80.2011.134

Imposta sugli utili immobiliari: alienazione economica, debitore dell'imposta, non finanziatori dell'alienante economico, mutuo parziario e non società semplice

15 novembre 2011Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. In

data 28 maggio 2004 __________, come parte venditrice, e RI 1 quale parte acquirente

sottoscrivevano un rogito notarile intitolato “compravendita immobiliare” avente

come oggetto la part. n__________ __________.

Nell’atto

notarile veniva decisa la trasformazione in proprietà per piani della part. n__________

RFD __________RI 1 veniva attribuita la facoltà di rinnovare le neocostituite unità

di PPP e di commercializzarle entro il 31 agosto 2005. Il prezzo d’acquisto

veniva stabilito in fr. 5'500'000.− e avrebbe dovuto essere versato entro

il 31 agosto 2005.

contratto prevedeva in particolare le seguenti clausole:

“[…] 1. la parte venditrice prende atto che

dalla data di sottoscrizione del presente atto a quella del 31 agosto 2005,

prevista quale ultimo termine per il versamento del prezzo di compravendita, la

parte acquirente avrà il diritto di ottenere che le singole unità di PPP

vengano cedute a terzi. In tal senso, la parte venditrice si impegna a

sottoscrivere i necessari contratti notarili e procure, come pure i necessari

adattamenti del presente contratto. I prezzi di siffatte compravendite verranno

versati a titolo di acconto alla parte venditrice; 2. di presentare una o più

domande di costruzione e di intraprendere i necessari lavori di risanamento e

di miglioria […]”.

Il rogito

in questione non è mai stato inoltrato all’Ufficio dei registri per l’iscrizione.

Con decisione del 26 ottobre 2006, l’Ufficio di tassazione delle persone giuridiche (UTPG) notificava

tuttavia alla __________ la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili

immobiliari, nella quale deduceva dal valore di alienazione (fr. 5'500'000.–)

il valore di acquisto di fr. 6'500'000.– e costi di miglioria per complessivi

fr. 1'461’418.–. L’imposta dovuta era conseguentemente commisurata in zero

franchi.

B. Alle

date qui indicate, la __________ vendeva tredici unità condominiali. Oltre ai

contratti di compravendita, con gli atti notarili le parti stipulavano anche

dei contratto di prestazioni, il cui valore veniva sommato al prezzo di

vendita.

data

acquirenti

unità

PPP

prezzo

di vendita

onorario

per appalto

26.01.2005

__________

248’000

92’000

24.01.2005

__________

227’000

107’000

03.05.2005

__________

248’000

112’000

07.07.2005

__________

702’000

288’000

03.08.2005

__________

248’000

157’000

09.08.2005

__________

227’000

98’000

06.03.2006

__________

256’000

108’000

C. Con

sette decisioni del 26 aprile 2010, l’RS 1 notificava a RI 1 le tassazioni

dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla vendita delle quote di PPP

citate. Ai fini della determinazione del valore di alienazione, il prezzo di

vendita veniva sommato all’onorario per l’appalto; i costi d’investimento erano

ammessi nella misura risultante dalla documentazione prodotta.

unità

PPP

valore

di alienazione

utile imponibile

aliquota

imposta

__________

340’000

14’420

30%

4'326.––

__________

334’000

39’015

30%

11'704.50

__________

360’000

34’420

30%

10'326.––

990’000

38’150

30%

11'063.50

__________

405’000

49’680

29%

14'407.20

__________

325’000

35’035

29%

10'160.15

__________

364’000

34’305

29%

9'948.45

D. Il

contribuente interponeva reclamo contro le suddette decisioni il 27 maggio

2010, contestando in primo luogo di essere soggetto fiscale, non essendo mai

stato proprietario delle unità PPP in discussione. Subordinamente, invocava il

principio della buona fede, affermando che altri casi, “del tutto identici”,

erano stati sottoposti dall’autorità fiscale ad un trattamento diverso.

L’Ufficio

di tassazione respingeva il reclamo, con decisioni del 26 luglio 2011, nelle

quali si limitava a fare riferimento ad una sentenza del 28 aprile 2011, con

cui il Tribunale federale aveva respinto un ricorso dello stesso contribuente,

in relazione all’imposizione degli utili conseguiti con la vendita di altre

unità dello stesso condominio.

E. Con

scritto del 25 agosto 2011, indirizzato all’Ufficio di tassazione e da

quest’ultimo trasmesso alla Camera di diritto tributario per competenza, RI 1 chiede

che l’utile immobiliare accertato dall’autorità fiscale sia suddiviso, ai fini

dell’assog-gettamento all’imposta, fra lui stesso, l’avv. __________ e la __________.

Infatti, come risulta da due contratti allegati al ricorso, questi ultimi

avevano concesso all’insorgente dei finanziamenti per la realizzazione

dell’operazione finanziaria, ottenendo una remunerazione pari, rispettivamente,

al 30% ed al 15% degli utili che sarebbero stati conseguiti.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie,

Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Con il

ricorso in esame, il contribuente propone un argomento che non era in precedenza

stato sostenuto. Per la prima volta, infatti, postula la suddivisione

dell’utile immobiliare con i suoi finanziatori, che, in base ai contratti

conclusi a suo tempo, sarebbero stati remunerati mediante riconoscimento di una

partecipazione all’utile pari, rispettivamente, al 30% in un caso ed al 15% nel

secondo.

