80.2012.40

Deduzioni: spese di manutenzione immobiliare, amministrazione di uno stabile locativo, trasferte e telefono, amministrazione da parte di una società del contribuente

26 settembre 2012Italiano19 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1,

domiciliato a __________ (ZH), è limitatamente imponibile nel Canton Ticino quale

proprietario di un palazzo (mapp. n. __________ e n. __________) a __________.

Nella

dichiarazione fiscale 2010, il contribuente attribuiva alla sua proprietà immobiliare

ticinese un valore di stima ufficiale di fr. 2'453'536 – (rispettivamente fr. 220'470.–

+ fr. 2'233'066.–), un reddito lordo di complessivi fr. 263'336.– (fr.

244'770.– di pigioni + fr. 18'566.– di valore locativo) ed un reddito netto di fr.

177'737.– (fr. 181'699.– ./. fr. 3'962.–).

B. Notificando al contribuente la tassazione IC 2010, con decisione del

7 settembre 2011, l’Ufficio di tassazione di Lugano commisurava il reddito

imponibile in fr. 104'600.– e quello determinante per l’aliquota in fr.

135'700.–, mentre la sostanza imponibile veniva commisurata in fr. 1'137'000.–

e la sostanza determinante per l’aliquota in fr. 1'998'000.–. L’autorità

fiscale, conformemente alla dichiarazione del contribuente, quantificava il

reddito immobiliare in fr. 263'336.–, ma rispetto alla dichiarazione del contribuente riduceva le spese di manutenzione e gestione dell’immobile a fr. 113'570.–.

C. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 29 settembre

2011, sostenendo che le entrate per la locazione corrispondevano a fr. 263'336.–

e non a cifre superiori e, per quanto attiene alle spese di manutenzione e gestione,

non riconosceva un “addebito di fr. 62'844.–”, in quanto gli appartamenti

sarebbero affittati con contratto di locazione CATEF, che include le spese

accessorie annuali.

L’Ufficio

di tassazione di Lugano, in data 5 ottobre 2011, si rivolgeva al reclamante,

attribuendogli un termine per produrre una serie di documenti, e meglio:

una specifica in relazione ai dati di reddito

immobiliare, in quanto l’Ufficio afferma di averli ripresi esattamente come

questi erano stati indicati dal ricorrente;

copia della documentazione contabile inerente i

costi di gestione e manutenzione dell’immobile di __________ non ammessi in

deduzione (in applicazione della circolare n. 7/2010, “Deduzioni su proventi

della sostanza immobiliare privata”, della Divisione delle Contribuzioni);

copia dei contratti di locazione in essere nel

periodo fiscale 2010.

L’Ufficio

avvertiva il contribuente che, se il termine non fosse stato rispettato, il reclamo

sarebbe stato deciso sulla base dei documenti in suo possesso.

D. Il reclamante, con comunicazione del 2 novembre 2011, trasmetteva

all’autorità tributaria una serie di documenti contabili inerenti le spese di

gestione e manutenzione. L’Ufficio di tassazione rispondeva, l’8 novembre 2011,

sottoponendo al contribuente una nuova valutazione dell’ammontare delle spese

deducibili, così riassumibile:

era stato rivisto il calcolo delle spese

ammissibili, per un totale di fr. 154'338.–;

non erano deducibili le somme di fr. 20'000.– e

di fr. 4'200.–, rispettivamente dettagliate come “spese amministrative” e “spese

amministrative di viaggio”;

altrettanto non deducibile, ex art 33 LT,

era la spesa di fr. 650.– sostenuta per l’allestimento delle dichiarazioni

fiscali del proprietario;

non era deducibile la somma di fr. 66.– (bolletta

del registro di commercio), in quanto non era comprovata la natura di costo

atto al conseguimento del reddito immobiliare;

non era verificabile la deducibilità della somma

di fr. 6’500.–, in quanto la fattura de __________ non risultava presente tra i

giustificativi e l’Ufficio ne richiedeva pertanto la produzione;

