80.2013.106

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, simulazione di prezzo, contratto non necessariamente nullo se adempiuto, incasso in nero solo da parte di un comproprietario

13 giugno 2014Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. a.

__________ acquistava da __________, con contratto del __________ 2004, iscritto

a Registro fondiario il __________ 2005, il mapp. n. __________ RFD di __________,

al prezzo di fr. 810'000.–, comprensivo “del mobilio e delle suppellettili menzionate

nell’inventario consegnato dalla parte venditrice all’acquirente”.

Il 9

giugno 2006, __________ donava alla moglie RI 1 la quota di un mezzo

dell’immobile in questione.

Con atto

pubblico del 3 settembre 2008, i coniugi __________ e RI 1 concedevano a __________

un diritto di compera, da esercitarsi entro il 1° dicembre 2008, al prezzo di

fr. 945'000.–. Le modalità di pagamento del prezzo erano così stabilite:

fr. 10'000.– entro cinque giorni dall’avvenuta

iscrizione del diritto di compera a Registro fondiario (importo considerato pena

convenzionale, in caso di mancato esercizio);

fr. 935'000.– almeno cinque giorni prima della

scadenza del diritto di compera.

quest’ultimo importo, fr. 890'000.– sarebbero stati versati alla __________, per

estinguere i debiti ipotecari; fr. 30'000.– sarebbero stati pagati alla __________

Sagl; fr. 10'000.– a __________; gli ulteriori fr. 5'000.– infine sarebbero

stati versati sul conto di RI 1 presso la Banca __________ di __________.

Il diritto

di compera veniva esercitato il 28 novembre 2008 e __________ veniva iscritto

come proprietario del mapp. n. __________.

B. Con

decisione del 26 gennaio 2009, l’RS 1 notificava a RI 1 la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, scaturita dalla vendita dell’immobile di __________.

L’utile complessivo era stabilito in fr. 119'273.– e l’imposta in fr.

32'203.70, di cui la metà (fr. 16'101.85) a carico della contribuente, per la

cessione della sua quota di comproprietà.

Con

reclamo del 5 marzo 2009, congiuntamente al marito, la contribuente contestava

il mancato riconoscimento di tutti i costi di acquisto, di miglioria e

provvigioni. In risposta ad una lettera, con cui l’Ufficio di tassazione le

aveva attribuito un termine per inviare “fatture e comprove dei pagamenti di

costi di acquisto, miglioria e provvigioni”, la contribuente si rivolgeva

all’autorità fiscale, con scritto del 4 febbraio 2013, argomentando che le era

impossibile acquisire i documenti richiesti, in quanto in possesso del suo ex

marito, contro il quale ella stessa aveva presentato una denuncia penale. La

reclamante sosteneva di non aver conseguito alcun utile con la vendita

dell’immobile e di non disporre di alcuna fattura relativa alle spese sostenute

e sottolineava che il suo ruolo nel contratto si era limitato alla firma, quale

comproprietaria.

C. L’Ufficio

di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 26 marzo

2013, con la quale ammetteva la deduzione di una provvigione di fr. 15'000.– e

riduceva in tal modo l’utile imponibile a fr. 104’273.–.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede che la causa

sia sospesa fino a definizione del procedimento penale a carico di __________ e

che, in caso di accertamento del falso in atto pubblico, e conseguente nullità

dell’atto notarile del 3 settembre 2008, sia annullata l’imposta sugli utili

immobiliari a suo carico. Ricordato che ha denunciato il marito per averla

ingannata, promettendole un guadagno netto di 5'000 franchi in caso di vendita

dell’immobile e causandole invece un indebitamento per averle nascosto l’entità

dei debiti gravanti l’immobile, la ricorrente ritiene che il contratto di

compravendita immobiliare da lei sottoscritto sarebbe nullo.

E. La

Divisione delle contribuzioni, con scritto del 23 ottobre 2013, ha chiesto alla Camera di aumentare l’utile imponibile, tenendo conto del fatto che __________

ha presentato una denuncia spontanea, con la quale ha ammesso di aver incassato

in nero una parte del prezzo (fr. 29'482.05).

Il 21

maggio 2014 il Ministero pubblico ha sollecitato l’evasione del ricorso,

facendo riferimento alla denuncia spontanea presentata alla Divisione delle

contribuzioni da __________.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari

– Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di

procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere

che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà

valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Nel

ricorso, l’insorgente sostiene che il contratto di compravendita, con il quale

lei e l’ex marito hanno ceduto l’immobile di __________, sarebbe nullo, per il

fatto che sarebbe stata ingannata da __________, che le avrebbe nascosto

l’effettiva consistenza dei debiti ipotecari che gravavano l’immobile ed

avrebbe inoltre incassato una parte del prezzo in nero.

