80.2010.13

Procedura: tassazione d'ufficio, imposta sugli utili immobiliari, mancata documentazione dei costi di investimento

9 maggio 2011Italiano25 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 26 ottobre 2000 la __________ AG, società immobiliare con

sede a __________ (LU), concedeva sulle part. n. __________ e __________ RFD di

__________ (rispettivamente di mq 4250 e mq 4000) un diritto di compera a

favore della __________, con sede nel Canton __________, rappresentata dal suo amministratore

unico RI 1, al prezzo complessivo di fr. 1'925'000.- (di cui fr. 990'000.- per

la part. no. 1138 e fr. 935'000.- per la part. no. 67). Il diritto di compera

veniva successivamente ceduto allo stesso RI 1, __________, e da questi esercitato

il 26 marzo 2002.

Il nuovo

proprietario il 22 maggio 2003 donava al Comune di __________ mq 118 del

mappale n. __________ e mq 268 del mappale n. __________ RFD di __________ (per

un totale di mq 386), le cui superfici venivano staccate per costituire i nuovi

mappali n. __________ e __________ RFD di __________. Su tali superfici nel

corso dei primi anni ’90 il Comune di __________ aveva proceduto a costruire un

marciapiede, in relazione al quale, a seguito di tale cessione a titolo

gratuito – peraltro una condizione esplicitamente prevista nella licenza edilizia

concessa in data 14 novembre 2001 dal Municipio di __________ alla __________ –

il proprietario sarebbe stato esentato dai contributi di miglioria. Inoltre,

come risulta dall’atto pubblico del 20 maggio 2003, gli indici pianificatori

delle particelle cedute venivano trasferiti gratuitamente a favore delle part.

n. __________ e __________ RFD di __________, che in data 27 agosto 2003

venivano dapprima riunite in un'unica particella, n. __________, di mq 7864,

che veniva a sua volta frazionata in 25 nuovi mappali: la nuova part. n. __________

(ora di soli mq 343), e 24 altre particelle contrassegnate con i numeri da __________

a __________. Su 24 di questi mappali, rivenduti a terzi nel periodo tra il 12

dicembre 2003 (part. n. __________, __________ e __________) e l’11 dicembre 2007

(part. __________), edificava altrettante case unifamiliari: dopo le 3

particelle vendute nel 2003, nell’anno 2004 venivano vendute 8 particelle, nel

2005 6, nel 2006 pure 6 particelle; l’ultima particella veniva venduta nel

2007. La part. n. __________ veniva attribuita in comproprietà agli acquirenti

delle citate case unifamiliari.

B. In data 31 dicembre 2004 l’Ufficio circondariale di tassazione di

Biasca - che inizialmente si occupava delle pratiche fiscali di RI 1 - a

seguito di esplicita richiesta del rappresentante legale del contribuente,

accordava una proroga fino al 31 dicembre 2005 per le dichiarazioni d’imposta

sugli utili immobiliari relative alle part. n. __________ e __________ (vendute

dal contribuente in date 8 e 21 ottobre 2004), in relazione alle quali

l’Ufficio rammentava la necessità di produrre, oltre agli atti notarili, “tutta

la documentazione a comprova dei costi di edificazione sopportati dall’acquisto

del fondo e fino alla liquidazione del cantiere (costruzioni terminate)”. In

seguito, il rappresentante del contribuente inviava nel corso dell’anno 2005

ulteriori 6 lettere all’autorità fiscale con richieste di proroga relative alle

dichiarazioni sugli utili immobiliari, inizialmente postulate per il 31

dicembre 2005 (lettera 27 luglio 2005 riguardante la part. n. __________, lettera

5 settembre 2005 per la part. n. __________, due lettere 13 settembre 2009 per

le part. n. __________ e __________, rispettivamente per la part. n. __________);

con lettera 23 dicembre 2005 veniva inoltre postulata una proroga per le

dichiarazioni TUI fino al 30 giugno 2006 (in relazione alle part. n. __________,

__________, __________, __________, __________, __________ e __________).

Il 15

febbraio 2006 e il 14 aprile 2006 il rappresentante del contribuente si

rivolgeva nuovamente all’autorità fiscale per postulare delle proroghe TUI,

pure richieste fino al 30 giugno 2006 (per le part. ni. 1297 e 1300, rispettivamente

per la part. n. 1291). Tutte queste domande di proroga venivano puntualmente

accettate dall’Ufficio di tassazione di Biasca.

