80.2009.36

Imposta immobiliare delle persone giuridiche: imponibile, valore di stima ufficiale, proprietà per piani originaria (PPPO), mancata contestazione decisione di stima, valutazione singola quota

2 giugno 2010Italiano18 min

Source ti.ch

Fatti

A. La RI

1 è una società anonima, con sede a __________, il cui scopo sociale consiste

nell’acquisto e nella vendita di immobili, nell’acquisto, nella vendita e nella

gestione di aziende agricole e nel commercio di dipinti, oggetti d’arte, mobili

e libri antichi.

Nella

dichiarazione fiscale 2007, la contribuente indicava di avere conseguito un utile

imponibile di fr. 327.– e di avere un capitale imponibile complessivo di fr.

119'845.–.

B. Notificandole

la tassazione IC/IFD 2007, con decisione del 20 novembre 2008, l’Ufficio di tassazione delle persone giuridiche (UTPG) commisurava l’utile imponibile in zero franchi

(per effetto della compensazione dell’utile del 2007 con una perdita riportata)

ed il capitale imponibile in fr. 119'000.–. A ciò si aggiungeva l’imposta

immobiliare, calcolata sul valore di stima ufficiale dell’immobile, pari a fr.

119'164.–.

C. La

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 21 dicembre 2008,

nel quale contestava il valore di stima attribuito all’immobile. Spiegava che

quest’ultimo era un’unità in proprietà per piani (PPP), costituita da un edificio nel paese di __________ Trattandosi di una PPP originaria cantonale, ognuna delle due quote

che la componevano disponeva di un’entrata autonoma ed era nettamente separata

dall’altra quota. Mentre però l’altra quota era costituita da una casa restaurata,

la quota della reclamante era invece inabitabile. Per il fatto che il valore di

stima ufficiale si riferiva all’intero immobile, secondo la contribuente il

valore attribuito alla sua quota non era adeguato.

L’autorità

fiscale respingeva il reclamo con decisione del 5 febbraio 2009. Facendo

riferimento ad una lettera dell’Ufficio di stima, affermava che l’unica chiave

di ripartizione del valore ufficiale di stima era quella dei centesimi di

proprietà. Secondo l’autorità di stima, inoltre, si era tenuto debitamente

conto dello stato dell’abitazione al momento della valutazione.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributarioRI 1 contesta nuovamente il

valore di stima servito per calcolare l’imposta immobiliare. Ribadite le

peculiarità della cosiddetta PPP originaria, definisce iniquo il criterio adottato dall’autorità fiscale, “nella misura in cui la società qui reclamante si vede imputare

nel proprio patrimonio la proporzione del valore dell’edificio riattato di proprietà dell’altro condomino, il quale, a sua volta, si vede alleggerito dal

proprio imponibile della parte non riattata di proprietà della RI 1”. La ricorrente definisce confiscatoria l’imposta che ne risulta ed afferma di aver presentato

all’Ufficio stima una domanda di revisione della stima, nella quale ha chiesto

che le due quote si considerino come immobili distinti.

E. Nel

corso dell’udienza del 23 settembre 2009, le parti si sono riconfermate nelle rispettive

posizioni.

Il 20

gennaio 2010, avendo appreso che l’Ufficio cantonale di stima aveva nel frattempo

respinto l’istanza di revisione eccezionale dei valori di stima inoltrata dalla

ricorrente, pur procedendo alla correzione di alcuni errori di calcolo, la

Camera di diritto tributario si è rivolta alla contribuente, chiedendole se

intendeva mantenere il ricorso.

Con

scritto dell’8 febbraio 2010, l’insorgente ha precisato di voler mantenere la

contestazione.

Diritto

1. Le

persone giuridiche devono pagare un’imposta immobiliare sugli immobili di loro

proprietà alla fine dell’anno civile. L’imposta immobiliare non è commisurata

alla durata dell’assoggettamento (art. 95 LT).

L’imposta

immobiliare è calcolata sul valore di stima ufficiale alla fine dell’anno civile,

esclusa ogni deduzione di debiti (art. 97 cpv. 1 LT).

si tratta di immobili appartenenti a società di capitali, l’imposta è calcolata

con l’aliquota del 2 per mille (art. 98 lett. b LT).

Considerandi

2.

2.1.

società ricorrente è comproprietaria del mapp. n. __________ RFD di __________,

che è un fondo costituito in proprietà per piani originaria. La quota della

contribuente è intavolata come unità di PPP n. __________, corrispondente a

40/100.

