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Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, reinvestimento nell’abitazione primaria, mera intenzione di acquistare una casa

6 febbraio 2013Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 13 dicembre 2010, iscritto a Registro fondiario il 4 marzo

2011, i coniugi RI 1 e RI 2 vendevano a __________ il mappale no. __________

RFD sito nel Comune di __________ per fr. 660'000.-, di cui fr. 38'500.- per

mobilia ed accessori e fr. 621'500.- per il fondo.

B. Con

decisione del 27 febbraio 2012 l’Ufficio circondariale di tassazione di Biasca

notificava ai venditori, residenti in __________, la tassazione dell’imposta

sugli utili immobiliari relativa alla vendita della particella no. __________.

L’utile imponibile era commisurato in fr. 231'267.- e l’imposta corrispondente

in fr. 60'129.40 da dividere tra i coniugi in ragione di 1/2 ciascuno per un

ammontare individuale di fr. 30'064.70.

L’Ufficio

di tassazione ammetteva la deduzione dei costi di costruzione e di miglioria

nella limitata misura di fr. 40'000.-, spiegando nella motivazione allegata che

potevano essere riconosciuti in deduzione solo i costi strettamente legati alla

domanda di costruzione (costruzione tettoia/terrazza) e non anche quelli per la

sostituzione delle finestre, considerati costi di manutenzione ordinaria.

Inoltre, in merito ai costi di acquisto e di vendita, l’autorità fiscale

rifiutava il riconoscimento dei costi di iscrizione della cartella ipotecaria

in quanto non deducibili.

C. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 17 marzo 2012,

argomentando che la sostituzione delle finestre aveva comportato un aumento di

valore dell’immobile. A ciò aggiungevano che la decisione di tassazione

sull’imposta sugli utili immobiliari non considerava le deduzioni per il

mobilio come da accordo supplementare al contratto di compravendita con la

compratrice e inoltre chiedevano il differimento dell’imposizione per il

reinvestimento in un’abitazione primaria al loro rientro nel Canton Ticino.

Con

decisione del 27 agosto 2012 l’Ufficio di tassazione respingeva integralmente

il reclamo, adducendo nel merito le seguenti motivazioni:

Viene riconfermata la

non accettazione in deduzione delle spese sostenute nella tassazione TUI base.

La circolare 7/2010 DdC ribadisce che la sostituzione delle finestre (anche se

qualitativamente superiori rispetto alle precedenti) è da considerare una spesa

di manutenzione ordinaria e non di investimento deducibile TUI.

Considerandi

2.

La deduzione del

“mobilio” (come risultante dal rogito) è già stato dedotto dal prezzo di

vendita. Il valore della contrattazione risultava essere di fr. 660'000.- (PV)

./. fr. 38'500.- (mobilio) = fr. 621'500.- (valore di alienazione totale).

3.

Richiesta di

differimento per reinvestimento in un’abitazione primaria sostitutiva secondo

l’art. 125 LT, lett. g) non accordato.

Al momento non sono soddisfatti i seguenti requisiti:

Il capitale ricavato

all’alienazione NON è stato reinvestito ed il domicilio dei contribuenti

risulta essere all’estero.

L’abitazione alienata

NON era abitazione primaria, ma parte di essa era affittata a terzi (ufficio __________

e appartamento di vacanza).”

D. Con

ricorso alla Camera di diritto tributario redatto in lingua tedesca, i coniugi RI

1.

e RI 2 si riconfermano nelle loro richieste precedenti aggiungendo che il

cambiamento delle finestre ha dovuto essere notificato all’Ufficio tecnico di ____________________

trattandosi di un intervento architettonico nella sostanza dell’immobile che

aumenta il suo valore e non può pertanto considerarsi una semplice

manutenzione. Inoltre, per quanto concerne la deduzione del mobilio, i

contribuenti sostengono che fr. 38'500.- erano già previsti dal contratto di

compravendita come emerge dal rogito, ma i restanti fr. 68'000.- sono stati accordati

successivamente mediante accordo privato tra le parti. I ricorrenti ripropongono

poi la richiesta di poter beneficiare del differimento dell’imposizione

sull’utile immobiliare per reinvestire il capitale in un’abitazione sostitutiva

al momento del loro ritorno in Svizzera.

E. Con raccomandata del 24 settembre 2012 la Camera di diritto tributario ha assegnato ai contribuenti un termine di 15 giorni per

inoltrare un ricorso in lingua italiana e per eleggere domicilio in Svizzera

secondo l’art. 214 cpv. 4 LT, con l’avvertimento che in caso di inadempimento

il ricorso sarebbe stato dichiarato irricevibile.

