80.2011.177

Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell'imposizione, reinvestimento nell'abitazione primaria, uso personale esclusivo, vendita di casa composta da più appartamenti

23 gennaio 2012Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 23 maggio 2011, iscritto a Registro fondiario il 27 maggio

2011, RI 1 vendeva a __________ i mapp. n. __________ e __________ RFD di __________,

rispettivamente per fr. 1'600'000.– e fr. 300'000.–.

venditore chiedeva all’Ufficio di tassazione il differimento dell’utile

immobiliare conseguito con la vendita del mapp. n. __________, in

considerazione del fatto che uno dei sei appartamenti che lo componevano aveva

costituito la sua abitazione primaria ed egli aveva reinvestito l’utile

nell’acquisto di una nuova casa d’abitazione.

B. Con

decisione del 25 agosto 2011, l’RS 1 di Mendrisio notificava all’alienante la

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla vendita del mapp.

n. __________. L’utile imponibile era commisurato in fr. 707'500.– e l’imposta

corrispondente in fr. 63'675.–. In relazione al postulato differimento

dell’imposizione, l’autorità fiscale riteneva che non ne fossero adempiuti i

presupposti, in quanto “l’immobile venduto era sì composto da più appartamenti,

di cui uno abitato dal contribuente, ma non costituiva una proprietà per

piani”.

C. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 9 settembre 2011,

argomentando che l’art. 125 lett. g LT, che disciplina il differimento

dell’imposizione per reinvestimento nell’abitazione primaria, non richiede che

l’oggetto venduto sia costituito in proprietà per piani e ribadiva di aver

occupato uno dei 6 appartamenti di 3½ locali di cui si compone la palazzina venduta.

L’Ufficio

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 24 novembre 2011, così

motivata:

solo l’alienazione di una abitazione primaria che ha servito durevolmente e

esclusivamente all’uso personale, che determina il reinvestimento. L’appartamento

del reclamante fa parte della palazzina sita sul mappale __________ di __________

di sei appartamenti e non in proprietà per piani.

conseguenza non può essere ammesso il reinvestimento poiché l’intera palazzina

non era evidentemente interamente destinata all’uso personale (cinque

appartamenti in affitto).

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 ripropone la

richiesta di poter beneficiare del differimento dell’imposizione dell’utile

immobiliare conseguito con la vendita della palazzina di __________, nella

quale occupava uno dei sei appartamenti. Precisa che la sua richiesta si

riferisce al valore di 1/6, cioè in proporzione alla parte occupata

personalmente.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie,

Lugano 1996, p.59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere

che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà

valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per

l’art. 125 lett. g LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita

in caso di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che

ha servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a

condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni

all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

La citata

disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3

lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali

il reinvestimento deve essere effettuato.

legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,

nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l’elevata imposta sui guadagni

immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento

sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 131).

dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come

un’eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse

necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una componente

dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die

Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die

Grundstückegewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo, Die

Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo

1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso

di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op.

cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale

mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 132).

2.2

Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett. g

LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto

di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e

quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;

b) l’uso

personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella

acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei

seguenti casi eccezionali:

• l’esistenza

di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per

vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non

invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

• la

locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare

quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,

sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia

comunque ecceduto quella della locazione;

c) deve

trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;

d) limite

temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura

precedere la vendita;

e) il

reinvestimento deve avvenire in Svizzera

(Soldini/Pedroli, op.

cit., pp. 132-134 e p. 137; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 100).

2.

2.1.

Nel caso

in esame, l’autorità fiscale ha ritenuto che il requisito mancante per concedere

il differimento dell’imposizione sia quello dell’uso personale esclusivo e

durevole dell’immobile venduto, in considerazione del fatto che la casa ceduta

era composta di sei appartamenti, uno solo dei quali abitato dal venditore. Secondo

il ricorrente, tale argomentazione non tiene conto delle motivazioni alla base

dell’introduzione dell’istituto del differimento per reinvestimento

nell’abitazione primaria.

2.2

La legge,

a cominciare dall’art. 12 cpv. 3 lett. e LAID, subordina il

differimento dell’imposizione per reinvestimento alla condizione che la casa

venduta abbia servito “esclusivamente all’uso personale” quale abitazione del contribuente.

