80.2012.113

Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, provvigione, requisito del carattere usuale, oggetto di difficile commercializzazione, prova

12 novembre 2012Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 25

ottobre 2007 i coniugi RI 1 e RI 2 acquistavano un immobile a __________, al

prezzo di fr. 1'690'000.–, per poi investirvi ulteriori fr. 1'225'145.– per

lavori di rinnovo.

Nel 2010

decidevano di vendere l’immobile per poi far ritorno in __________; affidavano

pertanto il mandato di vendita dapprima alla __________ con un contratto in

esclusiva firmato il 23 settembre 2010 e, successivamente, ad altre due agenzie

immobiliari, la __________ SA (contratto datato 13 settembre 2011) e la __________

SA (con contratto del 20 settembre 2011). Il prezzo di vendita, inizialmente

fissato in fr. 5'500’00.–, veniva poi abbassato a fr. 4'600’000.–.

La __________ riusciva a trovare un

acquirente disposto a sottoscrivere un contratto di vendita il 28 dicembre

2011, al prezzo di fr. 4'050'000.–.

B. Notificando

ai venditori la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del

26 marzo 2012, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile imponibile in fr. 883'008.–

e l’imposta corrispondente in fr. 238'412.15, non ammettendo

in deduzione i quasi fr. 20'000.– di costi notarili e tasse di registro

fondiario e ammettendo in deduzione la provvigione versata alla società

mediatrice solo nella percentuale del 5% +IVA (fr. 218'700.–) e non al 6% +IVA

(percentuale concordata dai clienti con la __________), “in ossequio alla

consolidata giurisprudenza della Camera di Diritto Tributario”. Negava inoltre

la deduzione dell’imposta di fr. 10'800.–, pagata alla __________ per aver fornito

la conclusione del contratto con la Ge.Co.Roads.

D. Con

reclamo del 23 aprile 2012, i contribuenti postulavano anzitutto che fossero dedotti

gli interessi del conto costruzione per gli anni 2007 e 2008, pari a fr.

11'057.– per il 2007 e a fr. 57'243.– per il 2008; che fosse ammesso in deduzione l’ammontare totale delle provvigioni versate,

poiché il 6% anziché il 5% era motivato dalla “particolarità dell’oggetto” e

dalle “inevitabili difficoltà di piazzarlo sul mercato in tempi brevi”; per

quanto riguarda il mancato riconoscimento della deduzione dei fr. 10'800.– , i

reclamanti ribadivano che si trattava di spese legate all’attività di mediazione.

E. L’Ufficio

di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 24 maggio

2012, accettando la deduzione degli interessi del conto costruzione per gli

anni 2007 e 2008, per un totale di fr. 68'300.–. Respingeva per contro la richiesta

di deduzione della provvigione, ribadendo che “sono deducibili dall’utile

immobiliare le provvigioni usuali versate al mediatore”, cioè quelle indicate

nel tariffario della locale Associazione Svizzera dei Fiduciari Immobiliari

(SVIT), che appunto le ammette, per la Sezione ticinese, nella misura percentuale

massima del 5%. L’Ufficio sottolineava anche che la __________ aveva venduto

l’immobile in appena tre mesi, una tempistica che non lasciava immaginare

enormi difficoltà di vendita.

F. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 ribadiscono la

richiesta di deduzione dell’intero importo versato alla __________, rivendicando

da una parte la legittimità della propria richiesta in quanto conforme al tariffario

SVIT e dall’altra sottolineando nuovamente l’esigenza di ottenere il risultato

di vendita in poco tempo e ad un prezzo “congruo”.

Diritto

1. L’imposta sugli utili

immobiliari ha come oggetto i guadagni ottenuti dal trasferimento di proprietà

di immobili o parti di esso, secondo il dettato dell’art. 123 LT.

Questo

tributo rientra nella categoria delle imposte sul reddito, in particolare è classificato

quale imposta speciale poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata: gravando sull'immobile trasferito, per il calcolo di questa imposta

non entra in considerazione la complessiva capacità contributiva del contribuente

ed il tributo in esame si configura conseguentemente come imposta reale

(Soldini/Pedroli, L'imposizione

degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento, dove quest'ultimo si ottiene sommando il valore di acquisto ed

i costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Si configura una situazione particolare

laddove l'alienante sia stato proprietario dell'immobile per più di venti anni;

in tal caso, l’ art. 129 cpv. 2 LT illustra che egli può chiedere che il valore

di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale

valore di investimento fino a tale data.

Considerandi

2.

Secondo

l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i

costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di

bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore. La

computabilità dell’onorario per prestazioni di mediazione era già prevista, nel

quadro dell’abrogata imposta sul maggior valore immobiliare, nel testo

dell’art. 9 cpv. 3 LIMVI, secondo il quale erano deducibili le provvigioni usuali

versate a un contribuente assoggettato alla sovranità fiscale svizzera.

3.

3.1.

Nella

fattispecie, l'autorità fiscale ha riconosciuto quale provvigione deducibile fiscalmente

solo un importo di fr. 218'700.–, pari al 5% +IVA del ricavo complessivo, ritenendo

“non usuale” il pagamento di onorari per l’opera del mediatore per un ammontare complessivo del 6% del valore di alienazione.

3.2

È in uso,

in molti cantoni, la prassi di riferirsi alla tariffa della locale Associazione

svizzera dei fiduciari immobiliari (SVIT) per valutare se la provvigione

versata in un caso concreto sia usuale, pur tenendo conto delle differenze

notevoli fra un cantone e l'altro; in nessun caso, comunque, vengono

considerate usuali delle provvigioni che eccedono il 5% del prezzo (Soldini / Pedroli, op. cit., p. 255).

