80.2011.52

Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, sostituzione impianto di riscaldamento, accertamento, rinvio degli atti

19 agosto 2011Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il

27 agosto 2004, RI 1 e sua moglie __________ acquistavano il fondo mapp. __________

RFD di __________, composto da un’abitazione, una corte e un prato vignato, per

il prezzo di fr. 275'000.–. Negli anni successivi, gli

acquirenti intraprendevano diversi lavori di ristrutturazione dell’immobile.

Il 30

settembre 2008, RI 1 acquistava pure il fondo mapp. __________ RFD di __________,

composto da un orto, un terreno, un’officina, due W.C., una tettoia e un

pollaio, per il prezzo di fr. 350'000.–.

B. Con

atto pubblico del 27 agosto 2010, iscritto a registro fondiario il 21 settembre

2010, i coniugi __________ alienavano alla figlia __________ e al compagno __________

i suddetti immobili, al prezzo di, rispettivamente, fr. 360'000.– e fr.

100'000.–.

Nella

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, trasmessa il 18 gennaio

2011 all’Ufficio di tassazione di Bellinzona, i coniugi __________ indicavano

quale valore di investimento un importo di complessivi fr. 881'650.–, composto

dal valore di acquisto (fr. 625'000.–) e dai costi di costruzione e miglioria

(fr. 256'650.–).

C. Notificando

ai contribuenti la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione

del 26 gennaio 2011, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile imponibile relativo

al mapp. __________ in fr. 85'000.– e la relativa imposta in fr. 19'550.–;

l’utile relativo al mapp. __________ ammontava per contro a zero. Nella

motivazione allegata alla decisione, l’autorità fiscale spiegava di non aver

concesso la deduzione delle spese di costruzione e di miglioria perché non sufficientemente

documentate, dal momento che i contribuenti avevano rinunciato a produrre la

distinta dei costi unitamente alle relative fatture. Inoltre, essendo stati acquistati

in epoche diverse e tenuto conto delle rispettive durate di proprietà, non ricorrevano

i requisiti per l’eventuale compensazione delle perdite a seguito

dell’alienazione dei fondi.

D. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 31 gennaio

2011, nel quale sostenevano di non aver inviato i costi di costruzione e di

miglioria sostenuti sul mapp. __________ per un malinteso. Allegavano dunque

fatture e giustificativi per un totale di fr. 188'619.16, ritenendo che ciò

fosse sufficiente a giustificare un’imposta pari a zero.

L’autorità

di tassazione, con decisione del 24 febbraio 2011, accoglieva parzialmente il

reclamo, ammettendo in deduzione costi complessivi di costruzione e miglioria

per fr. 14'711.–, pari ad un terzo delle spese sostenute per la sostituzione della

cucina, ai costi per l’installazione di una stufa a pellet e ad alcuni altri

costi legati al rinnovo dell’abitazione. Per il resto, l’autorità argomentava

che le fatture prodotte dai contribuenti erano riconducibili a lavori di

manutenzione ordinaria dell’immobile, deducibili in sede di tassazione

ordinaria e/o attraverso la deduzione forfettaria. L’utile veniva conseguentemente definito in fr. 70'289.– e l’imposta in fr. 16'166.45.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede di poter

dedurre dall’utile imponibile le fatture delle ditte “__________” e “__________”

di, rispettivamente, fr. 5'273.90 e fr. 71'617.70 a titolo di costi di miglioria. A suo dire, tali spese si riferirebbero infatti all’installazione

di un nuovo impianto di riscaldamento, di cui la vecchia casa presente sul

mapp. __________ era sprovvista.

F. Nelle

proprie osservazioni del 28 aprile 2011, l’autorità di tassazione si riconferma

nelle sue argomentazioni e aggiunge che, da informazioni assunte presso il

Comune di __________, non risultano domande o notifiche di costruzione per

nuovi impianti. Rileva tuttavia che la fattura “__________” di fr. 5'273.90 è

già stata interamente riconosciuta in sede di reclamo.

Diritto

1. 1.1.

Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è

rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di

immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che

entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale

(Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per

l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese

notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate

versate a un mediatore;

i costi che hanno aumentato il valore del fondo

alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi

di miglioria e le tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate

per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

2.2

Per

quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato,

cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o

di diritto.

peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un

incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente

all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili

sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per

misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non

edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

2.3

Non

possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge

tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza

immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza

sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore

dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la

redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della

determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto,

di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d

LT).

distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre

è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di

salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo

il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore

dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In

altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte

carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.

Per

ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2005 del gennaio 2006).

3.

3.1.

Nella fattispecie, il

ricorrente ha dichiarato costi di costruzione e miglioria per

un importo totale di fr. 256'650.–, poi rettificato in sede di reclamo dapprima

in fr. 188'619.16 e quindi in fr. 187'403.50. Più in dettaglio,

le spese considerate deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di

miglioria, sono le seguenti:

Anno

2004.

__________

fr. 1'688.50

__________

fr. 1'100.–

__________

fr. 2'692.15

__________

fr. 1'155.95

__________

fr. 494.95

Totale

fr. 7'131.55

Anno

2005.

__________

fr. 1'002.80

__________

fr. 700.–

__________

fr. 2'100.–

__________

fr. 1'083.–

__________

fr. 1'097.50

__________

fr. 9'189.15

Totale

fr. 15'172.45

Anno

2006.

__________

fr. 4'949.60

__________

fr. 4'000.–

Totale

fr. 8'949.60

Anno

2007.

__________

fr. 774.70

__________

fr. 1'300.–

__________

fr. 5'273.90

__________

fr. 11'000.–

Totale

fr. 18'348.60

Anno

2009.

__________

fr. 57.05

__________

fr. 6'006.60

__________

fr. 71'617.70

__________

fr. 5'726.–

__________

fr. 2'143.40

__________

fr. 30'500.–

Totale

fr. 116'050.75

Anno

2010.

__________

fr. 14'725.–

__________

fr. 7'025.55

Totale

fr. 21'750.55

3.2

Da parte

sua, l’autorità di tassazione, nella decisione su reclamo qui impugnata, ha

ammesso in deduzione pressoché tutte le spese sopportate nell’anno 2004 (ad esclusione

di quelle di trasporto), un terzo delle spese per la sostituzione della cucina

(fattura “__________”) e parte dei costi sostenuti per il nuovo impianto di

riscaldamento (fattura “__________”).

In effetti, è

immediatamente evidente che tutte le spese per la sostituzione degli impianti elettrici sono tipici costi di manutenzione, che non

sono in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile. Lo stesso

dicasi per la sostituzione dei pavimenti, che il ricorrente non specifica

essere di qualità superiore rispetto al vecchio materiale (cfr. Circolare n. 7/2005 citata, distinta

allegata, n. 18). Da fatturazione allegata risulta poi che le ulteriori opere

sono spesso di poco conto e più rivolte ad un mantenimento dello stato attuale

dell’immobile piuttosto che ad un effettivo miglioramento. Si tratta, in

definitiva, di spese di riparazione (“Instanstellungskosten”), che

servono a compensare una perdita di valore accresciuta, originata dalla mancata

esecuzione delle spese di manutenzione in senso stretto (“Instandhaltungskosten”;

cfr., al proposito, Zwahlen, Die

einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p.

84-85).

3.3

Per

quanto concerne la fornitura e la posa della nuova cucina, è poi altrettanto indubbio

che si tratti anche in questo caso di una “sostituzione”, giacché la cucina già

esisteva. Solo per tener conto del fatto che la combinazione sostitutiva

presenta alcuni nuovi elementi e dunque un valore superiore rispetto a quella

sostituita, l’autorità di tassazione ha considerato spesa di miglioria un terzo

del costo in questione (cfr. Circolare

n. 7/2005 citata, distinta allegata, n. 6).

Se installazioni

non più conformi alle esigenze moderne vengono rimpiazzate con altre che

svolgono la medesima funzione, le relative spese non assurgono a costi di

investimento (Zwahlen, op. cit.,

p. 87-88). A giusta ragione l’autorità di tassazione ha pertanto escluso anche

le opere di pittura, in quanto non immediatamente in relazione con spese di

miglioria (aggiunta o trasformazione dell’immobile). Del resto, dagli atti presenti

al fascicolo non risultano licenze edilizie o domande di costruzione che

giustifichino un riferimento ad interventi strutturali sull’immobile presente

al mapp. __________.

3.4

Diverso è

invece il discorso in merito alle spese sostenute per il nuovo impianto di

riscaldamento, la cui deduzione è oggetto del presente ricorso. L’Ufficio di tassazione

ha ritenuto deducibile la sola posa della stufa (fattura “__________”), ma non

il resto degli interventi indicati nella fattura “__________” del 21 novembre

2009, che pure, a detta del ricorrente, si riferisce al nuovo impianto di riscaldamento.

La Circolare n. 7/2005, distinta allegata

n. 22, indica che la sostituzione di un impianto di riscaldamento di regola non

è deducibile quale spesa di miglioria, salvo il caso in cui l’opera costituisca,

almeno parzialmente, un notevole salto qualitativo. In questi casi va valutato

caso per caso se l’intervento possa essere considerato manutenzione o

miglioria. Come visto, l’autorità ha ritenuto che la stufa a pellet (Kaminzug

für Pelletsheizung) potesse essere considerata interamente come costo di miglioria;

nulla argomenta invece circa i costi sostenuti per il resto dell’impianto di riscaldamento.

3.5

Ora, dagli

atti di causa sottoposti al giudizio di questa Camera, non è possibile appurare

se effettivamente si tratti di un impianto completamente nuovo, come sostenuto

dal ricorrente, oppure di un vecchio impianto sostituito. Dalla sola fattura

allegata al gravame, ad onor del vero piuttosto sintetica in considerazione del

valore dell’investimento (pari a fr. 71'617.70), non emergono informazioni più

dettagliate al riguardo. Di certo, l’abitazione esisteva da anni e il fatto che

fosse abitata fa supporre che ci fosse già un impianto di riscaldamento.

Tuttavia,

volendo tener buona la scelta di dedurre le spese di riscaldamento come fatto

per la stufa, pur non essendo esse precisamente menzionate nell’allegato della Circolare n. 7/2005, non è dato sapere

perché l’Ufficio di tassazione non abbia considerato quale miglioria anche i

costi fatturati da __________. Nell’impossibilità di capire la natura e

l’entità reale dell’intervento a cui le contestate fatture fanno riferimento, questa

Camera ritiene pertanto di dover ritornare gli atti all’Ufficio di tassazione, perché

emetta una nuova decisione, sufficientemente motivata e chiara nell’identificare

le spese effettive di miglioria e di manutenzione.

4.

Visto quanto precede, la decisione su reclamo del 24 febbraio

2011.

è conseguentemente annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di

tassazione di Bellinzona per una nuova decisione motivata.

Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. La

decisione su reclamo del 24 febbraio 2011 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione di Bellinzona per una nuova decisione motivata.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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