80.2010.147

Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, reinvestimento nell’abitazione primaria, presupposti, vendita dopo due anni dall’acquisto, prova dell’uso personale

13 gennaio 2014Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 29 marzo 2006, iscritto a Registro fondiario l’11 aprile

2007, RI 1 acquistava la quota di proprietà per piani (PPP) n. __________,

corrispondente a 127‰ del fondo

base n. __________ del RFD di __________, al prezzo di fr. 850'000.–. Insieme

all’appartamento, acquistava pure due parcheggi nell’autorimessa condominiale

(fr. 50'000.–) e due parcheggi esterni (fr. 10'000.–).

Il 14

novembre 2008, RI 1 vendeva a __________ l‘appartamento in questione, al prezzo

di fr. 1'030'000.–, oltre ai parcheggi interni (fr. 100'000.–) ed un parcheggio

esterno (fr. 15'000.–). Il venditore si impegnava contrattualmente a far svolgere

a proprie spese lavori artigianali e di arredo per fr. 11'000.–.

Con

decisione del 26 maggio 2009, l’CO 1 di Locarno notificava al venditore la decisione

di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, nella quale commisurava

l’utile imponibile in fr. 97'237.– e l’imposta in fr. 28'198.75.

B. Con

atto pubblico del 25 settembre 2009, iscritto a RF il 19 aprile 2010, RI 1 acquistava

da __________ e da __________ n il mapp. n. __________ RFD di __________, al

prezzo di fr. 1'200'000.–.

Con

scritto del 22 aprile 2010, il contribuente chiedeva la revisione dell’imposta

sugli utili immobiliari, argomentando che vi era stato un reinvestimento

nell’abitazione primaria.

L’Ufficio

di tassazione respingeva l’istanza con decisione del 6 settembre 2010, nella

quale negava che il bene alienato fosse stato usato durevolmente quale abitazione

primaria.

C. In

seguito ad un reclamo, nel quale il contribuente aveva contestato

l’interpretazione del termine “durevole” fatta dall’autorità, quest’ultima

confermava la propria precedente decisione, in data 21 ottobre 2010. Nella

motivazione, sottolineava che nell’aprile 2007 il reclamante aveva trasferito

il domicilio dalla casa di __________, ove abitava coi genitori, a __________,

dove aveva acquistato l’appartamento. Solo al momento della rivendita però

avrebbe fatto fare lavori di sistemazione di quest’ultimo. Inoltre, aveva

pagato una provvigione ad un mediatore per la vendita dello stesso.

D. Con

scritto del 20 novembre 2010 all’Ufficio di tassazione, da quest’ultimo trasmesso

alla Camera di diritto tributario quale ricorso, RI 1 postula nuovamente la

revisione della decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari. Per

la motivazione, riprende gli argomenti già precedentemente addotti.

E. All’udienza

del 13 novembre 2013, l’Ufficio di tassazione ha ribadito che a suo avviso

l’appartamento venduto non ha mai funto da abitazione primaria. Il ricorrente

ha per contro sostenuto di averlo abitato per venti mesi. Il giudice delegato

gli ha allora attribuito un termine di venti giorni per produrre la seguente

documentazione:

consumi elettrici e dell’acqua;

eventuale allacciamento telefonico (rete fissa)

e contratto per TV via cavo;

contratto di mediazione;

eventuale documentazione in merito ai traslochi

del 2008 e del 2010;

spiegazioni in merito alla sua residenza fra la

vendita dell’appartamento di __________ (2008) e l’acquisto di quello di __________

(2010).

ricorrente non ha dato seguito all’invito in questione.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie,

Lugano 1996, p.59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Come

esposto in narrativa, RI 1 ha venduto l’appartamento di __________, di cui era

proprietario da due anni e mezzo, il 14 novembre 2008 (iscrizione a RF il 12 dicembre

2008). Il 25 settembre 2009 (iscrizione a RF il 19 aprile 2010) ha poi acquistato

una casa a __________.

ricorrente chiede di poter beneficiare del differimento di imposizione, in applicaz ione dell’art. 125 lett. g LT, avendo impiegato l’utile conseguito

dalla vendita della casa d’abitazione primaria per acquistarne un’altra avente

lo stesso scopo.

Dal canto

suo l’autorità di tassazione ha ritenuto che non sia stata provata

l’utilizzazione personale dell’appartamento venduto, da parte del ricorrente.

