80.2011.162

Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell'imposizione, reinvestimento nell'abitazione primaria, uso esclusivo e durevole, immobile usato a scopi professionali

15 febbraio 2012Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. In

data 27 aprile 2006 RI 1 ha acquistato per fr. 2'700'000.-- l’originario fondo

part. n. __________ RFD __________ dall’avv. __________, __________, il quale

ne era divenuto proprietario per successione. Il fondo, della superficie di mq

3012, è in seguito stato frazionato e ne sono stati ricavati tre nuovi immobili:

la part. __________ (via __________, oggetto del presente gravame), la part. __________

(via __________, dove è stata nel frattempo realizzata una palazzina di 7

appartamenti) e la part. __________ RFD __________.

seguito al frazionamento il nuovo mapp. n. __________ RFD __________ è stato

così intavolato nel Registro fondiario:

A) edificio mq.

edificio mq. 8

C) edificio mq.

ne)

superficie riv. duro- superficie humosa mq. 1432

totale mq. 1550

Nell’immobile

il ricorrente aveva insediato il proprio studio di architettura.

B. In

data 18 dicembre 2009 il ricorrente ha concesso un diritto di compera cedibile

sul mapp. n. __________ ai coniugi __________, al prezzo di fr. 1'700.000.--. I

beneficiari hanno esercitato il diritto di compera in data 4 maggio 2010.

C. Con

decisione del 25 agosto 2011, a seguito del mancato inoltro della dichiarazione

da parte di RI 1, l’Ufficio di tassazione di Bellinzona gli ha notificato la

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari allestita d’ufficio. L’autorità

fiscale, sulla base della documentazione a sua disposizione, ha determinato

l’utile imponibile in fr. 690'000.--.

Contro

tale decisione il 19 settembre 2011 il contribuente ha interposto reclamo,

chiedendo di poter beneficiare del differimento parziale dell’imposizione

sull’utile immobiliare a seguito del reinvestimento parziale dell’utile immobiliare

nella costruzione di un appartamento nel palazzo edificato sul mapp. __________

RFD (via __________), che a far tempo dal marzo 2011 costituisce la nuova

abitazione primaria. Ritenuto che la casa venduta era adibita a studio di

architettura nella misura di 2 locali su 6 e ad abitazione primaria in ragione

di 4 locali su 6, a sua avviso l’imposta doveva essere differita in ragione di 2/3,

e più precisamente di fr. 75'561.70, mentre l’importo di fr. 37'780.85 doveva

essere oggetto di immediata imposizione. Inoltre il reclamante, sulla base di

nuova documentazione, ha chiesto la riduzione dell’utile imponibile.

D. Con

decisione del 26 ottobre 2011, l’autorità di tassazione ha accolto parzialmente

il reclamo aumentando il valore di investimento deducibile a fr. 1'137'012.-- e

riducendo pertanto l’utile imponibile totale a fr. 422'988.--. Non ha per

contro ammesso il differimento parziale, ritenendo che la limitazione contenuta

nella legge, secondo la quale l’uso personale deve essere esclusivo e durevole,

escluda il differimento nel caso in cui l’abitazione sia stata utilizzata, come

nel caso in esame, quale studio di architettura.

E. Il

24 novembre 2011 il contribuente è insorto, tempestivamente, contro tale decisione

postulando il differimento dell’imposizione. Premesso di aver costituito la

propria abitazione primaria e il proprio centro di interessi nell’abitazione sul

mapp. n. __________ RFD __________ (via __________), ribadisce di aver reinvestito

parzialmente l’utile nell’attico di nuova costruzione sul mapp. n. __________

RFD (via __________). A proposito del domicilio, il ricorrente rileva di aver

dichiarato all’Ufficio controlli abitanti di __________ di aver vissuto fino

alla separazione dalla moglie __________, intervenuta nel settembre 2008,

nell’abitazione coniugale di via __________ e di essersi successivamente trasferito

in via __________ (fondo oggetto del presente ricorso), nell’immobile dove vi

era anche il suo studio di architettura. In seguito, a causa dell’alienazione di

quest’ultimo fondo (maggio 2010), egli si sarebbe trasferito temporaneamente in

via __________, dove ha anche insediato lo studio di architettura. Infine, dal

13 maggio 2011 avrebbe trasferito il domicilio nell’attico di nuova

costruzione. A questo proposito __________ produce le dichiarazioni del figlio,

__________, e di un amico, __________, che attesterebbero le allegazioni di cui

sopra.

Postula

pertanto il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare in ragione di

2/3 e meglio di fr. 76'137.85 alla prossima vendita onerosa dell’abitazione

primaria.

F. Nelle

sue osservazioni del 7 dicembre 2011, l’autorità di tassazione propone di respingere

il ricorso. Per quanto concerne l’immobile di via __________ l’autorità di

tassazione contesta al ricorrente di avervi trasferito il centro dei propri interessi.

L’autorità rileva che ogniqualvolta è stato allestito un documento ufficiale

nell’ambito dell’operazione immobiliare concernente i fondi part. n. __________

e __________ RFD __________, l’indirizzo indicato è sempre stato quello di via __________

e più precisamente presso l’abitazione coniugale.

Diritto

1. 1.1.

Giusta

l’art. 123 LT l’imposta sugli utili immobiliari ha per oggetto i guadagni realizzati

con il trasferimento di immobili o parte di essi, che appartengono alla

sostanza privata o aziendale del contribuente.

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.59)

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per

l’art. 125 lett. g LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita

in caso di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che

ha servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a

condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni

all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva

adibita al medesimo scopo.

La citata disposizione

della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3 lett. a

LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il

reinvestimento deve essere effettuato.

Il legislatore ha

introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata

di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell’intento di evitare

casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire

il domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio

Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al

contribuente, spesso per l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è

possibile acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore

e che l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può

nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 131).

La dottrina è concorde nel

considerare il motivo di differimento in esame come un’eccezione propria,

giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,

nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della

rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una

componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne

in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler,

Die Grundstückegewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo, Die Liegenschatfsgewinn- und die

Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo 1993, p. 168). Alcuni autori ritengono

pertanto che il legislatore abbia deciso di fare un uso extra-fiscale

dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler,

op. cit., p. 139; Rumo, op. cit.,

p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà

dell’abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 132).

2.2

condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù

dell'art. 125 lett. g LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto

di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e

quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione

personale;

b) l’uso

personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella

acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei

seguenti casi eccezionali:

• l’esistenza

di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per

vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non

invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita

per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

• la

locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare

quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,

sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è

ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia

comunque ecceduto quella della locazione;

c) deve

trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni

secondarie e di vacanza;

d) limite

temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione

dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa

addirittura precedere la vendita;

e) il

reinvestimento deve avvenire in Svizzera.

(Soldini/Pedroli, op. cit., pp. 132-134 e

p. 137; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003,

p. 100).

3.

3.1.

Nella

fattispecie, l’autorità fiscale ha negato il differimento dell’imposizione

dell’utile immobiliare, argomentando che la casa venduta non era stata

utilizzata dal contribuente in modo esclusivo e durevole quale abitazione

primaria, trattandosi della sede del suo studio di architettura.

3.2

Contrariamente

a quanto sostenuto nel ricorso, si deve negare che l’immobile in via __________

costituisse l’abitazione primaria ed il centro di interessi del ricorrente.

Va ricordato che, al

momento della vendita del fondo in discussione, l’insorgente era coniugato con __________

ed il domicilio coniugale era stabilito in via __________. Tanto è vero che, nelle

dichiarazioni d’imposta dei periodi fiscali 2008 e 2009, il contribuente ha

indicato come reddito della sostanza il valore locativo di quest’ultimo

immobile.

Solo dopo la vendita della

casa che ha dato luogo all’imposizione contestata, ha notificato all’Ufficio controllo abitanti di __________ dei cambiamenti di

indirizzo all’interno del Comune, con effetto retroattivo. Precisamente, nel

settembre 2010, cioè 2 anni dopo il presunto cambiamento di indirizzo e

comunque quando già era stata concessa una proroga dall’autorità di tassazione

per presentare la dichiarazione dell’utile immobiliare, ha notificato di aver

trasferito il domicilio in via __________ dal 1° settembre 2008 al 30 aprile

2010.

A comprova della

situazione descritta, va rilevato che l’immobile di via __________ è sempre

stato indicato, nelle dichiarazioni d’imposta dei coniugi __________, come bene

commerciale, quindi senza che gli fosse attribuito un valore locativo. Per esempio,

nel bilancio al 31 dicembre 2008 dello studio d’architettura l’immobile in

discussione è menzionato come “ufficio” ed il relativo costo è inserito nel

conto economico come affitto.

Quest’ultimo

aspetto è senz’altro determinante. Infatti, un contribuente non può pretendere

il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, se non ha dichiarato

il valore locativo della casa in cui pretende di aver avuto la propria

abitazione primaria (cfr. Klöti-Weber/Baur,

in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer

Steuergesetz, 3a ediz., Muri-Berna 2009, n. 6 ad § 98, p.1245 e

giurisprudenza citata).

3.3

Possono

anche essere considerati significativi gli ulteriori aspetti segnalati dall’autorità

fiscale, nelle sue osservazioni al ricorso.

In particolare,

la totalità degli atti notarili legati all’operazione immobiliare in questione

riportano inequivocabilmente l’indirizzo di via __________ e cioè

dell’abitazione coniugale.

In questo

contesto, deve essere esaminata anche la controversa dichiarazione del 22

novembre 2011 dell’amico __________, il quale afferma che il contribuente avrebbe

abitato nella vecchia __________ di via __________ fino all’aprile 2010. A questo proposito va rilevato che la __________, il cui titolare è il signor __________, ha

inviato nel marzo 2011 la fattura relativa una intermediazione immobiliare

proprio all’indirizzo di via __________.

3.4

Sulla

base delle considerazioni che precedono, non è provato che l’immobile di via __________

abbia costituito l’abitazione primaria del contribuente. Al contrario, gli

elementi a disposizione, soprattutto quelli ricavabili dalle dichiarazioni

fiscali dello stesso contribuente, conducono alla conclusione che il centro dei

suoi interessi abbia continuato a trovarsi presso la residenza coniugale, in

via __________.

Proprio

tenendo conto del contenuto di quanto indicato dal ricorrente nelle sue dichiarazioni

fiscali, la successiva notifica, con effetto retroattivo di ben due anni, del

trasferimento di domicilio presso la sede dello studio di architettura, si

configura come un chiaro venire contra factum proprium, inconciliabile

con il principio costituzionale della buona fede, che vincola non soltanto

l’autorità ma anche l’amministrato (Knapp,

Grundlagen des Verwaltungsrechts, Basilea 1992, Vol. I, n. 499, p. 107; Moor, Droit administratif, Vol. I, 2.

ediz., Berna 1994, p. 433).

D’altronde,

l’insorgente non ha apportato alcuna prova dell’effettivo trasferimento del

domicilio da via __________ a via __________, come per esempio una convenzione

con la moglie sugli effetti della pretesa separazione intervenuta nel 2008 oppure

le fatture di un trasloco o dell’acquisto di arredamento per la nuova

abitazione.

4.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 1’500.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 1’580.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster