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Reddito dell'attività lucrativa indipendente: quasi commercio professionale di immobili, frazionamento terreno, finanziamento con mezzi di terzi, moglie architetto

20 ottobre 2011Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico iscritto a registro fondiario il 27 gennaio 2006, RI 1 acquistava

il mappale n. __________ RFD di __________ in comproprietà con __________ al

prezzo complessivo di fr.

770’500.

Il 25 febbraio 2008, i proprietari frazionavano il fondo acquistato,

ricavandone quattro parcelle (n. ____________________, __________ e __________).

Contestualmente costituivano un diritto di compra a favore di __________ per

tutte e quattro le parcelle al prezzo di fr. 1'100'000 con validità di un

anno. __________

cedeva a sua volta i diritti di compera, che venivano esercitati dai cessionari

fra il 25 febbraio e il 25 marzo 2009. Il guadagno conseguito dai venditori veniva

assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari.

B. Notificando

a RI 1 e alla moglie RI 2 la tassazione IFD 2009, con decisione del 23 febbraio

2009, l’Ufficio di tassazione di __________ aggiungeva ai redditi dichiarati un

reddito da attività lucrativa indipendente di fr. 112’000. Nella motivazione

della decisione, l’autorità spiegava che si trattava del guadagno derivante dal

commercio professionale di immobili, e più precisamente, dell’utile conseguito

dalla vendita delle quattro parcelle n. __________, __________, __________ e __________

RFD di __________.

C. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 15 marzo 2011,

sostenendo di aver conseguito un utile in capitale privato, come tale esente

dall’imposta federale diretta. Sottolineavano il fatto che l’acquisto, fatto in

comproprietà, era per soddisfare dei bisogni personali quali la costruzione di

case per gli acquirenti stessi ed i loro parenti, scopo poi venuto a cadere.

Non potendo più fronteggiare gli oneri derivanti da tale investimento si erano

visti costretti a vendere il terreno, il quale, a causa della sua estensione, era

stato forzatamente suddiviso in parcelle. I contribuenti sostenevano infine di

non poter essere considerati commercianti professionali d’immobili perché si

trattava dell’unica operazione compiuta.

D. L’Ufficio

di tassazione respingeva il gravame con decisione del 29 aprile 2011, rinviando

per la motivazione ad una lettera indirizzata ai contribuenti il 24 marzo 2011,

nella quale l’autorità aveva sostenuto che l’operazione si situava al di là

della semplice amministrazione della sostanza privata. Essa infatti presentava

le caratterisitche temporali ed economiche (finanziamento tramite capitali di terzi,

durata breve del possesso, frazionamento e vendita sistematica della particelle

frazionate, conseguimento di utile dalle vendite, incremento dei guadagni)

tipiche del commercio professionale d’immobili.

E. Con

tempestivo ricorso alla alla Camera di diritto tributario, RI 1 e RI 2

postulano nuovamente l’esenzione dall’imposta federale diretta del reddito

derivante dall’alienazione, effettuata tra febbraio e marzo 2009, delle particelle

n__________, __________, __________ e __________ RFD __________. I ricorrenti

riprendono in sostanza le argomentazioni già esposte nel precedentemente

reclamo.

F. Nelle

sue osservazioni del 17 maggio 2011, la divisione delle contribuzioni propone

di respingere il ricorso. A suo avviso, l’utile conseguito con la vendita delle

particelle n. __________, __________, __________ e __________ RFD __________ in

comproprietà con __________ deve essere considerato come reddito proveniente

dal commercio professionale d’immobili. L’intenzione dei comproprietari era di

costruire 8 casette, progetto successivamente accantonato a favore dell’opzione

di lottizzare il mapp. __________ per vendere le 4 particelle così ricavate.

Altre motivazioni che avvalorerebbero questa tesi sono il finanziamento per

l’acquisto avvenuto quasi esclusivamente con mezzi di terzi, la professione di

architetto della moglie del venditore e la breve durata del possesso del

fondo.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di

un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una

libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.

Pronunciandosi

sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza

cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una

sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio

professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999

p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).

L’Alta

Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara

imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il

principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece

secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale “conseguiti nella

realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare

quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in

particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il

legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili

provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza

privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i

beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se

manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.

consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli

utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del

patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al

conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in

modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività

lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che

oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di attività

lucrativa indipendente.

1.2.

poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è

commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge

un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il

mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento

di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480

consid. c; cfr. anche Schmidt, La

recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di

negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in:

Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla

Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, pag.

14; Soldini, Il commercio

professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e

nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In

particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle

operazioni, la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni

e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di

conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di

persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in

ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008).

Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente –

permettere di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente

ai sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha

poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle

circostanze concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi

tipici di un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di

conseguire un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).

1.3.

Vero è

che questi sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente

in relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti

dalla prassi del Tribunale federale (Reich,

in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.

I/2a, 2. ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD; Noël, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur

l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD; Oberson, Droit fiscal suisse, 3. ediz.,

Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come

la delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio

professionale nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”,

meno intense che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato

sia diventata vieppiù problematica (Noël,

op. cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in

definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni

conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore

dell’attività lucrativa indipendente (Reich,

op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).

Fatte

queste premesse, la questione a sapere se una vendita

isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili, mera amministrazione

patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare deve continuare a

dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle circostanze del caso

particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente

inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al momento della

vendita (decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri., pag. 9). Così, un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere

tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,

determinante, della vendita, e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 pag.

