80.2011.68

Tariffa per le operazioni a registro fondiario – tassa ridotta – scioglimento di comproprietà – comproprietario che riceve più del valore della sua quota – scioglimento di quote di proprietà per piani

26 settembre 2012Italiano24 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

contratto del 2 ottobre 2009, iscritto a Registro fondiario il 15 ottobre 2009,

RI 1__________RI 2 e RI 3 scioglievano la comproprietà di 12 unità di proprietà

per piani (PPP) del fondo base n. __________ RFD di __________ (__________). La

situazione prima e dopo lo scioglimento della divisione è la seguente:

quote PPP

(numero e millesimi)

RI 1

RI 2

RI 3

prima

dopo

prima

dopo

prima

dopo

n. __________ (27‰)

60/100

100/100

25/100

–

15/100

–

n. __________ (54‰)

60/100

–

25/100

–

15/100

100/100

n. __________ (56‰)

60/100

100/100

25/100

–

15/100

–

n. __________ (36‰)

60/100

100/100

25/100

–

15/100

–

n. __________ (58‰)

60/100

–

25/100

100/100

15/100

–

n. __________ (41‰)

60/100

100/100

25/100

–

15/100

–

n. __________ (38‰)

60/100

100/100

25/100

–

15/100

–

n. __________ (38‰)

60/100

–

25/100

–

15/100

100/100

n. __________ (43‰)

60/100

–

25/100

100/100

15/100

–

n. __________ (40‰)

60/100

100/100

25/100

–

15/100

–

n. __________ (20‰)

60/100

–

25/100

100/100

15/100

–

n. __________ (67‰)

60/100

100/100

25/100

–

15/100

–

B. L’Ufficio

dei registri di Lugano notificava ai contraenti, con decisione del 19 agosto

2010 la tassa d’iscrizione a Registro fondiario relativa all’operazione

menzionata. Per il calcolo del tributo applicava due aliquote diverse: nella

misura in cui ogni quota condominiale aveva cambiato proprietario, l’aliquota

prevista per i trasferimenti a titolo oneroso (1,1%); nella misura in cui era rimasta

dello stesso proprietario, l’aliquota ridotta (0,137%). Il calcolo dei

millesimi passati di proprietà risulta dalla seguente tabella:

quote PPP

(numero e millesimi)

percentuale acquistata

proprietario

variazione

40%

RI 1

+ 10,8‰

85%

RI 3

+ 45,9‰

40%

RI 1

+ 22,4‰

40%

RI 1

+ 14,4‰

75%

RI 2

+ 43,5‰

40%

RI 1

+ 16,4‰

40%

RI 1

+ 15,2‰

85%

RI 3

+ 32,3‰

75%

RI 2

+ 32,3‰

40%

RI 1

+ 16,0‰

75%

RI 2

+ 15,0‰

40%

RI 1

+ 26,8‰

Il totale

dei millesimi acquistati ammontava in tal modo a 294,138‰. Attribuendo un valore di fr. 25'000.– ad ogni millesimo, ne

risultava il seguente calcolo del tributo:

1,1% (294,138 x 25'000) = fr. 80'888.–

0,137% (267,140 x 25'000) = fr. 9'150.–

Per

quanto concerne il valore delle transazioni, l’autorità di tassazione lo aveva

ricavato dal confronto con i prezzi di vendita degli altri appartamenti, nel

periodo da dicembre 2008 a luglio 2009.

C. I

contraenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 31 agosto 2010

all’Uffico dei registri. A loro avviso, il criterio di calcolo adottato da

quest’ultima autorità era arbitrario, in quanto trascurava il fatto che le

quote condominiali da loro possedute dopo lo scioglimento della comproprietà

erano rimaste le stesse di prima. L’operazione intrapresa doveva considerarsi

una semplice riorganizzazione all’interno dell’unica e immutata proprietà collettiva.

La discrepanza fra le quote prima e dopo l’operazione, con l’attribuzione ad un

comproprietario di circa 14 millesimi in più, era riconducibile solo

all’impossibilità di una divisione più precisa. Infine, i reclamanti

contestavano il valore attribuito all’immobile, chiedendo l’applicazione del

valore ufficiale di stima.

