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Imposta sugli utili immobiliari: differimento per reinvestimento nell'abitazione primaria, acquisto per donazione di un appartamento e rivendita immediata, mancata prova dell'uso proprio

31 maggio 2012Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1,

con atto pubblico del 30 giugno 2009, riceveva in donazione dal padre __________

l’unità in proprietà per piani PPP n. __________ al fondo base __________ RFD

di ____________________ e __________ concedevano alla contribuente un diritto

di compera su un altro appartamento (PPP n. __________ al fondo base __________

RFD di __________), al prezzo di fr. 530'000.–.

B. Due

giorni più tardi, con atto pubblico del 2 luglio 2009, iscritto a Registro

fondiario solo il 2 agosto 2010, RI 1 vendeva ai coniugi __________ e __________

il primo appartamento (PPP n. __________ RFD di __________) al prezzo di fr.

550'000.–.

Nella

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 13 settembre

2010, la venditrice commisurava l’utile conseguito in fr. 173'255.–, ma

chiedeva il differimento dell’imposizione, avendo nel frattempo esercitato, il

2 agosto 2010, il diritto di compera sul secondo appartamento.

C. L’Ufficio di tassazione di Locarno notificava alla contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili

immobiliari, con decisione del 25 novembre 2010. L’utile imponibile era

stabilito in fr. 186'577.–, pari alla differenza fra il valore di alienazione ed il valore di acquisto (fr. 363'423.–), e l’imposta dovuta in fr. 37'315.40. Nella motivazione allegata, l’autorità fiscale spiegava che, da un lato non aveva ammesso in deduzione le spese di manutenzione sostenute negli anni 2009 e 2010 e, dall’altro, non aveva concesso

il differimento dell’imposizione, per il fatto che i requisiti temporali

richiesti per tale agevolazione non erano adempiuti.

D. La

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 3 dicembre 2010,

sostenendo di avere occupato durevolmente ed esclusivamente l’appartamento

ricevuto in donazione dal padre oltre ai tredici mesi dall’avvenuta donazione,

anche durante il periodo precedente, quando ancora era di proprietà del genitore.

L’autorità

fiscale respingeva il reclamo, con decisione del 26 settembre 2011. Nella

motivazione ribadiva che il concetto di durevolezza non era adempiuto, per il

fatto che la reclamante aveva intenzione di venderlo sin dal momento in cui

l’aveva ricevuto in donazione. Infatti il contratto di vendita era stato

firmato dalle parti due giorni dopo la data del contratto di donazione.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente

il mancato riconoscimento del differimento dell’imposizione dell’utile

immobiliare scaturito dalla vendita dell’appartamento di __________.

ricorrente sostiene in particolare che non vi sarebbe alcuna base legale che impedisca

“a qualcuno di rivendere il giorno dopo l’abitazione primaria per comprarne

un’altra”.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Il 30 giugno 2009, RI 1 ha ricevuto in donazione dal padre un

appartamento a __________. Lo stesso giorno ha sottoscritto un diritto di

compera con oggetto un altro appartamento sempre a __________. Il 2 luglio 2009 ha venduto il primo appartamento. Il 2 agosto 2010 ha poi esercitato il diritto di compera concernente

il secondo appartamento.

La contribuente

chiede di poter beneficiare del differimento dell’imposizione, in applicazione dell’art. 125 lett. g LT, avendo venduto l’appartamento usato durevolmente ed esclusivamente

per comperare il secondo appartamento.

Nella

decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha tuttavia negato il

differimento dell’imposizione, argomentando che la ricorrente non aveva abitato

l’appartamento alienato durevolmente, avendo avuto l’intenzione di venderlo sin dal momento della

donazione.

2.2

Per

l'art. 125 lett. g LT, l'imposizione dell'utile immobiliare è differita

in caso di alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che

ha servito durevolmente ed esclusivamente all'uso personale del contribuente, a

condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni

all'acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

La citata

disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l'art. 12 cpv. 3

lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali

il reinvestimento deve essere effettuato.

legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta

sugli utili immobiliari, nell'intento di evitare casi di rigore estremo,

quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l'abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio federale, nel Messaggio sull'armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l'elevata

imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo di

domicilio un'abitazione sostitutiva di ugual valore e che l'assenza di una tale

possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 131).

dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come una

eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse

necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell'inesistenza di una

componente dell'utile, bensì nelle modalità di impiego di quest'ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne

in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler,

Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer

des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto

che il legislatore abbia deciso di fare un uso extra-fiscale dell'imposta sugli

utili immobiliari (Mettler, op.

cit., p. 139; Rumo, op. cit., p.