Secondo

la dottrina (Zwahlen, in:

Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol. I/1,

2a ediz., Basilea 2002, n. 75 ad art. 12 LAID, p. 240), il fatto che

in una proprietà immobiliare siano disponibili diverse unità abitative comporta

che il reinvestimento concerna solo le parti usate personalmente. Inoltre, la

possibilità di intraprendere un reinvestimento non sarebbe pregiudicata dal

fatto che nella stessa economia domestica dell’alienante vivano altre persone,

che non appartengono alla sua famiglia. Escluso che vi possa rientrare anche il

caso della locazione, la dottrina ritiene che la precisazione, secondo cui deve

trattarsi di una “casa monofamiliare” (Einfamilienhaus, maison),

non basti ad escludere il differimento dell’imposizione nel caso in cui la

vendita concerna una parte di una casa bifamiliare o a schiera (“der Verkauf

eines Teils eines Zwei- oder Reihenfamilienhauses”).

Nello

stesso senso deve leggersi la giurisprudenza di questa Camera, che nel 2001 ha ammesso il differimento dell'imposizione anche nel caso in cui un contribuente abbia alienato

una quota di comproprietà di un mezzo di una casa bifamiliare all'altro

comproprietario; pur non trattandosi di un appartamento in proprietà per piani,

infatti, il venditore aveva comunque l'uso esclusivo di uno degli appartamenti

siti nello stabile (sentenza CDT n. 80.2001.00106 del 14 settembre 2001, in RDAT I-2002 n. 9t). Ammettendo il differimento dell’imposizione per reinvestimento anche nel

caso in cui l’oggetto ceduto o quello sostitutivo non consista in una “casa

unifamiliare” in senso stretto, ma in una parte di una casa in comproprietà o

in proprietà comune, ci si attiene in ogni modo al principio del trasferimento dell’onere fiscale latente da una casa all’altra dello stesso contribuente

(cfr. la sentenza CDT n. 80.2008.163 del 7 aprile 2010 consid. 2.7).

Anche la

giurisprudenza e la prassi di altri cantoni ammettono che l’oggetto sostituito

o quello sostitutivo possa consistere in un’abitazione in una casa

plurifamiliare, senza che quest’ultima debba essere costituita in proprietà per

piani (cfr. p. es. la sentenza del Tribunale amministrativo del Canton Basilea

Campagna del 27 agosto 1997, in StE 1998 B 42.38 n. 16). La suddivisione del

valore sarà in tal caso basata sulla superficie dell’appartamento abitato dal

contribuente che chiede il differimento dell’imposizione (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar

zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, n.

329.

ad § 216, p. 1592).

2.3

Contrariamente

a quanto sostenuto dall’Ufficio di tassazione nella decisione impugnata, il

differimento dell’imposizione non presuppone dunque che l’appartamento, che

funge da abitazione primaria e che è situato in una casa plurifamiliare,

costituisca una quota di una proprietà per piani.

Nella

fattispecie, il ricorrente ha venduto per 1'600'000 franchi una palazzina che,

secondo le parti, si componeva di sei appartamenti. Il contribuente precisa che

questi ultimi erano tutti composti da 3½ locali. Su tale base, si può ritenere che, verificato l’adempimento

degli altri requisiti previsti dall’art. 125 lett. g LT, si possa ammettere

il differimento dell’imposizione di un sesto dell’utile (cfr. anche l’esempio

proposto da Rchner/Frei/Kauf mann/Meuter,

loc. cit.).

Per

quanto concerne gli altri requisiti, dagli atti non emerge alcuna indicazione

in merito all’oggetto sostitutivo, cioè alla casa acquistata dall’insorgente

quale nuova abitazione primaria. Per questa ragione, la decisione impugnata è

annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione, perché provveda a

verificare in particolar modo se il reinvestimento sia conforme alle esigenze

poste dall’art. 125 lett. g LT per ammettere il differimento

dell’imposizione.

3.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La

decisione su reclamo del 24 novembre 2011 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione, perché, verificato che l’acquisto sostitutivo sia

conforme alle esigenze poste dall’art. 125 lett. g LT, conceda il

differimento dell’imposizione di un sesto dell’utile conseguito con la vendita

del mapp. n. __________.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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