80.2012.120

Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, spese notarili, svincolo cartelle ipotecarie, fondo frazionato

26 luglio 2012Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

A. In

data 16 febbraio 2010 RI 1, come parte venditrice, e __________ quale parte acquirente,

sottoscrivevano un rogito notarile intitolato “compravendita immobiliare” con

oggetto le part. n. __________ e n. __________ RFD di __________.

Il prezzo per la vendita dei terreni veniva fissato in complessivi

fr. 230'000.−.

B. Il

14 giugno 2010, il venditore presentava la dichiarazione per l’imposta sugli

utili immobiliari, nella quale indicava un utile imponibile totale di fr.

204'766.- e commisurava l’imposta dovuta in fr. 12'285.95. −, applicando

l’aliquota del 6 %. Oltre al valore di stima di fr. 21'234.-, chiedeva in

deduzione fr. 4'000.- quali costi di acquisto.

Notificando al contribuente la

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, l’Ufficio circondariale di

tassazione di Mendrisio commisurava l’utile imponibile totale in fr. 208’341.−

e l’imposta sugli utili immobiliari dovuta in fr. 12'500.- applicando

l’aliquota del 6%. Riconosceva solo in parte i costi di acquisto chiesti in

deduzione dal contribuente, per un importo pari a fr. 425.-.

C. Il

contribuente, rappresentato dalla fiduciaria DEMAFID SA, interponeva reclamo

contro la suddetta decisione il 25 gennaio 2012, chiedendo in primo luogo il

riconoscimento della fattura inerente le spese notarili di fr. 2'954.-.

Secondariamente, chiedeva di essere posto al beneficio dell’aliquota minima del

4%, affermando di essere stato proprietario dei terreni per oltre 30 anni.

Con

decisione del 24 maggio 2012 l’Ufficio circondariale di tassazione di Mendrisio

respingeva il reclamo. Nelle motivazioni spiegava che la postulata deduzione di

fr. 2'654.- andava negata poiché inerente ai costi per lo svincolo delle

cartelle ipotecarie. Per quanto concerne la seconda censura, argomentava che

l’aliquota del 6% era stata stabilita in base alle risultanze del catasto, ed

in particolare alla data di acquisto dei mappali risalente al 2 luglio 1992.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, rappresentato

dall’avv. RA 1, postula nuovamente la deduzione della parcella notarile

dell’avv. __________ e contesta la durata della proprietà, sostenendo che la

stessa risalirebbe in realtà al 1972:

“ […] Nel 1972 il signor RI 1 ha acquistato la particella __________ RFD __________ dalla signora __________. […] Una prima volta

è stato frazionato con Piano di Mutazione no. __________ iscritto a U.R. il __________.

Tale frazionamento ha dato origine alle particelle __________ e __________ RFD __________.

[…] Nel 1992 ci sono state altre due mutazioni che hanno riguardato le

particelle __________ e __________. La prima, iscritta a U.R. il __________ ha

riguardato l’esproprio per la nuova strada comunale mentre la seconda, iscritta

a U.R. il __________, ha avuto ad oggetto una modifica di copertura del suolo

[…].

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Nella

fattispecie, il ricorrente contesta dapprima il mancato riconoscimento della

parcella notarile dell’avv. __________, di complessivi fr. 2'954.-, sostenendo

che si tratta di costi di acquisto “per il trapasso delle particelle n. __________

e __________ RFD”.

2.2

Secondo

l’art. 134 cpv. 1 LT sono effettivamente considerati costi di investimento

deducibili, fra gli altri, anche i costi di acquisto e di vendita, quali le

spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente

comprovate versate a un mediatore.

Dai documenti

allegati dal ricorrente risulta nondimeno che l’importo in questione è stato

fatturato dall’avv. __________ “per le spese e competenze a lui dovute per lo

svincolo di cartelle ipotecarie per la compravendita part. n. __________ e __________

RFD __________”.

Ora,

secondo la giurisprudenza di questa Camera, i costi per l’emissione di cartelle

ipotecarie, a garanzia di finanziamenti per l’acquisto o la costruzione di un

immobile, non sono computabili quali costi di investimento, non trattandosi né

di spese che incrementano il valore immobiliare né di spese in stretta connessione

con l’acquisto e la vendita (RtiD II-2008 n. 13t; Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 157).

È quindi

a giusto titolo che l’Ufficio di tassazione ha negato la deducibilità

dell’onorario dell’avv. __________, che nella relativa parcella notarile del 1°

luglio 2010 viene espressamente riferito alle spese per lo svincolo delle

cartelle ipotecarie.

3.

3.1.

ricorrente insorge poi avverso l’applicazione di un’aliquota del 6% all’utile

imponibile di fr. 208’341.−. Infatti, secondo Fausto Tacchella, l’imposta

dovuta in base al trasferimento immobiliare in questione andrebbe determinata

con l’aliquota minima del 4%, trattandosi di fondi acquistati nel 1972.

3.2

L’art.

139.

LT stabilisce una scala delle aliquote decrescente in funzione della durata

della proprietà. Nel caso in esame, si tratta quindi di stabilire quando il

ricorrente è entrato in possesso dei fondi part. n. __________ e __________ RFD

__________, successivamente alienati a __________, così da stabilirne l’aliquota corrispondente, pari al 4% per

proprietà di oltre 30 anni, al 5% per proprietà di oltre 20 anni e fino a 30

anni, al 6% per proprietà di oltre 15 anni e fino a 20 anni e così via.

3.3

ricorrente afferma che le suddette part. 1339 e 1340 sono il risultato di un

frazionamento iscritto a Registro fondiario il 20 luglio

1982.

(cfr. piano di mutazione n. __________ dell’ing. __________ di Lugano)

dell’originaria part. __________ RFD di __________, acquistata nel 1972 da __________.

Secondo l’autorità fiscale, invece, l’acquisto da parte del ricorrente delle

particelle in questione sarebbe avvenuto solo il 2 luglio 1992.

In base agli accertamenti effettuati da questa Camera, risulta che

in data 16 novembre 1972 RI 1 e __________ sottoscrivevano un rogito notarile

con oggetto la costituzione di un diritto di compera sulla part. n. __________

RFD di __________, iscritto a Registro fondiario il __________ 1972. Il__________

1992, per contro, corrisponde alla data in cui è stata iscritta a Registro

fondiario un’ulteriore mutazione delle part. __________ e __________, in

seguito all’esproprio della nuova strada comunale.

Non può

quindi esserci dubbio sul fatto che il ricorrente abbia acquistato i fondi qui

in discussione nel lontano 1972 (prima ancora del frazionamento dell’originaria

part. __________ RFD di __________) e ne abbia mantenuto il possesso fino al 16

febbraio 2010, ovvero per oltre 37 anni. Ne consegue che all’utile

imponibile totale (fr. 208'341.-) deve essere applicata l’aliquota del 4 %.

L’imposta sugli utili

immobiliari dovuta si riduce di conseguenza a fr. 8'334.−.

4.

Visto l’esito del ricorso,

parzialmente favorevole al contribuente, la tassa di giustizia e le spese

processuali sono poste a suo carico solo in parte.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è parzialmente accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 24 maggio 2012 è riformata nel senso

che è ammessa l’applicazione dell’aliquota del 4% all’utile imponibile totale

di fr. 208’341.−.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 600.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 680.–

sono a

carico del ricorrente in ragione di un mezzo (fr. 340.–).

ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 400.– a titolo di ripetibili.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster