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Imposta sugli utili immobiliari: valore d'investimento, vendita separata immobile acquistato con altri, proprietà per piani, deroga a ripartizione millesimale

15 aprile 2009Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico del

6 maggio 1993, iscritto a registro fondiario il 13 luglio 1993, __________

procedeva al frazionamento dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. __________,

corrispondente a una quota di 36‰ del fondo n. __________ RFD di __________,

ricavandone due distinte unità di PPP, rispettivamente di 17‰ l’una e di 19‰

l’altra. Contestualmente, vendeva a RI 1 la nuova PPP n. __________ (17‰),

oltre a quattro parcheggi, costituiti da una quota di comproprietà di 4/76

dell’unità di PPP n. __________, corrispondente a 19‰ del fondo n. __________

di __________. Il prezzo era stabilito in complessivi fr. 680'000.–.

L’Ufficio dei registri

assoggettava la compravendita all’imposta sul maggior valore immobiliare

(IMVI), emettendo un’unica tassazione per la cessione delle due unità

condominiali ed attribuendo pertanto alla vendita di 18‰ un valore di fr.

680'000.–.

B. Il 23 luglio 2008, RI

1 vendeva a__________ la quota di comproprietà di 4/76 della PPP n. __________,

cioè i quattro parcheggi, al prezzo di fr. 90'000.–.

Nella dichiarazione per

l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore deduceva dal ricavo, a titolo

di valore d’acquisto, l’importo di fr. 100'000.–, azzerando in tal modo l’utile

imponibile.

Notificandogli la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 novembre 2008,

l’Ufficio di tassazione di Mendrisio commisurava l’utile imponibile in fr.

52'212.– e l’imposta in fr. 2'610.60. Dal valore di alienazione di fr. 90'000.–

deduceva infatti un valore di acquisto di fr. 37'777.–, pari alla proporzione

millesimale del valore di acquisto; a ciò aggiungeva costi di acquisto per fr.

11.–.

C. Il contribuente

impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 1° dicembre 2008. Spiegava di

avere messo in vendita anche il negozio e di avere ricevuto offerte tali da

comportare una perdita complessiva, anche considerando il ricavo della cessione

dei posteggi. Chiedeva pertanto che il valore di acquisto fosse definito in fr.

100'000.– oppure che fosse fatta un’unica tassazione in seguito alla conclusione

del contratto di vendita del negozio.

L’autorità fiscale

respingeva il reclamo, con decisione del 29 dicembre 2008. Premesso che per

giurisprudenza il valore d’investimento si stabilisce proporzionalmente ai

millesimi attribuiti alla singola quota, spiegava che nel caso concreto i quattro

posteggi corrispondevano ad un millesimo del fondo base ed il valore di

acquisto complessivo doveva pertanto essere ripartito in tale proporzione.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, contesta nuovamente il valore d’acquisto

attribuito ai quattro posteggi, affermando di ricordare che al momento della

stipulazione del contratto erano stati valutati 100'000 franchi. Ribadisce che

quando sarà stato venduto il negozio egli subirà una perdita e produce copia di

un contratto di costituzione di diritto di compera, dal quale risulta che nel

2007 egli era disposto a vendere l’intera proprietà per fr. 600'000.–.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L’utile imponibile corrisponde

alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per l’art. 130 LT il

valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza

di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al

prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiario, ma considera tale criterio

semplicemente sussidiario, per il

caso in cui, cioè, non vi sia un

prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t;

inoltre Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 199).

Per il calcolo dell’utile

e la durata della proprietà dei trasferimenti avvenuti prima dell’entrata in

vigore della legge la cui imposizione non è più oggetto di differimento secondo

l’articolo 125 fa stato la situazione dell’ultimo trasferimento imponibile

(art. 316 LT).

Nel caso specifico è

assodato, dalle verifiche intraprese nell’ambito dell’istruzione del ricorso,

che le unità di PPP acquistate dal ricorrente nel 1993, per il prezzo

complessivo di fr. 680'000.–, hanno dato luogo ad un’unica tassazione dell’imposta

sul maggior valore immobiliare (IMVI). Dovendo ora imporre la successiva alienazione

di una sola unità di PPP, il relativo valore di acquisto deve pertanto essere determinato

nella procedura qui in esame.

2.2

Come esposto in narrativa,

l’autorità fiscale ha calcolato l’utile imponibile procedendo alla suddivisione

del prezzo di acquisto complessivo in base ai millesimi delle singole unità di

PPP. I quattro parcheggi costituiscono come detto una quota di comproprietà di

4/76 dell’unità di PPP n. __________, la quale a sua volta rappresenta una

quota di 19‰ del fondo base. Ne consegue che la quota di comproprietà venduta

rappresenta un millesimo dell’intera proprietà condominiale. L’autorità fiscale

ha così stabilito il valore d’acquisto in fr. 37'777.–, sulla base della proporzione

seguente:

fr. 680'000 : 18 x 1 =

37'777.

I ricorrenti postulano

invece l’annullamento della tassazione, sostenendo che il valore di acquisto

della quota di comproprietà in questione, ceduta con il contratto che ha dato

luogo all’imposizione qui in discussione, corrisponde in realtà a fr.

100’000.–, cioè al valore attribuito ai parcheggi al momento del loro acquisto.

2.3

Secondo l’art. 137 LT, se

un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato

separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore

commerciale dei singoli immobili. Premesso che in materia di imposizione degli utili

immobiliari, così come in precedenza in materia di imposizione del maggior

valore immobiliare, sono “fondi” quelli così definiti dal diritto civile,

dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in

proprietà per piani (cfr. Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata), in concreto oggetto di discussione è

la ripartizione dei costi di acquisto tra le singole unità di PPP.

A tale riguardo, come

sottolineato dall’autorità di tassazione, questa Camera ha più volte ribadito

che non sussiste motivo di calcolare il valore di acquisto, come pure i costi

di investimento (spese di costruzione e di miglioria) inscindibili, facendo

astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro fondiario, e ha affermato

che “utilizzare un’altra chiave di ripartizione significherebbe, in sostanza,

misconoscere che le singole quote di PPP costituiscono dei fondi e che

l’espressione centesimale o millesimale altro non è che la definizione della

loro entità, non diversamente dal caso delle quote di comproprietà” (cfr., tra

le altre, CDT n. 80.97.48 del 24 aprile 1997 e CDT n. 80.99.156 del 31 agosto

1999; inoltre Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 282 s.; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al commentario degli

articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 184).

2.4

La prassi e la

giurisprudenza indicate sono state messe in discussione dalla dottrina e dalla

giurisprudenza più recenti, secondo cui le autorità di tassazioni possono

scostarsi dalla ripartizione millesimale quando è comprovato che essa non si conforma

a criteri oggettivi, che riflettano il valore di mercato degli appartamenti (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar

zum harmonisierte Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, p.

1716, n. 7; decisione del Tribunale amministrativo del Canton Grigioni del 19

giugno 2007, n. A 07/23 e 24, in PVG 2007 n. 17 p. 89).

Nel caso deciso dal

Tribunale cantonale grigionese, in particolare, si è osservato che le quote di

valore secondo l’art. 712e CC vengono stabilite dai condomini in base a criteri

essenzialmente discrezionali, che possono essere di natura oggettiva (estensione

delle superfici in uso esclusivo, uso delle parti comuni, ecc.) o soggettiva

(vista, accesso, immissioni, ecc.). Soprattutto quando ci si basa su criteri

soggettivi, i risultati non sono adatti alla ripartizione del valore per il

calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. Anche se si può ritenere che le

quote di valore in generale rispecchiano i valori oggettivi, tuttavia si può

discostarsene quando nel caso concreto vi sono sufficienti indizi del fatto che

le quote condurrebbero ad un esito non conforme alla effettiva situazione

economica. Nel caso su cui si è pronunciata la corte grigionese, tale conclusione

è stata raggiunta a partire dalla constatazione che le quote di valore di due

unità di PPP erano state stabilite in base alla sola superficie lorda, mentre

era evidente che l’elegante appartamento mansardato non poteva avere lo stesso

valore metrico del locale commerciale al pian terreno (PVG 2007 n. 17 consid.

1.

b p. 90).

2.5

Venendo all’esame del caso

concreto, sarebbe stato certamente auspicabile che le parti, al momento della

conclusione del contratto di compravendita intervenuto nel 1993 distinguessero

il prezzo che si riferiva al negozio da quello relativo ai parcheggi. Non

avendolo fatto, si tratta ora di stabilire se si possa considerare attendibile

il risultato cui si perviene con la semplice ripartizione millesimale.

Il prezzo d’acquisto

ricostruito dall’Ufficio di tassazione (fr. 37'777.–) porta a

concludere che ogni singolo box sarebbe stato acquistato nel 1993 per 9'444.--

franchi, per essere poi venduto nel 2008 per ben 22'500.-- franchi.

L’incremento di valore sarebbe stato dunque pari al 138% in quindici anni.

Dalle indicazioni fornite dal ricorrente, risulta invece che le offerte che

egli ha ricevuto per il negozio sono tali che ne risulterebbe addirittura una

perdita.

Ora, in sé una cosa non

esclude necessariamente l’altra: l’evoluzione dei prezzi dei parcheggi,

soprattutto nella zona urbana, ha conosciuto certamente negli scorsi anni una

crescita di rilievo, in una misura che proporzionalmente potrebbe essere stata

superiore rispetto a quella degli appartamenti e dei locali commerciali.

La sproporzione fra la

crescita del valore dei parcheggi e la diminuzione di quello del negozio, nel

caso concreto, dà tuttavia da pensare. È poi evidente che, se davvero si

verificasse una opposta evoluzione dei valori immobiliari, fra appartamenti da

una parte e posteggi dall’altra, questa sarebbe la migliore riprova del fatto

che il criterio delle quote millesimali non è adeguato ai fini del calcolo

dell’imposta sugli utili immobiliari.

Considerato il gran numero

di parcheggi che compongono la proprietà in questione non dovrebbe essere

impossibile ricavare dei dati di confronto, per stimare il valore di acquisto

dei quattro box del ricorrente ed anche per verificare l’evoluzione dei prezzi

degli stessi nel corso degli anni dal 1993 in poi. In mancanza di termini di paragone

reperibili dall’autorità fiscale, dovrebbe essere possibile ricorrere ad una

comparazione con stabili situati nelle vicinanze.

La decisione dell’Ufficio

di tassazione, fondata sulla ripartizione millesimale del prezzo di acquisto

risultante dai pubblici registri, necessita quindi perlomeno di una verifica.

3.

La decisione

impugnata è conseguentemente annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di

tassazione, per una nuova decisione, dopo le verifiche descritte.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La decisione su reclamo del

29 dicembre 2008 è __________ e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione

di __________ per una nuova decisione, al termine delle verifiche descritte.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

;

Copia per conoscenza:

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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