Gli altri

aspetti delle decisioni impugnate, che erano stati contestati con il reclamo

all’Ufficio di tassazione, non devono pertanto più essere esaminati. Come ha

rilevato l’autorità fiscale stessa nelle decisioni su reclamo, tali questioni

sono state già più che esaurientemente esaminate nelle sentenze di questa

Camera, prima, e del Tribunale federale, poi, che si riferivano all’imposi-zione

dell’utile conseguito con la vendita di un altro appartamento dello stesso

condominio. A tale riguardo, l’Alta Corte ha confermato che il ricorrente era

stato correttamente assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari, in quanto

risultava chiaramente dall’atto notarile concluso con l’acquirente

dell’appartamento in questione che l’insorgente “non solo agiva quale

appaltatore, potendo procedere al rinnovo e alla commercializzazione delle neo

costituite unità di PPP – attività per la quale, oltre ad essersi assicurato la

collaborazione della venditrice, poteva presentare le occorrenti domande di

costruzione, effettuare i necessari lavori di risanamento e di miglioria nonché

intraprendere i passi utili e necessari all’ottenimento della licenza edilizia

definitiva – ma soprattutto poteva disporre economicamente dell’immobile siccome

poteva esigere che i singoli fogli di PPP fossero venduti agli acquirenti da

lui proposti, mediante la sottoscrizione di

contratti di compravendita tra loro e la cassa pensione” (cfr. sentenza n.

2C_420/2010 del 28 aprile 2011 consid. 3.3).

seguito, il Tribunale federale rileva che “è a giusto titolo che egli (il

ricorrente) è stato considerato l’alienante economico dell’immobile in esame,

ciò che è sufficiente per ammettere che vi sia identità tra venditore ed

appaltatore. Egli ha quindi tratto un beneficio economico sia dalle singole

vendite di unità di PPP sia dai contratti di prestazioni stipulati con gli

acquirenti, motivo per cui l’autorità fiscale poteva applicare nei suoi

confronti la prassi del computo globale” (cfr. sentenza cit., consid. 3.3).

2.2

Alla luce

delle considerazioni che precedono, si può affermare che le autorità giudiziarie,

che si sono occupate degli aspetti fiscali dell’operazione immobiliare in esame,

hanno riconosciuto che alienante degli appartamenti ceduti era il ricorrente. Secondo

l’art. 127 cpv. 1 LT, del resto, l’imposta sugli utili immobiliari è a carico

dell’alienante.

Con le

considerazioni proposte nel ricorso in esame, il contribuente pare sostenere

tuttavia di non essere stato il solo alienante, per il fatto che ha dovuto

condividere l’utile conseguito con i due finanziatori dell’operazione. A

comprova di tale tesi, ha prodotto copia di due contratti di mutuo conclusi nel

2004, rispettivamente con l’avv. __________ e con la __________.

In questo

contesto, si può rilevare che il Tribunale amministrativo del Canton Zurigo ha

già avuto modo di decidere che anche il socio passivo di una società occulta (“stille

Gesellschaft”), pur non apparendo quale proprietario degli immobili, consegue

un utile immobiliare imponibile (StE 1997 B 42.22 n. 7; inoltre Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Complemento al Commentario, Lugano 2003, p. 62).

Dal

tenore dei contratti allegati al ricorso, l’accordo intervenuto fra il

ricorrente ed i finanziatori si deve qualificare tuttavia come mutuo parziario

piuttosto che come società semplice. Il mutuo parziario si distingue proprio

per il fatto che la remunerazione del mutuante dipende dal successo di

un’operazione determinata del mutuatario e che il mutuante, per essere in grado

di verificare l’esattezza del calcolo della sua remunerazione, beneficia di un

certo potere di sorveglianza sull’attività del mutuatario, senza tuttavia

diventarne socio, non volendo prendere parte né alla gestione né alle

responsabilità dell’operazione (DTF 99 II 303; cfr. inoltre la sentenza del

Tribunale federale n.4C_355/2004 del 15 febbraio 2005).

escludere l’esistenza di un animus societatis, nella fattispecie, non

sono solo la denominazione del contratto (mutuo) e dei relativi contraenti

(mutuante e mutuatario), ma ancor più le obbligazioni delle parti:

finanziamento con un importo determinato, rimborso della somma mutuata con

remunerazione dipendente dalla misura dell’utile conseguito; ma soprattutto, va

sottolineata la clausola che esclude la partecipazione del mutuante “alle eventuali

perdite, che sono di esclusiva spettanza del mutuatario”. Si consideri inoltre

il fatto che, come ha ancora sottolineato il Tribunale federale nella sua

sentenza, la cassa pensione, precedente proprietaria dello stabile, era “costretta

a vendere le unità di PPP agli acquirenti proposti dal ricorrente, non essendo

previsto nel contratto la possibilità di rifiutarli, e doveva, di riflesso,

adattare ad ogni vendita il contratto sottoscritto il 28 maggio 2004”. A tutti gli effetti era dunque l’insorgente ad agire quale proprietario economico degli

appartamenti in vendita, non solo per quanto attiene ai lavori di rinnovo degli

stessi ma soprattutto nella prospettiva del reperimento degli acquirenti.

Neppure nel nuovo ricorso si sostiene che i finanziatori abbiano svolto un ruolo

in tali contesti.

3.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 1’080.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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