80.2012.185

Imposta sugli utili immobiliari: alienazioni imponibili, cessione di partecipazioni in società immobiliari, prima quota del 49% poi rimanente 51%

31 luglio 2013Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. L’azionariato

della __________ SA, fino al 20 febbraio 2008, era così composto:

RI 1 35%

__________

33%

__________

SA 32%

Con una

prima alienazione del 49% delle azioni, avvenuta il 20 febbraio 2008

l’azionariato veniva così modificato:

RI 1 15%

__________ 19%

__________

SA 17%

__________

SA 49%

In data

28 maggio 2010, sottoscrivendo un contratto di compravendita di azioni, la __________

SA diventava azionista unica della __________ SA.

B. Notificando

alla RI 1 la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, con decisione del

27 giugno 2011, l'RS 1 (UTPG) commisurava l’utile imponibile della prima alienazione

risalente al 20 febbraio 2008 in fr. 896’770.- e l'imposta dovuta in fr.

242'127.90, mentre per la vendita del 28 maggio 2010 l'utile imponibile era commisurato in fr. 663'455.- e l'imposta dovuta in fr. 172'498.30.

C. La,

rappresentata dalla RA 1, impugnando le suddette decisioni con reclamo del 13

luglio 2011, contestava che la cessione della prima quota di partecipazione

fosse soggetta all’imposta sugli utili immobiliari. Sottolineava che le azioni erano

state cedute in due negozi giuridici ben distinti e tra loro lontani nel tempo:

la prima cessione era avvenuta il 20 febbraio 2008, fino a concorrenza del 49%

delle azioni, mentre la seconda era avvenuta il 28 maggio 2010, per il

rimanente 51% delle azioni. A riguardo della prima alienazione, secondo la

reclamante, non essendo stata ceduta la maggioranza del pacchetto azionario

della __________ SA, non si sarebbero verificati i presupposti di legge per

imporre la suddetta compravendita di azioni. Per quanto concerne la cessione

del secondo pacchetto azionario, l'insorgente interponeva un reclamo definito

cautelativo, con il solo scopo di permetterle di verificare i conteggi inviati

dall'autorità fiscale con i dati in suo possesso.

D. L'autorità

di tassazione, con decisione del 26 luglio 2012, respingeva il reclamo,

modificando l’ammontare dell'imposta dovuta per il primo trasferimento di

azioni in fr. 233'160.20. L'Ufficio di tassazione adduceva in merito le

seguenti motivazioni:

Con

riferimento alla sentenza della CdT n. 80.2001.00107 del 14.9.2001, si evince

che la cessione di un pacchetto di azioni minoritarie è assoggettata alla TUI

solo quando più azionisti di minoranza cedono di comune accordo le proprie

quote (con il risultato che si verifica un trasferimento della maggioranza

delle azioni) oppure quando la partecipazione minoritaria consente un'utilizzazione

di determinati locali assimilabile alla proprietà per piani.

Non

basta, come citato nel Complemento al commentario "L'imposizione degli

utili immobiliari" (Soldini/Pedroli pag. 68), "... a sfuggire

all'imposta sugli utili immobiliari vendere in due momenti successivi due quote

minoritarie, che insieme costituiscono la maggioranza del capitale."

Nel

nostro caso, l'acquirente è entrato in possesso della totalità delle azioni

della società immobiliare mediante due trasferimenti, ma unicamente con la

seconda cessione, avvenuta nel 2010, è divenuto detentore della maggioranza

delle azioni. Da rilevare che l'imponibilità del trasferimento progressivo di

una partecipazione maggioritaria è prevista anche dalla giurisprudenza di quei

Cantoni che ammettono l'assoggettamento delle sole cessioni di quote di

maggioranza, Inoltre, alla luce della sistematica della legge e dell'esistenza

dell'art. 124 cpv. 2 lett. f LT, che prevede l'imposizione dei negozi a catena,

si può a maggior ragione giungere alla conclusione che delle cessioni successive

di pacchetti di azioni minoritarie, che costituiscono nel complesso la maggioranza

del capitale, devono essere assoggettate al pagamento della TUI.

giurisprudenza ha difatti progressivamente ampliato la nozione di alienazione

economica ed in particolare dei cosiddetti negozi a catena. Anche se la

disposizione legale menziona espressamente i diritti, occorre precisare che

l'elemento essenziale di questi negozi risiede anche nel fatto che il potere di

disporre economico è ceduto in più volte e prima del trasferimento dal punto di

vista del diritto civile.

merito all'aliquota applicata, dato che le cessioni successive di pacchetti

azionari sono trasferimenti economici che vanno considerate come un negozio

unico devono essere imposte con la stessa aliquota (periodo dal 21.1.2005 al

28.5.2010),

L'aliquota

è pertanto quella applicabile per un periodo di 5 anni 4 mesi e 7 giorni, 26%.