Con scritto

del 9 ottobre 2012, nuovamente redatto in lingua tedesca, gli insorgenti hanno

chiesto di essere esentati dal pagamento delle imposte sugli utili immobiliari,

per il fatto che sono al momento senza reddito; a loro dire, in __________ non

percepirebbero nessun salario e vivrebbero con mezzi finanziari modesti. Hanno

aggiunto che il ricavo dell’alienazione è ormai speso e che pertanto è

irrilevante che questa Camera esamini il loro ricorso, visto che attualmente

non sussistono i mezzi per pagare l’imposta sugli utili immobiliari.

F. Nelle sue osservazioni del 12 ottobre 2012, l’autorità fiscale ha proposto

di dichiarare irricevibile il ricorso, in quanto dopo la concessione del

termine da parte della Camera di diritto tributario per sanare le lacune

formali, i coniugi __________ hanno risposto nuovamente in lingua tedesca e

senza eleggere domicilio in Svizzera.

Diritto

1.

La Camera

di diritto tributario, autorità di ricorso in materia fiscale contro le decisioni

degli uffici di tassazione, è competente a pronunciarsi nel merito dei ricorsi

a condizione che il gravame sia ricevibile in ordine. Essa deve pertanto

esaminare preliminarmente se il ricorso è ricevibile, ovvero esposto nella

dovuta forma, sufficientemente motivato, spedito nei termini di legge e presentato

da una persona legittimata.

2.

2.1.

Questa

Camera, con raccomandata del 4 settembre 2010 ha invitato i ricorrenti, sotto comminatoria di irricevibilità, a inoltrare un ricorso in lingua

italiana nel termine di quindici giorni dal ricevimento dello scritto e ad

eleggere domicilio in Svizzera, conformemente all’art. 214 cpv. 4 LT.

2.2

libertà linguistica, cioè la facoltà di utilizzare la propria lingua madre,

rientra fra le libertà garantite dalla Costituzione federale all’art.18 Cost.

fed.

Nella

misura in cui la lingua madre è pure una delle lingue ufficiali, il suo uso è

tutelato anche dall’art. 70 cpv. 1 Cost. fed. secondo cui le lingue ufficiali

della Confederazione sono il tedesco, il francese e l’italiano, mentre il

romancio è lingua ufficiale nei rapporti con le persone di lingua romancia.

2.3

Tuttavia

nei rapporti con le autorità, la libertà linguistica è limitata dal principio

della lingua ufficiale: in effetti, con riserva di disposizioni particolari

(per esempio gli art. 5 cpv. 2 e 6 cpv. 3 lett. a CEDU), non esiste in

linea di principio alcun diritto a comunicare con le autorità in una lingua

diversa da quella ufficiale (Praxis,

2000.

n. 40 p. 217).

Tali

principi sono stati codificati nella Costituzione del 1999, soprattutto agli

art. 18 e 70 (DTF 127 V 219, consid. 2. b. aa., con

riferimento a Borghi, La liberté

de la langue et ses limites, in: Thürer/Aubert/Müller [a cura di], Droit

constitutionnel suisse, Zurigo 2001, §38).

L’art. 70 cpv. 1 Cost. fed. garantisce in particolare il principio

della territorialità, per il quale i Cantoni designano le loro lingue ufficiali.

Sulla base di tale norma, i Cantoni hanno il potere di prendere misure per

mantenere i confini delle zone linguistiche nonché la loro omogenità, anche se

in tal modo ne deriva una limitazione della libertà del singolo di adoperare la

propria lingua: simili misure devono però rispettare la proporzionalità.

2.4

Pertanto,

l’osservanza della lingua italiana nei rapporti con le autorità ticinesi è considerata

un’esigenza essenziale e irrinunciabile in tutti i settori del diritto, per cui

si considera che un ricorso non redatto in lingua italiana non soddisfi i

requisiti formali (DTF 106 Ia 35; DTF 83 III 58; Rep. 1975 pag. 302; CDT n.39

del 9 marzo 1990 in re V.M.).

Trattasi,

secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, di un principio consolidato e

indiscusso (DTF 102 Ia 35, consid. 1), ne discende che ricorsi redatti in

lingua diversa da quella ufficiale del Cantone o non corredati da una

traduzione in questa lingua possono essere dichiarati irricevibili senza

violare il diritto federale (DTF 83 III 58).

Tale

pretesa non è neppure in contrasto con la Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali, poiché il

principio della territorialità, secondo cui i confini esistenti delle zone e

delle isole linguistiche non devono poter essere modificati, è compatibile con

l’art. 8 (che tutela la vita privata e familiare) e con l’art. 14 CEDU (che

vieta altresì una discriminazione fondata sulla lingua) (DTF 106 Ia 299,

consid. 2a).

2.5

Inoltre

secondo l’art. 214 cpv. 4 LT i contribuenti che non hanno domicilio o dimora

fiscali, sede o amministrazione effettiva in Svizzera sono tenuti ad eleggere

domicilio legale nel Cantone.

Più

precisamente il presupposto è adempiuto, quando la persona fisica ha designato

un indirizzo della persona o ente che la rappresenta nella vertenza oppure ha

indicato un recapito in Svizzera.

2.6

Nel caso

in esame è stato fissato ai ricorrenti un termine di 15 giorni per presentare

un ricorso in lingua italiana ed eleggere domicilio in Svizzera. Come già

ricordato i coniugi __________, in risposta alla raccomandata, si sono

nuovamente espressi in lingua tedesca e senza eleggere un domicilio in Svizzera,

esigendo un’esenzione del pagamento delle imposte sugli utili immobiliari,

derivato dal fatto che attualmente sono senza reddito e invocando una

situazione di “ingiustizia sociale”.

ricorrenti non hanno, nel termine loro assegnato, soddisfatto i requisiti

richiesti e pertanto il ricorso dev’essere dichiarato irricevibile, con la

conseguenza che questa Camera non entra nel merito del gravame.

3.

3.1.

Ciò

nonostante, a titolo abbondanziale, si può ritenere che il ricorso non sarebbe

stato accolto neppure nel caso in cui fosse stato considerato ricevibile.

3.2

Per

quanto concerne la sostituzione delle finestre, per l’art. 134 cpv. 1 LT stabilisce

che sono deducibili i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato,

quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di

miglioria e le tasse di allacciamento. Non possono invece essere fatte valere

le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile

nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT). A quest’ultimo

proposito, la legge tributaria prevede in particolare la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi; gli

investimenti destinati al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente

sono assimilati alle spese di manutenzione (art. 31 cpv. 2 LT).

Secondo

la circolare n. 7/2010 della Divisione delle contribuzioni (Deduzioni sui

proventi della sostanza immobiliare privata), la sostituzione delle precedenti

finestre doppie o semplici o la loro sostituzione con altre migliori dal

profilo energetico sono semplici spese di manutenzione e non costi di miglioria

(circolare n. 7/2010, p. 16).

conseguenza, i costi per la sostituzione delle finestre non possono essere computati

quali costi di investimento secondo l’art. 134 cpv. 1 LT ai fini del calcolo

dell’imposta sugli utili immobiliari.

3.3

riguardo della deduzione del mobilio si ricorda che per determinare il calcolo

dell’utile, l’art. 128 cpv. 1 LT prevede che l’utile imponibile corrisponde

alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento

(valore di acquisto e costi di investimento). Il valore di alienazione è quello

risultante dall’atto notarile o dalla contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT). L’atto

notarile è vincolante ai fini della determinazione del valore della contrattazione.

Eventuali accordi non risultanti dall’atto pubblico sono irrilevanti in sede di

deduzioni per l’imposta sugli utili immobiliari. Ne discende che l’accordo

privato intercorso tra compratore e venditori pattuito in un secondo tempo non

ha alcuna rilevanza per il calcolo del valore di alienazione.

In ogni

caso, non si vede in quale modo la successiva vendita di ulteriore mobilio

all’acquirente della casa si rifletta sul calcolo dell’utile proveniente dalla

vendita dell’immobile.

3.4

Infine,

per la richiesta di differimento per il reinvestimento in un’abitazione

primaria sostitutiva, si sottolinea che l’art. 125 lett. g LT concede un

differimento dell’imposizione sugli utili immobiliari nel caso in cui

un’abitazione primaria (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito

durevolmente e esclusivamente all’uso personale del contribuente venga alienata

e che il ricavato sia destinato entro un termine di due anni all’acquisto o

alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo

scopo.

Nel caso

in esame, a quasi due anni dalla vendita dell’immobile di __________ (4 marzo

2011), i coniugi __________ vivono in __________ e non risulta che abbiano

proceduto ad un reinvestimento in un’abitazione primaria in Svizzera. La semplice

affermazione dei ricorrenti, di avere l’intenzione di reinvestire il capitale

in un’abitazione sostitutiva in Svizzera al loro rientro, è irrilevante. Nel

momento in cui dovessero adempiere i requisiti per un differimento

dell’imposizione, gli insorgenti potrebbero chiedere una revisione della

decisione di tassazione secondo gli articoli 232 e seguenti LT.

4.

Visto

l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico

dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 400.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 480.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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