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Deduzioni: spese di manutenzione e gestione degli immobili, giardino e piscina non considerati nel calcolo del valore locativo, verifica

7 marzo 2013Italiano18 min

Source ti.ch

Fatti

RI 2 è proprietaria delle quote di proprietà

per piani (PPP) __________ e __________, corrispondenti rispettivamente a

ventiquattro e undici millesimi del fondo base n. __________ RFD di __________.

Nella

dichiarazione fiscale 2011, i contribuenti indicavano un valore di stima

ufficiale degli appartamenti d’abitazione di fr. 319'486.- ed un valore

locativo di fr. 16'500.- . Essi facevano quindi valere deduzioni per spese di

gestione e manutenzione nella misura di fr. 6'732.- .

B. Notificando

ai contribuenti la tassazione IC/IFD 2011, con decisione del 5 settembre 2012,

l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava il valore locativo in fr.

16'500.- ed ammetteva in deduzione le spese di gestione e manutenzione degli immobili

nella limitata misura di fr. 4'125.- per l’IC e di fr. 3'301.- per l’IFD,

argomentando nelle motivazioni allegate che le “spese per acqua, fognatura,

illuminazione, manutenzione giardino, riscaldamento, portineria, sgombero neve,

ecc. non deducibili salvo presentazioni del conteggio delle spese accessorie

assunte dagli inquilini”.

C. I contribuenti impugnavano la suddetta decisione dell’autorità fiscale

con reclamo del 3 settembre 2012, nel quale lamentavano la mancata concessione

delle deduzioni delle spese di gestione e manutenzione effettive come da conteggio

dettagliato delle spese allegato, eseguito dall’amministratore condominiale.

Essi sottolineavano inoltre di avere scelto il metodo di deduzione “spese

effettive” per detrarre i costi della sostituzione della lavatrice, del fondo

di rinnovamento, dell’onorario, dei premi d’assicurazione e della portineria e

puntualizzavano che il valore della piscina e del giardino sarebbe incluso nel

valore locativo della sostanza immobiliare.

L’autorità

di tassazione, con decisione del 19 settembre 2012, respingeva il reclamo

adducendo in merito le seguenti motivazioni:

“Reclamo deciso come a calcolo

dell’imponibile: a norma di legge e giurisprudenza sono deducibili le spese

effettive di manutenzione degli immobili che ne conservano il valore. Come già

spiegato nella motivazione che accompagna la decisione su reclamo 2010 non

tutte le spese condominiali pagate sono deducibli fiscalmente. Ricordiamo

nuovamente che non sono deducibili le spese di portineria (salario e oneri

sociali) e per il giardino che non è considerato nella determinazione del

valore locativo. In queste condizioni risulta quindi più favorevole al

contribuente la concessione della deduzione globale del 25% per imposta

cantonale rispettivamente del 20% per imposta federale diretta. Infatti le

spese deducibili sarebbero inferiori a detti importi.”

D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario i coniugi RI

1 e RI 2 contestano la decisione di tassazione su reclamo dell’autorità

fiscale. I ricorrenti sostengono nuovamente che le spese effettive di gestione

e manutenzione, da loro esplicitamente scelte quale metodo di deduzione, in

particolare le spese di portineria, del fondo di rinnovamento, dei premi

d’assicurazione e della sostituzione della lavatrice, non sarebbero state

dedotte. In aggiunta gli insorgenti ribadiscono che nella valutazione del

valore locativo sarebbe incluso il valore di utilizzo sia del giardino sia

della piscina.

E. Nelle

proprie osservazioni del 20 settembre 2012 l’Ufficio di tassazione di Locarno

propone le seguenti rettifiche dei conteggi presentati dai ricorrenti:

IC IFD Motivazioni

Spese

richieste 6523 8784

Lavatrice -2600 -2600 Impianto

non fisso e non com-

preso

nel valore dell’edificio

Giardino -1323 -1323 Non

compreso / spese di ge-

stione

Piscina -172 -172 Spese

di gestione / prodotti

Fondo rinnovamento 1400 Si

ritiene destinato irrevocabil-

mente

alla manutenzione

Portinaio -972 Spese

di gestione

Tassa fognatura -139 Spese

di gestione

__________ -250 Vedi

fondo di rinnovamento

Amministrazione -952 -952 Spese

di gestione

Totale deducibile 2626 2626

Inoltre l’autorità fiscale ritiene che, nella determinazione del valore

locativo, si sarebbe tenuto conto della presenza della piscina esterna.

Pertanto le spese per la piscina sarebbero deducibili solo nella misura in cui non

rientrerebbero nelle spese di gestione normalmente accollate agli inquilini.