Ulteriori

proroghe venivano successivamente richieste dal contribuente per il tramite

dello __________, che in data 6 dicembre 2006 postulava per la part. n. __________

una proroga fino al 31 marzo 2007, proroga di cui con lettera 22 marzo 2007

veniva chiesta un’estensione “perlomeno sino al 30 settembre 2007” con la seguente motivazione:

Purtroppo i

lavori di costruzione e sistemazione della proprietà non sono ancora terminati

e, non disponendo delle liquidazioni di tutti gli artigiani, non siamo in grado

di sottoporvi il conteggio definitivo con i relativi costi.

C. In data 21 gennaio 2008 aveva luogo

un’audizione di RI 1 presso l’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna, che nel

frattempo aveva assunto la competenza per le pratiche relative alle surriferite

procedure di imposizione degli utili immobiliari. La medesima autorità fiscale,

dopo aver richiesto al contribuente diversi contratti di appalto relativi ai

mappali in oggetto, in data 24 gennaio 2008 richiedeva all’Ufficio cantonale di

stima una perizia relativa alle 24 costruzioni edificate sui fondi part. n. __________

RFD di __________.

L’11

luglio 2008 l’autorità fiscale richiedeva al contribuente ulteriori contratti

di appalto e lo invitava a concordare con il perito dell’Ufficio cantonale di

stima la data per esperire il sopralluogo. Inoltre, con la finalità di “poter

meglio comprendere il tipo di intervento eseguito in ogni singola abitazione e

se il prezzo indicato in ogni singolo contratto di appalto si riferisce alla

sola costruzione o se è incluso il prezzo del terreno”, l’Ufficio trasmetteva

al rappresentante del contribuente un elenco allestito dall’Ufficio cantonale

di stima dove il contribuente veniva invitato a specificare per ogni mappale

l’importo relativo all’acquisto del terreno e quello relativo al contratto

d’appalto, precisando inoltre per ogni edificazione se erano state eseguite

sistemazioni esterne e rifiniture interne.

In data

15 luglio 2008 il rappresentante del contribuente trasmetteva all’autorità fiscale

i contratti d’appalto richiesti, ma per le ulteriori informazioni riguardanti i

singoli fondi indicava di essere ancora in attesa dei relativi dati da parte

dei tecnici incaricati dei lavori.

In data

21 novembre 2008 l’Ufficio cantonale di stima trasmetteva all’autorità fiscale

i rapporti peritali richiesti.

D. In data 29 dicembre 2008 l’Ufficio di tassazione di Lugano-Campagna

notificava al contribuente 24 decisioni di tassazione sugli utili immobiliari

in relazione alle part. n. __________ -__________ RFD di __________: l’utile

imponibile veniva commisurato in fr. 3'396'254.- e l’imposta complessiva in fr.

925'764,50.

decisioni di tassazione recavano tutte le medesime motivazioni:

In mancanza

della documentazione riguardante l’investimento sostenuto nell’ambito

dell’edificazione del quartiere __________ di __________, il valore della

costruzione viene stabilito sulla base della perizia allestita da parte

dell’ufficio cantonale di stima, tenuto inoltre conto di possibili sconti e

opere direttamente assunte dall’acquirente.

merito ai mezzi di impugnazione, in calce alle decisioni veniva indicato:

Contro la

presente decisione potete reclamare per iscritto allo scrivente ufficio entro

30 giorni dalla notifica. Contro una tassazione d’ufficio potete reclamare solo

se essa è manifestamente inesatta.