L’autorità

di tassazione respingeva il reclamo con decisione del 29 dicembre 2010, nella

quale sottolineava che l’aliquota ridotta è applicabile “solo in caso di scioglimento

di una singola comproprietà con assegnazione in natura, alla medesima stregua

di quanto avviene sostanzialmente in materia di TUI”. Riteneva irrilevante la

circostanza che l’operazione configurasse in sé una semplice riorganizzazione

della comproprietà, in considerazione della natura formale della tassa di

iscrizione. Per quanto attiene al calcolo del valore, faceva riferimento

all’art. 7 della Legge del 16 ottobre 2006 sulle tariffe per le operazioni nel

Registro fondiario (LTRF; RL 4.1.3.1.2), secondo cui è determinante il valore

commerciale dell’immobile.

D. I

contribuenti interponevano ricorso al Dipartimento delle istituzioni contro la

suddetta decisione su reclamo. I reclamanti contestavano dapprima che le

modalità di calcolo del tributo corrispondessero alla prassi dell’autorità di

tassazione e sostenevano pertanto che vi era stato un ingiustificato cambiamento

di prassi. Ritenevano inoltre eccessivamente formalistica l’interpretazione

della disposizione che concerne l’applicazione dell’aliquota ridotta nei casi

di scioglimento di comproprietà “se ognuno dei comproprietari riceve immobili

il cui valore corrisponde a quello della propria quota”. Tale norma infatti

doveva trovare applicazione anche nel caso di più comproprietà coinvolte

nell’operazione di scioglimento.

Secondo i

reclamanti, inoltre, si doveva tener conto del fatto che i condomini non hanno

un diritto di proprietà ma solo un diritto esclusivo su una proprietà

collettiva. L’operazione configurava a loro avviso lo scioglimento di una società

semplice senza trapasso di fondi. Infine, riproponevano la contestazione in

merito al valore attribuito all’immobile per il calcolo del tributo.

E. La

Divisione della giustizia del Dipartimento delle istituzioni respingeva il

ricorso, con decisione del 26 aprile 2011. L’autorità amministrativa di ricorso

contestava dapprima che la decisione fosse scaturita da un cambiamento di

prassi, pur ammettendo che possano esserci state delle “incertezze” in seguito

ad una decisione di principio risalente già al 1981. Sottolineava poi che le

unità di PPP, nonostante le sue peculiarità, devono essere assimilate a diritti

di proprietà. A suo avviso, l’operazione doveva essere considerata come una

permuta o scambio reciproco “di interessenze detenute in origine dai

comproprietari su determinate unità della PPP”. Quanto al valore, riteneva che

l’Ufficio dei registri avesse correttamente applicato l’art. 7 LTRF, che autorizza

l’autorità di tassazione a procedere ad una determinazione del valore

dell’operazione.

F. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, la RI 1,

RI 2 e RI 3 postulano nuovamente il calcolo del tributo applicando al valore di

stima ufficiale degli immobili l’aliquota ridotta prevista dall’art. 12 LTRF. Contestano

dapprima che l’operazione compiuta abbia avuto carattere oneroso, avendo essi

semplicemente liquidato la società semplice costituita al momento dell’acquisto

del fondo e della costituzione della proprietà per piani. Ribadiscono poi che a

loro avviso il fatto che vi sia stato lo scioglimento non di un’unica

comproprietà bensì di più comproprietà non si oppone all’applicazione dell’art.

12 LTRF. Ripropongono inoltre le considerazioni in merito alle peculiarità

della PPP, sostenendo che i condomini non potrebbero essere considerati

“proprietari”, godendo unicamente di diritti esclusivi nell’ambito di una comproprietà.

Infine, auspicano che il tributo venga calcolato sul valore di stima ufficiale.

Diritto

1° gennaio 2007 è entrata in vigore la Legge sulle tariffe per le operazioni

nel Registro fondiario del 16 ottobre 2006 (LTRF; RL 4.1.3.1.2).

