80.2012.91

Imposta sugli utili immobiliari: calcolo dell'utile imponibile, cessione di diritto di compera, irrilevanza dell'utile conseguito da chi ha concesso il diritto poi ceduto

28 giugno 2012Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 29 maggio 2007, __________, __________ e __________,

comproprietari per un terzo ciascuno, concedevano a RI 1 (in ragione di 2/3) e

di __________ (in ragione di 1/3) un diritto di compera a favore sulla part. n.

__________ RFD di __________, al prezzo di fr. 2'866'150.–.

I beneficiari si impegnavano a pagare una parte del prezzo pattuito

tramite bonifico bancario di fr. 2'266'150.– e l’importo rimanente di fr.

600'000.–, mediante consegna dell’intero pacchetto azionario della loro società

__________ SA, proprietaria della part. __________ RFD di __________. Le parti

convenivano la durata del diritto di compera fino al 31 dicembre 2008, termine

poi prorogato sino al 16 febbraio 2009.

Con atto

pubblico del 16 gennaio 2009 __________ e __________ cedevano a __________ SA,

per il corrispettivo di fr. 142'000.–, il diritto di compera sulla part. n. __________;

il diritto veniva esercitato il medesimo giorno.

B. Nella

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 17 dicembre

2010, __________ indicava quale valore di alienazione del suddetto diritto di

compera l’importo complessivo di fr. 3'008'150.– (fr. 2'866'150.– + fr.

142'000.–) e quale valore di investimento totale l’importo di fr. 3'399'389.–.

Notificandogli

la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari della part. n. __________,

con decisione del 26 aprile 2011, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio

confermava in fr. 3'008'150.– il valore di alienazione, dal quale deduceva un

importo complessivo di fr. 2'931'952.– a titolo di valore di investimento (fr.

2'866'150.– quale valore di acquisto e fr. 65'802.– quali costi di costruzione

e di miglioria).

C. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 3 maggio 2011. A suo avviso, l’Ufficio di tassazione aveva erroneamente esposto un valore di acquisto pari a

fr. 2'866'150.–. Trattandosi di una permuta, avrebbe invece dovuto considerare

il valore di alienazione della part. n. __________, calcolato dalla stessa

autorità in fr. 3'464'431.–.

Con

decisione del 26 marzo 2012, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo,

confermando l’importo di fr. 2'866'150.– quale valore di acquisto della part.

n. __________. L’autorità fiscale adduceva in merito le seguenti motivazioni:

“[…]

L’importo di fr. 3'464’431.- è

invece relativo al valore dell’immobile della __________ SA al momento della

cessione del pacchetto azionario. A questo riguardo va però considerato che,

oltre all’immobile, con la cessione delle azioni sono stati ceduti anche i

debiti esistenti per un totale di fr. 2'864'431.-, ciò che ha portato a

definire il valore complessivo di cessione del pacchetto azionario in fr.

600'000.-; aggiungendo il conguaglio pagato di fr. 2'266'150, si ottiene il valore

di acquisto di fr. 2'866'150.- […]”.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 ripropone le

considerazioni già contenute nel reclamo all’autorità di tassazione,

contestando il mancato riconoscimento del valore di alienazione della part. n. __________

quale corrispondente valore di acquisto della part. n. __________.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può

Considerandi

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

2.2.1

ricorrente contesta il calcolo dell’utile imponibile su cui si basa la

decisione impugnata e censura in particolar modo la determinazione del valore di acquisto della part. __________. A suo

avviso, essendo l’operazione immobiliare in discussione una permuta, quale

valore di acquisto della part. n. __________ andava considerato il valore di

alienazione della part. n. __________.

parte sua, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio ha considerato quale valore di

acquisto il prezzo pattuito dal contribuente e da __________ per la costituzione

del diritto di compera sulla part. n. __________, così come documentato

dall’atto pubblico del 29 maggio 2007, al quale ha aggiunto costi di

costruzione e di miglioria per fr. 65'802.-.

2.2

Deve

dapprima essere qualificata l’operazione immobiliare in discussione, considerata

dal ricorrente come una permuta.

