80.2011.7

Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, abitazioni di vacanza, 100% del valore di mercato, contestazione dell'importo precedentemente accettato

3 marzo 2011Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1,

domiciliati in Italia, sono limitatamente imponibili in Svizzera e nel Canton

Ticino, in quanto comproprietari dei mapp. n. __________, __________, __________

e __________ RFD __________.

Nella

dichiarazione fiscale 2009, i contribuenti attribuivano alla casa che sorge sul

mapp. n. __________ un valore locativo di fr. 3’453.–.

B. Notificando

loro la tassazione IC 2009, con decisione del 1° dicembre 2010, l’CO 1ocarno

commisurava il reddito imponibile dei contribuenti in fr. 3’000.– per l’IC e

fr. 3'400.– per l’IFD ed il reddito determinante per l’aliquota in fr. 125'500.–

per l’IC e fr. 134'500.– per l’IFD. Il valore locativo dell’abitazione di __________,

in particolare, era stabilito in fr. 4’400.–. Nella motivazione della

decisione, si diceva che “il valore locativo delle abitazioni secondarie

corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona” e che “l’agevolazione

fiscale prevista per le abitazioni primarie non può essere ammessa”.

C. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 10 dicembre

2010, contestando l’aumento del valore locativo, che a loro avviso non era già stato

calcolato sulla base del valore di mercato nei periodi fiscali precedenti.

L’autorità

fiscale respingeva il reclamo, con decisione del 29 dicembre 2010, così

motivata:

Giova prima

di tutto ricordare che con effetto 01.01.2009 sia entrata in vigore la modifica

dell’art. 20 LT e più precisamente l’aggiunta del cpv. 3 che prevede

l’imposizione piena del valore locativo per le abitazioni secondarie (case di

vacanza).

Di conseguenza, il valore locativo 2009 (e anni futuri) va stabilito partendo

dall’ammontare precedentemente tassato (non contestato e ritenuto corretto),

riportandolo al 100%.

Lo stesso, a partire dalla tassazione 1997/98 e fino all’anno 2008, ammontava a

circa 3’000-3'100 fr. annui. Considerato come lo stesso, in base alle norme

vigenti, doveva corrispondere all’incirca al 60-70% del valore di mercato, a

partire dall’anno 2009 si procede alla sua rivalutazione al valore pieno di mercato.

Facciamo inoltre notare come l’unico paragone di mercato che si è potuto appurare

nel comune di __________ ha portato al seguente risultato: un’abitazione

stimata circa 70'000 fr. (ricordiamo che l’abitazione di proprietà dei coniugi __________

ha un valore di stima di fr. 65'000) viene locata a terzi incassando all’incirca

8'500 fr. all’anno.

L’autorità fiscale non ritiene in ogni caso opportuno estendere la ricerca i

vicini villaggi; si è infatti dell’avviso che un esame approfondito a tale

riguardo porterebbe alla conclusione che l’imposizione di un reddito immobiliare

di fr. 4'400 è troppo blanda, con la conseguenza che la decisione contestata

subirebbe una modifica peggiorativa.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 contestano

nuovamente il calcolo del valore locativo intrapreso dall’autorità fiscale, rilevando

che a loro avviso l’importo accertato nei periodi fiscali precedenti

corrispondeva al valore di mercato, non avendo essi chiesto la riduzione del

30/40%. Gli insorgenti sottolineano quindi che, diversamente da quella cantonale,

la base legale federale non si è modificata. Osservano infine che la casa è

ormai abitabile solo nei mesi estivi, come riconosciuto anche dall’Ufficio

cantonale di stima.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

gli articoli 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD, è

imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo

di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo

gratuito.

normative cantonale e federale si differenziano fra loro quanto alle modalità

di calcolo del valore locativo.

1.2.

L’art. 21

cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto

delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione

al domicilio del contribuente.

riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante

per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in

via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non

necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum

Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p.

773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 =

StE 1997 A 21.11 n. 41).

Tribunale federale ha stabilito che l’Amministrazione federale delle

contribuzioni ha il dovere di intervenire nella sua qualità di autorità di

sorveglianza in materia di imposta federale diretta quando in un cantone i

valori locativi scendono al di sotto della soglia del 70% del valore di mercato

(Tribunale federale, 13 febbraio 1998, in RF 1998 p. 655 = ASA 67 p. 709).

1.3.

La legge federale

sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i

cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù

del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1

LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità di accertamento

del valore locativo, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In

relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere

rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun

altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2

Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.).

L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del

valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al

principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).

1.4.

Per

quanto qui di interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo,

tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza

personale, è stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni

e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore

della stima ufficiale.

Dal 1°

gennaio 2009 è entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione

di cui al capoverso 2 non è ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente

a scopo di vacanza.

modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel quadro delle misure di risanamento

dei conti adottate con il preventivo 2009 ed è stata così motivata:

Nella misura in cui la residenza di vacanza

resta a disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato

in forma piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da

condurre all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di

residenze secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze

di vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o

provvedimenti nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve

essere dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali

devono assumersi oneri di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in

termini di gettito fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata

tramite una modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a

carico di soggetti fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente,

contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che

una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori

cantone o all’estero.