La nuova

legge è nata con l’intento dichiarato di procedere ad un riordino del Decreto

legislativo che stabilisce la tariffa per le operazioni nel registro fondiario

(del 9 settembre 1941 e successive modificazioni), Testo unico del 21 luglio

1966 (DL TORF), precedentemente in vigore. Il Consiglio di Stato, nel messaggio

che accompagnava il disegno di legge, ha sottolineato di non aver toccato le

imposte miste per l’iscrizione di negozi giuridici come la compravendita, la

donazione e i pegni immobiliari (ipoteche, cartelle ipotecarie, ecc.) e di

avere per contro sottoposto ad un “lieve adattamento verso l’alto” le tasse di

cancelleria applicate ad operazioni minori del registro fondiario (cfr.

Messaggio del Consiglio di Stato del 5 luglio 2005, n. 5675, concernente il progetto

di alleggerimento della legislazione cantonale, p. 41).

Considerandi

2.

2.1.

Secondo

l’art. 3 LTRF, le tasse per le operazioni nel registro fondiario sono proporzionali

e fisse (cpv. 1). La tassa proporzionale si applica a tutte le operazioni

portanti somme determinate o determinabili (cpv. 2). La tassa fissa si applica

alle operazioni non portanti somme determinate o determinabili, salvo le eccezioni

previste dalla presente legge (cpv. 3).

Per l’art. 11

cpv. 1 LTRF, per l’iscrizione di un trapasso di immobili a titolo oneroso è

applicata una tassa dell’11‰ del valore fatte salve le eccezioni previste dalla

presente legge. L’art. 11 cpv. 2 LTRF precisa che, per l’iscrizione delle

permute, i valori dei fondi permutati sono addizionati.

L’art.

12.

LTRF stabilisce che viene riscossa una tassa ridotta,

cioè la tassa dell’art. 11 ridotta a un ottavo, nei seguenti casi:

iscrizione del trapasso dell’eredità devoluta a

un solo erede, quando il valore di stima dei fondi supera fr. 20’000.--;

iscrizione della divisione di una comunione

ereditaria, quando il valore di stima dei fondi supera fr. 20’000.--;

iscrizione del trapasso dalla comunione

ereditaria o dall’erede, al legatario;

iscrizione a seguito di scioglimento di una

comproprietà, se ognuno dei comproprietari riceve immobili il cui valore corrisponde

a quello della propria quota.

2.2

Le tasse previste dal DL TORF prima e dalla LTRF adesso sono calcolate

in una percentuale del valore dell’immobile e crescono, in modo progressivo,

con l’aumentare di quest’ultimo. Siccome gli introiti complessivi provenienti

da tale tributo superano notevolmente i costi generati dalla tenuta del

registro fondiario, la contribuzione in questione è un tributo misto: ha dunque

contemporaneamente il carattere di una tassa e di un’imposta (RDAT II-1994 n.

16t, consid. 3b; DTF 72 I 391 consid. 3 p. 394 s.).

Il tributo previsto

dall’art. 12 LTRF, corrispondente ad un ottavo di quello dell’art. 11 LTRF, è

costituito dalla sola tassa causale, ad esclusione dell’imposta.

3.

3.1.

Nel

caso in discussione, è controversa l’interpretazione dell’art. 12 LTRF, che

come già ricordato prevede l’applicazione della tassa ridotta nel caso, fra gli

altri, dello scioglimento di una comproprietà. Il presupposto per la riduzione

dell’aliquota è che ognuno dei comproprietari riceva immobili il cui valore

corrisponde a quello della propria quota. Su questo aspetto le opinioni delle

parti divergono: secondo l’Ufficio dei registri ed il Dipartimento delle

istituzioni, si dovrebbe considerare la singola comproprietà, mentre per i

ricorrenti la tassa ridotta dovrebbe essere applicata anche quando vi è lo

scioglimento di diverse comproprietà. Nella sua decisione, l’autorità di

tassazione ha così assoggettato al tributo con l’aliquota più elevata le quote

di ogni unità di PPP che il singolo comproprietario aveva ripreso dagli altri

due.

