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Deduzioni: spese di manutenzione immobiliare, sistemazione di una scarpata, opere non terminate dal costruttore, miglioria

9 luglio 2012Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1

è proprietario di una casa situata ad __________, acquistata nel 1998.

Nella

dichiarazione fiscale 2010, il contribuente chiedeva la deduzione di spese di

manutenzione immobiliari effettive nella misura di fr. 45'850.–, costituite dal

premio dell’assicurazione contro gli incendi (fr. 850.–) e da costi per il

risanamento di una scarpata (fr. 45'000.–).

B. Notificando

al contribuente la tassazione IC/IFD 2010, con decisione del 16 novembre 2011,

l’Ufficio circondariale di tassazione di Mendrisio commisurava il reddito

imponibile in fr. 91'800.– per l’IC ed in fr. 96'100.– per l’IFD. L’autorità

fiscale aveva in particolar modo ammesso in deduzione le spese di manutenzione

dell’immobile nella misura di fr. 3'104.– per l’IC e di fr. 2'484.– per l’IFD;

aveva cioè concesso al contribuente la deduzione forfetaria, pari al 25% del

valore locativo per l’IC ed al 20% per l’IFD.

C. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 14 dicembre 2011,

contestando che le spese di risanamento della scarpata costituissero costi di miglioria.

Il reclamante spiegava di essere stato confrontato con un problema risalente

alla costruzione della casa: l’impresa che aveva costruito la casa era stata

condannata a consolidare il terreno, ma era fallita al termine della causa

civile; egli si era quindi visto obbligato ad affrontare la spesa

personalmente.

Con

decisione del 29 febbraio 2012, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo,

con la seguente motivazione:

lavori di consolidamento chiesti in deduzione fanno sicuramente parte del costo

di costruzione della casa come si evince chiaramente dalla causa intentata

subito dopo la conclusione dei lavori di costruzione.

Evidentemente

i lavori di consolidamento non eseguiti dalla ditta costruttrice,

successivamente fallita, non possono essere imputati quali spese di manutenzione

straordinaria così come postulato in sede di reclamo.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente

la deduzione delle spese “che ha dovuto sopportare per evitare il crollo della

casa”. Ribadisce che il venditore dell’immobile non ha mai eseguito

l’intervento che era stato obbligato ad adempiere dalla sentenza del pretore.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l’art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l’art. 31 cpv. 2 LT, di identico tenore,

nella loro formulazione in vigore nel periodo fiscale in discussione, il contribuente

che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi

d’assicurazione e le altre spese d’amministrazione da parte di terzi. Sono

considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore

dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la

redditività (cfr. Agner/ Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.

32 LIFD, p. 219 s.; Känzig,

Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto

tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.2.

Per

facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti,

invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni

immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva,

stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento

della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

deduzione complessiva ammonta:

· al 15% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se,

all’inizio del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni prima;

· al 25% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se,

all’inizio del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni

(cfr.

art. 2 cpv.1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

1.3.

fini della determinazione del reddito imponibile non possono invece essere dedotte le spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni

patrimoniali (cfr. art. 33 lett. d LT e art. 34 lett. d LIFD).

La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria non

sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo

scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel

contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore

dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In

altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte

carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria. Per ovviare a

queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare

in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione,

tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2005 del gennaio 2006).

Considerandi

2.

2.1.

Nella

decisione impugnata, l’ufficio di tassazione ha in particolare ammesso una

deduzione forfetaria pari al 25% del valore locativo per l’IC ed al 20% per

l’IFD. Il ricorrente chiede invece che gli vengano riconosciuti in deduzione i

costi effettivi, sostenendo che anche i postulati lavori di risanamento della

scarpata vanno qualificati quali costi di manutenzione.

sostegno della sua tesi, il ricorrente ha ripetuto più volte che l’impresa di

costruzioni – con la quale aveva concluso un contratto di impresa generale –

sarebbe stata condannata a risanare la pericolante scarpata. Durante l’udienza del 15 maggio 2011, oltre a confermare la posizione

del contribuente, il suo rappresentante si impegnava a trasmettere alla

presente Camera una copia della sentenza civile.

2.2

Sennonché,

sia dall’incarto fiscale che da quello del procedimento civile prodotto il 15

giugno 2012, non trova riscontro quanto da lui sostenuto. Il 7 ottobre 1998,

contro il ricorrente, la di __________ faceva istanza al Pretore del Distretto

di __________ per l’iscrizione provvisoria di un ipoteca legale pari a fr.

74'250.-, accolta il 17 dicembre dello stesso anno. Con petizione dell’11

febbraio 1999 chiedeva poi il riconoscimento di un credito di fr. 81'160.- e la

relativa iscrizione, in via definitiva, dell’ipoteca legale. Sosteneva la

presenza di altre fatture scoperte e ripeteva di aver terminato correttamente i

lavori il 25 settembre 1998.

risposta, il ricorrente presentava a sua volta un’azione riconvenzionale per un

importo pari a fr. 143'325.-. In particolare, contestava le modalità di

realizzazione della scarpata sud-est, ritenuta “ contraria ai piani che furono

consegnati e alle più elementari regole dell’arte”. Secondo il perito da lui

incaricato, la scarpata necessitava di una sistemazione per garantirne la sicurezza,

intervento sollecitato dal ricorrente ma non eseguito dalla.

seguito al fallimento di quest’ultima, il 21 giugno 2000 il Pretore ha infine

decretato il 17 settembre 2002 lo stralcio della causa dai ruoli, senza

pronunciarsi in merito alle rispettive responsabilità contrattuali e ordinando

la cancellazione dell’ipoteca legale annotata in via provvisoria.

2.3

discende che la tesi del ricorrente, secondo cui il giudice civile avrebbe

riconosciuto che l’impresa appaltatrice generale non ha completato la sua

opera, ed in particolare non ha consolidato la scarpata, non è provata.

D’altra parte, dagli atti emerge anche che lo stesso contribuente non avrebbe

pagato l’intero compenso richiestogli dall’impresa. Dal punto di vista fiscale,

in ogni caso, i reciproci rapporti di responsabilità tra committente e

artigiano non hanno nessuna influenza.

L’ultimazione

dei lavori di costruzione iniziati da un’impresa generale, nel frattempo

fallita, non potrebbe in nessun caso costituire un costo di manutenzione, che

per definizione consente unicamente di preservare lo stato di un

immobile, conservarne l’uso e mantenerne la redditività, senza tuttavia

aumentarne il valore (cfr. punto 1.1.).

Le spese sostenute dal

ricorrente per il consolidamento della scarpata hanno invece inevitabilmente

aumentato il valore dell’opera. Senza questi lavori non si sarebbe potuto

escludere un futuro cedimento del terreno che avrebbe potuto creare un danno

all’abitazione stessa o anche a quelle vicine, come pure alle persone.

Si tratta, quindi, di un

intervento assimilabile a costi di costruzione veri e propri, in quanto tali

non deducibili dal reddito imponibile (cfr. art. 33 lett. d LT e art. 34

lett. d LIFD).

3.

Il ricorso è conseguentemente respinto.

Visto

l’esito del gravame, tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico

del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 400.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 480.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss

LTF).

4. Intimazione

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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