(cfr. Messaggio

del Consiglio di Stato n. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo

2009 e obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).

Considerandi

2.

2.1.

Per

quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo

l’art. 2 del Decreto esecutivo del 23 dicembre 2008 concernente l’imposizione

delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2009 (RL 10.2.2.1.1), il

valore locativo corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della

pigione (cpv. 1). In mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso

corrisponde di regola al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di

stima nella decisione di stima (cpv. 2).

2.2

In una

sentenza di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008

n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata

a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.

In primo

luogo, il Canton Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori

locativi sono “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale

degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale

prevedesse espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di

stima in sé ma anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per

esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla

decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non

significa invece che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove

si pensi appena che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea

di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.

D’altra

parte, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il

termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero

le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una

procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione

dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere

probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova

dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione.

Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei

ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel

Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima

ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito,

dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità

ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di

pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è

attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di

espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è

suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di

diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o

di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento

del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se

contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad

indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.

A titolo

abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla

circostanza che il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito –

accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda

effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche

CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).

3.

3.1.

Venendo

all’esame della fattispecie, l’Ufficio di tassazione ha stabilito il valore locativo

dell’abitazione di vacanza degli insorgenti, partendo da quello stabilito nella

tassazione dei periodi fiscali precedenti (fr. 3’117.–), che ha considerato

pari al 70% del valore di mercato. Ha quindi diviso tale importo per 70 ed ha

poi moltiplicato il risultato per 100. L’importo così determinato (arrotondato

a fr. 4’400.–) corrisponderebbe in tal modo al valore di mercato, senza la

riduzione riconosciuta ai proprietari di abitazioni primarie.

3.2

Ora, il

problema è che l’importo, che l’autorità fiscale ha considerato pari al 70% del

valore di mercato e sulla cui base ha quindi proceduto al calcolo del valore

locativo dei ricorrenti, è stato accertato applicando la prassi che, come

l’Ufficio di tassazione non poteva non sapere, era già stata ripetutamente

considerata illegale.

Ne viene

che anche il risultato del calcolo in questione è viziato dall’illegalità del

criterio adottato a tal fine. Altrimenti si dovrebbe ammettere che basti

riportare il valore di partenza ai 100/70 per renderlo conforme alla legge.

circostanza che tale importo non sia stato messo in discussione dai ricorrenti

in precedenti periodi fiscali non impedisce certamente loro di farlo

nell’ambito della tassazione relativa al periodo 2009. Basti pensare che,

secondo il Tribunale federale, neppure il principio della buona fede vieta alle

autorità fiscali di giudicare diversamente, nell’ambito di un periodo fiscale ulteriore, una questione di diritto controversa che era stata anteriormente risolta in favore della contribuente (RDAF 56/2000 p. 217 = StE 2000 A 21.14 n. 13 = ASA 69 p. 793; il principio secondo cui le tassazioni divenute definitive sono

vincolanti unicamente in relazione ai periodi che le riguardano è stato

ribadito dal Tribunale federale ancora nella sentenza n.2C_157/2010 e 2C_163/2010

del 12 dicembre 2010, consid. 11.8). Meno che mai sarà l’autorità a poter invocare

la propria buona fede nei confronti di un contribuente che in periodi fiscali

precedenti aveva accettato una certa valutazione del suo reddito.

Se,

dunque, ai contribuenti non potrebbe essere impedito di rimettere in discussione

il valore locativo in un periodo fiscale successivo, meno che mai gli si potrà

precludere la facoltà di contestare un nuovo (aumentato) reddito immobiliare,

calcolato a partire dal valore locativo accertato in un precedente periodo fiscale

(cfr. anche le recenti sentenze della CDT n. 80.2010.129 e 80.2010.146 del 2 febbraio

2010).

3.3

Alla luce

delle considerazioni che precedono, di fronte alle contestazioni degli insorgenti

in merito al valore locativo attribuito alla loro abitazione di vacanza,

l’Ufficio di tassazione non può limitarsi ad opporre la circostanza che essi non

abbiano contestato in periodi fiscali precedenti l’importo che è servito da

base per il calcolo del valore imposto.

In queste

condizioni, non basta neppure il riferimento, fatto dall’autorità di tassazione,

all’unico termine di paragone reperito sul territorio del paese di __________.

Fra l’altro, il reddito di tale immobile è nettamente superiore a quello della

casa dei contribuenti, sicché non si vede quale utilità abbia la sua considerazione

in questo contesto.

decisione impugnata è pertanto annullata e gli atti sono rinviati all’autorità

fiscale perché entri nel merito delle censure dei contribuenti e determini il

valore locativo dell’abitazione di vacanza dei ricorrenti, in modo rispettoso

della legge applicabile e dei principi costituzionali.

4.

Visto

l’esito del ricorso, appare superflua la convocazione delle parti in udienza, come

richiesto dall’insorgente.

Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. La

decisione su reclamo del 29 dicembre 2010 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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