Per quanto concerne il giardino, l’Ufficio di tassazione sostiene che esso non

sarebbe incluso nel calcolo del valore locativo, poiché l’Ufficio di stima,

determinando il valore di reddito, non avrebbe considerato un valore di

utilizzo per metro quadro del giardino. L’autorità fiscale sottolinea infine

che, se anche il giardino fosse stato considerato, tali spese non sarebbero in

ogni caso deducibili, trattandosi di costi di gestione normalmente accollati

agli inquilini come spese accessorie.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l'art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l'art. 31 cpv. 2 LT, di identico tenore,

il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione,

i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi.

Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile,

ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr.

Agner/Jung/Stein -mann, Kommentar

zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p.

219 s.; Känzig, Direkte

Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto

tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.2.

Per

facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti,

invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni

immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva,

stabilita dal Consiglio federale per l'IFD e dal Consiglio di Stato per l'IC

(art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge

tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2 Ordinanza concernente la deduzione dei costi

di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del

24 agosto 1992).

deduzione complessiva ammonta:

Ø al 15% per l'IC ed al 10% per

l'IFD del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, all'inizio del

periodo fiscale, l'immobile risale al massimo a 10 anni prima;

Ø al 25% per l'IC ed al 20% per l'IFD

del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, all'inizio del

periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni

(cfr.

art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2

Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato

in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).

1.3.

materia di IFD, il contribuente può scegliere tra la deduzione dei costi

effettivi e la deduzione complessiva per ogni periodo fiscale e per ognuno dei

propri immobili (art. 3 Ordinanza cit. del 24 agosto 1992). In materia di IC, a

contare dal 1° gennaio 2010, il Consiglio di Stato si è allineato alla

concezione del Consiglio federale, riconoscendo la possibilità di cambiare

sistema anche a livello cantonale, nell’intento di consentire sempre al

proprietario la deduzione integrale dei costi effettivi (art. 2 cpv. 2 Regolamento

cit.).

Considerandi

2.

2.1.

Nella

fattispecie, con la decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha ammesso in

deduzione a titolo di spese di gestione e manutenzione immobiliari fr. 4'125.-

per l’IC e fr. 3'301.- per l’IFD. Tali importi corrispondono a una deduzione

complessiva pari al 25% per l’IC ed al 20% per l’IFD del valore locativo.

L’Ufficio di tassazione ha argomentato che nel caso in esame risulta più

favorevole ai contribuenti la concessione della deduzione forfetaria piuttosto

che quella per le spese effettive, poiché l’ammontare di quest’ultime

risulterebbe inferiore rispetto all’importo dedotto per le spese globali.

I ricorrenti

ribadiscono tuttavia di ambire ad una deduzione delle spese effettive, maggiore

secondo loro a quella forfettaria.

Nelle

osservazioni al ricorso, l’autorità fiscale ha riesaminato il calcolo delle

spese fatte valere dai ricorrenti, giungendo a commisurare in fr. 2'626.–

quelle che sarebbero deducibili. Gran parte delle spese condominiali sarebbero

infatti qualificabili come spese di gestione.

2.2

effetti le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la

pulizia, l'illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile

e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese

per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere

dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un

contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui

costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del

proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la

pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il

proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero

traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore

locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il

diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200

del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate).

2.3

Anche la

Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza

privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e

immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore

locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili

utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la

deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del

proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle

spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare n. 7/2011, cifra 5.4).

2.4

In linea

di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore,

climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e

acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di

amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3; inoltre art. 1 dell' Ordinanza

del Consiglio federale del 24 agosto 1992).

2.5

maggior parte delle spese incluse nel conteggio prodotto dai ricorrenti rientra

effettivamente fra i costi di gestione che non sono deducibili dal valore

locativo. È il caso delle spese per la manutenzione del lift, della tassa per

la fognatura, delle spese bancarie, dell’onorario per l’amministratore

condominiale e dei costi per la ventilazione.

Resta

tutt’al più da esaminare il dettaglio delle spese di “manutenzione ordinaria”

(fr. 9'876.42), che potrebbero essere ammesse in deduzione se si riferissero a

riparazioni o ad opere di rinnovo. Per economia di giudizio, si giustifica il

loro riconoscimento, come sembra aver fatto anche l’Ufficio di tassazione. Possono

poi essere dedotti l’importo versato al fondo di rinnovamento (fr. 40'000.–) ed

il premio pagato all’assicurazione dello stabile (fr. 10'573.10).