Nel corso

della procedura di reclamo, il valore di stima ufficiale del fondo è stato rettificato

dall’Ufficio cantonale di stima ed ammonta pertanto a fr. 245'000.– per il fabbricato

ed a fr. 6’492.– per il terreno. La quota di comproprietà della ricorrente è pertanto

stimata fr. 100’596.80.

Secondo

la contribuente, il valore della sua unità di PPP dovrebbe essere accertato in

modo autonomo e non insieme all’altra quota. Infatti, mentre la casa di sua proprietà

sarebbe inabitabile, quella della comproprietaria sarebbe per contro stata

compiutamente restaurata e resa quindi abitabile. Per effetto del criterio di

stima adottato, la ricorrente si vedrebbe imputare nel suo patrimonio una parte

del valore della casa dell’altro condomino.

2.2

Se, di

principio, la sostanza è valutata al suo valore venale (art. 41 cpv. 2 LT),

l’art. 42 cpv. 1 LT dispone espressamente che gli immobili non agricoli e i

loro accessori sono imposti per il loro valore di stima ufficiale.

Nel

Canton Ticino, la procedura di valutazione della sostanza immobiliare è indipendente

da quella di tassazione (cfr., al proposito, la sentenza del Tribunale

federale n.2P.297/89 del 26 gennaio 1990, in RDAT 1990 n. 71).

Il valore degli immobili determinante ai fini fiscali è

stabilito dalla Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13

novembre 1996 (Lst; RL 10.2.9.1). L’art. 26 Lst precisa che il Consiglio di Stato è competente a decidere la revisione generale ed i successivi aggiornamenti delle stime dei fondi: quale autorità preposta a tali operazioni è designato l’Ufficio cantonale di stima (art. 27 Lst). Contro ogni nuova determinazione o aggiornamento della stima è dato diritto di reclamo (art. 34 Lst) e poi facoltà di ricorso

al Tribunale di espropriazione (art. 37 Lst). Per quanto qui

di interesse, l’art. 42 cpv. 1 Lst prescrive

inoltre che il Consiglio di Stato può fare procedere in ogni momento, su

istanza di parte o d’ufficio, a rettificare stime definitive che si rivelassero

manifestamente inattendibili.

2.3

Nella

fattispecie, il valore di stima ufficiale della proprietà della ricorrente è

stato determinato dall’Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione

generale entrata in vigore il 1° gennaio 2005. La relativa valutazione è

passata in giudicato già nel corso del 2004 ed è stata oggetto di una rettifica

di errori di calcolo nel 2009.

Dal

tenore del ricorso, la contestazione non concerne tanto la stima complessiva

quanto la sua ripartizione fra le due quote di comproprietà. L’insorgente

sembra cioè riconoscere che il valore di stima attribuito ai due edifici che

compongono la proprietà per piani sia adeguato; ciò che contesta è invece la

sua suddivisione in base alle quote dei comproprietari.

3.

3.1.

Per

quanto concerne la procedura di stima ufficiale, secondo l’art. 2 cpv. 2 Lst

sono considerati fondi ai sensi della legge stessa i beni immobili, i diritti

per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di comproprietà di un fondo.

legislatore ha in tal modo definito i fondi riprendendo la definizione del diritto civile, cioè dell’art. 655 cpv. 2 CC (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima

ufficiale della sostanza immobiliare, p. 17).

L’art. 10a

del Regolamento per il registro fondiario (RRF; RS 211.432.1), disciplinando

l’intavolazione dei fondi, stabilisce una distinzione fra le quote di comproprietà

in generale e quelle costituite in proprietà per piani in particolare:

per le quote di comproprietà d’un fondo, prevede

l’apertura di fogli speciali “qualora sia opportuno per la chiarezza e precisione dell’iscrizione” (cpv. 1);

per le quote di comproprietà costituite in

proprietà per piani, esige “in ogni caso” l’apertura di “fogli speciali con

l’aggiunta «Proprietà per piani sul n° …», la descrizione del piano e il

riferimento all’atto costitutivo o al piano di ripartizione” (cpv. 2).

Ne discende che la stima

ufficiale di una proprietà per piani dovrebbe avere per oggetto la singola

quota di comproprietà, quale “fondo”.

3.2

Dal

messaggio del Consiglio di Stato, allegato al disegno di legge relativo alla legge

sulla stima ufficiale, si apprende tuttavia che, sebbene la legge menzioni “ora anche le quote di proprietà per piani (PPP), che sono veri e propri fondi e che come tali

vanno stimati”, tuttavia “per motivi pratici i fabbricati relativi a PPP

verranno stimati nel loro complesso; i valori delle singole quote verranno poi

calcolati sulla base dei relativi millesimi di proprietà” (cfr. Messaggio cit., p. 17).

