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Imposta sugli utili immobiliari: valore del precedente trasferimento, scioglimento del regime matrimoniale, differimento dell'imposizione non richiesto dai coniugi

22 novembre 2011Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Nel 1995 __________ acquistava da __________ la proprietà per piani

(PPP) n. __________, quota di valore di 90/1000, della particella n. __________

RFD di __________, al prezzo di fr. 600'000.

Con

contratto matrimoniale del 13 febbraio 2008, i coniugi __________ e RI 1

sciolgevano il regime ordinario dei beni ed adottavano quello della separazione

dei beni; stabilivano quindi che il marito cedesse alla moglie la PPP

sopracitata allo scopo di estinguere un credito di fr. 673'500 che la

contribuente vantava nei suoi confronti. L’atto pubblico di cessione

immobiliare veniva iscritto al RFD di __________ il 27 luglio 2009.

Con

decisione del 20 gennaio 2010, l’Ufficio di tassazione di Lugano Città notificava

ad __________ la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando

l’utile imponibile in fr. 73'500 e l’imposta in fr. 5'880. La decisione, non

impugnata, passava in giudicato.

B. Con atto pubblico del 25 marzo 2010, RI 1 vendeva a __________ la

PPP n. __________, al prezzo di fr. 910'000.

Notificandole

la tassazione d’ufficio dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del

20 maggio 2011, l’Ufficio di tassazione circondariale di Lugano-Città commisurava

l’utile imponibile in fr. 86'500 e l’imposta in fr. 26'815 applicando

l’aliquota del 31%. Dal ricavo della vendita aveva dedotto il prezzo di

acquisto fissato nel contratto matrimoniale del 2008 (fr. 823'000).

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 18 giugno 2011,

chiedendo che la cessione della PPP da parte del marito, avvenuta il 27 luglio

2009, fosse oggetto di differimento dell’imposizione e che pertanto l’imposta

fosse calcolata applicando l’aliquota del 7%.

L’Ufficio

di tassazione respingeva il reclamo con decisione del 25 agosto 2011, argomentando

che l’aliquota era stata stabilita sulla base dell’atto di cessione dal marito

alla moglie.

C. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1

chiede nuovamente il differimento dell’imposta relativa all’acquisto avvenuto

nel 2009 e sostiene che l’utile immobiliare dove essere calcolato a partire

dall’acquisto dell’immobile nel 1995, con la conseguenza che si sarebbe dovuta

applicare un’aliquota del 7%. Inoltre argomenta che nel calcolo dell’imposta

degli utili immobiliari l’autorità di tassazione non avrebbe tenuto in

considerazione dei costi di investimento per fr. 91'981.45, importo che annullerebbe

l’utile imponibile e l’imposta a suo carico.

D. Nel

complemento alle osservazioni del 10 ottobre 2001, l’Ufficio di tassazione esprime

le sue considerazioni a riguardo delle spese deducibili fatte valere dalla contribuente,

ritenendo che possano essere dedotti costi di investimento per fr. 56'686.-.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se

l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Come

esposto in narrativa, la ricorrente ha acquistato l’immobile dal marito per estinguere

un credito di quest’ultimo nei suoi confronti, a dipendenza della liquidazione

del regime matrimoniale della partecipazione agli acquisti. La ricorrente

sostiene che l’utile immobiliare debba essere calcolato applicando l’aliquota

corrispondente ad una durata del possesso a partire dal 1995. Ciò in

considerazione del fatto che, a suo avviso, il trapasso di proprietà

intervenuto in seguito all’acquisto del terreno da parte del marito, avvenuto

appunto nel 1995, avrebbe dovuto beneficiare del differimento dell’imposizione,

trattandosi di trasferimento tra coniugi secondo l’art. 125 lett. b LT.

ricorrente chiede, in altri termini, l’applicazione dell’art. 128 cpv. 3 LT,

secondo cui, nel caso di alienazione di immobili il cui precedente

trasferimento è stato oggetto di tassazione differita secondo l’art. 125

lettere a, b, c, e per il valore di acquisto e la durata della proprietà

fa stato la situazione dell’ultimo trasferimento imponibile.

2.2

I presupposti

cui la legge subordina il differimento dell’imposizione, in virtù dell’art. 125

lett. b LT, sono i seguenti:

a) l’alienazione deve costituire un trapasso “in connessione con il

regime matrimoniale” o con “una indennità dovuta per i contributi straordinari di

un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC)” oppure “con pretese

fondate sul diritto del divorzio”;

b) il trasferimento di proprietà deve avvenire tra coniugi sposati,

separati di fatto o legalmente, ma anche divorziati qualora nella sentenza di

divorzio sia fatto rinvio ad una separta regolamentazione degli aspetti

patrimoniali;

c) deve

esservi l’accordo di entrambe le parti al differimento, visto che il coniuge

che riceve l’immobile acquista anche l’onere fiscale latente, rappresentato

dall’imposta su quella parte di utile immobiliare che è sorto durante il

possesso del cedente. Questa condizione, non presente nei altri casi di differimento,

è intesa a tutelare la posizione del coniuge acquirente. L’accordo può essere

manifestato nella convenzione matrimoniale, ma anche nel contratto di

compravendita.

(Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari, Complemento al Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 2003, p. 80 ss).

2.3

Nella

fattispecie i primi due presupposti dell’art. 125 lett. b LT sono

adempiuti. La ricorrente e suo marito hanno sciolto il regime matrimoniale

ordinario (partecipazione degli acquisti) e hanno adottato, con la conclusione

del contratto matrimoniale, quello della separazione dei beni. L’alienazione

dell’immobile è quindi avvenuta per estinguere un credito della ricorrente nei

confronti di suo marito.

L’ultima

condizione per il differimento, come detto, è l’accordo dei coniugi. Dalla

convenzione matrimoniale, presente agli atti, non emerge una richiesta concorde

di differimento dell’imposta né una simile istanza risulta essere stata

inoltrata all’autorità di tassazione. I trasferimenti nell’ambito dell’adozione

o scoglimento del regime matrimoniale non vengono infatti differiti ope

legis (Soldini/Pedroli, Complemento

cit., p. 84). La conseguenza, in caso di mancata richiesta, è la immediata,

imponibilità dell’utile conseguito, cosa che si è verificata con la decisione

del 26 gennaio 2010, notificata al marito dell’insorgente e da tempo passata in

giudicato. Nei confronti di __________ è stata infatti notificata un’imposta di

fr. 5'880 sull’utile immobiliare (aliquota del 8%), conseguito con la cessione

dell’appartamento alla moglie.

2.4

consegue che la decisione impugnata, nella misura in cui ha ritenuto che, per

il calcolo dell’utile e la durata della proprietà, quale precedente

trasferimento determinante si dovesse considerare la cessione avvenuta fra i

coniugi in occasione della liquidazione del regime matrimoniale, è

ineccepibile.

3.

3.1.

Per

quanto concerne i costi di investimento che la ricorrente fa valere, per la

prima volta, in sede di ricorso sottolineando che l’autorità di tassazione non

ne ha tenuto conto nel calcolo dell’imposta, bisogna anzitutto ricordarle che

secondo l’art. 214 cpv. 1 LT è compito del soggetto fiscale documentare i costi

che intende far valere. Il contribuente ha l’onere della prova dei costi di

investimento (RF 47/1992, p. 511; Soldini/Pedroli,

Commentario cit., p. 361).

3.2

Per

l’art. 134 cpv.1 LT, sono considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali

le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente

comprovate versate a un mediatore;

i costi che hanno aumentato il valore

del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i

contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione

di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente

quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al

momento del precedente acquisto.

3.3

Nel

complemento alle osservazioni del 10 ottobre 2001 l’Ufficio di tassazione ha riconosciuto

come deducibili spese relative all’atto di compravendita per fr. 57'686.- (in

particolare bollo e tassa d’iscrizione, spese notarili, provvigione). I costi

in questione, documentati per la prima volta con il ricorso, sono senz’altro

ammessi, trattandosi di spese legate direttamente all’acquisto

dell’appartamento.

Sempre

secondo l’autorità fiscale, il restante importo, invece, sarebbe costituito da

costi non deducibili oppure solo parzialmente deducibili.

Il contributo provvisorio di

costruzione PGS (fr. 4'620) è stato dichiarato spesa di miglioria e pertanto

deducibile. In effetti, sono deducibili quali contributi di miglioria le

partecipazioni del privato alle spese per opere o impianti eseguiti dal Comune

nell’interesse generale; il contributo viene posto a carico di persone cui le

opere o gli impianti procurano vantaggi economici particolari (Soldini/Pedroli, Commentario cit., p. 261).

Non possono invece essere riconosciute le ulteriori tasse e imposte comunali.

Correttamente, l’Ufficio esclude poi la

deduzione dell’imposta sugli utili immobiliari dovuta dal marito (fr. 5'880),

garantita da ipoteca legale, ed i relativi interessi di ritardo (cfr. RDAT

II-1997 n. 14t; Soldini/Pedroli,

Complemento cit., p. 156)

Non costituiscono evidentemente costi

di investimento neppure le spese condominiali (fr. 13'018), che sono in parte

spese di manutenzione immobiliare (deducibili dal reddito della sostanza) e in

parte spese di mantenimento del contribuente e della

sua famiglia (la cui deduzione dal reddito imponibile è esclusa dall’art. 33

lett. a LT).

Gli ulteriori “contributi Comune di __________”

(fr. 4'072.50), garantiti da ipoteca legale ed al cui pagamento la ricorrente

si è obbligata nel contratto di compravendita, non sono stati documentati,

nonostante l’auspicio in tal senso espresso dall’Ufficio di tassazione nelle

sue osservazioni del 25 ottobre 2011. Non si può del resto neppure escludere

che tale importo sia compreso nei contributi di costruzione già considerati

(fr. 4'620). Non avendo l’insorgente adempiuto all’onere della prova a suo

carico, la deduzione non può essere ammessa.

L’autorità fiscale propone infine di

non ammettere in deduzione un importo di fr. 3'000.-, trattenuto sul prezzo di

vendita dal notaio che si è occupato del rogito, come garanzia per dei lavori

di chiusura di un muro di separazione, che la venditrice si era assunta

l’obbligo di eseguire. Anche a tale riguardo, spettava alla ricorrente chiarire

la natura dell’intervento in questione e documentarne il costo. Come rileva

l’Ufficio nelle sue osservazioni, non risulta neppure che l’opera sia stata

eseguita.

3.4

consegue che dal valore di alienazione (fr. 910'000.-) sono da dedurre, oltre

al valore d’acquisto (fr. 823'500.-), costi di investimento per fr. 62'306.-.

L’utile immobiliare imponibile si riduce di conseguenza a fr. 24'194.-.

4.

Per le ragioni esposte, il ricorso viene parzialmente

accolto.

Ciononostante,

la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste

totalmente a carico della ricorrente poiché, conformandosi agli obblighi che le

incombevano, avrebbe potuto ottenere soddisfazione già nella procedura di

tassazione o di reclamo (art. 231 cpv. 3 LT).

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è parzialmente accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 25 agosto 2011 è riformata nel senso

che sono ammessi in deduzione costi di investimento per fr. 62'306.– e l’utile

imponibile è ridotto a fr. 24’194.–.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 800.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 880.–

sono a

carico della ricorrente.

Non si

assegnano ripetibili.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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