3.2

L’attuale

art. 12 ultima frase LTRF riprende l’abrogato art. 13 seconda frase DL TORF,

secondo cui, per la divisione della comproprietà, se ognuno dei comproprietari

riceve beni il cui valore corrisponde a quello della propria quota, è dovuta la

tassa di cui all’art. 11 ridotta della metà. La disposizione era stata introdotta

nel 1964. Il messaggio del Consiglio di Stato proponeva le seguenti

considerazioni in merito alla prospettata modifica:

divisione materiale di beni in comproprietà costituisce, dal profilo

civilistico, una vera mutazione e non una semplice rettifica e si richiede per

questo motivo l’atto notarile: secondo il diritto civile viene stipulata tra le

parti e scritta a R.F. la trasformazione di un determinato tipo di proprietà in

un tipo del tutto diverso. Non è detto tuttavia che la qualifica dell’atto dal

profilo civilistico debba determinare la tassazione del negozio ai fini della

tassa di mutazione. È infatti un principio riconosciuto in questa materia che,

per quanto possibile, si debba sì tener conto della configurazione del negozio

secondo il profilo del diritto civile, ma che ha una grande importanza anche la

entità economica del negozio che è sottoposto a tassazione (cfr. p. es. STF 86

I 21; 85 I 97/96; 79 I 19). Per quel che concerne più da vicino la questione in

esame, a questa realtà economica fa riferimento un’importante sentenza del

Tribunale federale: quest’ ultimo ha ritenuto che l’assunzione dei beni di una

collettiva da parte di un socio debba essere tassata con la tassa intiera

soltanto per quella parte dei beni di cui il socio non era economicamente

proprietario quale membro della società (R.G.P. 1959/61). Quindi egli non paga

la tassa intiera per l’acquisto di quei beni, che per valore corrispondono al

valore della sua quota, riferita agli immobili della società; per l’acquisto di

tali beni egli paga soltanto la tassa in senso stretto (cioè, come

esposto sopra, la tassa ridotta della metà, esclusa quindi l’imposta indiretta

di scambio). Infatti permanendo egli economicamente proprietario, si può

gravarlo solo con la tassa in senso stretto (corrispettivo).

Il principio dev’essere logicamente applicato anche

alla divisione materiale della comproprietà, poichè economicamente la

situazione è identica. È evidente pure che se uno dei comproprietari in sede di

divisione materiale ottenga dei beni che per valore superino la propria quota

di comproprietà, per la parte eccedente debba essere pagata la tassa intiera:

qui infatti si tratta anche economicamente di un acquisto ex novo. Naturalmente

le alienazioni di quote di comproprietà devono essere tassate per quel

che sono e cioè come normali alienazioni.

(cfr.

Messaggio n. 1166 dell’8 ottobre 1963 concernente la modificazione di alcune

disposizioni della Legislazione in materia di cartelle ipotecarie, di registro

fondiario e di notariato, in: Verbali del Gran Consiglio, sessione ordinaria

autunnale 1964, p. 57).

3.3

Si può

ricordare, in questo contesto, che il Tribunale federale aveva già ammesso che

potesse essere assoggettato all’imposta di mutazione anche il caso in cui si verifica

la divisione in due parti di un terreno appartenente a due comproprietari. Per

effetto di tale divisione, infatti, i comproprietari ricevono in cambio delle

loro quote la proprietà delle due parcelle così costituite, cosa che comporta,

dal punto di vista del diritto civile, trasferimento di proprietà (ASA 31 p.

403).

In alcuni

cantoni, ogni divisione in natura comporta l’imposizione dei trasferimenti. È

quanto accadeva in particolare nel Canton Zurigo, fintantoché veniva riscossa

l’imposta di mutazione. La divisione in natura si considera infatti come un

trasferimento di proprietà fondiaria dalla comunità dei comproprietari o dei proprietari

comuni alla proprietà esclusiva di un membro (cfr. Richner, Die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer

im Kanton Zürich, in ZStP 1992 p. 105 s.).