Considerata anche la sua professione di agente immobiliare, ritiene che sia

escluso il differimento dell’imposizione.

2.2

Per

l’art. 125 lett. g LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita

in caso di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che

ha servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a

condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni

all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

La citata

disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3

lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali

il reinvestimento deve essere effettuato.

legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,

nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l’elevata imposta sui guadagni

immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’as-senza di una tale possibilità di reinvestimento

sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 131).

dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come

un’eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse

necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una componente

dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die

Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die

Grundstückegewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo, Die

Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo

1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso

di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op.

cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale

mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 132).

2.3

Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett. g

LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto

di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e

quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;

b) l’uso

personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella

acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei

seguenti casi eccezionali:

• l’esistenza

di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per

vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non

invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

• la

locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare

quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,

sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia

comunque ecceduto quella della locazione;

c) deve

trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;

d) limite

temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura

precedere la vendita;

e) il

reinvestimento deve avvenire in Svizzera

(Soldini/Pedroli, op.

cit., pp. 132-134 e p. 137; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 100).

3.

3.1.

In una

sentenza del 15 marzo 2012, il Tribunale federale ha avuto modo di confermare

che la condizione dell’uso durevole e esclusivo va interpretata in modo

restrittivo, sottolineando in particolare che l’abitazione alienata doveva

costituire il domicilio principale del contribuente (decisione TF n.

2C_497/2011).

Nella

fattispecie in esame, tale condizione non risulta adempiuta. L’immobile di __________,

nel quale si trova l’appartamento acquistato nel corso del 2006, era ancora in

costruzione, come si evince dal contratto di compravendita del 29 marzo 2006,

nel quale la consegna viene prevista “al più tardi entro il 31 dicembre 2006”. Dal contratto di vendita dello stesso appartamento, stipulato il 14 novembre 2008, risulta che

la consegna è avvenuta alla fine di giugno del 2007 (cfr. atto pubblico del 14

novembre 2008, punto 4). Tanto basta per escludere che, come affermato nel reclamo,

“il contribuente ha abitato per ben 20 mesi l’immobile”.

In ogni

caso, a fondare i dubbi dell’Ufficio di tassazione, in merito all’effettivo uso

personale dell’appartamento, vi sono anche l’impegno, assunto con il contratto

di vendita, di procedere a diversi lavori di sistemazione (arredo del bagno,

posa zoccolini e tende da sole ecc.) e il mandato conferito ad un mediatore per

trovare un acquirente.

3.2

Indipendentemente

dalle considerazioni che precedono, secondo un consolidato principio, è il contribuente ad avere l’onere della prova per tutti

quei fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario

(sentenza del Tribunale federale n.2A.438/2006 del 14 dicembre 2006, in: RtiD

I-2007 n.13t, consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; sentenza del Tribunale

federale n.2A.209/2005 del 3 novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t, consid.

4.

; Blumenstein/Locher, System

des schweizerischen Steuerrechts, 6a ed., Zurigo 2002, p. 416, con

rinvii). In concreto, spettava quindi al ricorrente dimostrare in modo

ineccepibile l’adempimento delle condizioni cui è soggetto il differimento

dell’imposizione, ed in particolare l’uso durevole ed esclusivo

dell’appartamento __________, acquistato nel 2006 e rivenduto nel 2008. RI 1 si

è invece limitato a sostenere di aver abitato l’appartamento per venti mesi,

senza tuttavia apportarne la benché minima prova. Dal certificato di domicilio

reperibile agli atti dell’Ufficio di tassazione si evince unicamente che il

ricorrente è stato domiciliato __________ dal 17 aprile 2007 al 30 novembre

2008.

Nonostante l’invito, rivoltogli ancora nel corso dell’udienza tenutasi

dinanzi alla Camera di diritto tributario, l’insorgente non ha per contro

fornito alcuna prova in merito ai consumi elettrici e dell’acqua, all’eventuale

allacciamento telefonico (rete fissa) e della TV via cavo, ai diversi traslochi

che avrebbe affrontato dal 2008 ed alla sua residenza fra la vendita

dell’appartamento di __________ (2008) e l’acquisto di quello di __________

(2010). Neppure ha fornito copia del contratto di mediazione, dal quale si

sarebbe potuto verificare quando era stato conferito il mandato.

4.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un

totale di fr. 1’100.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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