non era deducibile 1/3 del costo sostenuto per

il mobilio della cucina (corrispondente a fr. 2'682.–), completamente rinnovato,

per la ragione che tale spesa poteva essere qualificata come costo di manutenzione

nella misura di 2/3, mentre il rimanente 1/3 doveva considerarsi miglioria;

l’Ufficio domandava di specificare a cosa si

riferisse la fattura di fr. 6'500.– per “lavori di muratura nell’appartamento

del proprietario”;

non erano ammissibili in deduzione le somme di

fr. 201.15 per l’allacciamento della TV via cavo e di fr. 17.– per i costi

internet (fattura intestata a Immobiliare __________);

non erano deducibili le somme di fr. 176.40 per

la traduzione del reclamo contro la decisione di tassazione, di fr. 429.80 di

telefono e di fr. 228.65 di abbonamento alla __________, di fattura ristorante

pizzeria (in quanto spese private del contribuente);

non era ammissibile in deduzione il costo

dell’elettricità dell’appartamento n. 19, ovvero l’appartamento del proprietario,

di fr. 244.58;

infine, non era deducibile il costo di fr.

180.60 per l’assicurazione sulla mobilia domestica.

L’Ufficio

attribuiva al reclamante un termine (30 novembre 2011) per presentare le

proprie osservazioni in merito e per produrre la documentazione richiesta,

avvisandolo che in caso contrario la decisione sarebbe stata adottata sulla

base di quanto indicato.

E. Il

contribuente, dopo aver ottenuto la proroga dei termini per presentare le

proprie controsservazioni, il 3 gennaio 2012 replicava all’Autorità tributaria

conformandosi solo parzialmente ai rilievi effettuati, nel modo che segue:

in relazione alle “spese di viaggio

amministrative”, non concordava con la posizione dell’Ufficio, affermando che

tali costi erano sostenuti direttamente da lui in prima persona (per 12

trasferte da __________ a __________, 500 km ogni volta, fr. 0.70 a km), in quanto amministratore diretto dei 18 appartamenti, e che grazie a ciò evitava agli

inquilini una spesa commisurata nel 3% sulle entrate d’affitto;

per quanto attiene alla fattura di fr. 650.–

relativa alle spese di contabilità corrisposte alla società che si era occupata

della contabilità, chiedeva il computo di tali costi per intero;

in relazione alla fattura di fr. 6'500.– de “__________”,

di cui diceva di allegare copia, ne chiedeva la deduzione totale in quanto

spesa di manutenzione, trattandosi della sostituzione della porta d’ingresso

dopo 45 anni;

non era soddisfatto della deduzione di soli 2/3

delle spese sostenute per il rinnovo di alcune parti di mobilio della cucina,

considerate per il rimanente 1/3 (fr. 2’682.–) quale spesa di miglioria;

chiedeva la deduzione del costo di manutenzione

e sostituzione della doccia (fr. 6'500.–), in quanto esclusivamente di manutenzione,

e ne allegava fattura;

riteneva che i costi di fr. 429.80 corrisposti

per le telefonate con inquilini, custode e artigiani non dovevano considerarsi

costi privati e quindi non deducibili, ma al contrario costi amministrativi deducibili;

rivendicava la deduzione dell’abbonamento alla __________.

