80.2011.170

Ipoteca legale: imposta sugli utili immobiliari, immobile venduto al marito prima del divorzio, differimento dell'imposizione non richiesta dai coniugi

23 gennaio 2012Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico dell’8 agosto 2005, iscritto a registro fondiario il 24 agosto

2005, __________ vendeva al marito RI 1 la sua quota di comproprietà di un

mezzo dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. __________, corrispondente ai

61‰ del fondo base n. __________

RFD di __________, al prezzo di 106'400.–. L’acquirente, già proprietario

dell’altra quota di un mezzo, diventava in tal modo proprietario esclusivo

dell’appartamento.

Con

decisione del 26 luglio 2006, l’RS 1 di Mendrisio notificava alla venditrice la

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile

in fr. 88'274.– e l’imposta dovuta in fr. 6'179.20. Non impugnata, la

tassazione passava in giudicato.

B. Il 9

settembre 2011 l’Ufficio di tassazione notificava a RI 1, quale terzo

proprietario del pegno, il conteggio per la quantificazione dell’ipote-ca

legale, con riferimento all’imposta sugli utili immobiliari dovuta dalla

moglie, oltre agli interessi di ritardo.

Il terzo

proprietario del pegno interponeva reclamo l’11 ottobre 2011 contro il suddetto

conteggio, argomentando che il trapasso immobiliare dalla moglie al marito

sarebbe stato “esente” dall’im-posta “trattandosi di liquidazione del regime

matrimoniale”. Infatti, il 28 settembre 2006 sarebbe stato pronunciato il divorzio,

nell’ambito del quale era stato liquidato il regime matrimoniale.

L’autorità

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 9 novembre 2011,

argomentando che la cessione immobiliare si fondava sull’atto di compravendita

dell’8 agosto 2005 e che la successiva convenzione sulle conseguenze accessorie

del divorzio prendeva atto dell’avvenuto trasferimento dell’immobile in

proprietà esclusiva del reclamante. Il trasferimento imponibile non era

avvenuto pertanto con il divorzio.

C. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente

l’esistenza dell’ipoteca legale. Ripropone le considerazioni già sottoposte

all’autorità di tassazione con il reclamo, sottolineando che la cessione della

quota di comproprietà dalla moglie non costituirebbe una compravendita

immobiliare “ma semplicemente… un accordo di liquidazione del regime matrimoniale”,

come proverebbe una bozza di convenzione sulle conseguenze accessorie del

divorzio del marzo 2005.

Diritto

1. 1.1.

Secondo l’art. 127 cpv. 1

LT, debitore dell’imposta sull’utile mobiliare è l’alienante. A garanzia del

suo pagamento è nondimeno data un’ipoteca legale (art. 127 cpv. 3 LT), istituto

giuridico disciplinato dagli art. 252 ss. LT.

L’art. 252 cpv. 1 LT

prevede che per il pagamento di tutte le imposte cantonali e comunali, che

hanno una relazione particolare con l’immobile conformemente all’articolo 836

CC, sia riconosciuta, per la durata di cinque anni dalla crescita in giudicato

della tassazione, al Cantone e ai comuni un’ipoteca legale secondo l’articolo

183 LAC. L’imposta sugli utili immobiliari rientra pacificamente tra i crediti

d’imposta assisti da ipoteca legale non iscritta, che sorge ex lege nello

stesso momento in cui nasce il credito d’imposta che deve garantire, essendo un

pubblico tributo che più d’ogni altro denota una relazione con l’immobile, dato

che trae origine proprio dal trasferimento dell’immobile stesso, come per altro

si evince anche dall’esame della volontà del legislatore che con la nuova legge

tributaria in vigore dal 1° gennaio 1995 ha abbandonato il precedente regime della responsabilità solidale a favore di quello dell’ipoteca legale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari, Lugano 1996, p. 157 s., p. 159).

1.2.

Secondo

l’art. 253 cpv. 1 LT, la

pretesa di imposta garantita da ipoteca legale è stabilita dall’autorità

fiscale mediante conteggio, nel quale sono indicati il calcolo dell’imposta

garantita dal pegno e l’importo della stessa, come pure l’oggetto del pegno.

L’art. 253 cpv. 2 LT precisa poi che la pretesa è notificata al debitore

dell’imposta e al terzo proprietario del pegno, i quali hanno facoltà di

reclamo all’autorità fiscale e di ricorso alla Camera di diritto tributario

entro i termini stabiliti dagli articoli 206 e 227. Per l’art. 253 cpv. 3 LT,

con il reclamo e il ricorso possono essere contestati il principio dell’ipoteca

legale, l’ammontare della stessa e l’oggetto del pegno.

giurisprudenza ha avuto modo di precisare che il debitore dell’imposta

non potrà più contestare, nell’ambito della procedura di accertamento

dell’ipoteca legale, il credito d’imposta già definitivamente accertato nel

corso della procedura di tassazione; diversa è invece la situazione del terzo

proprietario del pegno, che si trova confrontato a una tassazione già cresciuta

in giudicato, senza che abbia potuto prendere parte alla relativa procedura.

