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Cerca - Sentenze e decisioni - Repubblica e Cantone Ticino

28 giugno 2012Italiano22 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 21 maggio 2008, RI 1, proprietario della part. n. __________

RFD di __________, concedeva alla __________ un diritto di compera sul citato

immobile, per il prezzo di fr. 15'000'000.–.

contratto prevedeva in particolare che il diritto di compera potesse essere

esercitato fino al 31 gennaio 2009 e che nel trapasso della proprietà il

cedente si sarebbe impegnato a consegnare la licenza edilizia concernente la

demolizione degli stabili esistenti e la documentazione relativa alla domanda

di costruzione di due nuovi stabili abitativi.

Il 20

gennaio 2009, la società acquirente esercitava il proprio diritto di compera.

B. Nella

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il contribuente indicava

quale valore di investimento un importo totale di fr. 14'977'265.15 [composto

dal valore di acquisto dell’immobile (fr. 13'200'000.–), dai costi di

costruzione e di miglioria (fr. 606'370.20), dai costi di acquisto e

di vendita (fr. 365'894.95) e dalle provvigioni versate ai mediatori (fr.

805'000.–)]. L’utile imponibile veniva così calcolato in fr. 22'734.85 e

l’imposta in fr. 6'138.40.

C. Notificandogli

la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 19

novembre 2010, l’Ufficio di tassazione di Lugano Città commisurava l’utile

imponibile in fr. 707'085.– e l’imposta in fr. 190'912.95. Nella motivazione

allegata, l’autorità fiscale spiegava di non avere ammesso in deduzione l’onorario della __________ per lo studio di fattibilità di un progetto mai realizzato (fr.

520'000.–) e la “flat fee” pagata alla __________ per la concessione di

un mutuo (fr. 150'000.–).

D. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 21 dicembre 2010,

contestando sia la mancata deduzione dei costi di progettazione che quella dei

costi di finanziamento.

Premesso

che l’operazione immobiliare aveva uno scopo “previdenziale” a lungo termine, RI

1 spiegava di avere investito importanti risorse per realizzare un progetto,

con relativi studi di fattibilità. Sebbene non si sia per finire concretizzata,

a causa di una “subdola campagna mediatica diffamatoria orchestrata ad arte” da

una certa stampa locale, a suo dire i progetti ed i piani realizzati dalla __________

avrebbero comunque “reso appetibile e possibile l’alienazione diventando, con

il fondo stesso, una parte integrante del prezzo di compra-vendita”. Quanto

alla flat fee, il reclamante sosteneva che andava pure riconosciuta in

deduzione quale costo di investimento, in quanto necessaria per poter ottenere

il cospicuo finanziamento all’acquisto del terreno. Aggiungeva inoltre che tale

soluzione era peraltro già stata avallata dalla stessa autorità di tassazione,

che in occasione della tassazione ordinaria IC/IFD 2004 avrebbe negato la postulata

deduzione dell’importo di fr. 150'000.–, considerandolo proprio costo di investimento.

E. L’autorità

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 maggio 2011. Quanto alla

fattura della __________, rilevava in particolare che non si trattava di un

progetto esecutivo ma di un semplice studio di fattibilità, peraltro mai

realizzato. In merito alla flat fee pagata alla __________, osservava

invece che le spese per l’acquisizione di finanziamenti non sono per definizione

deducibili quali costi di investimento.

F. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 ripropone le

medesime argomentazioni già esposte in sede di reclamo.

ricorrente sottolinea in particolare che lo studio effettuato dalla __________ avrebbe

avuto il merito di meglio evidenziare le capacità edificatorie del fondo (in particolare

tramite l’eventuale acquisizione di un sedime adiacente, che avrebbe permesso

di rinunciare al rispetto delle distanze dai confini) e l’assenza di impedimenti

di ordine pubblico all’esecuzione dei lavori previsti. Quanto alla flat fee,

il ricorrente ribadisce che si tratta di una spesa finanziaria, in stretta

connessione temporale, tecnica ed economica con i lavori che, senza

l’intervento di una certa stampa, sarebbero stati realizzati. Sottolinea in

particolare che il finanziamento gli è stato in realtà erogato da una terza

persona, per il tramite della __________, la quale ha quindi agito a titolo

fiduciario.

G. In

occasione dell’udienza del 23 settembre 2011, il ricorrente si è impegnato a documentare

il ruolo svolto dalla __________ in relazione al progetto. Il 28 novembre 2011, ha trasmesso alla Camera uno scritto della __________ Ltd ed uno della __________ SA.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto

è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di

immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli

utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per

l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese

notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate

versate a un mediatore;

i costi che hanno aumentato il valore del fondo

alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi

di miglioria e le tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate

per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

2.2

Per

quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato,

cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o

di diritto.

peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un

incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente

all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili

sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per

misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non

edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

2.3

Non

possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge

tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza

immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza

sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore

dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la

redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della

determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto,

di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d

LT).

distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre

è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di

salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo

il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore

dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In

altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte

carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.

Per

ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2005 del gennaio 2006).

3.

3.1.

Nella

fattispecie, è controversa la deduzione dall’utile immobiliare di due importi,

fatti valere dal venditore quali costi di miglioria, in un caso, e di acquisto,

nel secondo caso. In primo luogo, l’autorità fiscale ha infatti negato la

deduzione dell’onorario di fr. 520’000.–, che si riferisce ad un progetto di

costruzione che sarebbe stato elaborato dalla __________ Ltd di __________. L’Ufficio

di tassazione contesta infatti che il progetto, che peraltro sarebbe un mero

studio di fattibilità, sia effettivamente stato impiegato. In secondo luogo,

non è stata ammessa la deduzione di una flat fee di fr. 150'000.–, che

sarebbe stata versata alla __________ AG di __________ in relazione all’ottenimento

di un credito di fr. 1'800'000.–.

3.2

La deduzione delle spese di progettazione (onorario dell'architetto e dell'ingegnere) è generalmente

considerata spesa di miglioria deducibile, quando la costruzione in questione è stata realizzata (RF 34/1979 p. 259; Guhl,

Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.

225; CDT n. 338 del 22 novembre 1989, pubblicata in RDAT I-1992 p. 275). Lo

stesso dicasi di piani di costruzione relativi a un complesso di fondi e che ne

rendono possibile l'alienazione.

Non va

dimenticato, a questo riguardo, che la complessità della vigente legislazione edilizia induce sovente i proprietari di immobili a far allestire progetti di massima in

vista dell'ottenimento di una licenza preliminare oppure di un permesso di

costruzione che dimostri l'assenza di impedimenti di diritto pubblico all'esecuzione dei lavori previsti, accertando, rispettivamente, le principali condizioni di edificazione, nel caso della licenza preliminare, e la conformità della domanda al

diritto materiale, nel caso del permesso di costruzione (Scolari, Commentario della legge edilizia

del Cantone Ticino, Bellinzona 1976, p. 213 s., con riferimenti, nonché p.

271).

3.3

Più

differenziata è la questione della deducibilità dei costi di progetti non

realizzati. In simili casi occorre esaminare concretamente in che rapporto

stanno con il progetto definitivo e in quale misura hanno contribuito al suo

allestimento. La progettazione di un immobile costituisce un procedimento

globale che conduce al progetto maturo per la realizzazione. Essa procede per

stadi, ognuno dei quali comporta attività più o meno funzionali rispetto al

risultato finale e di conseguenza costi più o meno elevati. Determinante è che

i costi di progettazione si siano effettivamente prodotti globalmente e che

abbiano diminuito il guadagno del proprietario (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 259). La Camera di diritto tributario ne ha ammesso la

computabilità quali costi di investimento, quando i costi di progettazione sono stati necessari, per documentare la capacità edificatoria del fondo e quindi per

conseguire il prezzo pattuito nel rogito (RDAT I-1992 p. 275); l'ha invece

negata in casi in cui è stato accertato che il progetto realizzato differiva

sostanzialmente da quello per cui il contribuente aveva sostenuto le spese

fatte valere, sicché il progetto iniziale non aveva avuto alcun influsso sul

prezzo di vendita (CDT n. 275 del 31 ottobre 1991; CDT n. 270 del 12 dicembre

1994).

Questa

Camera ha anche negato che avesse diritto di far valere tutti i costi di progettazione un architetto che, in relazione alla casa venduta, aveva allestito due progetti

alternativi, uno in vista della demolizione della casa esistente ed uno

finalizzato al suo semplice ampliamento. Infatti, nel contratto di

compravendita, si menzionava l’inclusione nel prezzo del solo progetto per

l’ampliamento (RDAT I–1998 n. 12t p. 404 ss.).

Sempre secondo la

giurisprudenza cantonale, non rientra fra i costi di investimento

deducibili dall’utile immobiliare la spesa per un progetto di costruzione non utilizzato dal venditore ma necessario, a suo dire, per dimostrare all’acquirente le

possibilità edificatorie del fondo. Il fatto, addotto dal contribuente, che in

seguito a un’alluvione l’autorità avesse contestato l’edificabilità di una

parte del fondo in questione, in considerazione della sua natura boschiva, non

è stato considerato sufficiente a giustificare una spesa di diverse decine di

migliaia di franchi per un progetto di costruzione. Sarebbe a tal fine stato

sufficiente il rapporto geologico preliminare pagato un paio di migliaia di franchi, che è stato ammesso in deduzione dall’autorità fiscale (CDT n. 80.98.00265 del 4 gennaio 1999, citata in Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al Commentario, Lugano, 2003, pp. 165-166).

3.4

Venendo

al caso in esame, il fondo alienato era stato acquistato quattro anni prima e

in questo lasso di tempo non è stato oggetto di alcun intervento edilizio. Dal

terreno comperato è solo stato scorporato un nuovo mappale, venduto

separatamente. Il venditore ha tuttavia fatto valere la deduzione di spese per

fr. 65'098.–, corrispondenti all’onorario pagato all’ing. __________ per “la

domanda di demolizione dei subalterni C – D – E e la domanda di costruzione di

due palazzi e relativo autosilo sotterraneo sul mappale n. __________ RFD di __________”.

Questa spesa, come pure altre per oltre 7'000 franchi, in particolar modo per

la modinatura del terreno, sono state ammesse in deduzione dall’Ufficio di

tassazione.

In questo

contesto, appare già difficilmente giustificabile un’ulteriore considerazione

di spese di progettazione, ancor prima di soffermarsi sulla misura

dell’onorario pagato (fr. 520'000.–). Si deve inoltre sottolineare che il

contratto con la __________ Ltd è stato stipulato non dal ricorrente bensì

dalla __________ Sagl, dal cui conto bancario è pure partito il pagamento. Ciò

sarebbe già sufficiente a giustificare il rifiuto di ammettere in deduzione il

pagamento in discussione.

In ogni

caso, come ha affermato l’autorità di tassazione nella decisione impugnata, manca

la prova delle prestazioni fornite dalla __________. Con la dichiarazione era

stata prodotta unicamente una fattura emessa da quest’ultima, accompagnata da

un generico contratto in inglese (“General terms and conditions”), nel

quale neppure si menziona il terreno di __________ né si spiega in cosa

consistano le prestazioni pattuite. Solo nel corso della procedura di reclamo,

su richiesta dell’Ufficio di tassazione, è pervenuto il “progetto di massima e

sostenibilità economica”. Si tratta ancora tuttavia di un documento

estremamente generico, con planimetrie prive di ogni indicazione delle

superfici e con un piano finanziario ridotto al minimo e fitto di considerazioni

generali. È semplicemente impensabile che qualcuno possa pagare oltre mezzo

milione di franchi per una simile prestazione.

3.5

Ci sono

alcuni altri aspetti che meritano di essere sottolineati. Anzitutto, sul mapp.

n. __________, acquistato dal ricorrente nel 2004 e da cui poi è stato

scorporato il nuovo mapp. n. __________, sorgevano già da decenni delle case

abitate da numerose famiglie. È pertanto escluso che occorresse apportare la

prova dell’edificabilità.

Si è già

ricordato, infatti, che, la computabilità, quale costo di miglioria, della spesa per un progetto non utilizzato deve considerarsi, secondo la giurisprudenza

della Camera di diritto tributario, eccezionale. E tale è il caso quando, al

cospetto di immobili di conformazione del tutto particolare (ad esempio rustici diroccati, rovine), un progetto di massima serve a dimostrare l'edificabilità, di per

sé non evidente, di un determinato fondo o complesso di fondi (CDT n. 251 del 4

ottobre 1991 in re B.R.; inoltre CDT n. 80.98.00265 del 4 gennaio 1999 consid. 6.6.).

Come pure

è già stato constatato, l’insorgente si è rivolto all’ing. __________, il quale

il 14 novembre 2007 ha inoltrato al Municipio di __________ una domanda di

costruzione che si riferisce all’edificazione di due nuovi stabili abitativi e

di un parcheggio sotterraneo. La domanda, accompagnata da una relazione tecnica,

comporta la demolizione di parte degli edifici esistenti e la realizzazione di due

nuove palazzine. Laddove il modulo per la domanda prevede che siano indicate le

“generalità” del progettista, è stato menzionato il nome dell’arch. __________

dello studio __________. Non vi è alcun accenno all’intervento di altri

progettisti, ed in particolar modo della __________ Ltd. Né d’altronde si vede

quale ruolo avrebbe potuto esserle attribuito, quando il progetto era già stato

firmato da un architetto.

3.6

Per quel

poco che si ricava dalla documentazione relativa all’opera della __________, il

progetto che quest’ultima avrebbe elaborato pare ben poco legato a quello che è

stato sottoposto all’autorità con la domanda di costruzione. Infatti, i disegni

visibili sulla documentazione di __________ presentano delle nuove costruzioni

che ignorano l’esistenza del mapp. __________, che come detto è stato precedentemente

scorporato e venduto, con un progetto di costruzione già approvato e

attualmente in fase esecutiva. Lo riconosce anche lo stesso insorgente, quando

afferma che “l’astuzia suggerita dallo studio __________ … consisteva nello

sfruttare le sinergie tra il mapp. __________ e il mapp. __________ (concatenamento)

segnatamente con l’acquisizione del mapp. __________ il contribuente avrebbe avuto

tutta la proprietà ed il controllo del quadrilatero/quartiere”. L’idea di

riacquistare il terreno precedentemente scorporato e venduto, con una licenza

edilizia già approvata, avrà senz’altro avuto la sua attrattività, ma non è

facile immaginare che possa valere oltre mezzo milione di franchi, soprattutto

se si pensa che la cessione del mapp. __________ era avvenuta da poco. In ogni

caso, si tratta di un’idea che non ha avuto alcun seguito, come dimostra il

fatto che il mapp. __________ è stato venduto senza essere prima reintegrato

con l’acquisizione del mapp. __________. Inoltre, il contratto con cui è

avvenuta la vendita in discussione menziona proprio la “domanda di costruzione

presentata dal concedente per l’edificazione di due stabili abitativi, come ad

avviso di pubblicazione del 13 (tredici) dicembre 2007 (duemilasette)”,

precisando che il Municipio di __________ “non ha ancora rilasciato la licenza

edilizia”. La domanda è dunque quella presentata dallo Studio __________ per la

costruzione di due nuovi edifici al posto di parte delle palazzine esistenti

sul mapp. __________.

3.7

Nel corso

dell’udienza del 23 settembre 2011, il giudice delegato ha invitato il ricorrente

a documentare il ruolo che la __________ avrebbe svolto in relazione al progetto

litigioso, producendo in particolare documentazione in merito alle persone fisiche

o giuridiche che hanno operato per la __________, alla loro presenza a __________

al momento della discussione del progetto, ai loro rapporti con il defunto ing.

__________, che ha inoltrato la domanda di costruzione.

Nello

scritto del 28 novembre 2011, il contribuente ha comunicato che “purtroppo non

ci è stato possibile, essendo nel frattempo deceduto l’ing. __________, documentare

meglio il ruolo svolto da quest’ultimo in loco per conto della __________”.

In queste

circostanze, si deve riconoscere che appare ben poco plausibile che una società

con sede a __________ possa aver elaborato un progetto di costruzione relativo

ad una proprietà immobiliare a __________. La circostanza che l’ing. __________

sia deceduto non dovrebbe peraltro ostacolare la prova delle attività svolte

dalla __________ a __________ o perlomeno l’indicazione dei nomi degli

impiegati di quest’ultima che si sarebbero occupati dell’importante pratica.

Inoltre, vi sono certamente degli ex collaboratori dell’ing. __________ che

potrebbero contribuire a far luce sui rapporti con la __________, a cominciare

dallo stesso arch. __________, indicato sulla domanda di costruzione quale

progettista.

3.8

conclusione, la decisione impugnata, nella misura in cui ha negato la deduzione

quale spesa di costruzione o miglioria dell’onorario pagato alla __________ Ltd

di __________, deve essere confermata.

4.

4.1.

secondo aspetto controverso concerne la mancata deduzione di una flat fee di

fr. 150'000.–, che sarebbe stato versato alla __________ AG di __________ a

titolo di commissione per l’ottenimento di un credito di fr. 1'800'000.–.

Dal

contratto di mutuo, prodotto nella procedura di reclamo, si evince che il

ricorrente ha riconosciuto alla mutuante “una flat fee… a titolo di

spese d’entrata, apertura incarto, ecc.”.

4.2

La dottrina

dominante considera i costi di procacciamento del denaro come ininfluenti nell’incrementare

il valore di un fondo: d’altronde, non si tratta neppure di costi direttamente

connessi con l’alienazione, come per esempio le tasse di iscrizione. Solo in alcuni cantoni il computo delle spese per l’acquisto di

crediti garantiti da pegno è ammesso; è il caso di Friburgo, ove le spese per

un’ipoteca al momento dell’acquisto sono considerate costi connessi con l’acquisto,

mentre quelle per il finanziamento di ricostruzioni o riparazioni si ritiene

che aumentino il valore del fondo.

