80.2010.119

Imposta utili immobiliari: valore di investimento, tassazione differita, omesso assoggettamento IMVI della divisione ereditaria

17 dicembre 2010Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Mediante

contratto di divisione del 17 gennaio 1989, RI 1 acquistava dai coeredi __________

e __________ le rispettive quote di un terzo della part. __________ RFD di __________,

versando a ciascuno di loro l’importo di fr. 300’000.– a titolo di conguaglio.

Con

contratto dell’11 agosto 2009, RI 1 alienava la medesima part. __________ ai

coniugi __________ al prezzo di fr. 1'250'000.–.

B. L'Ufficio

di tassazione di Mendrisio notificava all'alienante la tassazione dell'imposta

sugli utili immobiliari con decisione del 26 novembre 2009. L'utile imponibile era commisurato in fr. 583'333.–. Dal prezzo pagato dall'acquirente erano

stati dedotti il valore di stima risalente a vent'anni prima dell'alienazione

(fr. 197'390.–), costi di costruzione e miglioria (fr. 411'529.–), costi di

acquisto (fr. 3'948.–) e provvigioni (fr. 53'800.–). L'imposta, calcolata

applicando l'aliquota del 4%, corrispondente ad una proprietà di durata superiore

ai trent'anni, ammontava pertanto a fr. 23'333.30.–.

C. Il

contribuente impugnava la decisione in questione con reclamo all'autorità di

tassazione, chiedendo di dedurre l’importo di fr. 600'000.–, versato ai

fratelli a titolo di conguaglio al momento dello scioglimento della comunione

ereditaria. A suo avviso, infatti, l'Ufficio di tassazione avrebbe trascurato

la circostanza che egli aveva acquistato nel 1989 le due quote in questione dai

fratelli coeredi.

L'autorità

fiscale respingeva il gravame con decisione del 26 settembre 2010 argomentando in

particolare quanto segue:

La divisione ereditaria non è

un trasferimento imponibile ma bensì un passaggio differito ai fini della

tassazione sugli utili immobiliari. Nel caso in esame la divisione ereditaria

del 18.1.1989 non fa stato per la determinazione della durata di proprietà e

pertanto il conguaglio versato ai fratelli di fr. 300'000.- ciascuno non può essere

dedotto. Dal valore di alienazione viene dedotto il valore di stima di 20 anni

fa.

L’UT

confermava anche la decisione con cui ammetteva i costi di miglioria e i contributi

di costruzione in ragione di fr. 412'352.- ed i costi di acquisto nella misura

del 2% sul valore di stima di 20 anni fa.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI

1 postula nuovamente il riconoscimento delle deduzioni

richieste e soprattutto la deduzione dei 600'000 franchi versati ai fratelli. A

suo avviso, il fatto che lo scioglimento di una comunione ereditaria comporti

il differimento dell’imposizione non implica necessariamente che il conguaglio

pagato non possa essere fatto valere quale valore di investimento.

Diritto

1. Conformemente

all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24

novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide

nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni

di principio e non è di rilevante importanza.

Considerandi

2.

2.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

2.2

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

3.

3.1.

Nella

fattispecie, non entra in discussione la commisurazione del valore di alienazione,

che ammonta a fr. 1’250'000.–, come convenuto dalle parti contraenti in occasione

della compravendita oggetto dell'imposta.

È invece

controversa la determinazione del valore di investimento. Poiché la parte

venditrice ha acquistato la proprietà immobiliare per successione, cioè

mediante un negozio giuridico che beneficia del differimento dell'imposizione,

l'autorità fiscale ha fatto risalire l'acquisto determinante per il calcolo

dell'utile e della durata della proprietà al momento in cui aveva acquistato

gli oggetti in questione il de cuius. In tal modo, l'Ufficio di

tassazione ha applicato d'ufficio l'art. 129 cpv. 2 LT e ha considerato quale

valore di investimento il valore di stima ufficiale in vigore vent'anni prima.

A tale

punto di vista dell'autorità fiscale il ricorrente oppone la circostanza che

egli non ha acquistato l'intera proprietà per successione. Al contrario, egli

l'ha acquistata nel 1989 dalla Comunione ereditaria composta da lui stesso e

dai fratelli __________ e __________. Ritiene quindi che sia quest'ultimo

negozio a costituire il precedente trasferimento determinante per il calcolo

dell'utile.