Nell’ambito

della procedura di stima ufficiale, la giurisprudenza competente ha già avuto

occasione di confrontarsi con la prassi dell’Ufficio cantonale, che deroga alla

lettera della legge. Il Tribunale di espropriazione sopracenerino, infatti, in

una sentenza del 7 aprile 2000 (RDAT II-2000 n. 59), l’ha ritenuta legittima.

La Corte di merito ha osservato dapprima che il risultato pratico non si

discosterebbe sensibilmente da quello che si otterrebbe stimando le singole

PPP, in quanto queste ultime “dovrebbero concretamente rispecchiare, nel loro

complesso, il valore totale del fondo base”. Un altro argomento su cui si fonda

la decisione in esame è fondato sul tenore dell’art. 712h cpv. 2 n. 3

CC, secondo cui, fra gli “oneri comuni” e le “spese dell’amministrazione

comune” ai quali “i comproprietari devono contribuire… proporzionalmente al

valore delle loro quote” rientrano anche “i contributi di diritto pubblico e le

imposte dovuti collettivamente dai comproprietari”. Tale disposizione del

diritto condominiale lascerebbe libero “il diritto cantonale… di ritenere quale

oggetto fiscale il fondo base preso nel suo insieme oppure le singole PPP”, con

la conseguenza che “se il diritto cantonale gode di una certa autonomia nel

considerare quali oggetti fiscali il fondo base oppure le singole PPP, a

maggior ragione esso è libero – ovviamente nel rispetto dei principi generali

del diritto amministrativo – di adottare il procedimento di stima che ritiene

più opportuno” (RDAT II-2000 n. 59 consid. 4.2).

3.3

motivazione della sentenza del Tribunale di espropriazione sopracenerino

solleva qualche perplessità.

In primo

luogo, è senz’altro vero che il risultato della stima delle singole PPP dovrebbe

rispecchiare “nel loro complesso, il valore totale del fondo base”. Ma, al contrario,

la suddivisione del valore totale fra le singole quote in funzione dei

millesimi non rispecchia necessariamente il valore di ogni unità. Non si può

infatti escludere che un singolo comproprietario abbia apportato delle migliorie

particolari al suo appartamento, incrementandone in tal modo il valore rispetto

alle altre quote ed anche nei confronti dell’insieme della proprietà.

Più

discutibile ancora è l’argomento fondato sul tenore dell’art. 712h cpv.

2.

n. 3 CC. Quest’ultima disposizione si limita a stabilire che siano ripartite

in proporzione al valore delle rispettive quote, fra gli altri “oneri comuni”,

anche “i contributi di diritto pubblico e le imposte dovuti collettivamente dai

comproprietari”. Il presupposto per la ripartizione proporzionale delle imposte è dunque chiaramente che queste siano dovute “collettivamente dai

comproprietari”, cioè che per il diritto pubblico cantonale o federale il

debitore delle stesse sia la comunione dei comproprietari e non il singolo

condomino. Non a caso la dottrina ha rilevato che l’imposizione collettiva dei comproprietari è in contraddizione con l’essenza della proprietà per piani,

che si fonda sul presupposto che ogni quota di comproprietà sia un fondo a sé

stante (cfr. Meier-Hayoz/Rey, Berner

Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Berna 1988, n. 60 ad art. 712h CC,

p. 285). Nel caso delle imposte, l’assoggettamento del fondo base sarebbe dunque

l’eccezione, mentre l’art. 712h cpv. 2 n. 3 CC manterrebbe un

significato per altri contributi di diritto pubblico, quali le tasse di allacciamento,

per la raccolta dei rifiuti, per l’illuminazione pubblica ecc. (cfr. Meier-Hayoz/Rey,

op. cit., n. 61 ad art. 712h CC, p. 285; Wermelinger,

Das Stockwerkeigentum, Zurigo 2004, n. 15-16 ad art. 712h CC, p. 294; Rey/Maetzke, Schweizerisches

Stockwerkeigentum, 3a ediz., Zurigo 2009, n. 554, p. 135). Nel

caso delle imposte dirette (sul reddito e sulla sostanza) in particolare, le

quote di comproprietà ed il relativo reddito vengono generalmente imposti

presso il singolo condomino (DTF 125 II 348 consid. 5b).

