80.2010.67

Deduzioni: reddito della sostanza immobiliare, spese di manutenzione, illuminazione esterna, spazzacamino, tasse comunali, fondo di rinnovamento condominiale

2 luglio 2010Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. I

coniugi RI 1, domiciliati a __________ (__________), sono limitatamente imponibili

nel Canton Ticino quali comproprietari di un appartamento in proprietà per

piani (PPP) a __________. Si tratta della quota di PPP n. __________,

corrispondente a 501‰ del fondo

base n. __________. La comunità condominiale ha inoltre una quota di

comproprietà coattiva di una strada, corrispondente ai mapp. n. __________

(1/8), n. __________ (1/5) e n. __________ (1/8).

B. Nella

dichiarazione fiscale 2009, i contribuenti attribuivano alla loro proprietà immobiliare

ticinese un valore di stima ufficiale di fr. 388'000.– ed un valore locativo di

fr. 18'000.–. Da quest’ultimo importo chiedevano la deduzione di spese di

manutenzione e gestione per complessivi fr. 7'592.–, corrispondenti alle spese

condominiali pagate nel 2009, compreso il versamento per il fondo di rinnovo.

C. Notificando

ai contribuenti la tassazione IC 2009, con decisione del 9 aprile 2010, l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava il reddito imponibile in fr. 13'700.– e quello

determinante per l’aliquota in fr. 179'700.–. Rispetto alla dichiarazione dei contribuenti, l’autorità fiscale aveva ridotto le spese di manutenzione e gestione dell’immobile a fr. 2'969.–.

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 9 aprile 2010,

sostenendo che tutte le spese fatte valere costituivano costi di gestione e di manutenzione.

Con decisione del 27 aprile 2010, l’Ufficio di tassazione aumentava il reddito imponibile a fr. 13'800.–

e quello determinante per l’aliquota a fr. 195'500.–. Rispetto alla decisione impugnata, aveva aggiunto l’indennità per perdita di guadagno (fr. 15'852.–) e la deduzione per spese di malattia e infortunio (fr. 6'169.–). Quanto alle spese di manutenzione dell’immobile, respingeva il reclamo, con la seguente motivazione:

A norma di

legge e giurisprudenza del Tribunale fiscale non tutte le spese condominiale,

fatturate dall’amministratore, sono deducibili. Non lo sono il versamento

annuale al fondo di rinnovamento (500), la quota di spesa per l’illuminazione esterna (1956), tassa acqua (138), spazzacamino (123), spese giardino (154 + 180 + 192),

tassa uso fognatura (107), contributi vari non specificati (1050), tassa

rifiuti (220). Per le altre spese deducibili viene confermata la deduzione di fr. 2'969.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 postulano

nuovamente la deduzione di tutte le spese di gestione e manutenzione dell’immobile, conformemente al diritto federale che vincolerebbe tutti i cantoni. In

merito alle singole spese, osservano che il versamento al fondo di rinnovo è

previsto dal regolamento condominiale ed il suo impiego è vincolato; le tasse

per acqua e rifiuti sono calcolate in base al valore della casa e non al

consumo; l’importo di fr. 1'050.– si riferisce infine a costi per la manutenzione di una strada privata.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre

le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il

valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono

la redditività (cfr.Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.

32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte

Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.2.

Per

facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti,

invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni

immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento

della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

La deduzione complessiva ammonta:

al 15% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, all'inizio del periodo fiscale, l'immobile risale al massimo a

10 anni prima;

al 25% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, all'inizio del periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni

(cfr.

art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

1.3.

suddetta agevolazione entra di regola in considerazione solo per gli immobili appartenenti

alla sostanza privata, ma non per immobili utilizzati da terzi principalmente a

fini commerciali (v. art. 2 cpv. 3 Regolamento cit.).

contribuente che sceglie, o aveva già scelto prima del periodo fiscale 1995/96, il sistema della deduzione delle spese effettive, deve attenersi a questo

sistema per un periodo di almeno dieci anni (art. 2 cpv. 2 Regolamento cit.):

la deduzione complessiva calcolata dal Consiglio di Stato costituisce, in

quanto tale, una deduzione media che raggiunge il proprio equilibrio durante un lasso di tempo prolungato; è per questa ragione che si vuole impedire al

proprietario di passare da un sistema di deduzione all'altro, a seconda della

convenienza (cfr. Känzig, op.

cit., n. 173, p. 662 s.).

Considerandi

2.

2.1.

Nel caso

in esame, i ricorrenti hanno fatto valere le seguenti spese di gestione e manutenzione immobiliari, corrispondenti alla quota delle spese condominiali:

fondo di

rinnovamento fr. 500.––

illuminazione esterna fr. 1'956.80

risanamento

approvvigionamento acqua potabile fr. 463.80

tassa

comunale per l’acqua fr. 138.––

spazzacamino fr. 123.––

copertura

tetto fr. 1'104.50

giardiniere fr. 154.95

giardiniere fr. 180.––

tassa

comunale uso fognatura fr. 107.60

giardiniere

fr. 192.30

contributo

manutenzione strada coattiva fr. 1'050.–

tassa

comunale raccolta rifiuti fr. 220.60

assicurazione edificio fr. 1'400.60

totale fr. 7'592.25

L’Ufficio di tassazione ha ammesso in deduzione solo le spese per il risanamento dell’approvvigionamento acqua (fr. 463.90), quelle per la riparazione del tetto (fr. 1'104.50) e il premio d’assicurazione (fr. 1'400.60), per un totale di fr. 2'969.–.

Le altre

spese fatte valere dai contribuenti sono state escluse, “a norma di legge e

giurisprudenza”.

2.2

effetti le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la

pulizia, l'illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile

e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese

per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere

dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un

contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui

costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del

proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la

pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il

proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero

traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore

locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il

diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200

del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la

sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005, n.2A.683/2004, in ASA 77

p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).

2.3

Anche la

Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2006 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive, tra immobili della sostanza

privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili

abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso

di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal

proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare n.

7/2005, cifra 5.4).

2.4

In linea di

principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore,

climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua

calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di

amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.2.3).

2.5

Venendo

all’esame delle spese fatte valere dai ricorrenti, è dunque ineccepibile la

decisione dell’autorità fiscale, nella misura in cui ha escluso la deduzione delle spese per l’illuminazione esterna (fr. 1'956.80).

Quanto

alle spese per lo spazzacamino (fr. 123.–), si tratta di costi di gestione, che sono a carico dell’inquilino secondo l’art. 257b cpv. 1 CO (cfr. art. 5 dell’Ordinanza

del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali [OLAL; RS 221.213.11]).

stessa conclusione vale per le tasse comunali per l’acqua potabile, per l’uso

della fognatura e per la raccolta dei rifiuti. A tale riguardo, lo stesso

Tribunale federale le ha definite spese per il mantenimento privato del

contribuente, come tali non deducibili. Il fatto che, dal punto di vista del

diritto della locazione, tali tasse possano essere messe a carico degli

inquilini è stato considerato un ulteriore indizio del loro carattere di spese

di mantenimento (ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53

= RDAF 2005 II 502 consid. 3).

2.6

Diverso

il discorso che concerne i versamenti al fondo di rinnovamento condominiale.

Nel caso

della proprietà per piani (PPP), i costi per la manutenzione dell'immobile sono

sopportati da persone diverse a seconda che si tratti di parti dello stabile

che sono riservate all'uso esclusivo di singoli condòmini oppure di parti

comuni.

Le spese

per riparazioni e per la manutenzione delle parti di uso esclusivo gravano

direttamente sul singolo comproprietario (articoli 712a e 712b CC); quelle che

invece riguardano parti ed impianti comuni (p. es. rinnovo della facciata o del

tetto, lavori all'impianto di riscaldamento, ecc.) sono di solito finanziate mediante

versamenti annuali al c.d. fondo di rinnovazione (art. 712m cpv. 1 cifra 5 CC).

versamenti al fondo di rinnovamento rientrano, di regola, nel novero dei costi

di manutenzione deducibili dal reddito (valore locativo, affitto), purché siano

irrevocabilmente sottratti ai condòmini e possano essere impiegati solo per

futuri costi di manutenzione, vale a dire di riparazione e di rinnovo (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum

Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 6 ad art. 32 LIFD, p.

121; CDT n. 80.97.00086 dell' 8 ottobre 1997 in re J. S., consid. 5.6.2.; inoltre

Circolare n. 7/2005 cit., cifra 2.1; inoltre sentenza CDT n. 80.2001.00057

dell’8 maggio 2001 consid. 3.3.).

Per quanto concerne

l’imposta federale diretta, è la stessa Ordinanza del 24 agosto 1992 dell’AFC

concernente i costi deducibili di immobili del patrimonio privato in materia di

imposta federale diretta (RS 642.116.2) ad affermare che sono deducibili quali

spese di manutenzione i versamenti al fondo di riparazione o di rinnovazione di una comunione di comproprietari, fintanto che detti mezzi sono

impiegati esclusivamente per coprire i costi di manutenzione degli impianti in

comune.

Non vi è

pertanto ragione di negare la deduzione del versamento di fr. 500.– al fondo di

rinnovamento condominiale.

3.

3.1.

Restano

ancora da esaminare le spese per la manutenzione del giardino (totale fr.

526.

–) e della strada in comproprietà coattiva (fr. 1'050.–). Su questo aspetto,

la decisione si è limitata a negarne la deduzione, senza addentrarsi nei

motivi.