Per questa ragione, la legge gli riconosce la facoltà di contestare anche il

credito fiscale in sé nel corso della procedura dell’ipoteca legale: quest’ultima

assurge infatti, per il terzo proprietario del pegno, ad una vera e propria

seconda procedura di tassazione, nella quale è parte (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 163 ss.;

inoltre, CDT n. 80.2004.133 del

24 novembre 2004 in RtiD I-2005

n. 15t; CDT n. 80.2006.182 del 13 luglio 2007 in RtiD I-2008 n. 9t).

Considerandi

2.

2.1.

Venendo

alla fattispecie in esame, il ricorrente, terzo proprietario del pegno, contesta

la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari già da tempo passata in

giudicato, argomentando che la moglie non ne sarebbe stata debitrice, per il

fatto che il trasferimento immobiliare sarebbe avvenuto nell’ambito della

liquidazione del regime matrimoniale.

2.2

In sé,

per le ragioni già evocate, al terzo proprietario del pegno non è preclusa la

contestazione del credito d’imposta, anche se quest’ultimo è già passato in

giudicato per il debitore. Si può ritenere che la possibilità per il terzo

proprietario di mettere in discussione il debito fiscale includa anche

l’eventuale concessione di un differimento dell’imposizione, se l’esistenza e

la portata del debito dipendono da quest’ultimo (Stähli, Das Steuergrundpfandrecht, unter besonderer

Berücksichtigung des bernischen Rechtes, Berna 2006, p. 348 ss.).

Nel caso

in discussione, sebbene l’insorgente invochi l’esenzio-ne del trasferimento

intervenuto nel 2005 fra moglie e marito, si deve ritenere che sostenga che il

trapasso in questione avrebbe dovuto beneficiare del differimento

dell’imposizione secondo l’art. 125 lett. b LT. Secondo quest’ultima

disposizione, conforme all'art. 12 cpv. 3 lett. b LAID, è differita

l’imposizione dell’utile immobiliare nei casi di trapasso della proprietà tra coniugi

in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i

contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165

CC) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio. La legge precisa a tale

riguardo che il differimento è ammesso unicamente se ambedue i coniugi lo richiedono.

Con questa importante modifica, il legislatore ha senz'altro voluto tener conto

delle difficoltà in cui può venirsi a trovare il coniuge che deve cedere la

casa di cui è proprietario o almeno comproprietario: oltre a privarsi

dell'immobile, egli dovrebbe infatti anche pagare l'imposta sull'utile

immobiliare, senza peraltro avere realizzato in forma monetaria la plusvalenza

di cui si tratta. Proprio per evitare di trascinare il coniuge alienante in

problemi di liquidità, il parlamento federale ha dunque pensato di adottare

questa disposizione, che prevede che l'imposta su quella parte di plusvalenza

che è sorta mentre proprietario era il coniuge alienante sia pagata dal coniuge

acquirente, nel momento in cui ovviamente venderà l'oggetto di cui si tratta (Pedroli, L'imposta sugli utili immobiliari

e le alienazioni in caso di divorzio, in RDAT I-2000, p. 250).

2.3

L’autorità

di tassazione ha escluso che il trapasso intervenuto nel 2005 fra il ricorrente

e la sua allora moglie rientrasse nel campo d’applicazione dell’art. 125 lett. b

LT, in considerazione del fatto che lo stesso si è fondato su di un contratto

di compravendita stipulato oltre un anno prima del divorzio e non sulla

convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio.

Se si

tiene conto della ratio della fattispecie di differimento in discussione

e del tenore dell’art. 125 lett. b LT, ci si può domandare se la sola

circostanza che un immobile sia trasferito prima della conclusione della

convenzione e della sua omologazione basti ad escludere che la cessione

costituisca un caso di “trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con

il regime matrimoniale”. È pur vero che la convenzione omologata dal pretore al

momento del divorzio menziona l’avvenuto trasferimento al punto 6, che concerne

proprio la liquidazione del regime matrimoniale.

questione può tuttavia essere lasciata aperta, poiché sarebbe mancato in ogni

caso un ulteriore presupposto per il differimento dell’imposizione ex

art. 125 lett. b LT. Quest’ultima disposizione subordina infatti il

differimento alla richiesta concorde di entrambi i coniugi. Nella fattispecie

non solo una simile richiesta non è pervenuta al momento della compravendita in

discussione o al successivo momento della tassazione dell’imposta sull’utile immobiliare

ma, addirittura, le parti hanno inserito nell’atto di compravendita una

clausola secondo cui “l’imposta sugli utili immobiliari è a carico della

venditrice alla quale il notaio rogante consegna seduta stante il formulario

per la relativa dichiarazione”. In tal modo, i coniugi hanno espressamente

escluso di voler beneficiare del differimento dell’imposizione.

3.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 600.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 680.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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