Questa Camera ha già avuto

modo di escludere che i costi per l’emissione di cartelle ipotecarie, a

garanzia di finanziamenti per l’acquisto o la costruzione di un immobile, siano

computabili quali costi di investimento, non trattandosi né di spese che

incrementano il valore immobiliare né di spese in stretta connessione

con l’acquisto e la vendita (RDAT I-1997 n. 19t). Neppure nel caso in cui

l’emissione della cartella sia richiesta dall’istituto di credito per

l’apertura di un conto di costruzione le relative spese assurgono a costi

d’investimento, essendo in ogni caso prevalente il legame della cartella con il

debito consolidato che essa è chiamata in ultima analisi a garantire (RtiD

II-2008 n. 13t).

giurisprudenza di altri cantoni si è confrontata anche con la deduzione delle

commissioni per la mediazione di crediti, escludendola. È il caso del Tribunale

amministrativo del Canton Zurigo (sentenza del 6 giugno 1991, citata in: Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar

zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, n.

179.

ad § 221, p. 1708) e della Commissione di ricorso in materia fiscale del

Canton Basilea Città (sentenza del 25 febbraio 2010, in BStPra 2011 p. 257).

4.3

L’indiscutibile legame

della cosiddetta flat fee, cioè dell’importo forfetario pagato alla

mutuante per coprire spese legate alla pratica, con il finanziamento conseguito

è più che evidente e basta quindi ad escludere che la somma in discussione

rientri fra i costi deducibili nel calcolo dell’imposta sugli utili

immobiliari.

Non mette

conto pertanto approfondire le questioni sollevate dall’autorità di tassazione

nella decisione impugnata, in particolare laddove sostiene che la __________ AG

“sembrerebbe agire fiduciariamente”.

4.4

4.4.1

Una diversa soluzione non

è imposta neppure dal principio della buona fede. L’insorgente afferma infatti

che la decisione impugnata sarebbe “in contraddizione con gli accordi verbali a

suo tempo intercorsi con il tassatore in occasione dell’emissione della

decisione di tassazione (ordinaria) IC/IFD 2004”, nel cui contesto sarebbe stato “espressamente convenuto con la lodevole autorità che la flat

fee… non sarebbe stata ammessa quale deduzione ordinaria dal reddito in

quanto costitutiva dei ‘costi di investimento’”.

4.4.2

Il principio della buona

fede (Treu und Glauben), che vieta alle autorità un comportamento

contraddittorio e garantisce ai cittadini la protezione della giustificata fiducia,

ha carattere costituzionale. Deriva tra l’altro da questo principio che le

informazioni ed assicurazioni inesatte o contrarie al diritto date da un organo

dell’amministrazione, vincolano, sotto determinate condizioni, l’autorità. La

realizzazione di questo effetto dipende specialmente dalla questione di sapere

se il cittadino, osservando la diligenza richiesta dalle circostanze, avrebbe

potuto riconoscere l’inesattezza dell’informazione nonché l’incompetenza

dell’autorità (ASA 60 p. 56, 55 p. 391; DTF 117 Ia 297.)

4.4.3

Fra

le condizioni cui la giurisprudenza subordina l’esercizio del diritto fondato

sull’affidamento figura in particolare quella secondo cui la persona che invoca

la propria buona fede deve essersi fondata sulla promessa dell’autorità per

compiere atti di disposizione, la cui revoca gli causerebbe un

pregiudizio (cfr. p. es. DTF 121 II 473 consid. 2c).

Ora, anche senza che

occorra approfondire l’adempimento delle altre condizioni, la cui prova è resa

peraltro assai ardua dalla natura orale delle assicurazioni che il contribuente

avrebbe ottenuto, si può senz’altro escludere che questi abbia compiuto atti di

disposizione fondandosi sulla promessa ricevuta dall’autorità. Nel momento in

cui avrebbe discusso con l’Ufficio di tassazione competente per l’accertamento

della sua imposta sul reddito, egli aveva infatti già concluso il contratto di

mutuo ed anche pagato la controversa flat fee.

Sul fatto che un

funzionario possa aver assicurato che l’importo in questione fosse deducibile

dall’imposta sugli utili immobiliari è tuttavia lecito dubitare, alla luce dell’annotazione

manoscritta che è stata apposta sull’attestazione rilasciata dalla __________

AG e poi allegata alla dichiarazione fiscale. L’importo forfetario è stato

infatti cancellato con un tratto di penna ed accanto è stato scritto:

“commissione iniziale non deducibile”.

4.5

Anche in relazione alla

deduzione della flat fee la decisione impugnata deve pertanto essere

confermata.

5.

Visto l’esito del

ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico del

ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 8’000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un

totale di fr. 8'100.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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