80.2012.161

Deduzioni: spese di manutenzione immobiliari, sostituzione di una porta, protezione della casa dall’acqua, miglioria

26 novembre 2013Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1,

domiciliato a __________ (nel Canton __________) con la moglie RI 2, nel

periodo fiscale qui in esame era limitatamente imponibile nel Canton Ticino in

quanto proprietario di una casa di vacanza nel comune di __________ (__________).

Il 13 dicembre 2011 (data di iscrizione a registro fondiario) donava l’immobile

alle figlie __________ e __________, in ragione di un mezzo ciascuna.

B. Notificandogli

la tassazione IC 2011, con decisione del 24 maggio 2012, l’Ufficio di

tassazione di Lugano Campagna attribuiva alla casa di vacanza un valore

locativo di fr. 32'166.–, che assoggettava pro rata temporis in capo alle

figlie (fr. 1'519.–) e al contribuente (fr. 30'647.–). Da quest’ultimo importo

deduceva spese di gestione e manutenzione per complessivi fr. 7'622.–,

corrispondenti alla deduzione forfettaria del 25% prevista dalla legge

cantonale.

C. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 30 maggio 2012, nel

quale faceva valere spese di gestione e manutenzione nella misura di fr.

14'058.–.

L’autorità

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 18 luglio 2012, negando

in particolare la deduzione della fattura di __________ Sagl (fr. 10'411.20).

Nella motivazione allegata spiegava di non aver ricevuto alcuna risposta alle

richieste di informazioni in merito al genere di lavori svolti e di avere conseguentemente

confermato la deduzione forfettaria di fr. 7'622.– “in quanto più favorevole

rispetto ai costi effettivi riconoscibili”.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta la

decisione dell’autorità di tassazione sotto due aspetti.

In primo

luogo censura la mancata deduzione delle spese di manutenzione effettive,

sottolineando in particolare che la fattura di __________ Sagl concerneva un

risanamento urgente della porta d’entrata, dovuto ai continui straripamenti di

un vicino ruscello. In secondo luogo censura il valore locativo tassato di fr.

30'647.–, chiedendo che venga ridotto pro rata temporis in funzione

della durata della sua proprietà.

E. Nelle proprie osservazioni del

30 agosto 2012, l’autorità di tassazione propone di respingere il gravame. Ribadisce

anzitutto di non avere mai ricevuto il dettaglio della fattura di __________

Sagl, aggiungendo poi che la stessa sarebbe stata emessa solo dopo aver donato

l’immobile alle figlie. Quanto al valore locativo si limita ad osservare di

averlo già imposto pro rata temporis, il suo valore pieno ammontando a fr.

32'166.–.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l’art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre

le spese di manutenzione, i premi d’assicurazione e le altre spese

d’amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione

quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne

conservano l’uso e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/ Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte

Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a

ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli,

Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del

28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.2.

Per

facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti,

invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni

immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva,

stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento

della legge tributaria del 18 ottobre 1994). La deduzione complessiva ammonta:

Ø al 15% del

reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni prima;

Ø al 25% del

reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni

(cfr.

art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

1.3.

fini della determinazione del reddito imponibile non possono invece essere dedotte le spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di

beni patrimoniali (cfr. art. 33 lett. d LT).

Considerandi

2.

2.1.

Venendo

al caso in esame, l’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna, come visto, ha

ammesso in deduzione l’importo complessivo di fr. 7'622.–, corrispondente alla

deduzione forfettaria del 25% prevista dalla legge cantonale. Il ricorrente

chiede invece che gli vengano riconosciuti in deduzione i costi effettivi, ed

in particolare la fattura di fr. 10'411.20, sostenendo che si tratterebbe di

lavori di risanamento della porta d’entrata, danneggiata in seguito ai continui

straripamenti di un vicino ruscello.

2.2

Sennonché,

la tesi del ricorrente non trova alcun riscontro nell’incarto fiscale. La citata

fattura di __________ Sagl riferisce piuttosto di una “demolizione angolo muro

esterno intorno alla pianta per giro macchina”, di uno “smontaggio porta

garage” e di un “taglio guida in ferro a pavimento per binario porta garage”,

senza fare alcun cenno alla porta d’entrata dell’immobile. Il ricorrente non ha

d’altra parte mai dato seguito allo scritto del 5 giugno 2012, con cui

l’autorità di tassazione lo invitava a precisare il genere di lavori svolti,

limitandosi a sostenere che la porta d’entrata dell’immobile aveva urgentemente

bisogno di un risanamento. Se si aggiunge infine che la fattura data 21

dicembre 2011 e che la stessa è stata liquidata solo dopo aver donato

l’immobile alle figlie, se ne deve concludere che il ricorrente è venuto meno

al suo dovere di documentare in modo ineccepibile i costi di manutenzione effettivamente

sostenuti quando ancora era proprietario della casa di vacanza.

In simili

circostanze, la sua mancata collaborazione non può che condurre allo stralcio

dell’importo di fr. 10'411.20. Secondo un consolidato principio, nella procedura fiscale spetta infatti ai contribuenti comprovare l’esistenza di quegli elementi

che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario, quali sono

senz’altro le spese di manutenzione di beni immobili privati (sentenza TF n.2A.438/2006

del 14 dicembre 2006, in: RtiD I-2007 n. 13t, consid. 3.2;

DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; RtiD I-2006 n. 11t, consid. 4.1; Blumenstein/Locher,

System des schweizerischen Steuerrechts, 6a ediz., Zurigo 2002, p.

416.

con rinvii).

2.3

conclusione non cambierebbe anche volendo seguire la tesi del ricorrente, secondo

cui la fattura in discussione riguardava effettivamente un risanamento “urgente”

della porta d’entrata, oggetto negli anni passati di “parecchie spese” dovute

ai continui straripamenti di un vicino ruscello.

I lavori

descritti non potrebbero in nessun caso costituire un costo di manutenzione,

che per definizione consente unicamente di preservare lo stato di un

immobile, conservarne l’uso e mantenerne la redditività, ma rappresenterebbero

piuttosto un costo di investimento fiscalmente non deducibile (cfr. art. 33

lett. d LT). Del resto, è lo stesso ricorrente ad ammettere di essere

stato costretto a “sostituire la porta d’entrata con una soluzione migliore a

proprie spese”, lasciando intendere di avere tratto un evidente

vantaggio da tale opera, che gli ha permesso di rendere la proprietà più solida

e resistente alle intemperie.

2.4

ultimo, le ulteriori spese fatte valere dal ricorrente (controllo annuale

apparecchio d’allarme, tasse di combustione, abbonamento per la manutenzione

del bruciatore ecc.) costituiscono a prima vista tipici costi di gestione, che

nel caso di immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al

valore locativo) non sono ammessi in deduzione. Simili costi sono considerati

spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono

essere dedotti dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un

contribuente che a sua volta li trasferisce su una o più persone per cui

costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del

proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la

pigione oltre all’indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini

non sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo (sentenza del

Tribunale federale del 15 luglio 2005, n.2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE

2006.

B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).

La questione

non merita tuttavia di essere approfondita ulteriormente. Stralciata la fattura

di fr. 10'411.20, gli ulteriori costi fatti valere dal ricorrente

risulterebbero in ogni caso meno vantaggiosi della deduzione forfettaria

proposta dall’autorità di tassazione, anche nell’eventualità in cui il valore locativo

dovesse essere ridotto (v. infra, consid. 3).

3.

3.1.

Come

esposto in narrativa, il ricorrente censura pure il valore locativo tassato di

fr. 30'647.–, che considera quale importo pieno e chiede conseguentemente che

venga ridotto pro rata temporis in funzione della durata della sua

proprietà.

3.2

L’autorità

di tassazione ha in realtà attribuito all’immobile di __________ un valore

locativo pieno di fr. 32'166.–, che ha poi assoggettato pro rata temporis

in capo alle figlie (fr. 1'519.–) e al ricorrente (fr. 30'647.–). La censura di

quest’ultimo appare pertanto priva di ogni fondamento, nella misura in cui

chiede che il reddito dell’immobile sia ridotto in proporzione alla durata

della proprietà.

Dagli

atti dell’incarto fiscale emerge tuttavia che l’importo complessivo di fr.

32'166.– è stato determinato partendo dal 90% del valore di reddito stabilito

dall’Ufficio cantonale di stima, applicando cioè una prassi che, come l’Ufficio

di tassazione non poteva non sapere, era già stata ripetutamente considerata

illegale da questa Camera (cfr. decisione CDT n. 80.2007.173 del 9 maggio 2008, in: RtiD II-2008 n. 3t). In primo luogo poiché il Canton Ticino non rientra nel novero

dei cantoni in cui i valori locativi sono “accertati individualmente” nella

procedura di stima ufficiale degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la

legge sulla stima ufficiale prevedesse espressamente l’accertamento individuale

non solo del valore di stima in sé ma anche del valore locativo dell’immobile,

come avviene, per esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. In secondo

luogo poiché, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in

giudicato scaduto il termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato

nell’ambito di una procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la

decisione di tassazione dell’imposta sul reddito. Nel rispetto delle regole

sull’onere probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare

la prova dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione; quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e

dei ricorsi contro il valore locativo (Ufficio stima prima e Tribunale di

espropriazione poi oppure Ufficio di tassazione prima e Camera di diritto

tributario poi); inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di

un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata.

3.3

Ne viene

che anche il risultato del calcolo in questione è viziato dall’illegalità del

criterio adottato a tal fine. La decisione impugnata è pertanto annullata e gli

atti sono rinviati all’autorità fiscale perché determini il valore locativo

dell’abitazione di vacanza del ricorrente, in modo rispettoso della legge

applicabile e dei principi costituzionali. Sull’importo così ottenuto

determinerà poi l’ammontare delle spese di manutenzione, corrispondenti alla deduzione

forfettaria del 25% prevista dalla legge cantonale.

4.

Visto

l’esito del gravame, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. La

decisione su reclamo del 18 luglio 2012 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna, perché accerti anzitutto il

valore locativo della casa di __________ e successivamente determini la deduzione

forfettaria delle spese di manutenzione.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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