80.2011.174

Cerca - Sentenze e decisioni - Repubblica e Cantone Ticino

15 febbraio 2012Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 22 ottobre 2009, RI 1 concedeva a __________ un diritto di

compera sul mapp. n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 990'000.–.

Esercitato il diritto di compera, il trasferimento del diritto di proprietà

veniva iscritto al Registro fondiario il 25 gennaio 2010.

Con

decisione del 26 luglio 2010, l’CO 1 notificava al venditore la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr.

380'540.– e l’imposta in fr. 19'027.–.

Non

impugnata, la suddetta decisione passava in giudicato.

B. Il

27 settembre 2011, RI 1 indirizzava all’Ufficio di tassazione un’istanza di

revisione, argomentando di avere reinvestito l’utile immobiliare conseguito con

la vendita della casa di __________a

nell’acquisto di un terreno a __________ (__________), sul quale aveva in

seguito edificato una casa.

Con

decisione del 10 ottobre 2011, l’autorità fiscale respingeva l’istanza, argomentando

che uno dei presupposti per il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare

in caso di reinvestimento nell’abitazione primaria non era adempiuto. Infatti,

mentre il venditore della casa nel Canton Ticino era il solo istante,

l’abitazione sostitutiva era stata acquistata insieme alla moglie. Ammettendo

che solo metà del prezzo di acquisto dell’immobile sostitutivo si poteva

considerare reinvestito, l’Ufficio di tassazione negava il differimento

dell’imposizione.

C. Il

contribuente insorgeva contro quest’ultima decisione, con reclamo del 23

ottobre 2011, affermando di avere investito l’intero ricavo della vendita della

casa di __________ nell’acquisto sostitutivo. Sottolineava di avere acquistato

la casa a __________ in società semplice con la moglie, come è consuetudine

nella Svizzera tedesca, e di essere titolare della quota principale e non del

50%.

L’Ufficio

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 30 novembre 2011, con la

seguente motivazione:

Siccome

ora viene contestata la quota di possesso sostenuta dall’Ufficio di tassazione

in ragione del 50% e non si precisa quale sia la quota di ogni coniuge insita

nella società semplice, ma si indica in modo semplicistico che la quota

principale del reinvestimento appartiene al marito, diventa un esercizio

complesso calcolare la quota di possesso di ciascun coniuge e quindi conoscere

l’ammontare del reinvestimento parziale. Non si presenta un bilancio o un

contratto di costituzione della società semplice fra le parti in cui i costi di

reinvestimento vengono attribuiti in modo chiaro fra marito e moglie. Rileviamo

che la fattura del notaio 15 ottobre 2010 è stata emessa ai coniugi __________

in ragione di ½ ciascuno.

virtù del fatto che nella lettera di reclamo non vengono indicate argomentazioni

che possono modificare la nostra posizione rimaniamo dell’idea che il

reinvestimento registrato a nome della società semplice sia assimilabile a

quello di una comproprietà in ragione di ½

ciascuno.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente

la tesi dell’autorità di tassazione e sostiene di detenere una quota del 99%

della società semplice, avendo finanziato l’investimento sostitutivo con i suoi

mezzi, ricavati dalla vendita della casa ticinese. Allega al ricorso un

contratto di società fra lui e la moglie, nel quale le quote dei soci sono ripartite

nella misura del 99% a lui e dell’1% alla moglie.

In data

10 gennaio 2011, su richiesta del giudice delegato, il ricorrente ha prodotto

il contratto di acquisto del terreno di __________ ed un estratto del Registro

fondiario.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie,

Lugano 1996, p.59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per

l’art. 125 lett. g LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita

in caso di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che

ha servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a

condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni

all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

La citata

disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3

lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali

il reinvestimento deve essere effettuato.

legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,

nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l’elevata imposta sui guadagni

immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento

sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 131).

dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come

un’eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse

necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una componente

dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die

Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die

Grundstückegewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo, Die

Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo

1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso

di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op.

cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale

mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 132).

2.2

Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett. g

LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto

di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e quello

sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;

b) l’uso

personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella

acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei

seguenti casi eccezionali:

• l’esistenza

di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per

vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non

invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

• la

locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare

quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,

sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia

comunque ecceduto quella della locazione;

c) deve

trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;

d) limite

temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura

precedere la vendita;

e) il

reinvestimento deve avvenire in Svizzera

(Soldini/Pedroli, op.

cit., pp. 132-134 e p. 137; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 100).

2.3

Qualora,

in seguito all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato

venga impiegata per il reinvestimento oppure non vi sia perfetta identità fra

venditore e acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne

acquista una nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento

parziale (Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 134 ss).

Se dunque

solo una parte del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile

sostitutivo, si ha una quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; seguendo la prassi del Canton Berna, anche l’autorità ticinese impone

quest’ultima quota, quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento (CDT n. 80.2002.20 del 13 marzo 2002, in RDAT II-2002 n. 14t).

3.

3.1.

Secondo

l’autorità di tassazione, avendo acquistato la nuova abitazione in comunione con la moglie, il ricorrente non può considerarsi unico acquirente e quindi

unico beneficiario del reinvestimento.

L’insorgente

si oppone a tale conclusione, sottolineando che egli stesso deterrebbe una

quota del 99% della società semplice cui è intestato l’immobile acquistato nel

Canton __________.

3.2

La legge

tributaria ha espressamente previsto, all’art. 127 cpv. 2 LT, che il coniuge e

i figli siano imposti separatamente per gli utili immobiliari da loro

conseguiti, introducendo in tal modo una chiara deroga al principio della tassazione della famiglia, previsto dall’art. 8 LT (cfr. Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 156). Di conseguenza, ai fini dell’assoggettamento all’imposta sugli

utili immobiliari, sarà giustificato ammettere solo un reinvestimento parziale

(RDAT II-2002 n. 14t).

È noto

che la prassi di alcuni cantoni ammette un’interpretazione più estensiva della

nozione di reinvestimento e perviene all’esito di considerare adempiuta la condizione dell’identità dei soggetti anche nel caso in cui l’immobile ceduto apparteneva ad uno solo

dei coniugi mentre quello sostitutivo è stato acquistato in comproprietà da

entrambi. È il caso, in particolare, della giurisprudenza del Tribunale amministrativo

del Canton Zurigo – citata anche dal ricorrente – che esige tuttavia che il

prezzo per l’acquisto del bene sostitutivo provenga esclusivamente dal ricavo

della vendita della casa ceduta (RB 1995 n. 53; inoltre Richner/ Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar

zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, n. 336

ad § 216, p. 1594). Nel Canton Argovia, pur essendo richiesta l’identità fra

venditore della casa ceduta e acquirente di quella sostitutiva, un’eccezione è stata introdotta con un’ordinanza, che ammette il differimento anche quando la vendita è

stata conclusa da un coniuge e l’acquisto sostitutivo dall’altro, purché tutte

le rimanenti condizioni siano adempiute (§ 44 dell’ordinanza sulla legge tributaria

dell’11 settembre 2000; inoltre Klöti-Weber/Baur,

in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer

Steuergesetz, 3a ediz., Muri-Berna 2009, n. 13 ad § 98, p. 1248). Negli altri cantoni, tuttavia, continua ad essere richiesta

l’identità dei soggetti, fondata sul carattere reale dell’imposta sugli utili

immobiliari e sulla conseguente necessità di tener conto di criteri civilistici

(cfr. p. es. la sentenza della Corte fiscale del Tribunale amministrativo del

Canton Friburgo del 23 giugno 2003, in StE 2007 B 42.38 n. 29 = FRJ 2006 p.

267). Anche la prassi e la giurisprudenza in vigore nel Canton Berna mettono

l’accento sull’imposizione individuale che è propria del sistema dell’imposta

sugli utili immobiliari, che non conosce un’imposizione della famiglia (Langenengger, Handbuch zur bernischen

Grundstückgewinnsteuer 2001, Muri-Berna 2002, n. 2 ad art. 134, p. 95 e

giurisprudenza citata). Alle stesse conclusioni è giunta la giurisprudenza del

Tribunale amministrativo del Canton Zugo (sentenza del 23 ottobre 2001, in GVP ZG 2001 p. 49) e di quello del Canton San Gallo (sentenza del 16 settembre 1999, in GVP SG 1999 n. 29 p. 87).

In una

recente sentenza, il Tribunale federale ha ritenuto compatibile con la legge

federale del 14 dicembre 1990 sull’armonizza-zione delle imposte dirette dei

cantoni e dei comuni (LAID; RS 642.14) la prassi delle autorità fiscali del

Canton Ginevra, secondo cui, se un solo coniuge era iscritto a registro

fondiario come proprietario dell’immobile ceduto, mentre entrambi vi sono

iscritti come comproprietari dell’immobile sostitutivo, per determinare il

differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare si deve prendere in

considerazione solo la parte che concerne il coniuge alienante (cfr. la

sentenza del 17 ottobre 2011, n.2C_277/2011, in RDAF 67/2011 p. 522).

3.3

Nel caso

in esame, il ricorrente ha acquistato un terreno nel Canton __________, insieme

con la moglie, per poi edificarvi la casa d’abitazione per la propria famiglia.

Gli acquirenti non sono tuttavia diventati comproprietari bensì hanno

costituito una società semplice e sono divenuti in tal modo proprietari comuni dell’oggetto

sostitutivo.

diversi cantoni è usuale che i coniugi, che acquistano un immobile insieme, lo

facciano in comunione. Il rapporto giuridico necessario per far sorgere la

proprietà comune consiste in una società semplice. Il contratto di società

sottostà alla disciplina generale prevista per la società semplice (articoli

530-551 CO) e non prevede requisiti di forma particolari (Kobel/Sutter-Somm, Familienrecht, Zurigo

2009, n. 402, p. 91). Coniugi che vivono in regime di partecipazione agli

acquisti, se sono proprietari comuni in base ad un contratto di società,

possono disporre del bene in comunione solo di comune accordo (art. 653 CC).

Diversamente dal caso della comunione dei beni, qui la limitazione del potere

di disporre del bene non dipende dunque dal diritto matrimoniale bensì dai

diritti reali (Kobel/Sutter-Somm,

op. cit., n. 169, p. 43).

Nel

registro fondiario vengono iscritti quali proprietari i singoli soci, con

l’indicazione aggiuntiva “società semplice” (articoli 31 cpv. 2 lett. c

e 33 cpv. 3 dell’abrogato Regolamento federale per il registro fondiario del 22

febbraio 1910 [RRF; RS 211.432.1]; dal 1° febbraio 2012, gli articoli 90

cpv. 1 lett. c e 96 cpv. 3 dell’Ordinanza sul registro fondiario del 23

settembre 2011 [ORF; RS 211.432.1]). Un immobile appartiene ai singoli soci in

comune, a norma del contratto di società (art. 544 cpv. 1 CO), anche se ciò non

è rilevabile dal registro fondiario. Un singolo socio non può disporre

autonomamente della sua quota (interna) della proprietà comune, mentre per

disporre dell’intero immobile occorre l’unanime decisione dei proprietari (art.

653.

cpv. 2 CC).

3.4

Dal

contratto di acquisto del terreno di __________ (__________), stipulato l’8 settembre

2010, risulta che il ricorrente e la moglie ne sono divenuti proprietari in comune

in base ad un contratto di società semplice. Con il ricorso alla Camera di diritto

tributario, l’insor-gente ha prodotto un contratto di società (“Gesellschaftvertrag”),

nel quale le quote sociali sono ripartite fra lui e la moglie nella misura,

rispettivamente, del 99% e dell’1%.

Considerati gli effetti

dell’acquisto dell’immobile in società semplice, dal punto di vista dei diritti

reali, non si può presumere, come ha fatto l’Ufficio di tassazione, che le

quote sociali siano del 50% per coniuge. Tenuto conto del fatto che il

contratto di società non richiede alcuna forma particolare, si deve ritenere

che il marito detenga effettivamente una quota del 99% della società costituita

con la moglie.

D’altronde, in caso di

eventuale liquidazione del regime matrimoniale, si applicheranno le relative

disposizioni del codice civile in merito all’attribuzione dei beni acquistati

durante il matrimonio ed al calcolo degli aumenti da ripartire fra marito e

moglie. La misura della rispettiva quota di proprietà comune dell’immobile non

sarà, in tale contesto, determinante.

4.

Alla luce delle considerazioni che precedono, il ricorrente ha finanziato

l’acquisto dell’immobile sostitutivo nella misura di 1'076’174.– (il 99% del

prezzo di acquisto del terreno e delle spese di edificazione della casa,

corrispondenti a fr. 1'087'044.–). In tal modo, l’intero ricavo della vendita

della casa di __________ (fr. 990'000.–) è stato reinvestito nella nuova abitazione.

contribuente ha pertanto diritto al differimento dell’imposizione dell’utile

immobiliare conseguito con la vendita dell’immobile situato nel Canton Ticino.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 30 novembre 2011 è riformata nel senso

che l’istanza di revisione della decisione di tassazione dell’imposta sugli

utili immobiliari del 26 luglio 2010 è accolta ed è riconosciuto il

differimento dell’imposta per reinvestimento nell’abitazione primaria.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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