80.2012.25

Deduzioni: spese di manutenzione immobiliari, spese condominiali, acquisto nuova lavatrice condominiale

26 settembre 2012Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1,

domiciliata a __________ (ZH), è limitatamente imponibile nel Canton Ticino

quale proprietaria di un appartamento in proprietà per piani (PPP) __________.

Si tratta della quota di PPP n. __________, corrispondente a 94‰ del fondo base n. __________.

Nella

dichiarazione fiscale 2010, la contribuente attribuiva alla sua proprietà immobiliare

ticinese un valore di stima ufficiale di fr. 169'863.- ed un reddito netto

(negativo) di fr. -

9'846.--.

B. Notificando

alla contribuente la tassazione IC 2010, con decisione del 23 novembre 2011,

l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava il reddito imponibile in fr.

3’800.– e quello determinante per l’aliquota in fr. 153’800.–. Rispetto alla

dichiarazione della contribuente, l’autorità fiscale aveva commisurato il valore

locativo dell’appartamento in fr. 17'734.– e ridotto le spese di manutenzione e gestione dell’immobile a fr. 4’434.–, applicando la deduzione forfettaria 25%

conformemente agli artt. 31 cpv. 2 LIFD e 32 cpv. 2 LT.

C. La

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 7 dicembre 2011,

sostenendo che tutte le spese vantate costituivano costi di manutenzione,

comprendendo in tale dettaglio le spese condominiali, quelle di elettricità, la

tassa per lo smaltimento rifiuti, la tassa di soggiorno, l’assicurazione per il

mobilio e vari interventi di giardinieri esperti per la propria terrazza, per

un totale di complessivi fr. 10'604,05.

L’Ufficio

di tassazione di Locarno respingeva il reclamo, con decisione del 29 dicembre

2011, così motivata:

A norma di

legge e giurisprudenza sono deducibili le spese effettive di manutenzione degli

immobili che ne conservano il valore. Non tutte le spese condominiali pagate

sono deducibili fiscalmente, perché non sono tali.

Non

lo sono in particolare le tasse varie (elettricità, acqua, rifiuti, tassa soggiorno)

poiché il valore locativo è già al netto di questi costi. Non lo sono neppure

le spese per il giardino, in quanto il valore locativo è calcolato sul solo

appartamento, e il premio assicurativo per il mobilio.

Non

è noto il dettaglio delle spese condominiali di fr. 6'875. A questo riguardo va precisato che le spese di portineria (salario ecc.), riscaldamento,

giardino non sono costi deducibili.

queste condizioni si reputa quindi di confermare la deduzione globale del 25%

poiché le spese deducibili sarebbero inferiori a questo importo.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 sostiene nuovamente

che tutte le spese fatte valere costituiscono effettivi costi di manutenzione. Alla

somma di fr. 6'875.– viene tuttavia sottratto l’importo corrisposto

per acqua, corrente e riscaldamento, ed alla somma così ottenuta di fr.

5'915.70 vengono sommati rispettivamente fr. 1'450.– e fr. 1'200.–

per le spese sostenute per la manutenzione del terrazzo, adducendo che la

sistemazione delle piante in “trogoli” molto pesanti rende le operazioni di

spostamento assai difficili per la ricorrente.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre

le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il

valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono

la redditività (cfr.Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.

32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte

Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.2.

Per

facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti,

invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni

immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento

della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

La deduzione complessiva ammonta:

al 15% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, all'inizio del periodo fiscale, l'immobile risale al massimo a

10 anni prima;

al 25% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, all'inizio del periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni

(cfr.

art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

1.3.

suddetta agevolazione entra di regola in considerazione solo per gli immobili appartenenti

alla sostanza privata, non anche per immobili utilizzati da terzi principalmente

a fini commerciali (v. art. 2 cpv. 3 Regolamento cit.).

Considerandi

2.

2.1.

Nel caso

in esame, la ricorrente ha fatto valere le seguenti spese di gestione e manutenzione immobiliari:

conteggio

delle spese condominiali 2010 (__________SA) fr. 5’915.70

(dedotti i costi per acqua, elettricità e riscaldamento)

giardiniere fr. 1'450.00

giardiniere fr. 1'200.00

totale fr. 8'565.70

contribuente chiede in particolare, nel ricorso, di comprendere nel conteggio

delle spese di manutenzione anche quelle inerenti all’esercizio delle funzioni

di custode ed i costi sostenuti per i giardinieri specializzati.