Avverso le citate decisioni __________ in

data 22 gennaio 2009 interponeva altrettanti reclami, mediante i quali in

sostanza lamentava una mancata presa in considerazione da parte dell’autorità

di tassazione di determinati costi di investimento, segnatamente spese di

acquisto, spese amministrative, spese legali e provvigioni “come a distinte già

trasmesse al tassatore in data 21.01.2008”; inoltre, il reclamante indicava

quanto segue:

Ancora

risulta inesatto il valore d’acquisto considerato per la proprietà e i costi di

costruzione e di miglioria, che meglio verranno specificati in sede di colloquio

con l’autorità fiscale, colloquio che desideriamo tenere allorché tutti i dati saranno

meglio puntualizzati.

In data

20 aprile 2009 lo __________, in rappresentanza del contribuente, inviava

all’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano-Campagna una tabella sinottica

con gli elementi di calcolo proposti da RI 1 in relazione ai reclami inoltrati in data 22 gennaio 2009, con una richiesta di audizione “per meglio chiarire

quanto ancora necessario al proposito”.

Seguiva

in data 19 maggio 2009 un’audizione di RI 1 presso l’autorità di tassazione (di

cui peraltro, come per le successive, non veniva steso alcun verbale).

Il 30

giugno 2009 l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano-Campagna inviava al

rappresentante del contribuente una nuova convocazione per il 29 luglio 2009, con

la seguente avvertenza:

La presentazione della documentazione su

cui si basa il reclamo, qualora non già avvenuta, è differita all’udienza. Se

la procedura di reclamo è affidata ad un rappresentante questi deve

legittimarsi mediante procura. In caso di assenza ingiustificata l’Ufficio

deciderà il reclamo senza ulteriori convocazioni.

L’audizione

del 29 luglio 2009 aveva regolarmente luogo e pochi giorni dopo, in data 3 agosto 2009 l’autorità fiscale inviava un messaggio telefax al rappresentante del contribuente mediante

il quale, richiamato l’incontro del 29 luglio 2009, trasmetteva una tabella

sinottica “rivista dopo l’ampia discussione avuta”, con la seguente indicazione:

In caso di accordo voglia ritornarcene una

copia debitamente controfirmata quale segno di accettazione entro il 17 agosto 2009. In questo caso il 20 agosto potremo emettere le decisioni su reclamo.

Non

risulta che il contribuente abbia dato seguito a questa richiesta.

Dopo un’ulteriore audizione, che aveva luogo

il 5 novembre 2009, in data 24 dicembre 2009 l’Ufficio circondariale di tassazione

di Lugano-Campagna emetteva le (24) decisioni su reclamo in relazione alle

part. n. __________ -__________ RFD di __________, commisurando l’utile

imponibile in fr. 1'965'592.- e l’imposta in fr. 534'070,50.

decisioni su reclamo indicavano le seguenti motivazioni:

Reclamo deciso sulla scorta dei documenti

presentati e delle discussioni avute nelle audizioni del 19 maggio, 29 luglio e

5 novembre 2009.

G. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula

innanzitutto il congiungimento delle 24 procedure, che anche innanzi

all’Ufficio di tassazione erano state istruite congiuntamente.

Nel

merito, postula l’annullamento delle 24 decisioni su reclamo e la loro puntuale

rettifica, che a mente del ricorrente dovrebbe portare a una tassazione sugli

utili immobiliari di complessivi fr. 29'729. Innanzitutto, il prezzo d’acquisto

delle part. n. __________ e __________ RFD di __________ andrebbe quantificato

in 1'940'000.-; in effetti, non sarebbe giustificata la deduzione di fr.

20'067.- effettuata dall’Ufficio di tassazione in relazione al terreno (mq 386)

ceduto a titolo gratuito al Comune. Inoltre, a quanto pagato dal signor __________

al venditore della part. n. __________ andrebbero aggiunti fr. 15'000.- “per

interessi maturati”, corrisposti in base al rogito di modifica dell’atto di costituzione

di diritto di compera del 5 febbraio 2002. In terzo luogo il ricorrente contesta la riduzione forfettaria del 10% applicata sui costi di costruzione indicati

dalla perizia dell’Ufficio cantonale di stima, sostenendo che in realtà non vi

sia stato un unico cantiere per le 24 case, che sarebbero anzi state costruite

sull’arco di 4-5 anni e per le quali i singoli proprietari avrebbero richiesto

modifiche e rifiniture individualizzate. Inoltre, il ricorrente contesta le

stesse risultanze dell’Ufficio cantonale di stima, che sarebbero basate su

valori errati, sia per quel che riguarda le cubature sia per i costi unitari

applicati.

Poi,

il perito cantonale avrebbe omesso di considerare un garage costruito sulla

part. n. __________ (valutabile in fr. 10'000.-), avrebbe stimato le piscine

costruite sulle part. n. __________ e __________ in soli fr. 22'500.-

(valutabili invece in fr. 60'000.- cadauna) e avrebbe pure omesso di

considerare il lift per disabili costruito nella casa sita sulla part. n. __________

(valutabile in fr. 50'000.-). Infine, per la vendita della part. n. __________ non

sarebbe stata riconosciuta in sede di decisione su reclamo la provvigione di

fr. 20'700.- pagata all’intermediatore immobiliare.

H. Invitato da questa Camera a presentare delle osservazioni in merito

al ricorso, l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano-Campagna ha preso

posizione con scritto del 27 gennaio 2010. Innanzitutto ha osservato come sia

risultato inevitabile allestire delle tassazioni per apprezzamento, il

contribuente non avendo mai presentato alcuna fattura inerente il costo di

costruzione delle 24 case costruite nel Comune di __________, con la motivazione

che tale documentazione sarebbe andata perduta in occasione di un trasloco. Nel

merito delle argomentazioni del ricorso, l’Ufficio di tassazione si è in

sostanza riconfermato sulle proprie posizioni. Inoltre, per ciò che concerne le

risultanze delle perizie dell’Ufficio cantonale di stima, risulterebbe giustificato

in sede di tassazione non esservi vincolati strettamente, in quanto la perizia

risulta atta a determinare il probabile costo d’edificazione di un’abitazione,

ma in nessun caso può stabilire quanto effettivamente pagato dall’imprenditore

per l’intera operazione immobiliare. Anzi, nel caso concreto un criterio di

prudenzialità apparirebbe giustificato proprio in considerazione dei probabili

sconti di quantità e dei risparmi a livello di progettazione e di direzione lavori

verosimilmente beneficiati dal contribuente. Per quel che riguarda il maggior

costo di acquisto di fr. 15'000.- “per interessi maturati”, l’Ufficio di

tassazione ha osservato che tale deduzione non è stata fatta valere né in sede

di tassazione né in sede di reclamo; la provvigione di fr. 20'700.- relativa

alla part. n. __________ non sarebbe invece stata concessa in deduzione a seguito

di una svista dell’Ufficio stesso. Per quel che concerne le spese vantate dal

contribuente per singole costruzioni accessorie (garage, 2 piscine e lift per

disabili), l’Ufficio ha osservato come non siano state comprovate da alcuna

fattura.

contribuente, con scritto 22 febbraio 2010, ha rinunciato alla facoltà di replica concessagli da questa Camera.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto

è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di

immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli

utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

2. 2.1.

Per

quanto concerne le disposizioni procedurali, l’art. 213 LT dispone che, in mancanza

di norme particolari siano applicabili per analogia le disposizioni della procedura

ordinaria di tassazione (art. 195–208).

Per l’art. 214 cpv. 1 LT, l’alienante è tenuto a presentare una

dichiarazione di imposta completa e veritiera per la tassazione degli utili

immobiliari. Essa indica in particolare il valore dell’alienazione, quello del

precedente acquisto e i costi di investimento.

