80.2012.249

Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, abitazioni di vacanza, 100% del valore di mercato, contestazione dell'importo precedentemente accettato

4 marzo 2014Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. La

comunione ereditaria formata da RI 1 e da __________ è proprietaria di alcuni

beni immobiliari nel Comune di __________ (__________).

Nella

dichiarazione fiscale 2011, RI 1 ed il marito RI 2__________, limitatamente

imponibili nel Canton Ticino in quanto domiciliati a __________ (__________), attribuivano

agli immobili in questione un valore locativo di fr. 3'000.–, per la quota di

un mezzo, e chiedevano la deduzione di spese di manutenzione pari a fr.

6'229.–.

Notificando

loro la tassazione IC 2011, con decisione del 26 settembre 2012, l’RS 1

commisurava il reddito imponibile in fr. 1'000.– e quello determinante per

l’aliquota in fr. 99'900.–, cui corrispondeva un’imposta di fr. 69.80. Rispetto

alla dichiarazione dei contribuenti, l’autorità fiscale aveva in particolare

elevato il valore locativo degli immobili ticinesi a fr. 8'100.–, deducendo

spese di manutenzione pari a fr. 5'998.–. Nella motivazione spiegava che “il

valore locativo delle abitazioni secondarie corrisponde al valore di mercato

delle pigioni della zona” e che “l’agevolazione fiscale prevista per le

abitazioni primarie non può essere ammessa”.

B. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 29 settembre

2012, nel quale contestavano l’aumento del valore locativo da fr. 10'700.– a

fr. 16'200.–, sottolineando che gli immobili sono abitabili solo durante sette

mesi, perché i ¾ delle camere non sono riscaldati, che non tutte le case hanno

impianti sanitari e acqua corrente e che vi sono problemi di umidità.

Chiedevano pertanto la riduzione a fr. 6'000.–, da dividere poi per metà.

L’Ufficio

di tassazione respingeva il reclamo con decisione del 31 ottobre 2012, nella

quale argomentava che la riduzione al 60-70% del valore di mercato delle

pigioni, prevista per il calcolo del valore locativo delle abitazioni primarie,

“non è ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza”,

in seguito all’entrata in vigore, il 1° gennaio 2009, dell’art. 20 cpv. 3 LT.

L’autorità fiscale concludeva che “il valore locativo delle abitazioni

secondarie di __________ in comunione ereditaria (mappali 1988 e 1990) viene

confermato in fr. 16'200.–, ritenuto che il valore imposto nel periodo di

tassazione 2008 era rappresentativo del 60-70% del valore di mercato”.

C. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 e RI 2 contestano nuovamente

il valore locativo attribuito alle loro proprietà immobiliari di __________, richiamando

gli argomenti già sollevati con il reclamo e sottolineando che non chiedono una

riduzione del valore di mercato al 60-70%, come previsto per le abitazioni primarie,

bensì una riduzione a causa dell’abitabilità ridotta “per ragioni stagionali”.

Diritto

1. 1.1.

Secondo l’articolo

20 cpv. 1 lett. b LT, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare

il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo

gratuito.

1.2.

La legge federale

sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i

cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù

del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1

LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità di accertamento

del valore locativo, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In

relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere

rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun

altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2

Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.).

L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del

valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al

principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).

1.3.

Per

quanto qui di interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo,

tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza

personale, è stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni

e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore

della stima ufficiale.

Dal 1°

gennaio 2009 è entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione

di cui al capoverso 2 non è ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente

a scopo di vacanza.

Considerandi

2.

2.1.

Per

quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art.

2.

del Decreto esecutivo del 21 dicembre 2010 concernente l’imposizione delle persone

fisiche valido per il periodo fiscale 2011 (RL 10.2.2.1.1), il valore locativo corrisponde al valore di

mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle

abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70%

del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo

calcolo, esso corrisponde di regola al 90% del valore di reddito determinato

dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).

2.2

In una

sentenza di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008

n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata

a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.

In primo

luogo, il Canton Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori

locativi sono “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale

degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale

prevedesse espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di

stima in sé ma anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio,

nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione

dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa

invece che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi

appena che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di

principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.

D’altra

parte, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il

termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero

le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una

procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione

dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere

probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova

dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione.

Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei

ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel

Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima

ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’impo-sta sul reddito,

dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità

ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di

pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è

attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di

espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è

suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di

diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o

di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento

del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se

contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad

indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.

A titolo

abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla

circostanza che il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito –

accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda

effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche

CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).

3.

3.1.

Nel caso

in esame, l’Ufficio di tassazione ha determinato il valore locativo degli immobili

dei ricorrenti partendo da quello stabilito nella tassazione dei periodi

fiscali fino al 2008 (fr. 11’341.–), che ha considerato pari al 70% del valore

di mercato. Ha quindi diviso tale importo per 70 ed ha poi moltiplicato il

risultato per 100. L’importo così determinato (arrotondato a fr. 16’200.–) corrisponderebbe

in tal modo al valore di mercato, senza la riduzione riconosciuta ai

proprietari di abitazioni primarie.

3.2

Ora, il

problema è che l’importo, che l’autorità fiscale ha considerato pari al 70% del

valore di mercato e sulla cui base ha quindi proceduto al calcolo del valore

locativo dei ricorrenti, è stato accertato applicando la prassi che, come

l’Ufficio di tassazione non poteva non sapere, era già stata ripetutamente

considerata illegale.

Ne viene

che anche il risultato del calcolo in questione è viziato dall’illegalità del

criterio adottato a tal fine. Altrimenti si dovrebbe ammettere che basti

riportare il valore di partenza ai 100/70 per renderlo conforme alla legge.

3.3

decisione impugnata è pertanto annullata e gli atti sono rinviati all’autorità

fiscale perché determini il valore locativo dell’abitazione di vacanza dei

ricorrenti, in modo rispettoso della legge applicabile e dei principi costituzionali.

4.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. La

decisione su reclamo del 31 ottobre 2012 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione di __________, perché accerti il valore locativo

degli immobili di __________.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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