Per

quanto attiene all’acquisto di una lavatrice, non vi sono indicazioni precise

agli atti. In linea di principio, le spese per la sostituzione di

elettrodomestici compresi nel valore dell’edificio sono ammesse in deduzione

quali spese di manutenzione (cfr. l’allegato alla circolare n. 7/2011, cifra

14). Dovendo gli atti essere rinviati all’autorità di tassazione per le ragioni

che saranno esposte in seguito, si giustifica di sottoporre anche questo

aspetto ad un’ulteriore verifica. I ricorrenti produrranno a tal fine la

fattura dell’acquisto della lavatrice e forniranno ogni informazione utile per

stabilire se si tratti della sostituzione di un impianto fisso.

3.

3.1.

Nella

decisione impugnata, l’Ufficio di tassazione ha affermato che nella valutazione

del valore locativo si è tenuto conto della presenza della piscina ma non di

quella del giardino. Ad ogni buon conto, sostiene che i costi di manutenzione

per la piscina e il giardino non sarebbero deducibili, in quanto si tratterebbe

di semplici spese di gestione.

3.2

Secondo una

consolidata giurisprudenza, le spese per il giardino non sono in linea di

principio deducibili: il valore locativo, che costituisce il fondamento del

reddito imponibile del ricorrente, viene calcolato sulla base del solo valore

di stima della casa, senza considerare cioè quello del terreno circostante; se

si concedessero in deduzione le spese relative al giardino, si otterrebbe

dunque un risultato aberrante (cfr. p. es. CDT n. 80.2000.00055 del 6 giugno 2000 in re T.G.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re K. G.; CDT n. 132 del 21 giugno 1993 in re Le.; CDT n. 41-42 del 6 marzo 1987 in re Mo., RTT 1972, p. 59 s.).

spese di manutenzione per il giardino o per piscine, campi da gioco o da tennis

ecc. non sono dunque deducibili quando il valore del giardino o della piscina

non si riflette sul valore locativo (Richner/Frei/Kaufmann,

Kommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 34 ad art. 32 LIFD, pp. 435-436; nello

stesso senso Locher, Kommentar zum

DBG, 1a parte, Basilea/Therwil, 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p.

789).

Anche

la giurisprudenza di altri Cantoni va nella stessa direzione: secondo il

Tribunale amministrativo di Basilea-Campagna, per esempio, i costi di

manutenzione dell'immobile devono sempre essere correlati con un reddito

imponibile, anche se la lettera della legge non lo esprime, con la conseguenza

che i costi di manutenzione del giardino e della piscina sono deducibili solo

se essi sono stati considerati nel calcolo del valore locativo (StE 1999 B 25.6

n. 33).

stesso Tribunale federale ha avuto modo di negare che sia arbitrario dedurre

quali costi di manutenzione le spese di manutenzione del giardino solo se il giardino

stesso è stato effettivamente considerato nel calcolo del valore locativo

(Tribunale federale, 6 dicembre 1999, in StE 2001 B 25.6 n. 44).

3.3

conseguenza, il rifiuto di dedurre le spese di manutenzione del giardino e

della piscina è pienamente giustificato, quando il valore locativo è calcolato

escludendo il giardino rispettivamente la piscina.

4.

4.1.

Nel caso

in esame, in relazione alla casa d’abitazione, i ricorrenti dichiarano un valore

locativo, poi confermato dall’autorità fiscale, pari a fr. 16'500.- .

Sebbene

dalla decisione impugnata e dagli atti dell’Ufficio di tassazione non sia ben

chiaro come il valore locativo sia stato calcolato, sembra comunque che sia

stato applicato il 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima

e risultante dalla scheda di calcolo allegata alla decisione sulla stima.

4.2

L’autorità

fiscale avrebbe così applicato l’art. 2 cpv. 2 Decreto esecutivo del 21 dicembre

2010.

concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo

fiscale 2011, secondo cui, in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, il

valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde, di regola, al 90% del

valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima.

In merito

alle modalità di calcolo del valore locativo adottate dall’Ufficio di tassazione,

va precisato che questa Camera ha già avuto occasione di ritenere che non siano

conformi alle esigenze stabilite dalla legge, dal momento in cui si fondano sul

presupposto che la decisione dell’Ufficio di stima, già passata in giudicato,

abbia accertato anche il valore locativo dell’immobile. La procedura

disciplinata dalla legge cantonale sulla stima ufficiale degli immobili

concerne infatti unicamente la determinazione del valore di stima ufficiale in

quanto tale e non anche il valore locativo (cf. sentenza CDT n. 80.2007.173 del

9.

maggio 2008, in RtiD II-2008 n. 3t).

4.3

Anche

facendo astrazione da tale aspetto, non contestato peraltro dai ricorrenti, non

sono ravvisabili sufficienti indicazioni che confermino che nella fattispecie

il valore di reddito è stato definito solo in base al valore dell’abitazione,

escludendo il terreno circostante. Secondo l’art. 15 cpv. 2 della Legge del 13

novembre 1996 sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (RL 10.2.9.1), i

fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica comprendente

fabbricati e relativo terreno annesso. Non è dunque per niente evidente che il

valore di reddito non sia condizionato dal terreno circostante.

4.4

In simili

circostanze, è difficilmente verificabile se il giardino e la piscina siano

stati considerati nel calcolo del valore locativo o meno. La pratica su cui si

è fondata l’autorità fiscale si riferisce infatti ai casi in cui il reddito

dell’abitazione è stabilito applicando un coefficiente al valore di reddito di

stima ufficiale.

5.

5.1.

Per

potersi pronunciare in merito alla deducibilità delle spese relative al

giardino occorre dunque risolvere prima la questione delle modalità di calcolo

del valore locativo.

Ciò non

significa ancora che se si dovesse arrivare alla conclusione che il calcolo di

quest’ultimo abbia tenuto conto anche del giardino, tutte le spese sostenute a

tale riguardo potrebbero essere dedotte dal reddito dei contribuenti. In tal

caso, si dovranno esaminare nel dettaglio le singole spese sostenute dai

ricorrenti, per verificare se si tratti di costi assimilabili a quelli di

gestione – come tali non deducibili – oppure se rientrino nella nozione di

spese di manutenzione in senso tecnico.

5.2

Dai

documenti esposti agli atti non è attualmente verificabile se le spese esposte

al dettaglio rientrino nella nozione di spese di manutenzione in senso tecnico

oppure siano da considerare come costi di gestione.

La prassi

in vigore in altri cantoni (cfr. Merlino,

in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,

Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50)

prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:

- le

spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un

anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di

manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso

in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;

- le

spese per la prima posa di piante o alberi o la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi d’investi-mento immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. d LT;

- infine,

le spese annuali ricorrenti per i lavori di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui

deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. a LT.

5.3

Pertanto,

nel caso in esame, se dovesse essere stabilito che il valore locativo tiene

conto anche del giardino, si tratterà di intraprendere una puntuale verifica

dei singoli costi fatti valere dai ricorrenti.

conseguenza, in relazione alle spese relative alla manutenzione del giardino,

la decisione impugnata deve essere annullata.

6.

6.1.

Lo stesso discorso vale

per la deducibilità dei costi relativi alla piscina. Anche in questo caso si

tratterà di verificare se la piscina sia stata considerata nelle modalità di

calcolo del valore locativo.

Da un calcolo manoscritto

trovato nel fascicolo trasmesso alla Camera dall’Ufficio di

tassazione emerge che quest’ultimo ha proceduto al calcolo del valore locativo

tenendo in considerazione l’edificio accessorio e dunque si presume anche la

piscina. La stessa conclusione sembra potersi peraltro ricavare anche dalle

osservazioni dell’Ufficio al ricorso, laddove si afferma che “contrariamente a

quanto affermato nella nostra decisione su reclamo del 19 settembre 2012” nella determinazione del valore locativo “si è sicuramente tenuto conto della presenza della

piscina esterna”. L’autorità di tassazione afferma poi che tutti i costi per la

piscina sarebbero tuttavia esclusi in quanto “spese di gestione / prodotti”.

6.2

dovesse essere confermato che il calcolo del valore locativo abbia tenuto conto

anche della piscina, si tratterà dunque di verificare la natura delle spese

fatte valere, per stabilire se, ed eventualmente in quale misura, si possano

qualificare come costi di manutenzione in senso tecnico.

Ritenuto

che la documentazione agli atti non è sufficiente a pronunciarsi su tale aspetto,

spetterà all’Ufficio di tassazione chiedere al contribuente ulteriori

ragguagli.

7.

decisione impugnata deve conseguentemente essere annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione che procederà ad una nuova verifica dei criteri di

calcolo del valore locativo e si pronuncerà nuovamente sulle deduzioni delle

spese di gestione e manutenzione. Visto l’esito del ricorso, non si prelevano

né tassa di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. La

decisione su reclamo del 19 settembre 2012 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione di Locarno, perché adotti una nuova decisione, dopo

aver proceduto agli accertamenti indicati.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. Intimazione

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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