L’Ufficio

di tassazione ha ammesso la deduzione forfettaria del 25%, argomentando che le

spese deducibili effettivamente sarebbero altrimenti inferiori a questo importo:

potrebbero rientrarvi solo le spese effettive di manutenzione dell’immobile, conservative

del suo valore, e non anche tutte le spese condominiali genericamente intese.

In particolare, non lo sono le spese di elettricità, acqua, rifiuti e la tassa

di soggiorno; parimenti non sono costi deducibili quelli sostenuti per la

portineria, per il giardino e per il riscaldamento.

2.2

Le spese

di gestione di un immobile (in specie: quelle per l'acqua potabile e la raccolta

dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della

sua famiglia; come tali, possono eccezionalmente essere dedotte dal reddito,

alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su

una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come

si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e

riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi

accessori. Non altrettanto accade quando è il proprietario ad abitare la

propria casa. In tal caso, i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non

sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che

abita la propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15

luglio 2005, n.2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF

2005.

II 502 consid. 2.5).

2.3

Anche la

Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive, tra immobili della sostanza

privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili

abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso

di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal

proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente, la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non anche quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare

n. 7/2010, cifra 5.4).

2.4

In linea

di principio non sono quindi deducibili le spese di mera gestione (acqua, ascensore,

climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e

depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero

neve) e le spese di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3).

2.5

Sulla

scorta di questi elementi, appare evidente come le

spese condominiali non possono essere considerate tutte deducibili: non è

sufficiente, per il ricorrente, chiederne la deduzione complessivamente, ma

occorre farne un elenco dettagliato, per consentire all’autorità fiscale di

poter valutare puntualmente quali siano di effettiva manutenzione e quali non

rentrino in tale definizione.

ricorrente, in sede di ricorso contro la decisione dell’Ufficio di tassazione

di Locarno, ha correttamente escluso la deduzione di alcune delle spese (quelle

di elettricità, acqua e riscaldamento per un totale di fr. 959.30) da lei

inizialmente comprese nel computo delle spese deducibili; parallelamente,

comprende nel calcolo una serie di spese la cui natura di “manutenzione”, nel

senso ammesso dalla legge e dalla giurisprudenza, è quanto meno fortemente dubbia.

Tra di

esse, vi sono le ingenti spese di manutenzione straordinaria, quantificate in

fr. 430.70, per l’acquisto di una nuova lavatrice condominiale. In merito,

l’Ufficio di tassazione non si esprime, soffermandosi, nella decisione su

reclamo, solo sulla mancanza di un dettaglio delle spese condominiali, e

precisando ulteriormente che “le spese di portineria

(salario ecc.), riscaldamento, giardino non sono costi deducibili” ed infine confermando,

senza dilungarsi sulle motivazioni, la deduzione globale del 25% poiché “le

spese deducibili sarebbero inferiori a questo importo”.

Dagli

atti in possesso della Camera di diritto tributario, non è possibile confermare

in modo convincente la tesi della deducibilità, in quanto non è chiaro se si

tratti di un intervento di manutenzione (e quindi di sostituzione di un macchinario

già esistente) o di miglioria (ovvero, se si tratti di una lavatrice in più

rispetto alle macchine esistenti).

2.6

In relazione alle spese relative alla manutenzione straordinaria, la decisione impugnata deve quindi

essere annullata e gli atti rinviati all’Ufficio di tassazione, perché proceda

ad un approfondimento al fine di individuare se si tratti di una spesa deducibile.

3.

3.1.

Tra le

spese fatte valere dalla ricorrente, l’autorità fiscale ha escluso la deduzione delle spese di giardino, di fr. 483.42.

3.2

Le spese

di manutenzione per il giardino o per piscine, campi da gioco o da tennis ecc.

non sono deducibili quando il valore del giardino o della piscina non si

riflette sul valore locativo (Richner/Frei/Kaufmann,

Kommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 34 ad art. 32 LIFD, pp. 435-436; nello

stesso senso Locher, Kommentar zum DBG, 1a

parte, Basilea/Therwil, 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p. 789).

Anche la giurisprudenza di altri Cantoni va nella stessa direzione: secondo il Tribunale amministrativo di Basilea-Campagna, per esempio, i costi di manutenzione dell'immobile devono sempre essere correlati con un reddito imponibile, anche se la lettera

della legge non lo esprime, con la conseguenza che i costi di manutenzione del giardino sono deducibili solo se esso è stato considerato nel calcolo del valore

locativo (StE 1999 B 25.6 n. 33). Lo stesso Tribunale federale ha avuto modo di

negare che sia arbitrario dedurre quali costi di manutenzione le spese di

manutenzione del giardino solo se il giardino stesso è stato effettivamente

considerato nel calcolo del valore locativo (Tribunale federale, 6 dicembre 1999, in StE 2001 B 25.6 n. 44). Di conseguenza, il rifiuto di dedurre le spese di manutenzione del giardino è pienamente giustificato solo quando il valore locativo è calcolato

escludendo il giardino.

3.3

Nella

fattispecie, dagli atti a disposizione della Camera di diritto tributario non è

neppure possibile stabilire come tale valore sia stato determinato.

Per

potersi pronunciare in merito alla deducibilità delle spese relative al

giardino occorre dunque risolvere prima la questione delle modalità di calcolo

del valore locativo.

Ciò non

significa ancora che se si dovesse arrivare alla conclusione che il calcolo di

quest’ultimo abbia tenuto conto anche del giardino allora tutte le spese

sostenute a tale riguardo potrebbero essere dedotte dal reddito della contribuente:

in questo caso, si dovranno esaminare nel dettaglio le singole spese sostenute

dalla ricorrente, per verificare se si tratti di costi assimilabili a quelli di

gestione – e, come tali, non deducibili – oppure se rientrino nella nozione di spese di manutenzione in senso tecnico.

3.4

La prassi

in vigore in altri cantoni (cfr. Merlino,

in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,

Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50)

prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:

le spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto

ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;

le spese per la prima posa di piante o alberi o

la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi

d’investimento immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. d

LT;

infine, le spese annuali ricorrenti per i lavori

di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di

piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il

mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. a LT.

3.5

Nel

ricorso qui in esame, pertanto, se dovesse essere stabilito che il valore

locativo tiene conto anche del giardino, si tratterà di intraprendere una

puntuale verifica dei singoli costi fatti valere dalla ricorrente.

3.6

L’applicabilità

delle argomentazioni sopra esposte si riflette sulla deduzione delle spese per

la manutenzione della terrazza, impropriamente definita “giardino” dall’Ufficio

di tassazione, per un totale di fr. 2’650.–.

Su questo

aspetto, la decisione impugnata si è limitata a negarne la deduzione, indicando

che tali spese non rientrano nella definizione di spese di manutenzione in

quanto il valore locativo è calcolato sul solo appartamento. Nel ricorso, la

proprietaria ribadisce la necessità di inserire nel calcolo delle spese

deducibili anche tali due fatture, sulla base del fatto che, occorrendo una

persona esperta che sposti i “trogoli” e si dedichi alle piante (in quanto tali

operazioni, se non eseguite ad opera d’arte, rischierebbero di provocare dei

danni alla terrazza medesima e conseguentemente al soffitto dell’appartamento

sottostante), la ricorrente non potrebbe occuparsene da sola, giustificando

questa condizione il computo di tali spese nei costi deducibili.

Le fatture

prodotte dalla ricorrente per il tramite del suo rappresentante, però, forniscono

ben pochi indizi sulla natura esatta degli interventi effettuati dai

giardinieri specializzati. D’altro canto, l’Ufficio di tassazione non ha

approfondito la questione ma si è limitato ad assimilare queste spese a quelle per

la manutenzione del giardino, escludendone a priori il computo, conformemente

alle argomentazioni a supporto dell’esclusione del valore del giardino nel

calcolo del valore locativo.

Alla luce

di queste considerazioni, tenuto conto anche delle considerazioni precedentemente

esposte in merito all’impossibilità, per questa Camera, di verificare se la

terrazza (al pari del giardino) sia stata considerata nel calcolo del valore

locativo, appare di conseguenza impossibile verificare la deducibilità per

intero o parziale delle due fatture della ditta __________.

3.7

In relazione alle spese relative alla manutenzione del giardino e della terrazza, la decisione impugnata deve quindi essere annullata e gli atti rinviati all’Ufficio di tassazione,

perché proceda ad un riesame puntuale delle spese.

4.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. La

decisione su reclamo del 29 dicembre 2011 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione di Locarno, per una nuova decisione, dopo gli

accertamenti indicati.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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