3.2

Per

l'art. 128 cpv. 3 LT, nel caso di alienazione di immobili il cui precedente

trasferimento è stato oggetto di tassazione differita secondo l'art. 125

lettere a), b), c), e), per il valore di acquisto e la durata della proprietà

fa stato la situazione dell'ultimo trasferimento imponibile. Pertanto, il

valore di investimento sarà quello dell'ultima contrattazione che era stata

imposta, ogniqualvolta l'alienante sia divenuto proprietario dell'immobile

mediante un negozio giuridico soggetto a imposizione differita, per uno dei

motivi seguenti:

- successione,

divisione ereditaria, legato, donazione o altro contratto soggetto all'imposta

di successione o donazione (art. 125 lett. a LT);

- trasferimento

tra coniugi, in caso di adozione o scioglimento del regime matrimoniale della

comunione dei beni (art. 125 lett. b LT);

- scioglimento,

mediante divisione in natura e senza conguaglio in denaro, di proprietà collettive

(art. 125 lett. c LT);

- trasformazioni,

concentrazioni o scissioni di imprese (art. 125 lett. e LT)

(cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 185 s.).

Per

effetto del differimento dell'imposizione, infatti, l'acquirente viene trattato

come se avesse già posseduto l'immobile prima dell'alienazione che ha dato

luogo al differimento dell'imposizione. A lui saranno perciò computati, al

momento della successiva alienazione imponibile, la durata del possesso e i

costi di investimento di colui dal quale ha acquistato l'immobile mediante negozio

soggetto a differimento (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 114).

3.3

Il fatto

che l'art. 128 cpv. 3 menzioni, quali casi di acquisto di immobili mediante trasferimento

oggetto di tassazione differita, solo fattispecie previste dalla legge tributaria

del 1994, non significa affatto che quanto disposto da tale norma non valga anche

per fattispecie di differimento previste dall'abrogata legge concernente

l'imposta sul maggior valore immobiliare (LIMVI). Sebbene quest'ultima legge

non menzionasse espressamente l'istituto del differimento dell'imposizione, la

distinzione fra differimento dell'imposizione ed esenzione d'imposta risultava

implicitamente già dall'art. 6 cpv. 2 LIMVI. Tale disposizione divideva infatti

i casi di esenzione previsti dall'art. 3 LIMVI in due categorie: i casi per i

quali l'imposizione veniva soltanto differita (lett. a, b, d, e) e i

casi per i quali l'imposta non veniva prelevata (lett. c, f, g) (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 115 s.).

volontà del legislatore cantonale del 1994 di estendere l'applicazione della

norma che prevede di risalire all'ultimo trasferimento che era stato imposto,

anche nei casi in cui vi è stato un differimento dell'imposizione del maggior

valore secondo l'art. 3 LIMVI, si evince, sia pure indirettamente, dall'art.

316.

LT. Quest'ultima disposizione disciplina infatti le modalità di calcolo dell'utile

immobiliare per i trasferimenti che avvengono sotto il regime della nuova

legge, ma che si riferiscono a oggetti che, prima della sua entrata in vigore,

hanno beneficiato del differimento dell'imposizione secondo il combinato

disposto degli articoli 3 e 6 cpv. LIMVI; si tratta di un numero limitato di

casi che tuttavia, secondo l'art. 125 LT, non sono più al beneficio del differimento

dell'imposizione, cioè i trasferimenti a titolo oneroso da ascendente a discendente

(art. 3 cpv. 1 lett. e e art. 6 cpv. 2 LIMVI) e le alienazioni fra

coniugi ad eccezione di quelle effettuate in caso di adozione o scioglimento

del regime matrimoniale della comunione dei beni (art. 3 cpv. 1 lett. d

e art. 6 cpv. 2 LIMVI). Per evitare che, per effetto della modifica della

legge, parte dell'utile immobiliare benefici di fatto di una vera e propria

esenzione, come accadrebbe se si considerasse quale valore di acquisto il

prezzo pagato per l'acquisto che aveva beneficiato del differimento, la citata

disposizione transitoria stabilisce che utile e durata della proprietà si determinano

risalendo all'ultimo trasferimento imposto (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 387).

Ebbene,

se la nuova legge stabilisce espressamente che si considera, ai fini dell'imposizione

dell'utile immobiliare, il differimento previsto dalla LIMVI ma non più dalla

nuova legge tributaria, a maggior ragione si terrà conto del differimento già

previsto dalla LIMVI ed ancora dalla nuova legge.

3.4

Diventa

centrale, per il giudizio, la questione se la divisione ereditaria, avvenuta vigente

la LIMVI, abbia dato luogo a differimento dell'imposizione. La risposta è contenuta

nella sentenza CDT n. 102 del 29 maggio 1992 (in RDAT I-1993 n. 20t p. 348

ss.).

La prassi

del Dipartimento di giustizia, allora competente quale autorità di tassazione

del maggior valore immobiliare, si conformava alla Circolare n. 6/1961 (mai pubblicata),

secondo cui la divisione ereditaria dava luogo a differimento dell'imposizione.

La soluzione si era affermata soprattutto per il fatto che il differimento

rappresentava la soluzione più vantaggiosa: l'aumento dell'imponibile

(relativo, dato l'aggiornamento periodico dei valori di stima) era perlopiù

compensato dalla riduzione delle aliquote.

La Camera

di diritto tributario, nel citato giudizio, ha invece ritenuto che tale prassi

non trovasse fondamento nella legge. La divisione ereditaria è infatti un

trasferimento di proprietà, i cui effetti, quanto al potere di disporre, sono

quanto meno equiparabili a quelli di una compravendita. In pratica, l'erede che

acquista la proprietà esclusiva sull'immobile è come se avesse acquistato dai

coeredi le parti eccedenti la sua quota ereditaria.

3.5

Nella

fattispecie in esame, il Dipartimento di giustizia, fedele alla sua prassi, non

ha imposto la cessione della quota, avvenuta il 18 gennaio 1989, dai 2 fratelli

al ricorrente.

D'altra

parte, non potrebbe più procedervi ora, in considerazione della sopravvenuta

decadenza del diritto di imporre, scaduto il termine annuale previsto dall'art.

30.

cpv. 1 LIMVI.

3.6

Si pone

allora l'ulteriore problema se l'omissione della tassazione IMVI per la cessione

dai fratelli __________ e __________ a RI 1, che ha senz'altro comportato un

vantaggio per i primi due, possa ora essere opposta al ricorrente, per il quale

vi è per contro un pregiudizio.

Analogamente

a quanto deciso nel caso del 1992, citato in precedenza, pare equo considerare

lo scioglimento della comunione ereditaria, intervenuto nel 1989, quale

precedente trasferimento, ai fini del calcolo dell'utile imponibile e della

durata della proprietà, limitatamente peraltro alla quota di due terzi acquistata

in quell'occasione (cfr. già la sentenza CDT n. 80.96.00101 del 22 agosto 1996, in RDAT I-1997 n. 20t).

3.7

calcolo dell'utile imponibile e dell'imposta relativa si scinde pertanto in due

componenti:

a) imposizione

quota acquistata nel 1989:

valore

alienazione fr. 833’331.–

valore

di acquisto fr. 600'000.–

costi

di costruzione e di miglioria fr. 274'901.–

costi

di acquisto e di vendita fr. 2’632.–

provvigione fr. 35'867.–

utile

imponibile fr. (-) 80’069.–

imposta

(aliquota 4%, oltre 30 anni) fr. –.–

b) imposizione

quota acquistata per successione:

valore

di alienazione fr. 416’666.–

valore

di stima di 20 anni prima fr. 65’796.–

costi

di costruzione e di miglioria fr. 137'451.–

costi

di acquisto e di vendita fr. 1'315.–

provvigione fr. 17’933.–

utile

imponibile fr. 194’171.–

imposta

(aliquota 5% oltre 20 anni ) fr. 9’708.55

totale

imposta sull'utile immobiliare fr. 9'708.55

4.

conseguenza, il ricorso è sostanzialmente accolto.

Dato

l’esito del ricorso, si rinuncia a prelevare tassa di giustizia e spese

processuali. Al ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 26 agosto 2010 è riformata nel senso

che l'imposta è ridotta a fr. 9’708.55, conformemente al calcolo proposto al

consid. 3.7. .

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 500.– per ripetibili.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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