F. Con

decisione del 17 gennaio 2012, l’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente

il reclamo del contribuente, commisurando il reddito imponibile in fr. 57'900.–

e quello determinante per l’aliquota in fr. 88'400.–, con la seguente

motivazione:

Considerato il reclamo avverso la

decisione di tassazione imposta cantonale 2010 a motivo dell’imposizione quale reddito immobiliare di fr. 263'336.– e quali spese di

manutenzione e di gestione d’immobili di fr.113'570.– con riguardo all’immobile part. __________

RFD di __________, richiamata la corrispondenza intercorsa, si riconferma il

reddito immobiliare imposto e si accetta parzialmente il reclamo, considerata

la documentazione prodotta con riguardo alle spese di manutenzione e gestione

dell’immobile, ammettendo in deduzione costi per complessivi fr. 160'838.– in considerazione

della presa di posizione del rappresentante del contribuente del 3 gennaio 2012

per la quale rivendica: costi di trasporto con veicolo privato del contribuente

quali costi per l’amministrazione della sostanza immobiliare privata non

ammissibili; costi per prestazioni di terzi (allestimento e controllo delle

dichiarazioni fiscali) non ammissibili, (fattura prodotta di competenza del periodo

fiscale 2011) considerata la deducibilità delle spese sostenute nel periodo

fiscale; l’importo di fr. 6'500.– per sostituzione della porta d’entrata non

è stato giustificato, non avendo prodotto, come richiesto, copia della fattura;

il non riconoscimento di 1/3 dei costi per la sostituzione del mobilio della

cucina è giustificato considerando la parte di miglioria dello stesso, i costi

per la sostituzione di elettrodomestici (piano cottura, forno, frigorifero,

ecc.) sono stati integralmente ammessi; i costi per uso telefono ed abbonamento

giornali sono considerati spese di mantenimento del contribuente non

ammissibili, il tutto e meglio come da circolare n.7/2005 emanata dalla

Divisione delle Contribuzioni.

G. RI 1,

patrocinato dall’avv. __________, interpone ricorso contro la suddetta decisione,

avanzando una serie di pretese:

viene ribadita la deducibilità delle “spese di

viaggio amministrative” di fr. 4'200.– affermando che tali costi (circa 6'000 km, ovvero 12 trasferte da __________ a __________) sono spese effettive e direttamente

connesse con l’amministrazione dello stabile, e dei fr. 429.80 corrisposti per

le telefonate con inquilini, custode e artigiani e di fr. 228.65 per

l’abbonamento al giornale, da non considerarsi come costi privati e quindi non

deducibili, ma al contrario costi amministrativi deducibili, per il fatto che

avere un amministratore esterno comporterebbe, sulle spalle degli inquilini,

una spesa commisurata nel 3% sulle entrate d’affitto;

chiede che la fattura di fr. 650.– relativa alle

spese di contabilità corrisposte alla società che si è occupata della tassazione

del periodo fiscale sia computata nei costi deducibili per intero, perché

direttamente connessa con l’amministrazione dello stabile e con l’allestimento

della dichiarazione fiscale in Ticino, direttamente a carico del proprietario e

non accollata agli inquilini;

in relazione alla fattura di fr. 6'500.– per la

sostituzione della porta di ingresso del palazzo, fatturata da “__________”, ne

chiede la deduzione totale in quanto spesa di manutenzione, allegandone copia;

ribadisce di non soddisfarsi della deduzione di

soli 2/3 delle spese sostenute per il rinnovo di alcune parti di mobilio della

cucina, volendo il computo anche del rimanente 1/3 (fr. 2’682.–) tra le spese

di manutenzione, supportando la richiesta con l’assunto che la cucina

sostituita non ha alcuna componente di miglioria.

ricorrente quantifica le spese di gestione e manutenzione in fr. 179'553.45 (anziché

fr. 164'658.–, come risultava dal calcolo dell’imponibile dopo il reclamo),

riducendo il reddito imponibile complessivo a fr. 73'504.55.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre

le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il

valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono

la redditività (cfr.Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.

32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte

Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.2.

gravame esaminato in questa sede verte sulla quantificazione delle spese di gestione

e manutenzione. Dopo la decisione su reclamo dell’autorità tributaria, il reclamante

si è visto riconoscere l’importo di fr. 160'838.– di spese di manutenzione e

gestione dell’immobile, ma il legale del ricorrente chiede che tali spese (che,

nel ricorso, si indicano nella somma di fr. 164'658.–) vengano aumentate fino

all’importo di fr. 179'553.45.

Occorre

anzitutto precisare che l’importo di fr. 164'658.– è il risultato della somma

delle spese di manutenzione e gestione globali, considerando anche gli immobili

fuori Cantone; di questa cifra, fr. 3'820.– corrispondono infatti alle spese di

manutenzione che vengono cumulate in relazione alla sostanza posseduta nel

Canton __________. Per tale motivo e giustamente l’Ufficio di tassazione

considera la somma di fr. 160'838.–, e non di fr. 164'658.–, quale cifra esito

del parziale accoglimento del reclamo.

pretesa dell’insorgente dovrà, quindi, tener conto di questa cifra (fr. 160'838.–)

unitamente alle altre spese di cui domanda la deduzione: fr. 4'200.– per il

trasporto, fr. 429.80 per il telefono, fr. 228.65 per l’abbonamento giornale,

fr. 650.– come spese di contabilità, fr. 6'500.– per il portone d’ingresso, fr.

2'887.– per il mobilio della cucina (misura di 1/3 del totale); complessivamente,

la deduzione può arrivare a fr. 175'733.45.

Considerandi

2.

2.1.

ricorrente esordisce con una serie di richieste di deduzioni di spese che

riconduce all’amministrazione: fr. 4'200.– per le spese di viaggio, fr. 429.80

per il telefono e fr. 228.65 per l’abbonamento ad un giornale. A suo avviso, si

tratterebbe di spese direttamente connesse con la gestione e amministrazione

dello stabile. Secondo l’art. 31 cpv. 2 LT, possono essere dedotte le spese di

amministrazione da parte di terzi, assunto più chiaro alla luce della Circolare

7/2005, secondo la quale, per essere ammesse in deduzione, le spese di amministrazione

devono:

essere fatturate da terzi. Non entra quindi in

considerazione l’indennità per il lavoro svolto dal proprietario stesso;

essere sopportate effettivamente dal proprietario.

2.2

In questo

caso ci troviamo di fronte al proprietario di un palazzo, che chiede la deduzione

di alcuni costi che sono stati da lui sopportati direttamente per

l’amministrazione, costi, quindi, che non vengono ribaltati sugli inquilini. L’amministrazione

dello stabile in questione non viene tuttavia eseguita dal ricorrente quale

persona fisica, bensì dalla __________ SA, società di cui egli è amministratore

unico. La società, attiva nel Canton Ticino dal febbraio del 1969, si occupa di

“compravendita di beni immobili e mobili sotto qualsiasi forma, la gestione e

la messa in valore di detti beni, in modo particolare mediante lottizzazione,

costruzione di immobili e loro gestione, la partecipazione e qualsiasi azienda

commerciale, industriale o finanziaria ed immobiliare svizzera o estera, nonché

le operazioni di credito, di prestito”, come risulta dal Registro di Commercio.

La società ha trasferito la propria sede dal Canton Ticino a __________ (ZH)

con il nome di __________ SA, ma risulta essere stato sede e recapito della

società, almeno fino al 19 settembre 2010, l’appartamento numero 19 (in uso del

proprietario) dell’immobile di __________ oggetto della presente decisione.

2.3

situazione descritta solleva una serie di interrogativi. In primo luogo, se

l’amministrazione dello stabile è assunta dalla società, sarebbe logico

attendersi che fosse quest’ultima a fatturare il suo onorario. In secondo

luogo, quale amministratore unico della società stessa, il ricorrente consegue

verosimilmente dei compensi per le sue attività. Non è comunque proponibile che

il contribuente pretenda di dedurre costi legati alle sue prestazioni

nell’ambito della __________ SA, quando dagli atti emerge che è stata proprio

quest’ultima a concludere i contratti con gli inquilini e ad occuparsi della

gestione dello stabile.