L’art. 214 cpv. 3 LT aggiunge che la dichiarazione di imposta deve

essere presentata all’autorità di tassazione entro trenta giorni dall’iscrizione

a registro fondiario, rispettivamente dalla conclusione del negozio giuridico

assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari. In via eccezionale e per

fondati motivi il termine di trenta giorni può essere prorogato dall’autorità

di tassazione.

2.2.

Nella

procedura fiscale vige la massima ufficiale e il principio inquisitorio.

L’autorità di tassazione, cui spetta il dovere di chiarire d’ufficio i fatti

fiscalmente rilevanti, controlla la dichiarazione d’imposta e procede a tutte

le indagini necessarie (art. 204 cpv. 1 LT), senza essere in particolare

vincolata agli elementi imponibili riconosciuti o dichiarati dai contribuenti

(decisione TF 2A.105/2007 del 3 settembre 2007; cfr., al proposito, Berger, Voraussetzungen

und Anfechtung der Ermessensveranlagung, in: ASA 75 p. 185, p. 190). La

procedura fiscale è inoltre retta dal principio di collaborazione. Secondo

l’art. 196 LT, le autorità di tassazione determinano con il contribuente le

condizioni di fatto o di diritto determinanti per un’imposizione completa ed

esatta. Al contribuente è imposto l’obbligo di fare tutto il necessario per

consentire una tassazione completa ed esatta (art. 200 LT). Egli deve in

particolare esporre la situazione in maniera esaustiva e trasparente (decisione

TF 2A.502/2005 del 2 febbraio 2006, in: StR 61 p. 442).

2.3.

principio, in applicazione analogica della regola generale prevista dall’art. 8

CC, nella procedura fiscale l’onere della prova è ripartito nel senso che

l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o

aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei

fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133

Considerandi

II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8).

La prova

dei costi di investimento spetta pertanto sempre all'alienante.

La mancata presentazione della relativa documentazione comporta il rifiuto

della deduzione dei costi d'investimento. L'autorità fiscale deve unicamente

limitarsi ad avvertire il contribuente che, in tal caso, le circostanze che

diminuiscono l'onere, segnatamente i costi d'investimento, non verranno prese

in considerazione (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 361 e giurisprudenza e dottrina citate).

2.4

Secondo

l’art. 204 cpv. 2 LT, di uguale tenore dell’art. 46 cpv. 3 LAID, l’autorità di

tassazione esegue la tassazione d’ufficio, in base a una valutazione coscienziosa, se il contribuente, nonostante diffida, non soddisfa i suoi obblighi procedurali

oppure se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per

mancanza di documenti attendibili, e questo anche qualora tale mancanza non

possa essere imputata al contribuente (decisione TF 2A.426/2004 del 23 novembre

2004; TF 2A.442/2001 del 19 giugno 2002; RDAF 2000 II 41; Zweifel, op. cit., n. 29 e 31 ad art.

130.

LIFD, p. 342 ss.; Richner/Frei/Kaufmann,

Handkommentar zum DBG, Zurigo 2003, n. 26 ad art. 130 LIFD, p. 972; contra Berger,

op. cit., p. 197). L’autorità di tassazione può tener

conto di coefficienti sperimentali, dell’evoluzione patrimoniale e del tenore

di vita del contribuente. L’autorità fiscale deve comunque agire “pflichtgemäss”,

ovvero secondo coscienza professionale, conformandosi agli indispensabili

criteri di prudenza che devono sempre essere tenuti presenti in procedimenti

del genere, principalmente allo scopo di evitare eccessi di discrezionalità (ASA 50 p. 372). Detto altrimenti, il contribuente deve essere imposto, nella misura

del possibile, su un reddito valutato il più vicino possibile alla sua capacità

contributiva reale (Zweifel, op. cit., n. 46 ad art. 130 LIFD).

2.5

Contro la

decisione di tassazione il contribuente può reclamare per scritto all’autorità

di tassazione, entro trenta giorni dalla notificazione (art. 206 cpv. 1 LT).

