80.2012.50

Imposta sulla sostanza: stima attivi, immobile acquistato ma non ancora iscritto alla fine dell’anno, prezzo già pagato, valutazione del credito del compratore

28 dicembre 2012Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. I

coniugi RI 1 e RI 2, entrambi pensionati, sono proprietari di diversi immobili.

Con atto pubblico del 10 dicembre 2010, la moglie RI 2 acquistava

dai fratelli __________ e __________ un ulteriore fondo a __________ (mapp. __________).

Il prezzo, pattuito dalle parti in fr. 950'000.–, veniva corrisposto

dall’acquirente il 24 dicembre 2010, mediante accensione di un mutuo ipotecario

di pari importo presso la Banca __________ di __________.

successivo 3 gennaio 2011, l’operazione veniva infine iscritta a registro

fondiario.

B. Notificando

ai coniugi la tassazione IC 2010, con decisione del 6 luglio 2011, l’Ufficio di

tassazione di Locarno commisurava la loro sostanza imponibile in complessivi

fr. 617'000.–. L’autorità aveva in particolar modo incluso nella base imponibile

il prezzo d’acquisto del nuovo immobile di __________ (fr. 950'000.–), accettando

nel contempo tra i passivi l’intero debito ipotecario contratto con la banca

(fr. 950'000.–).

C. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 20 luglio 2011,

nel quale chiedevano che fosse computato, nella base imponibile, unicamente il

valore di stima ufficiale del nuovo immobile, pari a fr. 251'651.–.

L’autorità

di tassazione, con decisione del 1° febbraio 2012, respingeva il reclamo,

spiegando nella motivazione allegata che alla data determinante del 31 dicembre

2010 la moglie vantava unicamente un credito nei confronti dei venditori, che a

norma dell’art. 41 cpv. 2 LT doveva “necessariamente essere esposto al suo

valore venale effettivo”.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2

postulano nuovamente lo stralcio dell'importo di fr. 950'000.– dagli attivi

della loro sostanza e, subordinatamente, la sua sostituzione con il valore di

stima ufficiale del mapp. __________.

I ricorrenti

ribadiscono anzitutto che alla fine del periodo fiscale la loro unica aspettativa

era quella di vedersi assegnato il fondo con il suo valore di stima ufficiale

intrinseco, aggiungendo quindi che il tentativo dell’autorità di tassazione di

dare a tale aspettativa un valore corrispondente al suo prezzo d’acquisto non

trovava alcun riscontro nella legge.

Diritto

1. 1.1.

L’imposta

sulla sostanza ha per oggetto la sostanza netta totale (art. 40 cpv. 1 LT e 13

cpv. 1 LAID).

1.2.

Essa si

compone della totalità degli attivi mobiliari e

immobiliari (art. 41 cpv. 1 LT), fatta eccezione unicamente per quei beni esplicitamente

esentati dall’imposta in virtù di una disposizione speciale, quali le

suppellettili domestiche e gli oggetti di uso corrente (art. 44 cpv. 2 LT e 13

cpv. 4 LAID).

In linea di principio, la sostanza imponibile comprende dunque

l’insieme dei diritti personali – su beni, crediti o partecipazioni – che

possono essere valutati in denaro, ovvero ceduti in cambio di una controprestazione

(Zigerlig/Jud, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen

Steuerrecht, 2a ediz., Basilea/Ginevra/ Monaco 2002, Vol. I/1,

n. 2 ad art. 13 LAID, p. 243). Non sottostanno invece all’imposta

i diritti su prestazioni periodiche, quali le rendite vitalizie

non suscettibili di riscatto (Zigerlig/Jud,

op. cit., n. 20 ad art. 14 LAID, p. 226; Laffely

Maillard, Les assurances sur la vie, notamment les assurances de

capitaux à prime unique, et leur traitement fiscal, in: ASA 66 p. 616).

1.3.

sostanza imponibile è determinata in base al suo stato alla

fine del periodo fiscale o dell’assoggettamento (art. 52 cpv. 1 LT e 66

cpv. 1 LAID).