3.2

A tale

riguardo, va sottolineato il fatto che, secondo una consolidata giurisprudenza,

le spese per il giardino non sono in linea di principio deducibili: il valore

locativo, che costituisce la base del reddito imponibile del ricorrente, viene

calcolato sulla base del solo valore di stima della casa, senza considerare cioè quello del terreno circostante. Se si concedessero in deduzione le spese relative al

giardino, si otterrebbe dunque un risultato aberrante (cfr. p. es. CDT n.

80.2009.25

del 23 marzo 2009 e la giurisprudenza citata; CDT n. 80.2009.17 del

3.

marzo 2009 e la giurisprudenza citata; CDT n.80.2008.96 del 22 ottobre 2008).

Le spese

di manutenzione per il giardino o per piscine, campi da gioco o da tennis ecc.

non sono quindi deducibili quando il valore del giardino o della piscina non si

riflette sul valore locativo (Richner/Frei/Kaufmann,

Kommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 34 ad art. 32 LIFD, pp. 435-436; nello

stesso senso Locher, Kommentar zum DBG, 1a

parte, Basilea/Therwil, 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p. 789).

Anche la

giurisprudenza di altri Cantoni va nella stessa direzione: secondo il Tribunale

amministrativo di Basilea-Campagna, per esempio, i costi di manutenzione dell'immobile devono sempre essere correlati con un reddito imponibile, anche se la lettera

della legge non lo esprime, con la conseguenza che i costi di manutenzione del giardino sono deducibili solo se esso è stato considerato nel calcolo del valore

locativo (StE 1999 B 25.6 n. 33).

Lo stesso

Tribunale federale ha avuto modo di negare che sia arbitrario dedurre quali costi di manutenzione le spese di manutenzione del giardino solo se il giardino

stesso è stato effettivamente considerato nel calcolo del valore locativo

(Tribunale federale, 6 dicembre 1999, in StE 2001 B 25.6 n. 44).

3.3

conseguenza, il rifiuto di dedurre le spese di manutenzione del giardino è pienamente

giustificato, quando il valore locativo è calcolato escludendo il giardino.

Nella

fattispecie, tuttavia, il valore locativo dell’abitazione del ricorrente non è

stato calcolato applicando un coefficiente al valore di stima ufficiale

dell’abitazione stessa, come era prassi fino al periodo fiscale 2004. Dagli

atti a disposizione della Camera di diritto tributario, non è neppure possibile

stabilire come tale valore sia stato determinato. L’importo indicato nella

decisione di tassazione è stato peraltro ripreso dalla dichiarazione fiscale inoltrata dai contribuenti.

In simili

circostanze, è difficilmente verificabile se il giardino e la strada siano

stati considerati nel calcolo del valore locativo o meno.

3.4

Per

potersi pronunciare in merito alla deducibilità delle spese relative al

giardino ed alla strada in comproprietà coattiva occorre dunque risolvere prima

la questione delle modalità di calcolo del valore locativo.

Ciò non

significa ancora che se si dovesse arrivare alla conclusione che il calcolo di

quest’ultimo abbia tenuto conto anche del giardino e della strada, tutte le

spese sostenute a tale riguardo potrebbero essere dedotte dal reddito dei

contribuenti. In tal caso, si dovranno esaminare nel dettaglio le singole spese sostenute dai ricorrenti, per verificare se si tratti di costi assimilabili

a quelli di gestione – come tali non deducibili – oppure se rientrino nella nozione di spese di manutenzione in senso tecnico.

3.5

La prassi

in vigore in altri cantoni (cfr. Merlino,

in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,

Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50)

prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:

le spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto

ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;

le spese per la prima posa di piante o alberi o

la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi d’investimento

immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. d LT;

infine, le spese annuali ricorrenti per i lavori

di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di

piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il

mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. a LT.

3.6

Nel

ricorso qui in esame, pertanto, se dovesse essere stabilito che il valore

locativo tiene conto anche del giardino e della strada, si tratterà di

intraprendere una puntuale verifica dei singoli costi fatti valere dai

ricorrenti.

3.7

In relazione alle spese relative alla manutenzione della strada e soprattutto del giardino, la decisione impugnata deve conseguentemente essere annullata.

4.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. 1.1. Il

ricorso è respinto nella misura in cui si riferisce alla deduzione delle spese per l’illuminazione esterna e per lo spazzacamino e delle tasse comunali per

l’acqua, la fognatura e la raccolta dei rifiuti.

1.2. Il

ricorso è accolto nella misura in cui si riferisce al versamento di fr.

500.– al fondo di rinnovamento condominiale.

1.3. La

decisione su reclamo del 27 aprile 2010 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione in merito alla deduzione delle spese per la manutenzione del giardino e della strada.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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