358).

Considerandi

2.

2.1.

Nel caso

in esame, il contribuente ha acquistato in data 27 gennaio 2006 il mappale n. __________

RFD di __________ in comproprietà con __________ al prezzo complessivo di fr.

770’500; dopo averlo frazionato, ha venduto le quattro parcelle tra febbraio e

marzo

2009.

Un primo elemento che certamente depone a favore della tesi del carattere

commerciale dell’operazione in esame, è rappresentato dalla modalità del

finanziamento dell’acquisto, che è avvenuta in misura preponderante con mezzi di

terzi. Il capitale proprio immesso è pressoché nullo: il mappale è stato

acquistato con l’assunzione di un’ipoteca di fr. 570'000 e l’aumento di due

ipoteche esistenti su altre proprietà una di fr. 65'000 del comproprietario __________

e una di fr. 100'000 del ricorrente; l’altro comproprietario ha inoltre

prelevato fr. 34'000 dal suo 3° Pilastro B.

Che il

contribuente possa sostenere di avere semplicemente amministrato la propria

sostanza privata pare difficile da sostenere, alla luce delle circostanze

appena menzionate. In base alla giurisprudenza, il ricorso al finanziamento

preponderante da parte di terzi costituisce un serio indizio del carattere

professionale di un’operazione immobiliare isolata (ASA 40, p. 389).

Addirittura la realizzazione di tale condizione, che necessariamente esclude

che si sia in presenza si semplice amministrazione della propria sostanza privata,

potrebbe risultare anche da sola sufficiente per attribuire ad un’operazione

immobiliare la qualifica di commercio professionale di immobili ai sensi

dell’art. 18 cpv. 1 LIFD.

2.2

Un altro

indizio a favore della tesi del carattere professionale dell’attività che ha condotto

alla vendita dei fondi in discussione è la professione di architetto della

moglie __________.

La correlazione

tra l’operazione immobiliare e l’attività principale è data in particolare modo

quando il contribuente svolge una professione direttamente connessa al campo immobiliare

quale quella di architetto, ingegnere, costruttore o artigiano nel settore

edile.

Nel caso

concreto, le conoscenze professionali della moglie nel settore immobiliare sono

indiscutibili. Determinante per la qualifica del guadagno conseguito è l’unità

della famiglia, indipendentemente dall’attività svolta dall’uno o dall’altro

coniuge. Infatti, secondo il Tribunale federale, quando uno dei coniugi è professionalmente

attivo nell’ambito del commercio d’immobili, il guadagno conseguito dall’altro

coniuge alienando un suo immobile è imponibile come utile da commercio

professionale in considerazione del principio di unità economica della famiglia

(Soldini, Il commercio

professionale d’immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e

nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 p. 402).

2.3

Per

quanto concerne il frazionamento del terreno, si deve ritenere che questo costituisca

indubbiamente il terzo elemento a sostegno della natura commerciale

dell’operazione immobiliare in discussione. Infatti, suddividere un fondo in

diverse parcelle è considerato come attività volta ad aumentare il valore del

terreno. L’espletazione di attività volte a valorizzare il fondo sono spesso in

relazione con lo scopo di lucrare e questa combinazione elementi è un

importante indizio per il sussistere di un commercio professionale (Stocker, Die steuerliche Abgrenzung der

selbständigen Erwerbstätigkeit von der privaten Vermögensverwaltung, Basilea/Francoforte

1992, p. 123).

concreto, i fondi oggetto della transazione in discussione, provengono da un

unico appezzamento, che secondo i ricorrenti sarebbe stato acquistato

originariamente allo scopo di soddisfare dei bisogni personali. Determinante è

tuttavia la circostanza che il contribuente e il comproprietario abbiano deciso

di realizzare il vasto appezzamento di 1'541 mq, acquistato pressoché esclusivamente

con mezzi di terzi, procedendo a una parcellazione e vendendo i fondi

singolarmente.

2.4

Vi è

quindi una convergenza di elementi a favore della tesi del carattere professionale

dell’attività che ha condotto alla vendita dei fondi in discussione: l’ingente

ricorso a capitali terzi, la durata del possesso relativamente breve, il legame

con la professione della moglie, la valorizzazione mediante la parcellazione ed

il consistente guadagno conseguito.

Alla luce

di queste considerazioni, appaiono del tutto irrilevanti le argomentazioni

degli insorgenti, secondo cui il fondo sarebbe stato acquistato allo scopo di edificarvi

costrizioni destinate a fungere da abitazioni primarie. Anzitutto, tale pretesa

intenzione di costruire case per il proprio uso personale non è minimamente

stata comprovata. D’altronde, l’acquisto di un terreno di oltre 1'500 mq di

superficie eccede manifestamente le esigenze legate alla costruzione di case

per le rispettive famiglie dei due comproprietari. Ciò che è determinante è

che, in ogni caso, il ricorrente ed il comproprietario abbiano conseguito un

rilevante guadagno, grazie alle modalità con cui hanno gestito l’operazione

immobiliare in discussione.

3.

Alla luce delle considerazioni che precedono, l’operazione immobiliare,

nel suo sistema, travalica i limiti della semplice amministrazione della

sostanza privata e sconfina in un’attività di carattere indipendente che

dev’essere considerata commercio professionale d’immobili per l’imposta

federale diretta.

Visto

l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese professionali sono a

carico dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 144 LIFD

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 800.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 880.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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