80.2012.18

Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, scioglimento di una comunione ereditaria, aggiudicazione in procedura esecutiva al coerede, calcolo dell’imposta al successivo trasferim

11 dicembre 2013Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. L’8

settembre 2000 decedeva __________, proprietario di diversi immobili nel comune

di __________, tra cui il mapp. __________. Di conseguenza, le proprietà

passavano alla comunione ereditaria formata dai figli RI 1 e __________.

B. Nell’ambito

di due procedure esecutive promosse dalla Repubblica e Cantone Ticino nei

confronti di __________, di professione esercente e all’epoca titolare di un

albergo a __________, il 13 marzo 2008 l’Ufficio esecuzione e fallimenti di __________

procedeva al pignoramento dei diritti spettanti all’escussa nella comunione

ereditaria del defunto padre, inviando nel contempo a tutti gli interessati gli

avvisi di cui all’art. 104 LEF.

C. Il

14 ottobre 2009, RI 1, per il tramite del suo legale, presentava un’offerta per

l’acquisto della quota di un mezzo di spettanza della sorella sul mapp. __________.

L’importo offerto, pari a fr. 25'100.–, corrispondeva alla metà del valore di

stima ufficiale dell’intero fondo.

Conformemente

all’art. 130 LEF, l’Ufficio esecuzione e fallimenti comunicava alla debitrice e

al creditore il contenuto dell’offerta, esortandoli a prendere posizione. Il 20

ottobre 2009, la Repubblica e Cantone Ticino chiedeva di procedere alla realizzazione

di quanto pignorato, comunicando indirettamente il proprio disaccordo a cedere

la quota pignorata all’altro comunista per la cifra offerta.

D. Il 6

novembre 2009, la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello,

quale autorità di vigilanza, ordinava così la realizzazione a mezzo di pubblici

incanti dell’interessenza spettante a __________.

successivo 3 febbraio 2010, RI 1, con un’offerta di fr. 100.–, si aggiudicava

ai pubblici incanti tutti i diritti spettanti alla sorella nell’eredità

indivisa, tra cui in particolare la quota di un mezzo sul mapp. __________,

diventandone l’unico proprietario il 23 febbraio 2010.

E. Con

atto pubblico del 24 agosto 2011, iscritto a registro fondiario il giorno

seguente, RI 1 vendeva a __________ il fondo mapp. __________, per il prezzo di

fr. 130'000.–.

Nella

relativa dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 30

settembre 2011, il contribuente deduceva dal valore di alienazione il valore di

stima in vigore 20 anni prima (fr. 8'283.–), quale valore di investimento.

L’imposta, calcolata applicando l’aliquota del 4%, corrispondente ad una

proprietà di durata superiore ai trent’anni, ammontava pertanto a fr. 4'869.–.

F. Notificandogli

la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26

ottobre 2011, l’Ufficio di tassazione di Biasca commisurava invece l’utile

immobiliare in fr. 125'758.– e l’imposta in fr. 21'904.30. Nella motivazione

allegata, l’autorità spiegava di avere suddiviso in due parti uguali il fondo,

fondandosi sulla diversa durata della proprietà: dal primo gruppo, corrispondente

alla quota ricevuta in eredità dal contribuente, aveva dedotto l’importo di fr.

4'142.– (pari alla metà del valore di stima in vigore 20 anni prima) e

applicato un’aliquota del 4%; dal secondo gruppo, corrispondente alla quota

della sorella acquistata agli incanti pubblici, aveva invece dedotto l’importo

di fr. 100.– (pari al suo prezzo di aggiudicazione) e applicato un’aliquota del

30%.

G. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 7 novembre 2011, sostenendo

fondamentalmente che l’aggiudicazione ai pubblici incanti andava in realtà

considerata un caso di scioglimento della comunione ereditaria, in quanto tale

soggetto a differimento ai sensi dell’art. 125 lett. c LT.

L’autorità

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 27 dicembre 2011, nella

quale argomentava che la quota della sorella era stata a tutti gli effetti acquistata,

ponendo inoltre l’accento sul fatto che tale trasferimento era stato oggetto di

un’imposizione TUI sulla base del prezzo di aggiudicazione.

H. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 ribadisce che

l’aggiudicazione agli incanti pubblici della quota di proprietà della sorella,

per il prezzo di fr. 100.–, costituiva un caso di scioglimento della comunione

ereditaria soggetto alla disciplina del differimento dell’imposizione, con la

conseguenza che l’aliquota applicabile alla successiva vendita era quella del

4% anche per l’interessenza attribuitagli all’asta pubblica.

I. Nelle

proprie osservazioni del 30 gennaio 2012, l’autorità di tassazione propone di

respingere il gravame, sottolineando in particolare che dalle istanze di

iscrizione a registro fondiario, così come dall’offerta di acquisto a

trattative private, risulta chiaramente che il trasferimento è avvenuto per “acquisto”

e non per effetto dello scioglimento della comunione ereditaria.

L. All’udienza

del 27 marzo 2012, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Nella

fattispecie, il ricorrente è divenuto proprietario dell’immobile venduto in due

momenti diversi: per una parte, per successione dal padre __________, nel 2000;

per l’altra parte, per acquisto dalla sorella __________, nell’ambito di un

procedimento esecutivo, nel 2008. Mentre per la prima parte, è chiaro che il

negozio, mediante il quale il contribuente è divenuto proprietario, beneficiava

del differimento dell’imposizione, è controverso per contro se lo stesso valga

anche per l’altra parte. Secondo l’autorità fiscale, infatti, si è trattato di

un negozio imponibile, anche se non vi è stato alcun utile, mentre per

l’insorgente il trasferimento immobiliare beneficiava a sua volta del

differimento dell’imposizione.

2.2

Secondo

l’art. 128 cpv. 2 LT, per il calcolo dell’utile e la durata della proprietà è determinante

il precedente trasferimento. Tuttavia, l’art. 128 cpv. 3 LT prevede che, nel

caso di alienazione di immobili il cui precedente trasferimento è stato oggetto

di tassazione differita secondo l’articolo 125 lettere a), b), c), e)

per il valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situazione

dell’ultimo trasferimento imponibile.

Come ha

ricordato il Tribunale federale – in una sentenza con cui ha escluso che possa

essere dedotta dall’utile immobiliare l’imposta di successione pagata dal

venditore – quando l’acquisto di un immobile è avvenuto mediante un

trasferimento di proprietà soggetto a differimento dell’imposizione, il calcolo

del valore di investimento deve riferirsi all’ultima alienazione imponibile.

Ciò vale non solo per il valore di acquisto in sé ma anche per tutte le spese

connesse. Considerando la successione un trasferimento che comporta il

differimento dell’imposizione, il legislatore federale ha ingiunto ai cantoni

di non considerare simili alienazioni nell’ambito del calcolo dell’imposta

sugli utili immobiliari in occasione di una successiva cessione (cfr. sentenza

del 29 luglio 2008 n.2C_147/2008, in RF 2009 p. 121, consid. 2.3).

2.3

Si tratta

pertanto di verificare se, come sostenuto dal ricorrente, l’acquisto della quota

dell’immobile dalla sorella rientri nel campo di applicazione dell’art. 125

cpv. 1 lett. a o c LT.

3.

3.1.

La legge

federale del 14 dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette dei

cantoni e dei comuni (LAID; RS 642.14), all’art. 12 cpv. 3 lett. a,

dispone che l’imposizione è differita in caso di trapasso di proprietà in

seguito a successione (devoluzione, divisione, legato) a anticipo ereditario o donazione.

Nella

legge cantonale, i casi di differimento in questione sono ripresi in due

lettere dell’art. 125 cpv. 1 LT. Per l’art. 125 cpv. 1 lett. a LT, è previsto il differimento

dell’imposizione in caso di trasferimento per successione, legato, donazione o

altro contratto soggetto all’imposta di successione o donazione. L’art. 125

cpv. 1 lett. c LT, invece, stabilisce il differimento nei casi:

di scioglimento delle comunioni ereditarie, indipendentemente dal

fatto che esso comporti o meno il versamento di conguagli in denaro;

di scioglimento di comproprietà e di proprietà comuni in cui vi è

mera divisione in natura priva di conguagli in denaro

(Soldini/Pedroli, op. cit., p. 122-123; inoltre sentenza CDT n.