Tuttavia, il contribuente può impugnare la tassazione operata d’ufficio soltanto con il motivo che essa è manifestamente inesatta; il reclamo dev’essere motivato

e indicare eventuali mezzi di prova (art. 206 cpv. 3 LT).

Le norme

appena citate esigono che il contribuente apporti la prova della “manifesta

inesattezza” della tassazione d’ufficio e richiedono espressamente che il

reclamo sia motivato e indichi eventuali mezzi di prova. In tale contesto vi è

un’inversione dell’onere della prova: non tocca all’autorità dimostrare

la correttezza della propria valutazione, bensì all’interessato provare che la

stessa è manifestamente inesatta.

Tali

requisiti del reclamo rappresentano non meri presupposti sostanziali per la rimozione della tassaz ione per apprezzamento, bensì prescrizioni di validità del gravame, in

mancanza dei quali l’autorità non deve neppure entrare nel merito (sentenza del

Tribunale federale del 21 novembre 1997, in: DTF 123 II 552).

Secondo

il Tribunale federale, il requisito della motivazione del reclamo, contenuto

nella disposizione in esame, deve essere considerato quale presupposto di

validità, sebbene la legge non lo designi esplicitamente come tale (DTF 81 I 98

consid. 3, 121 I 117 consid. 3a, 122 I 70 consid. 1c).

A tale

riguardo, il Tribunale federale ha precisato che, siccome la necessità di motivare

il reclamo e di indicare mezzi di prova non è prevista per i reclami contro

tassazioni ordinarie, l’autorità fiscale dovrebbe indicare, nella decisione di tassazione per apprezzamento, quanto disposto dall’art. 206 cpv. 3 LT e le conseguenze

in caso di inottemperanza. Vi è infatti il rischio che il contribuente non

cognito di diritto ometta di motivare in modo sufficiente l’impugnativa,

provocandone l’inammissibilità. In mancanza di un’espressa menzione, contenuta nell’indicazione dei rimedi giuridici della tassazione d’ufficio, l’autorità fiscale può comunque rimediarvi, dopo l’inoltro del reclamo da parte del

contribuente, invitando quest’ultimo a emendare il gravame, conformemente ai

requisiti dell’art. 206 cpv. 3 LT, con la comminatoria di dichiarare

irricevibile l’impugnativa (DTF 123 II 552, consid. 4f).

3.

3.1.

Ora, nel

caso in esame, come già rilevato, l’Ufficio circondariale di tassazione di

Lugano-Campagna ha espressamente indicato in sede di osservazioni al ricorso di

aver dovuto procedere ad una tassazione per apprezzamento in quanto, in

relazione ai costi di costruzione delle 24 case unifamiliari, il contribuente

non ha prodotto alcuna fattura.

osserva del resto come la procedura di tassazione sia stata caratterizzata da

numerose richieste di proroga formulate dal contribuente, motivate

sostanzialmente con il fatto che le costruzioni dovessero ancora venir

terminate. Nella fase successiva hanno avuto luogo diverse audizioni del

contribuente, sia prima della notifica di tassazione del 29 dicembre 2008, sia

dopo il susseguente reclamo del 22 gennaio 2009 (in questa fase risultano ben

tre audizioni: in date 19 maggio, 29 luglio e 5 novembre 2009), in relazione

alle quali non vi sono purtroppo dei verbali. È però indubbio che l’autorità di

tassazione si aspettava che il contribuente, anche se con qualche ritardo,

fosse in grado di sostanziare con i dovuti giustificativi i costi di costruzione

effettivamente sostenuti, poiché altrimenti non avrebbe avuto alcuna ragione di

concedere proroghe tanto numerose. Ciò malgrado, l’insorgente non ha mai

trasmesso i giustificativi relativi ai costi d’investimento né risulta che al

riguardo abbia mai indicato che una sua collaborazione in tal senso non potesse

essere ragionevolmente esigibile.

