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Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, riduzione per sottoutilizzazione, solo IFD, presupposti, solo abitazione primaria, rinuncia a rinnovo dei locali

15 novembre 2011Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

A. I

coniugi RI 1 e RI 2, domiciliati a __________, sono proprietari di due

abitazioni: la prima sita nel comune di __________ (valore di stima ufficiale

fr. 126'890.-- al 31.12.2009) e la seconda ubicata a __________, Canton __________

(valore di stima ufficiale fr. 459'400.-- al 31.12.2009).

Nella

dichiarazione fiscale 2009 i contribuenti indicavano quale reddito della

sostanza immobiliare per la casa unifamiliare di __________ fr. 4'733.--,

adducendo che il valore locativo della stessa, riconosciuto dalle autorità

fiscali nel 2008 in fr. 7'100.--, doveva essere ridotto in quanto “2 Zimmer

stehen unbenutzt leer”. Essi facevano inoltre valere che anche il valore

locativo inerente all’immobile sito nel comune di __________ doveva essere

ridotto in quanto, anche in questo caso, “2 Zimmer stehen ganz leer,

unbenutzt”.

B. __________ notificava ai

contribuenti la tassazione IC/IFD 2009, con decisione 29 dicembre 2010. Il

reddito immobiliare era stabilito in fr. 7'100.-- per l’immobile di __________

e in fr. 17'500.-- per quello di __________.

C. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 24 gennaio 2011

(in lingua tedesca), chiedendo una riduzione del valore locativo sia per

l’immobile di __________, sia per quello di __________. Quest’ultimo sarebbe

infatti oggetto, in parte, di ristrutturazione: due camere sarebbero “nicht

möbiliert und bewohnt”. Inoltre, giusta la decisione su reclamo delle

autorità fiscali del Canton __________ del 29 luglio 2010, il valore locativo

per la casa unifamiliare di __________ sarebbe stato diminuito a fr. 12'249.--.

Anche nell’immobile di __________ vi sarebbero due camere “unbewohnt und

nicht möbiliert” che necessiterebbero una ristrutturazione: ciò che

giustificherebbe una diminuzione del valore locativo per sotto-utilizzazione

(Unternutzungsabzug).

D. L’Ufficio di tassazione respingeva in parte il reclamo con decisione

del 1 giugno 2011. Nella motivazione affermava di confermare il valore locativo

di fr. 7'100.-- per l’immobile di __________ mentre rettificava quello inerente

alla casa unifamiliare di __________ in fr. 12'250.--, tenuto conto della

decisione su reclamo dell’autorità fiscale __________. Per quanto attiene alla

richiesta di riduzione del valore locativo per sotto-utilizzazione sosteneva

che una tale riduzione poteva essere ammessa unicamente in caso di permanente

inutilizzazione di alcuni locali: un’utiliz-zazione meno intensa non dava

diritto alla riduzione del valore locativo.

Con tempestivo ricorso alla Camera di

diritto tributario, RI 1 e RI 2 contestano nuovamente il mancato riconoscimento

della riduzione del valore locativo per sotto-utilizzazione, affermando che in

entrambi gli immobili di loro proprietà vi sarebbero “locali vuoti e non

ammobiliati o persino non utilizzabili”.

Diritto

1. 1.1.

Secondo gli articoli 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD,

è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di

immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso

proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo

gratuito.

1.2.

Giusta

l’art. 21 cpv. 2 LIFD il valore locativo deve essere stabilito tenendo conto

delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione

al domicilio del contribuente.

concetto di effettiva utilizzazione deve tuttavia essere interpretato in

maniera restrittiva. A tal fine si deve considerare, oltre al senso letterale

dell’articolo di legge, anche la volontà del legislatore. Quest’ultimo ha

infatti voluto venire incontro a determinate situazioni, segnatamente a quelle

di coniugi o vedove, che, una volta allevati i figli, si ritrovano a vivere in

abitazioni divenute troppo grandi, perché confacenti alle esigenze di una

famiglia numerosa. Scopo del legislatore è infatti quello di evitare che i

proprietari di tali abitazioni siano obbligati, in mancanza di una riduzione

del valore locativo, a vendere la loro casa o appartamento, ciò che sarebbe

contrario al mandato costituzionale di promozione dell’accesso alla proprietà

d’abitazioni (DTF 135 II 416, consid. 2.4).

Emerge

già dalla stessa disposizione di legge che la deduzione può essere richiesta

solo per la proprietà al domicilio del contribuente e da lui utilizzata quale

residenza principale, e non per una residenza secondaria né per un appartamento

di vacanza. Il riferimento all’utilizzazione effettiva

va dunque inteso unicamente quale limitazione spaziale ma non temporale

dell’uso dell’immobile da parte del proprietario (Locher, Kommentar zum DBG, Vol. I, Basilea/Therwil

2001, n. 71 s. ad art. 21 LIFD, p. 545; DTF 135 II 416, consid. 2.5.1).

parla inoltre di sotto-utilizzazione tipicamente nel caso in cui i figli

lasciano l’abitazione dei genitori: lo spazio risulta dunque in questi casi non

occupato a seguito di circostanze sulle quali il contribuente

non ha nessun influsso (Zwahlen,

in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum

schweizerischen Steuerrecht, Vol. I/2a, 2a ediz., Basilea 2008, n.

27 ad art. 21 LIFD; Locher, op.

cit., n. 71 ad art. 21 LIFD). Questo può verificarsi anche nel

caso in cui vi sia separazione di fatto o morte del coniuge. Il problema dei

locali abitativi sopra-dimensionati con il passare del tempo si pone in

particolare nei casi di abitazioni finanziate con fondi propri: il valore

locativo aumenta in ragione del mercato immobiliare in ascesa, mentre i mezzi

finanziari a disposizione del contribuente rimangono gli stessi o tendono a

diminuire (passaggio da un salario professionale a delle rendite; DTF 135 II

416, consid. 2.5.2).

La deduzione per

sotto-utilizzazione presuppone inoltre che i singoli locali non vengano

utilizzati effettivamente e in maniera duratura. Ne consegue che durante tutto l’anno i vani interessati non possono

essere utilizzati né come stanze da letto, soggiorni,

locali di lavoro, spazi per bricolage, né

come camere per ospiti e neppure essere usati in altri modi. Un uso soltanto

meno intenso di singoli locali non dà diritto ad una riduzione del valore

locativo; i locali non devono

tuttavia necessariamente essere vuoti (DTF 135 II 416, consid. 2.5.3). La prova

della sotto-utilizzazione dell’abitazione spetta al contribuente (cfr. DTF 135

Considerandi

II 416, consid. 2.5.3; Locher, op. cit., n. 71/74 ad art. 21 LIFD, p. 545).

Infine,

la sotto-utilizzazione deve essere di lunga durata: un’interruzione solo

temporanea non può essere presa in considerazione (Locher, op. cit., n. 71 ad art. 21 LIFD;

DTF 135 II 447, consid. 2.5.3).

dottrina, valutando criticamente l’art. 21 cpv. 2 LIFD, raccomanda

un’applicazione (molto) restrittiva di tale disposizione (Locher, op. cit., n. 74 ad art. 21 LIFD;

DTF 135 II 447, consid. 2.6).

1.3

sistema giuridico ticinese non conosce una norma simile all’art. 21 cpv. 2

LIFD. L’art. 20 cpv. 2 LT prevede unicamente che il valore locativo, tenuto

conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza

personale, venga stabilito al 60 – 70 per cento del valore di mercato delle

pigioni; per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore

della stima ufficiale. Una riduzione del valore locativo per sotto-utilizzazione

della propria abitazione non è dunque prevista per il calcolo dell’imposta

cantonale.

2.

Nel caso in esame è dunque a giusta

ragione, visto quanto sopraindicato, che l’CO 1 di __________ ha rifiutato la

deduzione del valore locativo per sotto-utilizzazione dei due immobili di

proprietà dei qui ricorrenti.

2.1

1.

e RI 2 chiedono infatti una riduzione del valore locativo della casa

unifamiliare di loro proprietà sita a __________, nel Canton __________,

affermando che due camere della stessa, a rotazione, sarebbero in

ristrutturazione. A tal proposito si rileva innanzitutto che la

deduzione in oggetto può essere richiesta solo per la proprietà al domicilio

dei contribuenti e da questi utilizzata quale residenza principale, e non per

una residenza secondaria. I qui ricorrenti sono domiciliati nel Canton Ticino e

si recano nel Canton __________ unicamente durante la settimana per motivi

professionali. Pertanto la loro abitazione a __________ è da considerare

residenza secondaria (cfr. Einspracheentscheid dell’autorità fiscale del Canton

Argovia 29 luglio 2010, p. 2) e, come tale, non può beneficiare di una

riduzione del suo valore locativo per sotto-utilizzazione. Inoltre, come

indicato dagli stessi ricorrenti, le camere non sarebbero ammobiliate e

abitabili in quanto “in Renovation” e “seit Februar 2010 sind diese

zwei Zimmer wieder möbiliert und bewohnt, dafür wurde ein anderes Zimmer geräumt

um mit den Sanierungsarbeiten zu starten” (cfr. reclamo 24 gennaio 2011

all’Ufficio di tassazione di __________, p. 1). I singoli locali risulterebbero

dunque inutilizzati solo temporaneamente e non in maniera duratura, ciò che non

giustificherebbe una riduzione.

2.2

Anche

in merito alla richiesta di riduzione del valore locativo dell’abitazione di __________

i ricorrenti affermano che due stanze della stessa risulterebbero “nicht

möbiliert und bewohnt oder können infolge Schäden welche noch nicht behoben

sind gar nicht bewohnt werden” (cfr. reclamo 24 gennaio 2011 all’Ufficio di

tassazione di __________, p. 1). Tuttavia, la deduzione disposta dall’art. 21

cpv. 2 LIFD, come già sopradescritto, va concessa unicamente in caso di

sotto-utilizzazione dell’immobile effettiva e durevole, per circostanze sulle

quali il contribuente non ha nessun influsso. Le camere in oggetto, per contro,

oltre ad essere solo temporaneamente inutilizzate, lo sono per esplicita

volontà dei contribuenti i quali avrebbero rinunciato ad intraprendere i lavori

di rinnovo necessari. Pertanto, anche in questo caso, una riduzione del valore

locativo, giusta l’art. 21 cpv. 2 LIFD, non può essere accordata.

3.

ricorso è conseguentemente respinto. La tassa di giustizia e le spese

processuali sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli

art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il

ricorso è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 50.–

per un

totale di fr. 1’050.–

sono

a carico dei ricorrenti, in solido.

3. Contro

il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss

LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: La

segretaria:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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