Non si vede pertanto come

dalla circostanza che il diritto condominiale preveda la ripartizione proporzionale di quelle imposte che eccezionalmente dovessero colpire non il singolo

proprietario ma “collettivamente i comproprietari” si possa trarre la conclusione che il cantone sia “libero… di adottare il procedimento di stima che ritiene più

opportuno”. Per quel che concerne le imposte federali e cantonali, le stesse prevedono

l’assoggettamento del singolo comproprietario, compresa, come già visto,

l’imposta immobiliare cantonale (v. supra, consid. 1).

Ora, se la procedura di

stima ufficiale degli immobili è funzionale all’assoggettamento fiscale

cantonale, sembrerebbe logico attendersi che si conformi ai criteri di

assoggettamento stabiliti dalla legislazione tributaria. Se, cioè, le imposte prevedono generalmente l’assoggettamento del singolo comproprietario e non dell’insieme dei comproprietari, anche la stima dovrebbe avere per oggetto la quota di

comproprietà e non il fondo base.

3.4

conclusione che precede si attaglia a maggior ragione al caso del fondo in discussione, che costituisce una cosiddetta proprietà per piani originaria (PPPO).

Tale

forma di comproprietà trae origine dal vecchio diritto cantonale ticinese, che

prima dell’entrata in vigore del codice civile svizzero del 1912 ammetteva la

proprietà (assoluta) su determinati locali o piani ubicati in uno stabile.

Mentre il nuovo codice civile svizzero si limitava a mantenere questi diritti

speciali, non consentendo tuttavia di iscriverli nel registro fondiario, nel 1965 è invece entrato in vigore l’art. 20bis del Titolo finale del CC, che ha

assoggettato al nuovo diritto condominiale le proprietà per piani secondo il

vecchio diritto cantonale. Tale disposizione è stata adottata nel quadro dell’approvazione della legge federale che ha introdotto la proprietà per piani. L’art. 20bis

Titolo finale CC assoggetta alle nuove disposizioni anche la proprietà per

piani secondo il vecchio diritto cantonale, “anche se i piani o le porzioni di piano non siano appartamenti o locali commerciali costituenti un tutto”, cioè anche se la configurazione della PPP cantonale risultava incompatibile con il nuovo ordinamento

(cfr. Pinchetti/Inderbitzin, Il

cittadino e la proprietà per piani – Appunti per l’intavolazione nel registro fondiario, Bellinzona 2009, p. 203; Brogli,

in: Honsell/Vogt/Geiser [a cura di], Basler Kommentar zum Schweizerischen

Privatrecht, 2a ediz., n. 4 ad art. 20bis tit. fin. CC,

p. 2483).

Dalla

descrizione fornita dalla ricorrente si evince che la sua proprietà immobiliare

è caratterizzata dal fatto che ognuna delle due quote condominiali ha

un’entrata autonoma e che non vi sono altri elementi comuni all’infuori di un

piccolo vano al piano cantina, che permette l’accesso di ognuno ai propri spazi.

Precisa altresì che neppure gli impianti di riscaldamento e di produzione dell’acqua calda sono comuni.

Appare quindi facilmente

ipotizzabile che un intervento di rinnovo su una sola quota di comproprietà

possa provocare una notevole divergenza di valore rispetto alla parte non

sottoposta a simili lavori, a maggior ragione se le condizioni di quest’ultima l’hanno portata a non essere più neppure abitabile.

4.

4.1.

Dalle

considerazioni che precedono discende la conclusione che vi è una prassi in materia

di stima delle proprietà per piani, che diverge in modo piuttosto evidente dal

tenore della normativa applicabile. Mentre la legge sulla stima attribuisce

infatti al comproprietario il diritto ad una valutazione distinta della propria

quota di comproprietà, la prassi dell’Ufficio di stima è invece quella di

intraprendere una valutazione complessiva, per poi procedere alla ripartizione del valore così ricavato in funzione delle quote millesimali.

Ora,

nella misura in cui la contribuente contestasse la stima ufficiale in sé,

questa Camera non potrebbe evidentemente entrare nel merito delle sue censure,

per non entrare in collisione con le attribuzioni dell’Ufficio cantonale di

stima.

Ci si

domanda però se nell’ambito della procedura di tassazione, e di conseguenza

anche in quella giurisdizionale che vi si riferisce, sia proponibile una

contestazione in merito alla suddivisione del valore fra i comproprietari.

Questo è quanto ha sostenuto, in particolare, lo stesso Ufficio cantonale di

stima, nella lettera indirizzata alla ricorrente il 13 maggio 2008. Dopo avere

ricordato la prassi per cui la stima è fatta sull’intero fondo base, l’autorità

competente per la valutazione ufficiale degli immobili ha affermato che “la

problematica relativa alla ripartizione del valore di stima e del reddito è di

esclusiva competenza dell’Ufficio circondariale di tassazione al quale la

invitiamo a volersi rivolgere in particolare segnalando che la sua parte di

abitazione non è agibile e quindi non produce alcun reddito”.

4.2

Non è del

tutto comprensibile perché la questione della ripartizione del valore di stima

sia “di esclusiva competenza dell’Ufficio circondariale di tassazione”, quando la prassi in questione prevede invece che il valore complessivo sia ripartito fra

le singole quote di comproprietà “sulla base dei relativi millesimi di proprietà”

(v. supra, consid. 3.2., con riferimento al Messaggio del Consiglio di Stato). Se il criterio di ripartizione è quello delle quote di comproprietà,

non dovrebbe infatti più esservi alcuno spazio per una decisione dell’Ufficio di tassazione in merito a tale questione. Non si vede, d’altronde, come

l’autorità fiscale potrebbe adottare un criterio di ripartizione diverso da quello millesimale, nell’ambito di una procedura nella quale, per sua natura, è

parte un solo comproprietario; per effetto dell’adozione di un diverso criterio di suddivisione, infatti, influirebbe anche sulla quota di valore attribuita ad altri

comproprietari, che non potrebbero tutelare i loro interessi, non essendo parti

nell’ambito di quel procedimento di tassazione.

Comprensibilmente,

pertanto, l’UTPG, nella decisione impugnata, ha considerato che “l’unica chiave

di ripartizione del valore ufficiale di stima” relativo all’intero fondo base è

costituita dai centesimi di proprietà.

4.3

In ogni

caso, considerata l’autonomia della procedura di stima rispetto a quella di

tassazione, anche volendo ammettere che la ricorrente avesse diritto ad una

stima della sua sola quota di comproprietà, separata quindi da quella dell’altra

comproprietaria, avrebbe dovuto sollevare tale censura nell’ambito della procedura

di stima. Le decisioni dell’Ufficio cantonale di stima, adottate al termine di

una regolare procedura disciplinata dall’apposita legge, vincolano infatti gli

Uffici di stima. Se, ricevuta la decisione di stima relativa al fondo base,

l’insorgente avesse ritenuto che la stessa non fosse conforme alla legge sulla

stima ufficiale, avrebbe dovuto impugnare la relativa decisione, dapprima con reclamo all’Ufficio di stima (art. 34 Lst) e poi con ricorso al Tribunale di

espropriazione (art. 37 Lst).

4.4

A questo

punto, si apre però un altro problema. La discussa prassi dell’Ufficio di stima, relativa alla valutazione delle proprietà per piani, si rifletteva anche sulla procedura

di stima.

Come ha

affermato lo stesso Tribunale di espropriazione sopracenerino nella già evocata

sentenza del 2000, la giurisprudenza costante considera ricevibile il ricorso

contro la stima di un fondo costituito in PPP “solo se proposto congiuntamente

da tutti i condomini, per lo meno quando l’impugnativa verte sulla valutazione delle parti comuni” (RDAT II-2000 n. 59 consid. 1.2). In quella decisione, la corte ha

invero messo in discussione la suddetta giurisprudenza, lasciando poi però

aperta la questione, per il fatto che come già ricordato ha ritenuto infondato

il ricorso nel merito, riconoscendo cioè giustificata la prassi consistente nel

sottoporre a stima il fondo base.

discende che la ricorrente, proprietaria di una quota di 40/100 del fondo base

n. __________ RFD di __________, non sarebbe verosimilmente stata legittimata

ad impugnare la decisione dell’Ufficio cantonale di stima, almeno in base alla

“costante giurisprudenza” ricordata dal Tribunale di espropriazione sopracenerino.

4.5

Considerati

tutti gli aspetti che precedono, questa Camera ritiene di dover annullare la

decisione impugnata, rinviando gli atti all’UTPG, perché, con la collaborazione dell’Ufficio cantonale di stima proceda a determinare il valore di stima ufficiale della quota

di comproprietà della ricorrente.

5.

ricorso, che chiede genericamente una “rettifica della stima fiscale

dell’immobile” con “conseguente correzione della notifica di tassazione” è sostanzialmente accolto.

Non si

prelevano pertanto né tassa di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 5 febbraio 2009 è annullata e gli atti

sono rinviati all’UTPG perché, con la collaborazione dell’Ufficio cantonale di stima, proceda a determinare il valore di stima ufficiale della PPP n. __________.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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