2.2

Sebbene

la legge tributaria non lo precisi, si deve ritenere che, se un contratto di

compravendita è nullo perché illecito o contrario ai buoni costumi (art. 20 CO)

o annullabile per lesione (art. 21 CO) o per vizi del contratto (art. 23 e

seguenti CO), non lo si possa considerare quale trasferimento imponibile

secondo l’art. 124 LT (Soldini/Pedroli,

op. cit., pp. 80-81; inoltre la giurisprudenza del Tribunale federale in ASA 56

p. 659 consid. 4b e ZBGR 80/1999 p. 100 consid. 2c).

Non ha

per contro alcun effetto sull’imponibilità della primitiva compravendita la successiva

retrocessione dell’immobile al venditore (cfr. p. es. le sentenze del Tribunale

federale dell’8 ottobre 1997, n.2P.262/1995 consid. 2a, e del 12 ottobre 2005,

n.2A.86/2005 consid. 2.2.1).

2.3

Con

sentenza del 16 aprile 2013, la Corte dei reclami penali (CRP) del Tribunale

d’appello ha annullato il decreto di abbandono emanato dal procuratore pubblico

e gli ha rinviato gli atti per completare l’istruttoria in merito all’ipotesi

di reato di falsità in documenti. Secondo la CRP, di fronte al chiaro tenore

del verbale redatto dinanzi alla Divisione delle contribuzioni, in seguito alla

denuncia spontanea presentata da __________, che si accusava di aver incassato

in nero una parte del prezzo di vendita dell’immobile, si imponeva

l’approfondimento dell’ipotesi accusatoria, nonostante la circostanza che

l’accusato avesse invece dichiarato al procuratore pubblico che l’importo

pagato separatamente dal compratore si riferiva all’acquisto di mobili e

suppellettili. La CRP ha per contro escluso una nuova istruttoria in merito

all’accusa di truffa, a causa della sopravvenuta perenzione del diritto di

querela nei confronti del marito.

2.4

effetti, l’art. 11 cpv. 2 del CO stabilisce che, ove non sia diversamente

stabilito circa l'importanza e l'efficacia d'una forma legalmente prescritta,

dall’osservanza di questa dipende la validità del contratto. Se per un

contratto è richiesta la forma dell’atto pubblico, pertanto, la sua

inosservanza comporta la nullità del contratto.

Nel caso

in cui vi sia stata una simulazione di prezzo, si ritiene vi sia un doppio vizio:

il contratto simulato, cioè la parte del contratto di compravendita che adempie

i requisiti di forma, è nullo in quanto non voluto dalle parti contraenti; il

contratto dissimulato, cioè quello voluto dalle parti, che prevede il prezzo

superiore, è nullo in quanto un aspetto essenziale (il prezzo di vendita) non è

coperto dalla forma dell’atto pubblico (cfr. p. es. Marantelli,

Faktizitätsprinzip im Steuerrecht – Dogmatische Notwendigkeit oder unnötiger

Ballast?, in ASA 75 p. 105 ss., in particolare p. 125 e dottrina citata).

Secondo

la giurisprudenza del Tribunale federale (p. es. DTF 104 II 99), tuttavia, invocare

un vizio di forma può costituire, in certi casi, un abuso di diritto, in

contrasto con l’art. 2 cpv. 2 del Codice civile (CC). Se ciò si verifichi si

stabilisce in funzione dell’insieme delle circostanze. Un elemento di

valutazione particolarmente importante, in questo contesto, è rappresentato

dall’esecuzione volontaria del contratto. Se colui che invoca il vizio di forma

ha liberamente e consapevolmente adempiuto il contratto, ciò dimostra che ha

voluto eseguire le sue prestazioni nonostante il vizio (cfr. Bianchi, Quelques réflexions sur le prix

dans une vente immobiliare, in Not@lex 2009, p. 31 e seguenti, in particolare

p. 35). Invocare il vizio di forma in una simile situazione, infatti,

costituirebbe una condotta contraddittoria (venire contra factum proprium),

che come tale non è protetta dalla legge (Huguenin,

Obligationenrecht – Allgemeiner und Besonderer Teil, Zurigo 2012, n. 371, p.

106.

e giurisprudenza citata).

Già dal profilo del

diritto civile, pertanto, non è affatto necessario che il vizio di forma

comporti effettivamente la nullità del contratto di compravendita con

simulazione di prezzo. Alla stessa conclusione conduce peraltro anche

l’interpretazione economica delle nozioni proprie del diritto tributario.

Nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari, in particolar modo, il

presupposto per l’imposizione è rappresentato da una “alienazione” immobiliare,

nozione che non si interpreta in senso civilistico bensì economico. Ne consegue

che, nel caso della simulazione di prezzo, si giustifica l’assoggettamento

all’imposta del contratto dissimulato, che sia stato adempiuto volontariamente

dalle parti, anche in mancanza di un contratto di compravendita valido per il

diritto civile (cfr. Marantelli,

op. cit., pp. 125-126).

2.5

Tornando alla fattispecie

in esame, non si possono pertanto condividere le considerazioni della

ricorrente, che vorrebbe far discendere dalla pretesa simulazione di prezzo la

nullità del contratto e, soprattutto, la rinuncia ad imporre l’utile

immobiliare scaturito dalla vendita. Se anche fosse dimostrato che l’ex marito

abbia incassato in nero una parte del prezzo, ciò non sarebbe ancora

sufficiente per giustificare l’annullamento della decisione con cui l’Ufficio

di tassazione ha posto a carico della ricorrente l’imposta relativa alla

vendita della sua quota di comproprietà dell’immobile. Il contratto è infatti

stato eseguito da tutte le parti contraenti, nonostante l’eventuale vizio di

forma. Recentemente, peraltro, vi è stato un ulteriore passaggio di proprietà

dello stesso immobile.

Per le medesime ragioni,

non si giustifica una ulteriore sospensione della causa, come richiesto

dall’insorgente. Quale che sia l’esito del procedimento penale, infatti, lo

stesso non avrebbe alcun influsso sugli obblighi fiscali della contribuente.

Meno che mai potrebbe

giustificarsi un diverso esito del ricorso, basato sul preteso “inganno” patito

dalla ricorrente ad opera dell’ex coniuge. A parte il fatto che il procedimento

penale è definitivamente chiuso in relazione all’accusa di truffa, l’eventuale

inganno non potrebbe chiaramente ripercuotersi sulla validità del contratto,

per il semplice fatto che il dolo interesserebbe esclusivamente i rapporti fra

i due venditori, mentre non coinvolgerebbe l’altro contraente.

2.6

La tesi ricorsuale deve

conseguentemente essere respinta.

3.

3.1.

Nelle sue

osservazioni, la Divisione delle contribuzioni chiede tuttavia che la decisione

impugnata sia riformata a sfavore della ricorrente. Allegando il verbale di audizione

del 6 dicembre 2010, relativo alla denuncia spontanea presentata da __________,

l’autorità fiscale sostiene che il prezzo di vendita dovrebbe essere adeguato,

includendovi anche la componente risultante dal contratto dissimulato.

3.1

effetti, nel verbale citato si legge che __________ ha denunciato

spontaneamente una propria sottrazione d’imposta: “la fattispecie oggetto della

presente denuncia riguarda la vendita della part. __________ di __________,

nella quale il contribuente ha incassato in nero l’importo di fr. 19'482.05

versato sul suo conto presso la __________ e altri fr. 10'000.– in contanti”. Nello

stesso verbale, l’Ufficio procedure speciali della Divisione delle contribuzioni

rileva che viene formalmente aperta la procedura per ricupero d’imposta e che

“il comparente rinuncia al termine di 30 giorni per inoltrare osservazioni in

quanto le stesse hanno potuto essere esposte dettagliatamente in questa sede”.

In merito

all’esito della procedura in questione, nei confronti di __________, non vi

sono agli atti ulteriori informazioni.

3.2

Come già

ricordato, le decisioni di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari sono

state notificate ai venditori dell’immobile il 26 gennaio 2009. Verosimilmente,

quella nei confronti di __________ era passata in giudicato nel momento in cui

egli ha presentato la denuncia spontanea, circostanza che spiega l’apertura

della procedura di ricupero d’imposta nei suoi confronti. Il reclamo, prima, ed

il ricorso, poi, hanno per contro tenuto aperta la procedura di tassazione nei

confronti della ricorrente.

A tale

riguardo, secondo l’art. 127 LT, debitore dell’imposta

è l’alienante (cpv. 1) e, in particolare, il coniuge è imposto separatamente

per gli utili immobiliari da lui conseguiti (cpv. 2).

È vero

che, per alienare un bene in comproprietà, occorre il consenso di tutti i comproprietari,

a meno che questi abbiano unanimemente stabilito un'altra norma (art. 648 cpv.

2.

CC). Tuttavia, nel caso in esame, tutto lascia supporre che l’eventuale simulazione

di prezzo sia stata pattuita con il compratore da uno solo dei comproprietari,

cioè da __________. Non risulta infatti che l’Ufficio procedure speciali abbia

aperto un procedimento per tentativo di sottrazione d’imposta nei confronti della

ricorrente. Né il Ministero pubblico ha avviato un’inchiesta nei confronti di

quest’ultima, che anzi ha denunciato l’ex marito. L’importo concordato

nell’ambito del contratto dissimulato sarebbe del resto stato pagato a __________

in parte in contanti (fr. 10'000.–) e per il resto tramite versamento su un

conto bancario a lui intestato.

3.3

Alla luce

degli elementi che precedono, non si ravvisano i presupposti per includere, nel

valore di alienazione della quota di comproprietà della ricorrente, il presunto

importo pagato “in nero” dal compratore all’ex marito dell’insorgente. A

dipendenza dell’esito degli accertamenti e delle indagini in corso, nell’ambito

sia del procedimento di ricupero d’imposta sia del procedimento penale,

l’intero importo andrà semmai aggiunto all’utile conseguito dall’altro

comproprietario.

4.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico della ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 800.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 880.–

sono a

carico della ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

municipio di.

Ministero pubblico,

Lugano (inc. n.,).

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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