E. Con tempestivo ricorso alla Camera

di diritto tributario, la RI 1, rappresentata dalla RA 1, contesta nuovamente

l’imposizione della cessione del 49% delle azioni della __________ SA. Sottolinea

che l'acquisizione nel 2008 del 49% delle azioni della __________ SA, è

avvenuta da parte della __________ SA e non della __________ SA. L’acquisto da

parte della __________ SA mirava a tutelare al meglio i propri diritti di

azionista di maggioranza di __________ SA, la quale era connessa alla __________

SA da un contratto di locazione avente come oggetto degli spazi in alcuni

capannoni industriali di proprietà di quest'ultima.

La ricorrente

sostiene che nel caso concreto sarebbe totalmente assente la volontà iniziale

di cedere, in due o più momenti distinti, la maggioranza del pacchetto azionario

della società. Inoltre vi sarebbero motivazioni economiche differenti tra la prima

e la seconda alienazione: la prima era basata su un contratto di compravendita

azionaria mentre le seconda rientrerebbe in un progetto di risanamento della __________

SA, in cui il consiglio di amministrazione della __________ SA si rese

disponibile ad acquistare le restanti azioni della __________ alb SA, purché il

ricavato venisse da essa reinvestito nel finanziamento di __________ SA. L’insorgente

ritiene che non si possa procedere all'imposizione della prima vendita, come vorrebbe

l'Ufficio di tassazione, poiché ciò costituirebbe una violazione del principio

della non imponibilità della cessione di pacchetti azionari minoritari. A ciò

aggiunge che un'imposizione potrebbe unicamente fondarsi su elementi di elusione

fiscale, che nella fattispecie sono indubbiamente da escludere per le

argomentazioni sopraindicate.

F. Nelle

proprie osservazioni l'Ufficio di tassazione ritiene che il ricorso sia da

respingere. A tale riguardo precisa nuovamente che nella sentenza di questa

Camera del 14 settembre 2001 (incarto n. 80.2001.00107) viene stabilito che non

sarebbe sufficiente, per sfuggire all'imposta, vendere in due momenti

successivi due quote minoritarie che insieme costituiscono la maggioranza del

capitale. L'autorità di tassazione sottolinea che l'imponibilità del

trasferimento progressivo di una partecipazione maggioritaria è pure prevista

dalla giurisprudenza di quei Cantoni che ammettono l'assoggettamento delle sole

cessioni di quote di maggioranza. L'autorità fiscale sostiene inoltre che

l'acquirente, irrilevante se prima come __________ SA e poi come __________

sarebbe entrato in possesso della totalità delle azioni della società immobiliare

mediante due trasferimenti, in cui coloro che hanno venduto le azioni nella

seconda operazione, sono le stesse persone che detenevano le quote della prima

operazione e pertanto si è proceduto ad un trasferimento graduale della proprietà.

Inoltre per quanto concerne il risanamento di __________ SA, l'autorità di

tassazione specifica che, proprio alla luce delle difficoltà finanziarie di

quest'ultima e delle necessità di reperire ulteriori mezzi finanziari da parte

degli azionisti "storici", è evidente che le due operazioni non

possano essere analizzate distintamente ma debbano essere esaminate come

un'unica operazione.

G. All’udienza

dell’11 marzo 2013, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle

imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito

bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti

anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del

trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data

(art. 129 cpv. 2 LT).

1.3.

risultato economicamente corrispondente a quello dell'alienazione civilistica

di immobili si può conseguire mediante il trasferimento di azioni o quote di una

società per azioni o di una cooperativa proprietaria di un immobile. In un

simile caso, non vi è infatti alcun trasferimento dell'immobile dal punto di

vista del diritto civile, tale da dare luogo ad un'imposizione dell'utile immobiliare.

