80.2011.130

Reddito della sostanza immobiliare: indennità periodica per concessione di diritto di superficie, non utile in capitale, buona fede, erroneo assoggettamento all’imposta cantonale sugli utili immobilia

16 dicembre 2013Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 29 luglio 2002, RI 1 e i figli __________ e __________ – comproprietari

della part. __________ di __________ – concedevano a __________ AG un diritto

di superficie per sé stante e permanente sul loro fondo, con scopo “la

costruzione di un garage e officina con deposito auto, riparazioni e vendita di

auto sia nuove che d’occasione”.

Il canone

annuo veniva pattuito in fr. 75'000.–, da adeguare in base all’indice nazionale

dei prezzi al consumo.

B. L’Ufficio

di tassazione di Bellinzona, con decisione del 23 aprile 2003, assoggettava all’imposta

sugli utili immobiliari la costituzione del diritto di superficie. L’utile imponibile

veniva commisurato in fr. 2'250'000.– (canone annuo capitalizzato per la durata

contrattuale di 30 anni) e l’imposta dovuta in fr. 67'500.–.

C. Otto

anni più tardi, con separate decisioni del 23 giugno 2011, la stessa autorità notificava

a RI 1 e alla moglie RI 2 le tassazioni IFD 2008, 2009 e 2010, nelle quali aggiungeva

ai redditi dichiarati gli importi di fr. 39'828.– (nel 2008) e fr. 40'382.–

(nel 2009 e 2010). Nelle motivazioni allegate spiegava che si trattava della

quota del 50% del canone proveniente dalla concessione del diritto di superficie.

D. Il

contribuente, rappresentato dall’avv. RA 1, impugnava le suddette decisioni,

con reclamo del 20 luglio 2011. A suo avviso, il fatto di considerare il canone

annuo non più quale controprestazione per l’alienazione del fondo ma quale

reddito della sostanza immobiliare, costituiva un “cambiamento di rotta”

arbitrario, contrario ai principi della sicurezza del diritto e della buona

fede.

L’Ufficio

di tassazione respingeva il reclamo, con separate decisioni del 31 agosto 2011

così motivate:

L’imposizione

dell’affitto annuo percepito per la concessione del diritto di superficie valido

per 30 anni sul fondo __________ di __________ deve limitatamente all’imposta

federale diretta essere mantenuta.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 e RI 2 contestano nuovamente

l’assoggettamento all’imposta federale diretta del canone annuo versatogli da __________

AG. I ricorrenti ripropongono le argomentazioni già sollevate in sede di reclamo,

sottolineando in particolare che non sarebbero intervenute “nuove circostanze

che possano giustificare il cambiamento di rotta senza incorrere

nell’arbitrio”.

F. Nelle

proprie osservazioni del 3 ottobre 2011, l’autorità di tassazione propone di respingere

il gravame. A suo dire, l’errata decisione di assoggettare all’imposta sugli

utili immobiliari la costituzione del diritto di superficie, non impedirebbe di

apprezzare diversamente il canone annuo ai fini della sola imposta federale diretta.

Diritto

1. Come

esposto in narrativa, i ricorrenti non sollevano alcuna obiezione in merito

alla nuova qualifica giuridica del canone annuale versato loro da __________ AG,

che l’Ufficio di tassazione di Bellinzona ha considerato – otto anni dopo la

decisione del 23 aprile 2003 di assoggettare la costituzione del diritto di

superficie all’imposta sugli utili immobiliari – quale reddito della sostanza

immobiliare ai sensi dell’art. 21 cpv. 1 lett. c LIFD. Essi si limitano

a contestare all’autorità di tassazione il repentino “cambiamento di rotta”, che

giudicano contrario ai principi della sicurezza del diritto e della buona fede.

Considerandi

2.

2.1.

diritto di superficie secondo l’art. 779 CC è una servitù, che consente al

beneficiario di fare e mantenere una costruzione sul fondo altrui, sopra o

sotto la superficie del suolo. Il diritto di superficie si può cedere e si

trasmette per successione, salvo patto contrario (art. 779 cpv. 2 CC).

costituito per trent’anni almeno o per un tempo indeterminato e se

trasferibile, il diritto di superficie diventa un diritto per sé stante e

permanente (art. 22 cpv. 1 lett. a cifra 1 dell’Ordinanza del 23

settembre 2011 sul registro fondiario [ORF]) e può conseguentemente essere

intavolato come fondo nel registro fondiario (art. 779 cpv. 3 CC).

diritto di superficie può infine essere costituito su un fondo edificato o non

edificato. In quest’ultimo caso, quando il superficiario costruisce, diventa

proprietario dell’edificio. Se il diritto viene costituito a carico di un

terreno già edificato, la proprietà della costruzione viene trasferita al

superficiario (Locher, Kommentar

zum DBG, vol. I, Therwil/Basilea 2001, n. 33 ad art. 21 LIFD, pag. 533).