Dagli

atti a disposizione non è ravvisabile l’eventuale fatturazione di un onorario

d’amministrazione da parte della società del ricorrente. Né è noto se egli

ottenga un rimborso spese dalla società stessa, per le attività svolte e per le

trasferte.

In relazione a queste spese, si giustifica quindi l’annullamento della decisione impugnata ed il rinvio

degli atti all’Ufficio di tassazione, perché proceda ad un opportuno

approfondimento.

3.

3.1.

Come

anticipato, altro tema di discussione è la spesa di fr. 650.– per le spese di

contabilità corrisposti alla __________. Il ricorrente chiede che tale spesa

venga dedotta, in quanto relativa al periodo di imposta 2010, anche se

fatturata il 28 luglio 2011.

3.2

Secondo

il principio della periodicità, sono deducibili solo le spese sostenute nel

periodo di computo. A tale riguardo possono essere presi in considerazione essenzialmente

due criteri: la data di allestimento della fattura oppure la data del pagamento

(Locher, Kommentar zum DBG,

Vol. I, Therwil/Basilea 2001, n. 57 ad art. 32 LIFD). Il primo

metodo corrisponde alla contabilità in base ai crediti (“fatturato”), il

secondo riflette invece la contabilità in base agli incassi (“incassato”).

Nel

Canton Ticino, perlomeno nell’amministrazione della sostanza privata, determinante

è la data del pagamento delle fatture (Epiney-Colombo,

Deduzioni fiscali per spese di amministrazione di immobili, in: RDAT II-1991 p.

306).

3.3

Il legale

del ricorrente non ha identificato correttamente la fattura di cui domanda la

deduzione. Infatti, nel reclamo, nelle osservazioni e nel ricorso, ha prodotto

una serie di documenti, tra cui non una, ma due distinte fatture della __________:

una di fr. 650.–, esposta il 21 giugno 2010 e che risulterebbe pagata 30 giorni

dopo (il 21 luglio 2010), ed un’altra, prodotta successivamente, allegata alle

controsservazioni del reclamo contro la decisione di tassazione del 3 gennaio

2012, di fr. 1'450.–, datata 28 luglio 2011 (pagata il 24 agosto 2011).

3.4

L’insorgente

chiede la deduzione di una fattura di fr. 650.–, emessa il 28 luglio 2011; se

così fosse, tale spesa non sarebbe deducibile, in virtù dei principi prima

esposti. Se, però, si considera che la fattura di fr. 650.– è stata emessa il

21.

giugno 2010 e poi pagata il 21 luglio 2010, effettivamente questa potrebbe

rientrare tra le spese da dedurre per l’anno 2010. Per questi motivi, il

ricorso è accolto, nella misura in cui il contribuente chiede di poter

computare, tra le spese deducibili, anche questi fr. 650.–, nonostante

le imprecise indicazioni fornite nel ricorso.

4.

4.1.

ricorrente fa valere, in sede di ricorso, anche altre due spese, a suo avviso di

manutenzione.

Una è la

spesa di fr. 6'500.– per la sostituzione del portone di ingresso del palazzo.

Dal momento che l’autorità tributaria non mette in dubbio la natura della

spesa, ma contesta che non sia stata prodotta la documentazione a supporto, il

ricorrente, in sede di ricorso, ribadisce che tale fattura è già stata inviata

agli uffici competenti e ne allega (a suo dire, nuovamente) copia.

L’altra

spesa di cui il ricorrente vuole la deduzione è quella di fr. 2'887.–, corrispondente

ad 1/3 di totali fr. 8'661.– sostenuti per l’acquisto del mobilio della cucina.

L’autorità tributaria considera deducibile solo 2/3 della somma, quale spesa di

manutenzione, mentre qualifica il rimanente 1/3 come costo di miglioria e, di

conseguenza, non deducibile.