Sulla

base di tale principio, questa Camera ha già avuto modo di escludere che possa

essere ammessa in deduzione una provvigione complessiva dell'8%, suddivisa fra

due mediatori, per la vendita di un appartamento in condominio. La semplice argomentazione

secondo cui l'oggetto avrebbe presentato difficoltà nella commercializzazione

non basta a giustificare una deroga, dovendo un'eventuale particolarità di tale

natura essere riconoscibile fin dal momento della conclusione del contratto di

mediazione (sentenza CDT n. 80.2001.00187 del 1° febbraio 2002, in RDAT II-2002 n.15t).

3.3

Anche il

Tribunale federale si è pronunciato in materia, trattando il caso di un ricorrente

del Canton Zurigo che invocava la deduzione dell’intera provvigione di vendita

corrisposta al mediatore eccedente la tariffa “usuale”, ovvero pari al 3% del

prezzo di vendita anziché il 2%, contestando che tale richiesta, se non accolta,

avrebbe violato la Legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei

cantoni e dei comuni (LAID) e la Costituzione. L’Alta Corte ha replicato che

ciascun Cantone ha la facolta di decidere come fissare le spese deducibili; ed

in particolare sulle provvigioni il Cantone ha la libertà di fissare la provvigione

deducibile all’importo che reputa opportuno, senza che questo implichi una

violazione della LAID o della Costituzione. Il fatto che vi siano Cantoni, come

il Canton Lucerna, che consentono la deduzione dell’intera provvigione, quindi,

non rende incostituzionale la scelta di altri Cantoni che fissano diverse

deduzioni (sentenza del Tribunale Federale del 29 maggio 2009,2C_119/2009, in RF

64/2009, p. 655 ss.).

3.4

facoltà di aumentare il compenso dell'1% è concepita per casi in cui l'oggetto

stesso che si vuole vendere presenti caratteristiche peculiari che ne rendono

difficile la commercializzazione; questo è confermato dalla giurisprudenza del

Tribunale amministrativo del Canton Zurigo, che sottolinea la necessità che le

difficoltà di commercializzazione siano già riconoscibili al momento della

conclusione del contratto di mediazione e che siano a tale momento commisurate

nel calcolo della provvigione (Richner/ Frei/Kaufmann/Meuter,

Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006,

§ 221, n. 99, p. 1691 e giurisprudenza citata).

Anche il

Tribunale federale, nella sentenza già ricordata, ha escluso una deduzione

accresciuta, giustificata dalla pretesa che l’immobile fosse un oggetto

difficile da vendere. Ha infatti rilevato che il ricorrente non aveva provato

né il numero delle persone che si erano interessate né il motivo per cui

avevano rinunciato all’acquisto; non era inoltre stato in grado di dimostrare

il tempo di lavoro in più che aveva prestato la mediatrice. Inoltre, la breve

durata intercorsa fra la conclusione del contratto di mediazione e la

stipulazione del contratto di compravendita (due mesi), come pure la misura

piuttosto elevata dell’utile, indicavano piuttosto che si trattava di un oggetto

non difficile da vendere (RF 64/2009 p. 655 consid. 3.2.3).

3.5

Nella

fattispecie, il ricorrente pretende la deduzione dell’intero importo pagato

alla mediatrice, argomentando che la provvigione pari al 6% sarebbe stata

motivata dalle particolari difficoltà di commercializzazione dell’immobile.

Tuttavia, nel caso in esame, non sono state dimostrate queste

particolari difficoltà. Pur comprendendo la necessità di “liberarsi”

dell’immobile per far ritorno in __________, il comportamento dei contribuenti

lascia supporre che la fretta di alienare l’immobile sia sopraggiunta successivamente

all’offerta dell’abitazione sul mercato, ragione per cui i coniugi avrebbero

inizialmente accettato di stringere un contratto in esclusiva con un’agenzia,

con la quale sono rimasti fermi per un anno intero, per poi rivolgersi altrove,

presso due agenzie. Agli atti risultano infatti tre contratti di mediazione con

agenzie immobiliari, di cui il primo stretto nel settembre 2010 in esclusiva e gli altri due stipulati pressoché contemporaneamente nel settembre dell’anno

successivo.

Occorre altresì ricordare che l’immobile è stato alienato poco dopo

3.

mesi dal conferimento dell’ultimo mandato. Tali tempistiche non fanno intuire

una difficoltà di vendita particolarmente grave; al contrario, focalizzano

l’attenzione sull’iter di offerta al mercato dell’abitazione. Si può infatti

notare come il prezzo attribuito all’oggetto nel settembre 2010 (fr. 5'500'000.–)

sia ben diverso da quello pattuito successivamente nel settembre 2011 (fr. 4'600'000.–)

e, soprattutto, da quello stabilito per la conclusione della vendita (fr.

4'050'000.–). Questa evoluzione permette di ritenere che la ragione per cui il

primo mediatore non è riuscito a trovare un acquirente per la casa vada

ricercata più nella misura eccessiva della pretesa economica inizialmente avanzata

dai coniugi che non nelle oggettive difficoltà di commercializzazione

dell’oggetto. Tanto più che, nonostante la riduzione del prezzo, l’utile

conseguito è stato comunque significativo. Ancora meno si giustifica la

deduzione dell’imposta di fr. 10'800.–, pagata alla __________, in quanto non

si riferisce all’attività di mediazione immobiliare.

4.

Il ricorso è pertanto respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico dei ricorrenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 800.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 880.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

- ;

- .

Copia per

conoscenza:

- municipio

di .

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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