Neppure

dinanzi a questa Camera il ricorrente ha inteso comprovare le spese effettive

di edificazione, in sostanza limitandosi a contestare la validità delle

risultanze peritali dell’Ufficio stime sulla base di un’altra perizia.

3.2

Bisogna

comunque evidenziare come l’autorità fiscale abbia rinunciato ad intraprendere

una tassazione d’ufficio, perlomeno nel ristretto senso contemplato dall’art.

204.

cpv. 2 LT, che prevede che l’autorità fiscale diffidi il contribuente se

questo non soddisfa i suoi obblighi procedurali oppure se gli elementi imponibili

non possono essere accertati esattamente per mancanza di documenti attendibili.

Inoltre,

le decisioni di tassazione 29 dicembre 2008, nelle rispettive motivazioni, non

indicavano esplicitamente che si trattasse di decisioni di tassazione d’ufficio

(o per apprezzamento), pur menzionando in modo chiaro che l’autorità di

tassazione aveva dovuto fare riferimento al valore di costruzione stabilito

sulla base di una perizia proprio in mancanza della documentazione riguardante

l’investimento effettivo sostenuto dal contribuente.

Neppure

dalle indicazioni sui mezzi di reclamo fornite in calce alle decisioni di tassazione

si può desumere un’indicazione esplicita che le stesse fossero da recepire come

decisioni d’ufficio ai sensi dell’art. 206 cpv. 3 LT; infatti la frase “contro

una tassazione d’ufficio potete reclamare solo se essa è manifestamente

inesatta” può anche essere intesa in senso generale, non indicando in modo

esplicito che la decisione in oggetto fosse effettivamente una tassazione

d’ufficio. Inoltre, le notifiche di tassazione 29 dicembre 2008 tralasciavano

di menzionare l’obbligo di motivare il gravame e le conseguenze in caso di

inottemperanza, venendo meno alle severe esigenze procedurali poste dalla tassazione

d’ufficio (DTF 123 II 552).

contrario, l’autorità di tassazione ha concesso al contribuente di sostanziare

il proprio reclamo del 22 gennaio 2009 con una tabella sinottica trasmessa in

data 20 aprile 2009; ha inoltre accordato la possibilità di ben tre audizioni

(il 19 maggio, il 29 luglio ed il 5 novembre 2009); dopo la seconda di queste

audizioni l’Ufficio di tassazione ha addirittura trasmesso al contribuente una

tabella sinottica con i dati relativi alla procedura di imposizione TUI di

tutti e 24 mappali in oggetto, chiedendo che in caso di accordo venisse

ritornata debitamente controfirmata. Ciò non risulta tuttavia essere avvenuto,

e dopo un ulteriore lasso di tempo di 4 mesi l’autorità fiscale ha concesso al

contribuente un’altra audizione, prima di emettere le decisioni su reclamo in

data 24 dicembre 2009. Anche queste decisioni, sia per ciò che concerne le

motivazioni, sia per quel che riguarda le indicazioni dei mezzi ricorsuali, non

venivano notificate come tassazioni d’ufficio, e non ottemperavano pertanto ai

requisiti posti dall’art. 206 cpv. 3 LT.

3.3

A questa

Corte sfuggono le ragioni per cui, dopo aver invocato ed ottenuto dall’autorità

di tassazione numerose e prolungate proroghe del termine per inoltrare le

dichiarazioni d’imposta, il ricorrente non ha prodotto alcuna documentazione

relativa ai costi d’investimento. L’unico accenno ad impedimenti intervenuti è

contenuto nelle osservazioni al ricorso, nelle quali l’Ufficio di tassazione

sostiene che il ricorrente avrebbe smarrito la documentazione in occasione di

un trasloco.

Che tale

circostanza abbia impedito al ricorrente di produrre ogni documento relativo

all’importante investimento immobiliare pare difficilmente immaginabile. Considerato

il poco tempo trascorso fra l’edificazione e la tassazione, è invece probabile

che il contribuente, pur avendo perduto i giustificativi dei pagamenti sostenuti

per l’edificazione delle case vendute, possa ottenerne copia rivolgendosi alle

imprese ed agli artigiani cui egli stesso ha attribuito gli appalti.