80.2000.00053

del 6 giugno 2000, in RDAT II-2000 n. 11t).

Ne consegue che il trasferimento

per donazione o per successione non è imponibile, come pure beneficia del

differimento dell’imposizione la divisione di una comunione ereditaria. In

altre parole, se la proprietà di un immobile è passata per successione a diversi eredi, il successivo scioglimento della comunione ereditaria è a sua volta al

beneficio del differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, anche nel

caso in cui un solo coerede riprenda l’intero immobile.

Diverso è invece il caso

dell’immobile in comproprietà. L’eventuale scioglimento di quest’ultima forma

di proprietà collettiva sfugge all’imposizione immediata solo qualora avvenga

“in natura e senza conguaglio in denaro” (art. 125 lett. c LT). Se,

pertanto, un comproprietario acquista le quote di comproprietà degli altri

comproprietari, si verifica un trasferimento soggetto all’imposizione ex art. 124 cpv. 2 lett. c LT.

3.2

diritto federale impone dunque ai cantoni di differire l’imposizione dell’utile

immobiliare in occasione non solo della successione ma anche della successiva

divisione ereditaria. In sé, il coerede che cede la sua quota consegue un utile

immobiliare. Infatti, partecipa, nella misura della sua quota ereditaria, alla

plusvalenza maturata fra l’acquisto dell’eredità e la cessione ai coeredi, se

essa è stata considerata nel calcolo dell’indennità. Se tale plusvalenza fosse

imposta, se ne dovrebbe tuttavia tener conto nel momento in cui viene

assoggettato all’imposta l’utile realizzato con la successiva vendita

dell’immobile da parte del coerede che lo ha ripreso; infatti, in tal caso, non

dovrebbe essere dedotto dal valore di alienazione il valore di acquisto da

parte del defunto, ma tale valore dovrebbe essere ridotto nella misura

dell’utile già imposto al coerede cedente. Oppure, si dovrebbe dedurre quale

valore di investimento l’importo pagato al coerede al momento della divisione,

anche se in tal modo una parte dell’utile sfuggirebbe all’imposizione. In

considerazione di queste difficoltà, si giustifica di assimilare al

trasferimento per successione il caso della divisione, facendolo beneficiare a

sua volta del differimento dell’imposizione. È vero che in tal modo il coerede

che ha ripreso l’immobile si ritrova a dover pagare l’imposta su una quota di

utile che in realtà ha conseguito un altro erede, ma di tale circostanza si può

tener conto nel contratto di divisione o in altro modo (cfr. Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne

in der Schweiz, Zurigo 1976, n. 247, p. 128).

3.3

particolarità del caso in esame è costituita dal fatto che il ricorrente non ha

ripreso la metà dell’immobile dalla sorella mediante un contratto di divisione,

versandole un compenso in natura o in denaro in misura corrispondente al valore

della quota cedutagli. Ha per contro acquistato all’incanto, nell’ambito di un

procedimento esecutivo, la quota della sorella ad un prezzo irrisorio, tale non

solo da non indennizzare la plusvalenza maturata fra la devoluzione ereditaria

e l’aggiudicazione ma neppure quella maturata quando il padre era stato proprietario

dell’immobile.

3.4

procedura esecutiva nei confronti della coerede del ricorrente era stata promossa

dal Canton Ticino.

Secondo

l’art. 132 cpv. 1 della Legge federale dell’11 aprile 1889 sulla esecuzione e

sul fallimento (LEF; RS 281.1), se è stata chiesta la realizzazione di una

quota di un’eredità indivisa, l'ufficiale fa determinare il modo della sua realizzazione

dall'autorità di vigilanza. Per l’art. 10 cpv. 2 del Regolamento del Tribunale

federale del 17 gennaio 1923 concernente il pignoramento e la realizzazione di

diritti in comunione (RDC; RS 281.41), l’autorità di vigilanza, tenuto conto

nella misura del possibile delle proposte degli interessati, deciderà se la

parte di comunione pignorata dovrà essere venduta ai pubblici incanti o se sia

da procedersi allo scioglimento della comunione e alla liquidazione del patrimonio

comune a stregua dei disposti che reggono la comunione in questione. L’art.