Nella

fattispecie, il ricorrente, in ragione di 2/3, e __________, in ragione di 1/3,

hanno acquistato un diritto di compera cedibile e successibile sulla part. n. __________

RFD di __________, impegnandosi a pagare al momento del suo esercizio il prezzo

di fr. 2'866'150.–, tramite bonifico bancario di fr. 2'266'150.– e consegna

dell’intero pacchetto azionario della __________ SA, proprietaria della part. __________

RFD di Chiasso, per un valore di fr. 600'000.–. Successivamente, con atto

pubblico del 29 maggio 2007, il ricorrente e __________ hanno ceduto a __________

SA il suddetto diritto di compera sulla part. n. 2060, per il prezzo di fr.

142'000.–.

Oggetto

di discussione è dunque la cessione di tale diritto di compera e non la permuta,

così come sembra sostenere il ricorrente.

2.3

Secondo

l'art. 124 cpv. 2 lett. f LT, sono tra l’altro imponibili le cessioni

successive di diritti, in particolare le cessioni di diritti di compera.

L’imponibilità

della cessione del diritto di compera era già prevista dall’art. 2 cpv. 2 lett.

e LIMVI e rappresenta il caso più frequente dei negozi a catena, in cui

il potere di disporre di un fondo subisce una serie di trasferimenti, dal punto

di vista economico, prima che la proprietà sia trasferita a un terzo,

dal punto di vista civilistico. Il diritto di compera può essere ceduto

solo se ciò è previsto da un accordo fra le parti; in tal caso, il contratto di

cessione tra l’avente diritto e il terzo deve avere la forma dell’atto pubblico

(Soldini/Pedroli, L’imposizione

degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 94 e 95).

2.4

Quanto

alle modalità di imposizione dei trasferimenti, nell’ambito del negozio a catena,

al momento in cui avviene il trasferimento civilistico, cioè quello che viene iscritto

a registro fondiario, vengono eseguite due tassazioni: il proprietario (nella

fattispecie __________, __________ e __________) pagherà l’imposta sull’utile immobiliare

in base al prezzo indicato nell’atto notarile di costituzione del diritto di

compera o nel contratto con clausola sostitutiva; una seconda tassazione viene

effettuata nei confronti del titolare del diritto di compera (nella fattispecie

il ricorrente, in ragione di 2/3, __________, in ragione di 1/3), se lo ha

ceduto a un prezzo più elevato, dovendosi ritenere in tal caso che abbia

realizzato il relativo guadagno.

momento dell’iscrizione del trapasso a Registro fondiario, non sarà pertanto il

trasferimento civilistico, cioè dal primo proprietario all’acquirente iscritto

a Registro fondiario, a soggiacere all’imposta sugli utili immobiliari, bensì i

due o più trasferimenti economici intermedi (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 98 con relativo esempio).

3.

Negata

l’impostazione dell’operazione immobiliare in discussione quale permuta, le

argomentazioni del ricorrente risultano di conseguenza prive di ogni

fondamento.

Come

detto, oggetto di imposizione è unicamente la cessione del diritto di compera,

e non la sua costituzione, che sarà stata oggetto di imposizione nei confronti

dei tre precedenti proprietari. Il prezzo di cessione è pari a fr. 142'000.–,

dal quale vanno dedotti i costi di investimento per fr. 65'802.– (in quanto

tali non contestati).

L’Ufficio

di tassazione di Mendrisio ha proposto un calcolo alternativo, che conduce

tuttavia allo stesso risultato: invece di considerare il solo prezzo di

cessione del diritto di compera (fr. 142'000.–), ne considera pure il prezzo di

costituzione (fr. 2'866'150.–). Dalla somma dei due importi in questione (fr.

3'008'150.–) ha poi dovuto dedurre lo stesso prezzo di costituzione a titolo di

valore di acquisto (fr. 2'866'150.–).

4.

Il ricorso è conseguentemente respinto.

Visto

l’esito del gravame, tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico

del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 580.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster