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Imposta sugli utili immobiliari: differimento, reinvestimento nell'abitazione primaria, vendita terreno staccato da fondo su cui sorge la casa d'abitazione

9 settembre 2009Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico del

24 novembre 1975, iscritto a registro fondiario il 24 novembre 1975, i coniugi __________

e RI 1 acquistavano, per fr. 315'000.–, il mapp. n. __________ RFD di __________,

composto di un’abitazione (mq 72), un’autorimessa (mq 47), un terreno annesso

(mq 694) ed un portico (mq 31).

Il 24 aprile 1989 la

moglie ne diventava proprietaria esclusiva, mediante contratto di divisione

matrimoniale.

Nel luglio 2008, il fondo

in questione veniva frazionato, staccandone una superficie di mq 426,

costitutiva del nuovo mapp. __________.

B. RI 1 vendeva ai

coniugi __________ il mapp. n. __________, con atto pubblico del 27 agosto

2008, iscritto a registro fondiario il 29 agosto 2008, al prezzo di fr.

200'000.–.

Sul formulario della

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, la venditrice indicava di

avere “subito comperato per il valore di sfr. 200'000.– un appartamento a __________”.

C. Notificandole la

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 novembre

2008, l’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna commisurava l’utile imponibile

in fr. 133'500.– e l’imposta in fr. 4'005.–. Dal ricavo dell’alienazione aveva

dedotto l’importo di fr. 66'500.–, pari al valore del precedente acquisto, così

stabilito in base ad una perizia dell’Ufficio dei registri.

D. La contribuente

impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 5 dicembre 2008. Spiegava di

aver venduto il terreno non per arricchirsi ma “per necessità” e di avere

impiegato il ricavo per acquistare un appartamento da destinare ad abitazione,

a __________. Su tale base chiedeva di essere “liberata” dall’imposta. In via

subordinata, faceva valere spese di miglioria per fr. 30'000.–.

Richiesta di documentare i

costi di miglioria in questione, la reclamante spiegava, con lettera del 27

dicembre 2008, di non essere più in possesso dei relativi giustificativi.

L’autorità fiscale

respingeva il gravame con decisione del 26 marzo 2009. Per quanto attiene ai

costi di investimento, non li ammetteva per mancanza di giustificativi attendibili.

Quanto al differimento dell’imposizione, spiegava che la vendita di un terreno

non lo giustifica, essendo richiesta a tal fine la vendita dell’abitazione

primaria seguita dall’acquisto o dalla costruzione di una sostitutiva.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente il

differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare. Spiega di aver venduto il

100% della parcella n. __________ di __________ e di avere investito l’intero

ricavo nell’acquisto dell’appartamento di __________.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Il 27 agosto 2008, la

ricorrente ha acquistato un appartamento a __________. Lo stesso giorno ha

venduto il mapp. n. __________ di __________ al prezzo di fr. 200'000.–.

La contribuente chiede di

poter beneficiare del differimento dell’imposizione, in applicazione dell’art.

125.

lett. g LT, avendo impiegato l'utile conseguito dalla vendita del

terreno per l’acquisto di un appartamento destinato ad abitazione primaria.

Nella decisione impugnata,

l’autorità di tassazione ha tuttavia negato il differimento dell’imposizione,

argomentando che l’oggetto venduto non adempie i requisiti per il differimento

dell’imposizione, trattandosi di un terreno.

2.2

Per l'art. 125 lett. g

LT, l'imposizione dell'utile immobiliare è differita in caso di alienazione di

un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente

ed esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il

ricavo sia destinato entro un termine di due anni all'acquisto o alla costruzione,

in Svizzera, di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

La citata disposizione

della legge tributaria riprende, nella sostanza, l'art. 12 cpv. 3 lett. a

LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il

reinvestimento deve essere effettuato.

legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione

di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili

immobiliari, nell'intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad

esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere

l'abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio federale, nel Messaggio

sull'armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per

l'elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel

nuovo luogo di domicilio un'abitazione sostitutiva di ugual valore e che

l'assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere

alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 131).

La dottrina è concorde nel

considerare il motivo di differimento in esame come una eccezione propria,

giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,

nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della

rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell'inesistenza di una

componente dell'utile, bensì nelle modalità di impiego di quest'ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der

Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des

Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo,

Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo

1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso

di fare un uso extra-fiscale dell'imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op. cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia

inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell'abitazione o la mobilità

della popolazione (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 132).

2.3

Le condizioni cui la legge

subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett. g

LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto

di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e

quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione

personale;

b) l’uso

personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella

acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei

seguenti casi eccezionali:

• l’esistenza

di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per

vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non

invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita

per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

• la

locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare

quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,

sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è

ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia

comunque ecceduto quella della locazione;

c) deve

trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni

secondarie e di vacanza;

d) limite

temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione

dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa

addirittura precedere la vendita;

e) il

reinvestimento deve avvenire in Svizzera (Soldini/Pedroli, op. cit., pp. 132-134 e

p. 137; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003,

p. 100).

2.4

La prima condizione per la

concessione del differimento dell’imposizione non è adempiuta. Infatti, la

ricorrente non ha venduto la propria precedente abitazione primaria bensì un terreno

staccato dal fondo su cui sorgeva la sua casa. L’immobile che precedentemente

fungeva da sua abitazione primaria è tuttora di sua proprietà, sebbene non sia

più da lei occupato.

La giurisprudenza

zurighese ha già avuto modo di occuparsi del caso in cui un contribuente, dopo

avere acquistato un’abitazione sostitutiva, fraziona il terreno su cui sorge la

sua abitazione precedente, per edificarvi delle case da vendere a diversi

acquirenti. Se l’intera proprietà serviva in precedenza da abitazione primaria

del venditore – e non fungeva per esempio da azienda agricola – il Tribunale

amministrativo del Canton Zurigo ha ammesso che benefici del differimento

dell’imposizione il ricavo conseguito con la vendita non solo del fondo su cui

sorge la casa precedentemente abitata, ma anche degli altri immobili (StE 1999

B 42.38 n. 20 = ZStP 1999 p. 59). Se invece da un grande fondo viene staccato e

poi venduto un terreno non edificato, non si giustifica alcun differimento

dell’imposizione, neppure nel caso in cui il ricavo venga impiegato per

l’ampliamento dell’edificio che sorge sulla parte del fondo che è stata

conservata (Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter,

Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo,

2006, n. 325 ad § 216, p. 1591; v. anche Klöti-Weber/Baur,

in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer

Steuergestz, 3a ediz., Muri-Berna, 2009, n. 9 ad § 98, p. 1246).

Tale soluzione si impone,

pensando al fatto che una casa può continuare a fungere da abitazione primaria

del proprietario anche se egli decide di sacrificare una parte del terreno

annesso, per venderlo.

3.

Il ricorso è

conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico

della ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di giustizia

di fr. 500.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

;

Copia per conoscenza:

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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