4.2

Come già

rilevato, le spese di manutenzione, in base all’art. 33 lett. d LT, sono

quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne

conservano l’uso e ne mantengono la redditività; non invece quelle che ne

costituiscono miglioria. Tale distinzione è alla base della tabella allegata alla

Circolare 7/2005, nella quale trovano spazio alcuni dei più importanti e

complessi esempi di spese di manutenzione e miglioria.

4.3

Per

quanto riguarda la spesa di fr. 6'500.– per la sostituzione del portone di

ingresso, parrebbero non esserci particolari ostacoli nel qualificarla costo di

manutenzione. Nella tabella allegata alla circolare, d’altronde, la

sostituzione di porte esistenti con porte di tipo analogo o con porte migliori

dal profilo isolante è qualificata come spesa di manutenzione al 100%.

Non risultano

esserci problemi nell’accogliere il ricorso per quanto attiene la deducibilità

di questa spesa.

Nel

determinare, però, le spese e la tassa di giustizia, questa Camera non può fare

astrazione dall’art. 231 cpv. 3 LT, per il quale esse sono poste totalmente o

parzialmente a carico del ricorrente vincente se questi, conformandosi agli

obblighi che gli incombevano, avrebbe potuto ottenere soddisfazione già nella

procedura di tassazione o di reclamo oppure ha ostacolato con raggiri

l’inchiesta della Camera di diritto tributario.

concreto, il ricorrente ha prodotto la fattura per la prima volta dinanzi a

questa Camera; infatti, sebbene dica di averla già allegata al reclamo, questa

non risulta se non tra gli atti allegati al ricorso. Se sin dal principio fosse

stata presentata la necessaria documentazione, questo avrebbe consentito di

chiarire la fattispecie, almeno per quanto attiene questo aspetto, senza dover

adire questa Camera.

4.4

Sulla

scorta dei ragionamenti proposti per la qualificazione delle spese della sostituzione

del portone di ingresso, è possibile valutare anche la deduzione delle spese di

mobilio della cucina, classificate dall’autorità tributaria per i 2/3 come

spese di manutenzione e per il rimanente 1/3 come miglioria.

Nella

tabella citata, alla voce “cucine”, risulta appunto il riparto della spesa per

sostituzione di vecchie combinazioni, che è il caso del ricorrente: per i 2/3

la spesa viene considerata di manutenzione e per il rimanente 1/3 di miglioria.

Per tale

motivo, è pienamente giustificata la scelta dell’Ufficio di tassazione di dedurre

solo una parte delle spese di mobilio sostenute, e di non dedurre la parte corrispondente

al 1/3, considerato costo di miglioria (fr. 2'887.–). L’insorgente non spiega

d’altronde perché nel suo caso l’intervento avrebbe esclusivamente carattere di

manutenzione.

5.

Ne segue che il ricorso è parzialmente accolto, nella misura in cui

il ricorrente domanda di vedersi dedurre le spese di contabilità per la fattura

del 21 giugno 2010 della __________ (fr. 650.–) e per la sostituzione del

portone di ingresso (fr. 6'500.–). È invece respinto nella misura in cui il

ricorrente chiede la deduzione dei fr. 2'887.– per il mobilio della cucina.

Per

quanto attiene alle spese di amministrazione, per le ragioni indicate, si rinviano

gli atti all’Ufficio di tassazione di Lugano per approfondire in modo più

puntuale la situazione e adottare una nuova decisione.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1.Il ricorso è parzialmente accolto.

1.1. Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 17 gennaio

2012

è annullata;

1.2. sono

ammesse in deduzione, quali spese di manutenzione,

fr.

650.– per la fattura della Amman Consulting è fr. 6'500.–

per

la sostituzione del portone di ingresso;

1.3. gli

atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione di Lugano Cam-

pagna

per una nuova decisione, segnatamente sul tema

delle

spese di amministrazione.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 810.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 90.–

per un

totale di fr. 900.–

sono a

carico del ricorrente nella misura di due terzi (fr. 600.–).

Non si

assegnano ripetibili.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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