80.2010.128

Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, tassazione differita, divisione ereditaria, acquisto dell'onere latente d'imposta

23 dicembre 2010Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

contratto di divisione successoria parziale, iscritto a registro fondiario il

10 giugno 2010, gli eredi di __________ procedevano allo scioglimento parziale

della comunione ereditaria composta da __________, __________ i, __________, __________,

__________, ____________________, __________ e __________, attribuendo la part.

n. __________ RFD di __________ di mq 773 a RI 1 per la somma di fr. 220'000.-.

Simultaneamente,

quest’ultimo procedeva ad una rettifica dei confini del terreno, per effetto

del quale la particella n. __________ passava dalla superficie originaria di mq

773 a mq 400.

La nuova

particella veniva poi venduta a __________ applicando il prezzo di fr. 285.- il

mq., per un totale di complessivi fr. 114'000.-.

B. L’Ufficio di tassazione di Lugano

Campagna notificava al venditore la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari,

con decisione del 26 agosto 2010. L’autorità deduceva dal valore di alienazione

il valore di stima in vigore 20 anni prima (fr. 12'000.–), i contributi di

miglioria e altre spese (fr. 10'168.–), limitatamente ai 400 mq di superficie

della particella venduta a __________.

L’utile

imponibile ammontava a fr. 91'832.- mentre l'imposta,

calcolata applicando l'aliquota del 4%, corrispondente ad una proprietà di

durata superiore ai trent'anni, ammontava a fr. 3'673.30.–.

C. Con reclamo del 27 agosto 2010 il contribuente contestava la

mancata deduzione del precedente valore di acquisto, in quanto a suo dire il

prezzo pattuito con il nuovo acquirente corrispondeva a quello pagato come

conguaglio nell’ambito dello scioglimento della comunione ereditaria, iscritto

per altro a registro fondiario il medesimo giorno in cui era avvenuta la

compravendita.

reclamo presentato dal contribuente contro la suddetta tassazione veniva

respinto dall’UT con decisione del 27 agosto 2010, nella quale si osservava che

“visto che lo scioglimento della CE non è stato assoggettato all’imposta, il

valore del precedente acquisto da dedurre dal valore di vendita è quello di

stima di 20 anni fa e non quello indicato dal venditore.”

D. Con

il presente ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 insorge contro la

decisione del 27 agosto 2010 dell’UT. A suo dire egli non avrebbe conseguito

alcun utile per il fatto che i 220'000 franchi versati agli altri componenti

della CE per la loro estromissione, corrisponderebbero al prezzo pagato

dall’acquirente della nuova particella.

Secondo

l’insorgente, sarebbero gli altri membri della Comunione ereditaria ad aver

tratto un reale beneficio dall’operazione dello scioglimento della Comunione

ereditaria e pertanto l’imposta sarebbe da riscuotere presso di loro.

Diritto

1. Conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria

civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera

di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente

causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza.

Considerandi

2.

2.1

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli

utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59; Soldini/Pedroli, L'imposizione degli

utili immobiliari - Complemento al Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 2003, p. 45).

2.2

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

3.

3.1.

Per l' art. 128 cpv. 3 LT,

nel caso di alienazione di immobili il cui precedente trasferimento è stato

oggetto di tassazione differita secondo l' art. 125 lettere a), b), c), e), per

il valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situazione dell’ultimo

trasferimento imponibile. Pertanto, il valore di investimento sarà quello dell’ultima

contrattazione che era stata imposta, ogniqualvolta l’alienante sia divenuto

proprietario dell’immobile mediante un negozio giuridico soggetto a imposizione

differita, per uno dei motivi seguenti:

–

successione, divisione ereditaria, legato, donazione o altro contratto

soggetto all' imposta di successione o donazione (art. 125 lett. a LT);

–

trasferimento tra coniugi, in caso di adozione o scioglimento del regime

matrimoniale della comunione dei beni (art. 125 lett. b LT);

–

scioglimento, mediante divisione in natura e senza conguaglio in denaro, di

proprietà collettive (art. 125 lett. c LT);

–

trasformazioni, concentrazioni o scissioni di imprese (art. 125 lett. e

LT)

(cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 185 s.).

Per effetto del

differimento dell’imposizione, infatti, l’acquirente viene trattato come se avesse

già posseduto l’immobile prima dell’alienazione che ha dato luogo al differimento

dell’imposizione. A lui saranno perciò computati, al momento della successiva

alienazione imponibile, la durata del possesso e i costi di investimento di

colui dal quale ha acquistato l’immobile mediante negozio soggetto a

differimento (Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 114).

3.2

Ora,

nella fattispecie in esame, l’autorità fiscale ha appunto applicato l’art. 128

cpv. 3 LT, avendo in precedenza concesso il differimento dell’imposizione agli

altri coeredi, in relazione allo scioglimento parziale della comunione

ereditaria. Anche a quest’ultimo proposito, la decisione dell’Ufficio di

tassazione appare ineccepibile.

Per

l'art. 125 lett. c LT, infatti, l'imposizione degli utili immobiliari è

differita, fra l'altro, in caso di scioglimento delle comunioni ereditarie come

pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo quando la

divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro.

differimento dell'imposizione rappresenta un'eccezione al principio

dell'imponibilità dello scioglimento delle proprietà collettive, affermato

all'art. 124 LT. Le sole eccezioni all'imponibilità vanno dunque ricercate

nella tassativa enumerazione dei casi di esenzione e differimento

dell'imposizione, contenuta nella stessa legge (CDT n. 29 del 9 marzo 1994).

Quindi, mentre

l'art. 124 lett. c LT dichiara imponibili, in linea di principio, tutti

i casi di scioglimento di proprietà collettive, la lett. c dell'art. 125

ne limita invece la portata, introducendo due importanti eccezioni.

Una prima

eccezione è rappresentata dal differimento dell'imposizione in caso di

scioglimento delle comunioni ereditarie, indipendentemente dal fatto che esso

comporti o meno il versamento di conguagli in denaro.

secondo luogo, l'imposizione viene differita in tutti i casi di scioglimento di

comproprietà e di proprietà comuni in cui vi è mera divisione in natura priva

di conguagli in denaro (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 122-123).

4.

4.1.

Ora, nel

caso in esame, come già si è detto, ci si trova chiaramente in presenza di uno

scioglimento di una comunione ereditaria. Proprio per questa ragione, il differimento

dell’imposizione è stato concesso ai coeredi del ricorrente, conformemente alla

volontà del legislatore codificata all’art. 125 lett. c LT, a prescindere

dall’esistenza di un conguaglio.

Nel

determinare l’utile imponibile della successiva vendita, occorre quindi

risalire, secondo l’art. 128 cpv. 3 LT, alla “situazione dell’ultimo

trasferimento imponibile”, cioè all’acquisto da parte del de cuius.

4.2

In caso

di proprietà di durata superiore a venti anni, come consentito dall’art. 129

cpv. 2 LT, il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà può essere fatto valere quale valore di

investimento fino a tale data. A sua volta, l'aliquota

d'imposta, che decresce in funzione della durata della proprietà (cfr. art. 139

LT), sarà determinata risalendo all'ultimo trasferimento imponibile (art. 128

cpv. 3 LT), vale a dire, in concreto in misura del 4%.

Orbene,

il calcolo allestito dall'Ufficio di tassazione si conforma ai suddetti

principi e sfugge quindi a qualsiasi critica.

4.3

Senza

importanza risulta il fatto che il beneficio ricavato dalla vendita della nuova

particella sia pari a quanto versato agli altri componenti della CE per la loro

estromissione. In virtù delle disposizioni della legge tributaria, che si

riferiscono al differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, infatti,

il coerede che acquista un immobile in sede di divisione si assume l’onere

latente d’imposta gravante a quel momento sul bene oggetto della divisione. In

altre parole, è proprio la plusvalenza accumulata prima dello scioglimento della

comunione ereditaria che, nel caso in esame, viene assoggettata all’imposta al

momento della vendita dell’immobile da parte del ricorrente.

Se, come

sostenuto nel ricorso, fra i coeredi vi era accordo sul fatto che i membri

estromessi avrebbero pagato l’imposta sulla rispettiva quota di utile

immobiliare, si tratta evidentemente di un fatto che non è opponibile

all’autorità fiscale. Il diritto tributario disciplina

infatti i rapporti tra contribuente e ente pubblico e non quelli tra privati

(cfr. CDT n. 80.98.00225 del 3 dicembre 1998 in re M. O.; inoltre, per analogia, CDT n. 354 del 31 dicembre 1991 in re S. SA; CDT n. 648 del 17 ottobre 1972 in re F. B.; Blumenstein/Locher, System des

schweizerischen Steuerrechts, 6a ediz., Zurigo, 2002, p. 15).

D’altra

parte, conoscendo le disposizioni applicabili per il calcolo dell’imposta sugli

utili immobiliari, il ricorrente avrebbe potuto pretendere dai coeredi che

nella definizione dell’ammontare del conguaglio si tenesse conto dell’onere

fiscale latente che si assumeva. Per il fatto che l’iscrizione dei due

trasferimenti (lo scioglimento della comunione ereditaria e la compravendita

del terreno) è avvenuta lo stesso giorno (10 giugno 2010), tale onere poteva

essere quantificato in modo esatto con un semplice calcolo.

5.

ricorso è pertanto respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a

carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 400.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 480.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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