170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell'abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 132).

2.3

Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett. g

LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e quello sostitutivo acquistato

devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;

b) l’uso

personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella

acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei

seguenti casi eccezionali:

• l’esistenza

di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per

vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non

invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

• la

locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare

quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,

sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia

comunque ecceduto quella della locazione;

c) deve

trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;

d) limite

temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura

precedere la vendita;

e) il

reinvestimento deve avvenire in Svizzera (Soldini/Pedroli, op. cit., pp. 132-134 e

p. 137; Soldini/Pedroli,

L’imposi-zione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 100).

3.3.1

In una

recente sentenza del 15 marzo 2012, il Tribunale federale ha avuto modo di

confermare che la condizione dell’uso durevole e esclusivo va interpretata in

modo restrittivo, sottolineando in particolare che l’abitazione alienata doveva

costituire il domicilio principale del contribuente (decisione TF n.

2C_497/2011). Nella fattispecie in esame, tale condizione non è manifestamente

adempiuta. Si è visto infatti che lo stesso giorno in cui ha ricevuto in

donazione l’appartamento dal padre, la contribuente ha acquistato un diritto di

compera avente per oggetto un altro appartamento. È allora evidente che, con la

contemporanea sottoscrizione del diritto di compera, la ricorrente ha

manifestato l’intenzione di non volerlo abitare durevolmente. Poco importa se

lo abbia abitato prima ancora di diventarne proprietaria, così come sostenuto

nel gravame. Ciò che rileva, ai fini dell’adempimento della condizione dell’uso

durevole e esclusivo, è che sia servito da suo domicilio principale a partire

dal momento in cui ne è divenuta proprietaria. Ciò che di tutta evidenza non è

il caso, dal momento che dopo appena due giorni l’ha rivenduto. Irrilevante è

inoltre l’iscrizione dell’atto di compravendita a registro fondiario avvenuta

dopo oltre un anno. Stipulando il contratto di vendita dell’appartamento dopo due

giorni, la contribuente ha manifestato inequivocabilmente la volontà di non farne

la sua abitazione principale.

La successione temporale

dei fatti – acquisto per donazione di un appartamento e acquisto del diritto di

compera sul secondo lo stesso giorno e poi, un anno dopo, in un solo giorno, iscrizione

a RF della vendita del primo appartamento ed esercizio del diritto di compera

sul secondo – induce piuttosto a pensare che la ricorrente sia

stata interposta nello svolgimento di operazioni immobiliari dal padre,

titolare di un’impresa di costruzione, nell’intento di beneficiare di vantaggi

fiscali.

3.2

Indipendentemente dalle considerazioni che precedono, secondo un

consolidato principio, è il contribuente ad avere l’onere della prova per tutti

quei fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario

(sentenza del Tribunale federale n.2A.438/2006 del 14 dicembre 2006, in: RtiD

I-2007 n.13t, consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; sentenza del Tribunale

federale n.2A.209/2005 del 3 novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t, consid. 4.1; Blumenstein/Locher, System des

schweizerischen Steuerrechts, 6a ed., Zurigo 2002, p. 416, con rinvii). In concreto, spettava quindi alla ricorrente dimostrare

in modo ineccepibile l’adempimento delle condizioni cui è soggetto il

differimento dell’imposizione, ed in particolare l’uso durevole ed esclusivo

dell’appartamento ricevuto in donazione.RI 1RI 1 si è invece

limitata a sostenere di aver abitato l’appartamento per 4 anni prima e oltre un

anno dopo la donazione, senza tuttavia apportarne la benché minima

prova. Dal certificato di domicilio reperibile agli atti dell’Ufficio di

tassazione si evince unicamente che la ricorrente è domiciliata a __________

dal 1° gennaio 2006. Nessuna indicazione è per contro stata fornita in merito

ai traslochi che la ricorrente avrebbe dovuto fare ed ai ripetuti spostamenti

di domicilio.

4.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico della ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 800.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 880.–

sono a

carico della ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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