Premesso

che ai Cantoni è lasciato un ampio margine di apprezzamento nella definizione

delle regole sulla sua commisurazione (Zigerlig/Jud, op. cit., n. 5 ad

art. 13/14 LAID, p. 243), nel Canton Ticino la sostanza è di principio valutata

al suo valore venale (art. 41 cpv. 2 LT), riservate in particolare le

disposizioni relative ai beni immobiliari. Secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili

non agricoli e i loro accessori sono infatti imposti per il loro valore di

stima ufficiale.

Considerandi

2.

2.1.

Come

esposto in narrativa, RI 2 ha acquistato il fondo mapp. __________ di __________

tramite atto pubblico del 10 dicembre 2010. Due settimane più tardi, il 24

dicembre 2010, ha corrisposto ai venditori l’intero prezzo pattuito di fr.

950'000.–, contraendo un mutuo ipotecario di pari importo presso la Banca __________

di __________. Conformemente a quanto disciplinato

imperativamente dall’art. 656 cpv. 1 del Codice civile

svizzero (CC; RS 210), il trapasso della proprietà

immobiliare – con utili e rischi, oneri e diritti – è tuttavia intervenuto solo

il 3 gennaio 2011, quando l’operazione è stata infine iscritta nel registro

fondiario.

2.2

Alla data determinante del 31 dicembre 2010, la contribuente non era

pertanto ancora proprietaria del nuovo fondo. Essa poteva però vantare una

pretesa creditoria nei confronti dei fratelli __________ e __________,

obbligati a trasferirle la proprietà dell’immobile di __________ sulla base di

un valido titolo giuridico ai sensi dell’art. 657 cpv. 1 CC (Steinauer,

Les droits réels, 4ª ediz.,

Berna 2012, Vol. II, n. 1549, p. 79).

Trattandosi

– di tutta evidenza – di una pretesa valutabile in denaro, la decisione

dell’autorità di tassazione di assoggettarla all’imposta cantonale sulla

sostanza non presta il fianco a critiche. Coerentemente con la situazione di

fatto, appare inoltre inoppugnabile la decisione di ammettere in deduzione

l’intero ammontare del debito acceso presso la Banca __________ di __________.

Contestata

è invece la valutazione di questa pretesa creditoria. L’autorità di tassazione sostiene

che debba essere commisurata in 950'000 franchi, corrispondenti al prezzo

d’acquisto dell’immobile di __________. I ricorrenti postulano invece lo stralcio

di tale importo dagli attivi della loro sostanza e, subordinatamente, la sua

sostituzione con il valore di stima ufficiale dell’immobile, pari a 251'651

franchi.

3.

3.1.

Se, di

principio, la sostanza è commisurata al suo valore venale (art. 41 cpv.

2.

LT), gli immobili non agricoli e i loro accessori vanno imposti, come visto, per

il loro valore di stima ufficiale (art. 42 cpv. 1 LT).

Certo, la

pretesa creditoria vantata dalla contribuente già portava su un bene immobiliare.

Alla data determinante del 31 dicembre 2010, tuttavia, esisteva

un mero vincolo di carattere obbligatorio fra le parti contraenti, mentre il trasferimento della proprietà fondiaria non aveva ancora prodotto

i suoi effetti reali. Da un punto di vista prettamente economico e contabile, la

relazione contrattuale ancora in essere tra i fratelli __________ e __________,

da una parte, e RI 2, dall’altra, non poteva che condurre alla soluzione

adottata dall’autorità di tassazione. Trattandosi di un rapporto bilaterale

sinallagmatico, prestazione e controprestazione devono di principio bilanciarsi,

con la conseguenza che diritti e obblighi dei venditori e dell’acquirente si

compensano a vicenda:

Nei confronti dei fratelli __________ e __________,

il prezzo di fr. 950'000.–, interamente incassato il 24 dicembre 2010, trova il suo

corrispettivo nel loro obbligo di trasferire la proprietà immobiliare alla

ricorrente.

Nei confronti di RI 2, il

prezzo di fr. 950'000.–, interamente pagato il 24 dicembre 2010, è controbilanciato dalla

sua pretesa contrattuale nei confronti dei venditori.

Dal momento che il contratto di compravendita

non aveva ancora prodotto i suoi effetti reali, alla data determinante del 31

dicembre 2010 l’immobile andava conteggiato tra gli attivi dei fratelli __________

e __________ – nel caso di specie della loro madre, al beneficio di un diritto

di usufrutto – per il suo valore di stima ufficiale, conformemente a quanto

disciplinato dal chiaro testo dell’art. 42 cpv. 1 LT.