Diversi cantoni

esentano invece i trasferimenti che avvengono con la divisione in natura (cfr.

p. es. il Canton Berna: Ruf, Handänderungsabgaberecht,

Muri-Berna 1985, ad art. 10 HPAG, p. 280 ss.). Mentre alcuni di essi estendono

l’applicazione della disposizione che esclude l’imposizione anche ai casi in

cui lo scioglimento coinvolge diverse comproprietà, altri invece la limitano

allo scioglimento della singola comproprietà. Nel primo caso, ci si fonda sulla

dottrina e sulla giurisprudenza che ammettono che vi sia una divisione in

natura anche nel caso in cui non viene frazionato un unico fondo ma ai singoli

comproprietari o proprietari comuni vengono attribuiti diversi immobili

indipendenti (cfr. la giurisprudenza del Canton Lucerna, in LGVE 1987 II n. 16

e LGVE 1992 II n. 21, in particolare consid. 2a, con riferimento a: Meier-Hayoz, Berner Kommentar zum ZGB, 5a

ediz., Berna 1981, n. 30 ad art. 651 CC, p. 618). Nel secondo, si sottolinea

per contro che l’esistenza di un’alienazione imponibile deve essere verificata

dal punto di vista del singolo immobile (cfr. la giurisprudenza del Canton

Friburgo, in RFJ 2008 p. 222 = RDAF 2008 II 409, consid. 4 e 5).

3.4

competente autorità ticinese segue quest’ultimo punto di vista e ritiene dunque

che l’adempimento dei requisiti, cui l’art. 12 LTRF subordina l’applicazione

dell’aliquota ridotta, vada esaminato considerando il singolo immobile in comproprietà.

L’interpretazione

dell’Ufficio dei registri e della Divisione della giustizia appare in sé

conforme alla lettera della legge ed anche ai materiali legislativi. Infatti,

da questi ultimi non si ricava alcuna indicazione che permetta di ritenere che

il legislatore abbia voluto estendere il campo d’applicazione dell’art. 12 LTRF

anche ai casi in cui la divisione coinvolge più immobili appartenenti alle

stesse persone.

D’altra

parte, si deve ricordare che le permute sono espressamente menzionate all’art.

11.

cpv. 2 LTRF, secondo cui i valori dei fondi permutati sono addizionati e si

riscuote il tributo misto con l’aliquota dell’1,1%. Nel caso in cui si verifica

lo scioglimento di più comproprietà su diversi immobili, vi è uno scambio di quote

di comproprietà relative appunto a più oggetti. Un’interpretazione estensiva

dell’art. 12 LTRF, come quella caldeggiata dagli insorgenti, potrebbe anche

comportare una deroga alla disposizione relativa all’imposizione delle permute.

Proprio

il confronto con la permuta consente di replicare ad una delle argomentazioni

del ricorso, cioè alla pretesa assenza di scambio di ricchezza, che caratterizzerebbe

la fattispecie in discussione. Secondo i ricorrenti, il fatto che essi si sono

limitati a liquidare la società costituita all’inizio dell’operazione,

ricevendo ciascuno beni corrispondenti alla propria quota di valore, escluderebbe

l’esistenza di un negozio oneroso. Ma anche nel caso della permuta, che come

detto è espressamente inserita fra i negozi imponibili, il singolo contraente

riceve un immobile il cui valore corrisponde a quello dell’immobile ceduto,

fatto salvo il pagamento di un conguaglio. L’assoggettamento della permuta al

tributo misto (e quindi anche all’imposta) è giustificato dal fatto che essa

configura una compravendita reciproca di immobili, cioè un doppio trasferimento

immobiliare (cfr. Ruf, op. cit.,

n. 90 ss. ad art. 5 HPAG, p. 96 s.). La situazione, dal punto di vista

economico, è del tutto analoga a quella che si verifica in occasione di uno

scioglimento di comproprietà, in particolare proprio quando vengono sciolte

diverse comproprietà.

3.5

Tribunale federale, respingendo un ricorso contro la sentenza del Tribunale amministrativo

del Canton Friburgo precedentemente ricordata (RFJ 2008 p. 222 = RDAF 2008 II

409), ha affermato che non viola il principio di uguaglianza (art. 8 Cost.) il

fatto di sottoporre ad un diverso trattamento la proprietà comune su un solo

immobile e quella su più immobili. Tenuto conto del fatto che la proprietà

comune ha per oggetto il singolo bene, preso individualmente, e che l’imposta

di mutazione colpisce l’acquisto della proprietà giuridica di un immobile,

l’Alta Corte ha ritenuto che non si possa considerare arbitrario verificare

l’esistenza di un trasferimento immobiliare dal punto di vista del singolo

immobile anziché considerando l’insieme degli immobili in proprietà comune

(cfr. sentenza n.2C_720/2007 del 13 marzo 2008, in RF 63/2008 p. 786, consid. 3.3).

Le stesse conclusioni possono essere estese allo scioglimento della

comproprietà, la quale, in virtù del principio di specialità, che vige in

materia di diritti reali, può sempre riferirsi solo a singoli oggetti (cfr. RDAT

II-2000 n. 11t, consid. 6.2.3, con riferimento a: Meier-Hayoz, op. cit., n. 11

ad art. 646 CC, pp. 483-484).

3.6

soluzione fatta propria dall’autorità amministrativa è d’altronde conforme alla

giurisprudenza in materia di imposta sugli utili immobiliari. In questo ambito,

infatti, se due persone sono comproprietarie di due

distinti fondi, in entrambi i casi nella misura di un mezzo ciascuno, e

stipulano un contratto mediante il quale permutano le quote di comproprietà in

modo tale da diventare proprietari esclusivi ognuno di un immobile, la transazione

deve essere imposta come una permuta, cioè come una doppia compravendita avente

per oggetto le due metà dei fondi. Non può per contro essere invocato il

differimento dell'imposizione dell'utile immobiliare, previsto dall'art. 125

lett. c LT, per il fatto che esso si riferisce esclusivamente agli

scioglimenti di proprietà collettive che avvengono in natura, cioè in forma di

divisione di un unico immobile fra i comproprietari. Il caso in questione costituisce

invece lo scioglimento di due comproprietà mediante cessione della cosa ad uno

dei comproprietari – un immobile ad ognuno – compensando l'altro

comproprietario mediante cessione della metà dell'altro immobile (RDAT II-2000

n. 11t).

Applicare gli stessi

principi per i diversi tributi che interessano un’unica transazione risulta

favorevole sia per le autorità coinvolte sia per i contraenti.

4.

4.1.

Secondo i

ricorrenti, l’inapplicabilità dell’art. 11 LTRF discenderebbe anche dalla

natura giuridica della PPP, che non sarebbe assimilabile ad un diritto di

proprietà. La proprietà per piani è infatti una proprietà collettiva,

equiparata alla comproprietà, e i condomini non hanno un diritto di proprietà

sul fondo ma solo un diritto esclusivo nell’ambito di una comproprietà. Lo

scioglimento delle comproprietà intervenuto fra gli insorgenti non sarebbe un

trapasso immobiliare ordinario ma una riorganizzazione della comproprietà. Più

che comproprietari essi sarebbero stati soci di una società semplice titolare

di diritti esclusivi.

4.2

Come ha

pertinentemente rilevato l’autorità resistente, la PPP costituisce una forma

particolare di comproprietà su un immobile, caratterizzata dal fatto che ad

ogni quota del fondo base è collegato un diritto esclusivo su determinati

locali. In tal modo, al condomino viene attribuita una posizione molto simile a

quella del proprietario.

Per

l’art. 655 cpv. 2 cifra 4 CC, le quote di comproprietà di un fondo

costituiscono a loro volta dei fondi. Questo principio vale anche per le quote

di PPP, che rappresentano quote di comproprietà con una struttura particolare.

In applicazione del combinato disposto degli articoli 943 cpv. 1 cifra 3 CC e

23.

dell’Ordinanza del 23 settembre 2011 sul

registro fondiario (ORF; RS 211.432.1), le quote di PPP sono intavolate nel registro

fondiario (Wermelinger, Zürcher Kommentar zum ZGB, Zurigo

2010, n. 9 ad art. 712d CC).

Non

vi è quindi alcuna ragione di sottoporre il trasferimento di quote di PPP ad un

trattamento diverso rispetto a quello riservato alla cessione di altri fondi,

soprattutto quando si tratta di applicare un tributo che colpisce proprio

l’iscrizione a registro fondiario del trapasso di proprietà di immobili (v.

anche Thomas, Les droits de mutation

- Etude des legislations cantonales, Zurigo 1991, p. 70).

4.3

Non

vi è pertanto alcuno spazio per le argomentazioni dei ricorrenti, che

vorrebbero assimilare la situazione dei condomini a quella di membri di una

società semplice. Pur tenendo conto delle peculiarità dell’istituto della

proprietà per piani, non se ne può trascurare la natura giuridica.

4.4

stesse argomentazioni possono essere estese anche al caso dell’autorimessa, in

relazione alla quale i contribuenti sostengono di essere stati costretti a

ripartire i diritti esclusivi in modo difforme rispetto alle quote di

comproprietà iniziali, a causa del numero dei parcheggi da dividere.

effetti, si trattava di dividersi 19 parcheggi, pari ad una quota di

comproprietà complessiva di 380/720 della PPP n. __________. La RI 1, per

diventare proprietaria di 10 posti auto ha dovuto cedere agli altri

comproprietari 28/720, che sono andati ad aumentare le quote degli altri due

promotori.

innegabile che lo scioglimento della comproprietà della PPP n. __________ abbia

comportato un trasferimento di 3,188‰, cioè i 28/720 di 82‰.

5.

5.1.

Gli

insorgenti contestano infine il valore attribuito agli immobili ai fini del

calcolo del tributo. L’autorità di tassazione ha applicato il valore

commerciale, ricavato dal confronto con i prezzi di vendita degli altri

appartamenti. Secondo i contribuenti, non vi è stato un trasferimento di

proprietà di appartamenti ma solo uno scambio di “diritti di partecipazione”,

il cui valore sarebbe inferiore. Dovrebbe allora essere applicato il valore di

stima ufficiale.

5.2

Per

l’art. 4 LTRF, nella determinazione della

tassa proporzionale si calcola la somma capitale per la quale l’operazione è

compiuta.

L’art.

5.

LTRF precisa che la tassa proporzionale è calcolata in base al valore della

contrattazione di cui è chiesta l’iscrizione (cpv. 1). Nel caso di iscrizioni

di trapasso a titolo oneroso, di successione, di legato o di donazione, il

valore tassabile non è mai inferiore al valore ufficiale di stima degli

immobili trasferiti (cpv. 2).

In merito

alla determinazione della tassa, l’art. 7 cpv. 1 LTRF dispone

che l’Ufficio del registro fondiario proceda alla determinazione del valore

dell’operazione e della tassa imponibile subito dopo aver accertato

l’ammissibilità dell’iscrizione e che ne dia immediata comunicazione agli

interessati. Per l’art. 7 cpv. 3 LTRF, l’Ufficio dei registri può chiedere

documenti comprovanti il valore e fare allestire perizie di stima.

Il 1°

gennaio 2009 sono entrati in vigore i nuovi capoversi 2 e 4 dell’art. 7 LTRF. Per

il primo, il valore dell’operazione è di regola quello risultante dall’atto

notarile o dal documento giustificativo per il trasferimento della proprietà.

Per il secondo, l’Ufficio dei registri può stabilire d’ufficio il valore

dell’operazione quando il valore indicato dalle parti sia inferiore al valore

reale; il valore reale corrisponde al valore commerciale del fondo sul mercato

immobiliare.

Le nuove

disposizioni sono state introdotte allo scopo di “confermare la giurisprudenza

e rendere più chiara la base legale che consente all’ufficio dei registri di stabilire

d’ufficio il valore dell’operazione quando quello indicato dalle parti è

inferiore al valore reale (sentenza del Tribunale federale pubblicata in DTF 89

I 525; sentenza della Camera di diritto tributario n. 80.2005.33)”. La norma “mira

inoltre a fungere da deterrente per scoraggiare le parti a indicare valori

divergenti dal valore commerciale dell’alienazione” (cfr. Messaggio del

Consiglio di Stato n. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente Preventivo 2009 e obiettivo

di bilancio 2011, capitolo II.6.5.3).

5.3

Tribunale federale ha precisato che il fatto che il cpv. 1 dell’abrogato art. 5 DL TORF si riferisse al "valore della contrattazione" non implicava che determinante fosse

il prezzo indicato nel contratto, giacché "valore di contrattazione"

non significa "prezzo di vendita", ma attiene al valore dell'oggetto

del contratto. Inoltre aveva espressamente escluso che il calcolo della tassa

secondo il valore commerciale fosse arbitrario (sentenza del 18 ottobre 1963, in DTF 89 I 527 = ASA 33 p. 294).

Non

occorre pertanto provare l'esistenza di una simulazione di prezzo, per potersi

fondare sul valore di stima ufficiale superiore (Ruf, op. cit., p. 183 s.). Anzi, la dottrina ritiene

addirittura che sarebbe più consono alla natura giuridica del tributo in questione

calcolare l'imposta in base al valore venale del fondo acquistato, piuttosto

che in base alla controprestazione dell'acquirente (Höhn/Waldburger, Steuerrecht, vol. I, 8a ediz., Berna/Stoccarda/Vienna 1997, n.

13.

al § 28, p. 753).

Il valore

venale è infatti il prezzo presunto che l'immobile può raggiungere in caso di

un trasferimento ordinario, cioè il suo valore oggettivo indipendente da

circostanze particolari suscettibili di influenzare il prezzo, come la

situazione di costrizione del venditore o prezzi speculativi o di favore (Rüegg-Peduzzi, Die Handänderungssteuer

in der Schweiz, Zurigo 1989, p. 143 ss; Thomas,

op. cit., p. 221; inoltre la sentenza CDT n. 80.2005.33 del 18 aprile 2005, in RtiD II-2005 n. 1t, consid. 3.2. e 3.3. e giurisprudenza citata).

5.4

Come

ha ben spiegato la Divisione della giustizia nella decisione impugnata, nella

fattispecie l’autorità non disponeva neppure di una stima dell’immobile,

aggiornata dopo l’edificazione. Coerentemente con quanto dispone la legge, ha

allora proceduto alla determinazione del valore dell’operazione, facendo

riferimento al prezzo degli appartamenti già venduti dagli stessi promotori. I

valori rilevati si situavano fra un minimo di fr. 23'700.– ed un massimo di

oltre fr. 30'000.– per millesimo. Da qui la decisione di attribuire ad ogni millesimo

il valore di fr. 25'000.–.

ricorrenti non contestano i valori in sé, stabiliti dall’autorità di

tassazione. Ritengono però che si sarebbe dovuto applicare il valore ufficiale

di stima – verosimilmente quello entrato in vigore successivamente –, in

considerazione del fatto che non si sono trasferiti la proprietà di

appartamenti ma si sono scambiati delle quote di partecipazione. Le

argomentazioni proposte a tale riguardo tendono a confondersi con quelle già

esaminate in precedenza (v. supra, consid. 4). In effetti, più che il

valore del trasferimento, gli insorgenti contestano ancora una volta che lo

scioglimento delle comproprietà sugli appartamenti sia sottoposto allo stesso

trattamento fiscale previsto per gli altri casi di scioglimento di più

comproprietà. Si può pertanto rinviare alle considerazioni già proposte.

6.

Visto l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le

spese processuali sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 40 cpv. 3 LTRF e 231

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un

totale di fr. 1’100.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

- ;

- .

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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