10.

cpv. 3 RDC precisa che la vendita all'asta non sarà, di regola,

ordinata, che se il valore della parte pignorata può essere determinato almeno

approssimativamente in base alle informazioni assunte in occasione del

pignoramento o delle trattative di conciliazione. Onde accertare questo valore,

l'autorità di vigilanza può ordinare nuove indagini e, segnatamente, l'erezione

di un inventario del patrimonio comune.

Con

sentenza del 6 novembre 2009, la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

di appello quale autorità di vigilanza, preso atto che il creditore

dell’escussa non aveva accettato la proposta di RI 1 di ritirare la quota della

coerede per l’importo di fr. 25'100.–, ha ritenuto il valore della quota

pignorata “sufficientemente determinato ai sensi dell’art. 10 cpv. 3 RDC

perché se ne [potesse] ordinare la vendita all’asta”, aggiungendo che “la

soluzione alternativa dello scioglimento della comunione ereditaria e della

liquidazione del patrimonio comune (cfr. art. 10 cpv. 2 RDC)” appariva “inadeguata,

visto il valore esiguo dell’attivo da realizzare”.

I “diritti

spettanti al debitore __________, __________, nella comunione ereditaria

indivisa” sono così stati messi all’incanto ed aggiudicati al ricorrente

per fr. 100.–, il 3 febbraio 2010.

3.5

L’aggiudicazione

non è pertanto stata preceduta dallo scioglimento della comunione ereditaria,

come ammesso dall’art. 10 cpv. 2 RDC. Il ricorrente si è così aggiudicato la

quota della sorella nella comunione ereditaria.

In tale

evenienza, come stabilito dall’art. 11 cpv. 2 RDC, l’ufficio di esecuzione

rilascia all’aggiudicatario un attestato certificante che è surrogato nel

diritto del debitore di chiedere la divisione della comunione e di percepire il

prodotto della liquidazione. L’aggiudicatario viene così a trovarsi in una

situazione simile a quella del cessionario di una quota in una comunione

ereditaria (art. 635 cpv. 1 CC), il quale non acquista il diritto d’intervenire

nella divisione, ma solo di pretendere la parte che nella divisione sarà

attribuita al cedente. In tale contesto, l’autorità interviene nella divisione

in luogo dell'erede stesso (cfr. DTF 135 III 179 consid. 2.5, con riferimento

all’art. 609 cpv. 1 CC).

Nel caso

concreto, tuttavia, il ricorrente non ha avuto alcun bisogno di chiedere la

divisione, essendo egli stesso l’unico altro coerede. In altre parole, per il

semplice effetto dell’aggiudicazione della quota ereditaria della sorella, egli

si è ritrovato ad essere proprietario esclusivo dell’immobile appartenente alla

comunione ereditaria, costituita da lui stesso, quale coerede, e da lui stesso,

quale aggiudicatario della quota ereditaria della sorella.

In queste

circostanze, anche se formalmente non vi è stata una divisione ereditaria, è

difficile negare che sostanzialmente essa si sia verificata con

l’aggiudicazione della quota ereditaria al ricorrente.

3.6

consegue che, nonostante le peculiarità della fattispecie, caratterizzata

dall’aggiudicazione dell’immobile per una cifra simbolica, non può essere

negata l’applicazione dell’art. 125 cpv. 1 lett. c LT. Nel calcolo

dell’utile conseguito con la vendita qui in discussione, si applica pertanto,

per l’intero immobile, l’art. 128 cpv. 3 LT, secondo il quale, per il valore di

acquisto e la durata della proprietà, fa stato la situazione dell’ultimo

trasferimento imponibile. Dal valore di alienazione di fr.

130'000.– deve allora essere dedotto il valore di stima in vigore venti anni

prima (fr. 8'283.–); all’utile così stabilito (fr. 121'717.–) si applica

l’aliquota del 4%. L’imposta ammonta di conseguenza a fr. 4’868.70.

4.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali. Al ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 27 dicembre 2011 è riformata nel senso

che dal valore di alienazione di fr. 130'000.– è dedotto il valore di stima in

vigore venti anni prima (fr. 8'283.–) ed all’intero utile è applicata

l’aliquota del 4%.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 800.– per ripetibili.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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