3.2

Poco convincente

risulta invece la soluzione proposta dai ricorrenti, che vorrebbe sostituire la

pretesa contrattuale della moglie con il valore di stima ufficiale del fondo,

sebbene quest’ultimo alla fine del periodo fiscale non le appartenesse ancora.

Tale

soluzione, sostenuta anche dalla dottrina argoviese, si prefigge sostanzialmente

di non penalizzare le operazioni immobiliari fondate su un titolo giuridico validamente stipulato nel corso di un anno ma

iscritte nel registro fondiario solo l’anno successivo. Essa prevede la

seguente ripartizione:

Ai compratori va imposto, tra gli attivi, il

valore di stima ufficiale dell’immobile (nella sua qualità di creditore della

pretesa) e, tra i passivi, il debito contratto per pagare il prezzo d’acquisto

o semplicemente il debito assunto contrattualmente nei confronti del venditore;

Ai venditori vanno invece conteggiati, tra gli

attivi, il valore di stima ufficiale dell’immobile (nella sua qualità di

proprietario) e l’intero prezzo d’acquisto incassato o da incassare (nella sua

qualità di creditore della pretesa). Quale valore del suo obbligo contrattuale

di trasferire la proprietà dell’immobile venduto, tra i passivi della sua

sostanza va però nuovamente considerato il valore di stima ufficiale dell’immobile

(cfr. Sramek, in: Klöti-Weber/

Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3ª ediz., Berna 2009, Vol. I, n. 19 ad § 46, p. 813).

3.3

giudizio di questa Camera, le severe esigenze che derivano dal principio di

legalità – che in ambito fiscale ha valore di diritto costituzionale indipendente

(art. 127 cpv. 1 Cost. fed.) – non permettono di tutelare quest’ultima

soluzione, che vorrebbe di fatto anteporre il valore di stima ufficiale di un

immobile al suo valore venale prima ancora del passaggio di proprietà, in presenza

di una semplice pretesa contrattuale.

Del

resto, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, la semplice assenza di norme legali che disciplinano il lasso di tempo

che intercorre tra la sottoscrizione di un titolo giuridico e l’iscrizione del

trapasso di proprietà nel registro fondiario non configura ancora una lacuna

legislativa. Si tratta, se del caso, di una cosiddetta lacuna impropria della

norma positiva, ovvero di una mancanza di una regola che sarebbe

opportuno o persino necessario introdurre, ma che in ogni caso l’autorità giudiziaria

o amministrativa non può colmare, poiché si sostituirebbe in tal caso al legislatore,

disattendendo così il principio della separazione dei poteri (DTF 131 II 562 =

RDAF 2005 II 419).

3.4

Si aggiunga infine che se

i valori di stima ufficiali degli immobili edificabili ed edificati

corrispondessero effettivamente al loro valore venale, così come previsto

dall’art. 15 della Legge cantonale sulla stima ufficiale della

sostanza immobiliare (Lst; RL 10.2.9.1), il tema

sottoposto al giudizio di questa Camera non sussisterebbe nemmeno. L’esperienza quotidiana ci insegna invece che i valori di stima

ufficiali, notoriamente prudenziali (cfr. in particolare art. 20 Lst), spesso

si discostano anche in modo molto sensibile dal valore venale: non si

giustificherebbe altrimenti la notevole differenza tra il prezzo pagato dalla

contribuente, di 950'000 franchi, e il valore di stima ufficiale dell’immobile

di __________, pari a 251'651 franchi.

3.5

Alla luce

di tutte le considerazioni che precedono, questa Camera non può far altro che

commisurare in fr. 950'000.– la pretesa contrattuale vantata da RI 2 nei

confronti dei fratelli __________ e __________, alla data determinante del 31

dicembre 2010.

Tra i

passivi della sua sostanza deve invece essere confermato l’intero ammontare del

mutuo ipotecario contratto nei confronti della Banca __________ di __________,

pure di fr. 950'000.–.

4.

ricorso è conseguentemente respinto.

Tassa di

giustizia e spese processuali sono poste a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 580.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

- ;

- .

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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