80.2010.85

Deduzioni: spese di manutenzione immobiliare, sostituzione tenda avvolgibile con tettoia, risanamento legnaia, migliorie

17 agosto 2010Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1

è proprietario del mapp. n. __________ RFD di __________, dove dispone di un

appartamento in cui abita con la famiglia e di locali ceduti in locazione alla __________

__________.

È inoltre

proprietario del mapp. n. __________, su cui sorge una casa di vacanza ai__________.

Nella

dichiarazione fiscale 2008, il contribuente e la moglie RI 2 dichiaravano i seguenti

redditi della sostanza immobiliare:

per il

mapp. n. __________: fr. 19'600.–

per il

mapp. n. __________: fr. 2'400.–

Facevano

inoltre valere le seguenti spese di gestione, amministrazione e manutenzione:

per il mapp. n. __________:

acqua potabile e acqua industriale fr. 206.–

fognatura, spazzatura e depurazione fr. 80.–

premi d’assicurazione fr. 1’582.–

manutenzione fr. 9'311.–

totale fr. 11'179.–

per il mapp. n. __________:

premi d’assicurazione fr. 618.–

manutenzione fr. 2'749.–

totale fr. 3'412.–

In una

comunicazione allegata alla dichiarazione, i contribuenti spiegavano che fra le

spese di manutenzione della casa d’abitazione figuravano in particolare quelle

per la posa di una tettoia (fr. 5'963.–). A causa di infiltrazioni d’acqua,

avevano chiesto un preventivo per rifare la copertura e l’isolazione della

terrazza al 1° piano antistante al giardino d’inverno, ma il costo preventivato

(fr. 9'146.–) era superiore a quello per la posa della tettoia.

B. Notificando

loro la tassazione IC/IFD con decisione del 24 febbraio 2010, l’Ufficio di

tassazione di Bellinzona commisurava il reddito imponibile in fr. 83'500.– per

l’IC ed in fr. 109'000.– per l’IFD. Per quanto attiene alle spese di gestione,

amministrazione e manutenzione degli immobili, le ammetteva limitatamente a fr.

5'277.– e precisamente:

per il mapp. n. __________:

acqua potabile e acqua industriale fr. –.–

fognatura, spazzatura e depurazione fr. –.–

premi d’assicurazione fr. 1’582.–

manutenzione fr. 1’962.–

totale fr. 3'544.–

per il mapp. n. __________

premi d’assicurazione fr. 618.–

manutenzione fr. 1’500.–

totale fr. 2’118.–

decisione era così motivata:

Abitazione

primaria: la spesa per la formazione della nuova tettoia non può essere posta

in deduzione, la giustificazione fatta valere dal contribuente non si può

ammettere come sostitutiva dell’intervento __________, tenuto conto del

preventivo di spesa del 19.01.2009.

Abitazione

secondaria: deduzione ammessa parzialmente a fr. 1'500.– tenuto conto delle

nuove strutture costruite, degli ampliamenti, in base ai dati in possesso

dell’Ufficio.

C. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 22 marzo 2010

all’Ufficio di tassazione, postulando il riconoscimento integrale delle spese

di manutenzione fatte valere.

relazione all’abitazione primaria, ribadivano che, a causa delle infiltrazioni

d’acqua constatate in casa, avrebbero dovuto risanare la terrazza-tetto,

intervento il cui costo era stato preventivato in fr. 9'146.–. Avevano allora

optato per un’alternativa meno dispendiosa, consistente nella posa di una

tettoia, che a loro avviso non aveva comportato una miglioria, non avendo reso

abitabile la terrazza.

Per

l’abitazione secondaria, argomentavano che le spese sostenute si riferivano al

risanamento di una legnaia risalente agli anni ’70, che era pericolante.

L’autorità

fiscale si rivolgeva ai reclamanti, con scritto del 1° aprile 2010, chiedendo

loro di documentare meglio i lavori relativi all’abitazione secondaria. Il 21

aprile 2010, i contribuenti inviavano delle fotografie della legnaia prima e

dopo l’intervento.

Con

decisione del 20 maggio 2010, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo,

con la seguente motivazione:

In base alle

informazioni e ai documenti di cui l’Ufficio di tassazione è in possesso

nessuna componente di manutenzione può essere ammessa rispetto ai lavori di

costruzione della tettoia presso l’abitazione primaria di __________.

Le spese già

ammesse per l’abitazione secondaria (__________) certo bastano a coprire la

componente di manutenzione d’immobile che soltanto molto generosamente può

essere rilevata rispetto alla costruzione della legnaia. In sostanza quanto già

molto generosamente ammesso nella primaria decisione esclude la possibilità di

riconoscere ulteriori possibili costi fatti valere in deduzione dai

contribuenti.

classificazioni di spesa già ammesse devono senz’altro essere almeno

confermate.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2

ripropongono la richiesta di poter dedurre dal reddito imponibile tutte le

spese sostenute per gli interventi sugli immobili di loro proprietà. Per quanto

concerne la casa d’abitazione, oltre alla costruzione della tettoia, chiedono

la deduzione delle spese per il collaudo anti incendio e per il controllo

dell’impianto elettrico. Postulano inoltre la deduzione “dell’imposta sul valore

degli immobili”.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l’art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l’art. 31 cpv. 2 LT, di identico tenore,

il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione,

i premi d’assicurazione e le altre spese d’amministrazione da parte di terzi.

Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile,

ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività

(cfr. Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.

32 LIFD, p. 219 s.; Känzig,

Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto

tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re

R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.2.

Per

facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti,

invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni

immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva,

stabilita dal Consiglio federale per l’IFD e dal Consiglio di Stato per l’IC

(art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge

tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2 Ordinanza concernente la deduzione dei costi

di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del

24 agosto 1992). La deduzione complessiva ammonta:

al 15% per l’IC ed al 10% per l’IFD del reddito

lordo delle pigioni o del valore locativo, se, alla fine del periodo fiscale,

l'immobile risale al massimo a 10 anni prima;

al 25% per l’IC ed al 20% per l’IFD del reddito

lordo delle pigioni o del valore locativo se, alla fine del periodo fiscale,

l’immobile ha più di 10 anni

(cfr.

art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2

Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato

in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).

1.3.

distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria non sempre è facilmente

praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o

ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo il valore.

Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che

servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le

spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di

manutenzione e in parte carattere di miglioria. Per ovviare a queste difficoltà

la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una

suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di

manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2005 del gennaio 2006).

2. 2.1.

Nella

fattispecie, l’Ufficio di tassazione ha ammesso in deduzione, oltre a tutti i

premi d’assicurazione fatti valere, anche spese di manutenzione per le due

case, rispettivamente nella misura di fr. 1'962.– per l’abitazione primaria e

di fr. 1'500.– per quella di vacanza.

Nel primo

caso, l’importo è composto da numerose piccole spese per l’acquisto di

materiale vario (viti, tasselli, canali per cavi elettrici, silicone, vernici,

neon, lampadine ecc.), oltre che di una cabina doccia. Sono state escluse

invece le spese per la tettoia (fr. 4'856.–) e per i lavori del lattoniere (fr.

1'108.–), come pure quelle per il collaudo antincendio (fr. 350.–) e per il

controllo dell’impianto elettrico (RASI; fr. 650.–).

Nel

secondo caso, per tutti i costi connessi con il risanamento della legnaia,

l’Ufficio ha ammesso in deduzione l’importo di fr. 1'500.–, invece di quello di

fr. 2'794.–, fatto valere dai ricorrenti.

2.2.

relazione alla costruzione della tettoia sul tetto-terrazzo della casa

d’abitazione primaria, si tratta evidentemente di un costo di investimento.

Come si evince dalle fotografie prodotte dagli insorgenti, prima dell’intervento

vi era già una tettoia su parte della facciata interessata. Per effetto dei

lavori in discussione, la tettoia esistente è stata praticamente prolungata

fino a coprire l’intera lunghezza della facciata. Rispetto alla sistemazione precedente,

caratterizzata dall’esistenza di una semplice tenda avvolgibile, è difficile

negare che vi sia stato un miglioramento qualitativo, che non può certo essere

qualificato manutenzione. Diversa sarebbe stata la valutazione se si fosse

proceduto alla riparazione della tenda esistente od alla sua sostituzione con

una nuova. Ma sostituire una tenda da sole in tela con una tettoia coperta con

tegole costituisce un intervento che non può certo essere considerato

manutenzione.

circostanza che i ricorrenti abbiano deciso di posare la tettoia quale

soluzione alternativa, e più vantaggiosa, rispetto al risanamento dello stesso

tetto-terrazza, è ininfluente. Se davvero il tetto necessitava di un

risanamento, a causa del deterioramento del materiale isolante, non è certo con

la posa di una tettoia che il problema viene risolto. Altrimenti detto, una

manutenzione del tetto presuppone che si intervenga sul tetto stesso che è

risultato danneggiato.

2.3.

Passando

alla legnaia situata in prossimità della casa di vacanza ai __________, la

decisione impugnata, che ha ammesso quasi metà dei costi fatti valere dai contribuenti,

appare effettivamente generosa. La cosiddetta legnaia è infatti una costruzione

indipendente dalla casa stessa e non è neppure censita, tanto è vero che, come

ha potuto constatare l’autorità di tassazione, gli interventi in discussione

sono avvenuti senza che fosse stata inoltrata all’autorità comunale una domanda

di costruzione o anche solo una notifica. La situazione descritta sarebbe già

sufficiente per escludere che qualsiasi intervento su una simile costruzione

possa essere qualificato manutenzione immobiliare.

In ogni

caso, anche a questo proposito, il semplice confronto fra la situazione precedente

l’intervento e quella successiva, come si può osservare dalla documentazione

fotografica prodotta dai ricorrenti, non fa altro che avvalorare la conclusione

che precede. Il lavoro intrapreso ha indubbiamente migliorato la qualità della

costruzione, rendendola molto più solida e resistente alle intemperie.

3. 3.1.

Gli

insorgenti chiedono poi la deduzione delle spese per il collaudo antincendio

(fr. 350.–) e per il controllo dell’impianto elettrico (fr. 650.–), come pure

dell’imposta “sul valore degli immobili”.

I primi

due costi erano già stati chiesti in deduzione con la dichiarazione fiscale, il

terzo con il reclamo. Nella decisione impugnata, tuttavia, l’autorità di

tassazione non ha spiegato perché ne abbia negato la deduzione dal reddito

imponibile dei ricorrenti.

3.2.

Si deve

ricordare che, adita dal contribuente con reclamo, l'autorità di tassazione

prende la sua decisione fondandosi sui risultati dell'inchiesta (art. 208 cpv.

1 prima frase LT; art. 135 cpv. 1 prima frase LIFD) e la decisione deve essere

motivata (art. 208 cpv. 2 LT e art. 135 cpv. 2 prima frase LIFD; Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum

Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 422). Per giurisprudenza

costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: pertanto, di regola,

la sua violazione comporta l'annullamento dell'atto impugnato, senza che vada

vagliato se quest'ultimo, nel merito, è corretto (STF del 5 luglio 1994 in re S.P.; DTF 119 Ia 136 consid. 2a p. 138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109

con relativi riferimenti).

L'art. 29

Cost. fed. impone alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi

sulle allegazioni delle parti nei considerandi delle loro decisioni,

riferendosi agli argomenti da queste addotti. Una motivazione può comunque

essere ritenuta sufficiente quando l'autorità menziona, almeno brevemente, i

motivi che l'hanno spinta a decidere in un senso piuttosto che nell'altro e

pone quindi l'interessato nelle condizioni di rendersi conto della portata del

giudizio e delle eventuali possibilità d'impugnazione presso un'istanza

superiore (DTF 114 Ia 242 consid. 2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi, 111 Ia 1;

inoltre STF del 5 dicembre 1990 in re A.W).

Per far ciò l'autorità giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su

tutti gli argomenti e le eccezioni sollevati, ma può limitarsi a prendere

posizione su quelli principali ed essenziali, atti a influire sulla decisione

di merito (cfr. DTF 111 Ia 1, cons. 3a; DTF 107 Ia 248, cons. 3a; DTF 105 Ib

248/9, cons. 2a; DTF 101 Ia 3; STF dell'8 gennaio 1987 in re S. McL, cons. 3; sent. CDT n. 381 del 30 luglio 1981 in re St.; Imboden/Rhinow, Schweizerische

Verwaltungsrechtsprechung, Basilea 1986, vol. I, n. 85 B III a, p. 535; Känzig/Behnisch, Direkte Bundessteuer,

Considerandi

II ediz., vol. III, Basilea 1992, p. 249).

La motivazione

deve dunque consistere nell'esposizione della fattispecie ed in una motivazione

giuridica, dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione:

solo in tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo

ricorso e l'autorità di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (Känzig/Behnisch, op. cit., p. 249;

inoltre sentenza CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003 in RtiD I-2004 n.19t).

3.3

Nella

fattispecie, la motivazione della decisione impugnata è manifestamente inadeguata

ai requisiti legali indicati, non pronunciandosi del tutto sulla questione

della deduzione delle spese per il collaudo antincendio e per il controllo

dell’impianto elettrico come pure delle imposte immobiliari.

decisione impugnata deve pertanto essere annullata e gli atti devono essere rinviati

all’Ufficio di tassazione, perché adotti una nuova decisione motivata su questi

aspetti.

4.

Visto

l’esito del ricorso, la tassa di giustizia è solo parzialmente posta a carico

dei ricorrenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. 1.1. Nella

misura in cui si riferisce alle spese di manutenzione degli immobili in senso

stretto, il ricorso è respinto.

1.2. Nella

misura in cui si riferisce alle spese per il collaudo antincendio e per il controllo

dell’impianto elettrico come pure alle imposte immobiliari, la decisione su

reclamo del 20 maggio 2010 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione, per una nuova decisione motivata.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 900.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 90.–

per un

totale di fr. 990.–

sono a

carico dei ricorrenti nella misura di due terzi (660.–).

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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