Ciò non toglie che

l’autorità di tassazione abbia rinunciato ad accertare la situazione effettiva

e che di conseguenza le decisioni impugnate, pur rimanendo tassazioni ordinarie,

siano fondate su considerazioni di verosimiglianza, e questo proprio in merito

all’elemento più rilevante per le tassazioni sugli utili immobiliari in

discussione, cioè i costi di costruzione delle 24 case unifamiliari fatte

edificare da RI 1.

Se si tiene

conto del fatto che la tassazione d’ufficio rappresenta un’ultima ratio,

quando ogni altra possibilità di accertare il reddito effettivo è esclusa, ci

si domanda tuttavia se nella fattispecie sia giustificato l’operato

dell’autorità fiscale, che ha subito proceduto a far stabilire i costi

d’investimento mediante una perizia, senza attirare l’attenzione del

contribuente sulle peculiarità della tassazione per apprezzamento.

3.4

Non si

può in ogni caso trascurare la circostanza che formalmente l’autorità di tassazione

non abbia seguito la procedura prevista dalla legge per i casi di tassazione

d’ufficio.

In questa

situazione, non si può essere certi che il contribuente sia stato in grado di

valutare correttamente le conseguenze, anche giuridiche, della sua mancata

collaborazione, dato che non è stato formalmente diffidato, né le decisioni di

tassazione erano state notificate formalmente come tassazioni d’ufficio, con i

relativi severi requisiti ricorsuali. Nella presente situazione il ricorrente,

come già osservato, in merito al punto centrale del ricorso, inerente i costi

di costruzione effettivamente sostenuti, intende ottenere l’annullamento delle

decisioni su reclamo e postula nuovi decisioni, a lui (nettamente) più

favorevoli.

D’altronde,

proprio l’estrema disponibilità sempre dimostrata dall’autorità di tassazione

nei confronti del contribuente può aver indotto lo stesso a valutazioni non

sufficientemente ponderate dapprima riguardo alla collaborazione da prestare (o

meno) nei confronti dell’autorità, in seguito in merito alla formulazione dei

gravami.

Alla luce delle

considerazioni che precedono, le 24 decisioni impugnate, concernenti l’imposta

sugli utili immobiliari relativa alle part. n. __________ -__________

RFD di __________, devono essere annullate. Gli atti sono rinviati all’Ufficio

di tassazione di Lugano-Campagna affinché diffidi formalmente il contribuente a

collaborare ed a fornire entro un congruo termine tutta la documentazione

(giustificativi e fatture) inerente gli effettivi costi di edificazione

sopportati per le 24 case unifamiliari. In mancanza di ciò, l’Ufficio di

tassazione dovrà procedere a notificare delle tassazioni d’ufficio esplicitamente

definite come tali, e con la menzione precisa delle modalità e dei requisiti

di reclamo, in ossequio all’art. 206 cpv. 3 LT. Un eventuale reclamo che, pur

motivato, non apportasse la prova della “manifesta inesattezza” di tali decisioni

andrebbe dichiarato irricevibile, precludendo al contribuente anche un

ulteriore ricorso alla Camera di diritto tributario.

4.

Visto

l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a

carico del ricorrente in misura parziale.

All’insorgente è inoltre

riconosciuta un’indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Le 24

decisioni su reclamo del 24 dicembre 2009 sono annullate e gli atti sono rinviati

all’Ufficio circondariale di Lugano-Campagna, perché completi l’inchiesta e adotti

nuove decisioni di tassazione, dopo formale diffida al contribuente, in

ossequio ai disposti di cui all’art. 206 cpv. 3 LT.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 900.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale

di fr. 1’000.–

sono a

carico del ricorrente nella misura di un mezzo (fr. 500.–).

ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 1'000.– per ripetibili.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster