti del cedente né da eventuali spese da lui sostenute. La

sola eccezione è costituita da quei costi che sono direttamente (causalmente)

connessi con l’acquisizione della proprietà dell’oggetto, quali le spese

notarili, di iscrizione e di bollo e le provvigioni pagate ad un mediatore.

Per

l’imposta sugli utili immobiliari, del resto, il passaggio di proprietà che si

verifica con la successione (o con la donazione) è del tutto irrilevante: esso

comporta infatti il differimento dell’imposizione (art. 125 lett. a LT),

con la conseguenza che, quando si tratterà di imporre l’utile immobiliare

conseguito con la successiva cessione imponibile, per il valore di acquisto e

la durata della proprietà farà stato la situazione dell’ultimo trasferimento

imponibile (art. 128 cpv. 3 LT), cioè l’acquisto da parte del de cuius o

del donante.

Come ha

recentemente ricordato il Tribunale federale, in una sentenza con cui ha

escluso che possa essere dedotta dall’utile immobiliare l’imposta di successione

pagata dal venditore, sono deducibili solo i costi che sono legati ad un

acquisto fiscalmente rilevante; quando l’acquisto di un immobile è avvenuto

mediante un trasferimento di proprietà soggetto a differimento

dell’imposizione, il calcolo del valore di investimento deve riferirsi

all’ultima alienazione imponibile. Ciò vale non solo per il valore di acquisto

in sé ma anche per tutte le spese connesse. Considerando la successione un

trasferimento che comporta il differimento dell’imposizione, il legislatore

federale ha ingiunto ai cantoni di non considerare simili alienazioni

nell’ambito del calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari in occasione di una

successiva cessione (cfr. sentenza del 29 luglio 2008 n.2C_147/2008, in RF

2009.

p. 121, consid. 2.3).

4.

Come

detto, la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere

rinviati all’Ufficio di tassazione per nuove decisioni, relative ai singoli

oggetti immobiliari. Nel calcolo dell’utile imponibile, l’autorità di

tassazione non potrà tuttavia ammettere in deduzione il passivo successorio.

Visto

l’esito del ricorso, sostanzialmente sfavorevole al ricorrente, tassa di

giustizia e spese processuali sono poste a suo carico.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. 1.1.

La decisione su reclamo del 26 novembre 2009 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione perché emetta tre distinte tassazioni per ognuna dei

tre fondi venduti.

1.2. Il ricorso è respinto nella misura in cui chiede la

deduzione del “passivo successorio”.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 580.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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