2.2

Un’indennità

periodica per la concessione di un diritto di superficie su un fondo non

edificato rappresenta un provento da contratto di superficie secondo l’art. 21

cpv. 1 lett. c LIFD. Infatti, l’essenza dell’immobile non viene

compromessa da questo contratto di concessione dell’uso, limitata nel tempo (Locher, op. cit., n. 35 ad art. 21 LIFD,

pag. 534 e giurisprudenza citata; v. anche Merlino,

in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,

Basilea 2006, n. 121 ad art. 21 LIFD, pag. 377; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Handkommentar zum DBG, 2a ediz., Zurigo 2009, n. 108 ad art. 21

LIFD, pag. 380 s.).

Discorso

diverso vale invece per la concessione di un diritto di superficie su un fondo

già edificato. In questo caso, la controprestazione versata dal superficiario

si compone, da un lato, dell’indennità per l’uso del suolo e, dall’altro, di

quella per l’edificio, la cui proprietà si trasferisce al superficiario.

Indennità periodiche rappresentano proventi da contratti di superficie secondo

l’art. 21 cpv. 1 lett. c LIFD solo nella misura in cui costituiscono

compenso per l’uso del suolo. La quota dell’indennità che si riferisce al

trasferimento della proprietà della costruzione rappresenta invece un utile in

capitale (DTF 101 Ib 331; inoltre Locher,

op. cit., n. 38 ad art. 21 LIFD, pag. 534 s.; Merlino,

op. cit., n. 122 ad art. 21 LIFD, pag. 378; Richner/Frei/Kaufmann/

Meuter, op. cit., n. 109 ad art. 21 LIFD, pag. 381).

2.3

Nel caso

in esame, come detto, RI 1 e i figli __________ e __________ hanno concesso

alla __________ AG un diritto di superficie per sé stante e permanente della

durata di 30 anni sul loro fondo di __________, allo scopo di costruire un garage

e un’officina con deposito auto, riparazioni e vendita di auto nuove e d’occasione.

Già alla

luce del chiaro testo dell’atto pubblico, il canone annuo di fr. 75'000.– (da

adeguare in base all’indice nazionale dei prezzi al consumo) costituisce

indiscutibilmente un provento da contratto di superficie, secondo l’art. 20

cpv. 1 lett. c LT, trattandosi di un’indennità periodica per la

concessione di un diritto di superficie su un fondo non edificato. La decisione

dell’autorità di tassazione di assoggettare all’imposta federale diretta gli

importi di, rispettivamente, fr. 39'828.– (nel 2008) e fr. 40'382.– (nel 2009 e

2010) appare pertanto ineccepibile.

3.

3.1.

ricorrenti non possono pretendere di ottenere un trattamento fiscale più

favorevole appellandosi ai principi della sicurezza del diritto e della buona

fede.

3.2

effetti, il diritto tributario è particolarmente marcato dal principio della

legalità, di modo che le regole della buona fede hanno solo una portata

limitata, soprattutto se si trovano in conflitto proprio con l’esigenza di

legalità (DTF 131 II 627 consid. 6.1; 118 Ib 312 consid. 3b). In virtù di tale

esigenza, l’autorità è tenuta ad apprezzare gli elementi imponibili di ogni

periodo fiscale conformemente alla legge e senza essere vincolata da sue eventuali

decisioni adottate precedentemente su questioni analoghe. Le decisioni di

tassazioni non implicano pertanto di principio alcuna assicurazione per

notifiche ulteriori (decisione TF n.2P.250/2004 del 13 giugno 2005, in: RtiD

II-2005 n. 10t; decisione TF n.2A.62/1997 del 3 maggio 1999, in: ASA 69 pag.

793). Di conseguenza, non è perché l’Ufficio di tassazione ha già considerato

il canone proveniente dalla concessione del diritto di superficie quale

controprestazione per l’alienazione del fondo che i ricorrenti possono vantare

un’aspettativa tutelabile in tal senso. Del resto, l’autorità non ha mai avuto

la pretesa di rettificare la decisione del 23 aprile 2003 in materia di imposizione degli utili immobiliari – ciò che avrebbe effettivamente potuto

compromettere in misura inammissibile i principi della sicurezza del diritto e

della validità delle decisioni fiscali (ASA 58 pag. 295) – limitandosi a giudicare

diversamente, nell’ambito della sola imposta federale diretta, il canone

annuale proveniente dalla concessione del diritto di superficie.

4.

ricorso è conseguentemente respinto.

Visto

l’esito del gravame, tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico

dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 144 LIFD

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 600.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 680.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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