In tutti i cantoni si è tuttavia instaurata una prassi che assimila la

compravendita di quote di una società immobiliare all'alienazione della

proprietà fondiaria (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 101).

La legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei

Comuni (LAID) si limita a prevedere l'imposizione del "trasferimento di

partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata,

sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso"

(art. 12 cpv. 2 lett. d LAID).

Il legislatore cantonale ha ripreso la norma relativa all'imposizione delle

alienazioni di quote sociali dall'abrogato art. 2 cpv. 2 lett. a LIMVI.

Per l'art. 124 cpv. 2 lett. h LT sono dunque imponibili “le alienazioni

di azioni o di quote di società immobiliari o di altre società, se nel

patrimonio hanno un valore preponderante i fondi e le partecipazioni a società

immobiliari”.

1.4.

una sentenza del 2001 (CDT

n. 80.2001.00107 del 14 settembre 2001, in RtiD I-2002 n. 8t), questa Camera ha

proceduto all’interpretazione dell'art. 124 cpv. 2 lett. h LT,

per stabilire se, per il diritto cantonale, l'imposizione degli utili

conseguiti con la cessione di azioni di società immobiliari soggiaccia in ogni

caso all'imposta sugli utili immobiliari o se l'imposizione sia limitata alle

ipotesi in cui l'alienazione ha per oggetto pacchetti di maggioranza.

Camera di diritto tributario ha così stabilito che non è soggetta all'imposta

sugli utili immobiliari la cessione di una partecipazione del 49% al capitale

di una società anonima immobiliare. Mediante il trasferimento della

partecipazione non vi è infatti l'alienazione del “potere di disporre” del

fondo, dal punto di vista economico. La cessione di una partecipazione

minoritaria sottostà all'imposta sugli utili immobiliari solo quando più

azionisti di minoranza cedono di comune accordo le proprie quote (con il risultato

che si verifica un trasferimento della maggioranza delle azioni) oppure quando

la partecipazione minoritaria consente un'utilizzazione di determinati locali

assimilabile alla proprietà per piani.

Considerandi

2.

2.1.

Nel caso

in esame, i tre azionisti della __________ SA hanno ceduto, di comune accordo,

dapprima una partecipazione complessiva del 49%, poi, poco più di due anni

dopo, il rimanente 51%. Acquirente era, nel primo caso, la __________ SA e, nel

secondo la __________ SA. Mentre l’autorità di tassazione ritiene che debba

essere imposta la cessione della totalità delle azioni della __________ SA,

anche se si è verificata a due riprese, la ricorrente ritiene per contro che

l’operazione debba essere esaminata distinguendo le due compravendite e che la

prima debba essere esentata dall’imposta sugli utili immobiliari, in quanto mera

cessione di una quota minoritaria.

2.2

Come ha

già rilevato l’autorità di tassazione, nelle sue osservazioni al ricorso, la

sentenza del 2001 con cui questa Camera ha stabilito che la legge vigente non

consente di assoggettare all’imposta la cessione di quote minoritarie ha anche

segnalato il rischio di un’incentivazione dell’elusione fiscale, legato all’interpretazione

restrittiva dell’art. 124 cpv. 2 lett. h LT. Ha allora osservato che non

dovrebbe essere sufficiente, per sfuggire all'imposta, vendere in due momenti

successivi due quote minoritarie, che insieme costituiscono la maggioranza del

capitale. Ha poi aggiunto che l’imponibilità del trasferimento progressivo di

una partecipazione maggioritaria è prevista anche dalla giurisprudenza di quei

cantoni che ammettono l'assoggettamento delle sole cessioni di quote di

maggioranza (RtiD I-2002 n. 8t consid. 10.3, con riferimento a Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, §

216, n. 98, p. 1345).

2.3

Proprio

perché sarebbe fin troppo facile sottrarsi all’imposizione frazionando il trasferimento

delle quote sociali, la prassi delle autorità fiscali dei cantoni che, come il Canton

Ticino, impongono solo la cessione delle partecipazioni maggioritarie considerano

come un’unica operazione i trasferimenti successivi fra le stesse parti. Infatti,

l’alienazione dilazionata di una quota maggioritaria allo stesso acquirente

deve essere considerata come una cessione del potere di disporre dell’immobile,

dal punto di vista economico (Ochsner,

Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 117).

Per esempio, nel Canton

Friburgo viene considerata imponibile la cessione della maggioranza delle quote

sociali, anche se viene realizzata da parte di uno o più soci non in una sola

volta bensì sull’arco di tre anni (Rumo,

Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo

1993, p. 122); per le autorità fiscali del Canton Basilea Campagna vengono

sommate fra loro diverse alienazioni di quote di partecipazione alla stessa

società immobiliare entro cinque anni (Christen,

Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998, p. 112);

la prassi del fisco lucernese consiste invece nel considerare imponibile la

vendita di diverse quote minoritarie entro un tempo “relativamente breve” (“innert

relativ kurzer Zeit”; Luzerner Steuerbuch, vol. 3, § 3 cifra 2, n. 10). Per

le autorità zurighesi, nel caso di un trasferimento frazionato di una quota di

maggioranza, l’alienazione imponibile si verifica nel momento in cui il

venditore trasferisce al compratore quella quota che comporta che l’alienante

abbia complessivamente trasferito la maggioranza (Richner/Frei/Kaufmann/Meu-ter, Kommentar zum harmonisierten

Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, § 216, n. 107, p. 1548).

2.4

Che si debbano considerare

unitariamente le successive cessioni di quote che intervengono fra le stesse

parti appare del resto coerente con il principio stesso dell’imposizione

dell’alienazione di una società immobiliare. La fattispecie imponibile è infatti

un’alienazione economica: cedendo le quote di partecipazione in una società

immobiliare, il cedente consegue di fatto un utile immobiliare. In questa prospettiva,

la disposizione che prevede l’assoggettamento di tali negozi si configura come

una norma antielusiva; per evitare cioè che mediante la vendita di quote di

partecipazione venga aggirata l’imposizione degli utili immobiliari, se ne

prevede l’assimilazione.

È allora inevitabile che

la disposizione venga applicata in modo tale da far rientrare nel suo campo di

applicazione ogni fattispecie in cui si verifica il trasferimento economico di

un immobile tramite cessione di quote sociali. Non può così essere considerato

determinante il fatto che l’alienazione della partecipazione maggioritaria intervenga

con un solo negozio o con diversi negozi successivi fra le stesse parti.

2.5

Venendo all’esame del caso

concreto, i due trasferimenti sono avvenuti a poco più di due anni di distanza

l’uno dall’altro: il 20 febbraio 2008 (quota del 49%) e il 28

maggio 2010 (quota del 51%). Il tempo intercorso fra i due negozi è tale da

indurre a considerarli come un’unica operazione che ha comportato, il 28 maggio

2010, la cessione della totalità delle azioni della ____________________ dai

precedenti azionisti (RI 1 ,__________ e __________ SA) alla __________ SA.

Le ragioni addotte dalla

ricorrente, e che a suo avviso dimostrerebbero che al momento della prima

vendita non vi era ancora l’intenzione di cedere la maggioranza delle azioni,

sono irrilevanti. Come si è già ricordato, si tratta solo di verificare se

economicamente si sia verificata la cessione del potere di disporre

dell’immobile, senza considerare i motivi che possono aver determinato la

suddivisione dell’operazione in due momenti. Da questo punto di vista, è

indubbio che il 28 maggio 2010 vi sia stato il passaggio del potere di disporre

ed è altrettanto chiaro che ciò è avvenuto tramite il trasferimento non del 51%

delle azioni della __________ SA bensì con la cessione della totalità delle

stesse.

Del resto, seguendo il

ragionamento della ricorrente, che vorrebbe che ogni cessione di quote fosse

considerata singolarmente, si dovrebbe concludere che non vi sarebbe stato

alcun negozio imponibile se le parti avessero compravenduto a distanza di due anni

due quote esattamente del 50% ciascuna.

2.6

L’insorgente obietta

infine che non vi sarebbe identità fra l’acquirente della prima e quello della

seconda quota. Il primo pacchetto del 49% è infatti stato ceduto alla __________

SA ed il secondo del 51% alla __________ SA.

Ora, anche volendo

ignorare il fatto che le società sono sorelle, ciò che è determinante è il

fatto che nel 2010, come risulta dal bilancio __________ SA, le azioni sono

passate tutte nelle mani di quest’ultima, che è dunque divenuta la proprietaria

economica degli immobili della __________ SA.

3.

Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese

processuali sono a carico della ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 8’000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un

totale di fr. 8’100.–

sono a

carico della ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster