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Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, provvigione, versamento a terzi, non contratto con società della quale il venditore è unico dipendente

29 luglio 2013Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 28 settembre 2012, iscritto a Registro fondiario il 2 ottobre

2012, RI 1 e __________ vendevano ai coniugi __________ e ____________________

le quote di proprietà per piani n. __________ e n. __________ del fondo base n.

__________ RFD di __________, al prezzo di fr. 280'000.–.

B. Notificando

a RI 1 la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27

dicembre 2012, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 31'135.– e

l’imposta in fr. 7'161.05. Nella motivazione della decisione, l’autorità

fiscale sottolineava di avere ammesso in deduzione la provvigione di vendita

(fr. 15'650.–) pagata alla __________ SA solo per la quota di comproprietà

ceduta da __________. Infatti, RI 1 risultava essere amministratore unico della

società mediatrice e vi era pertanto identità di interessi tra committente e

mediatore.

C. RI 1

impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 14 gennaio 2013, nel quale

sottolineava che la __________ SA “opera quale prestazione di servizi, tra cui

la promozione e conclusione di vendite per conto terzi, e solo nel 2012 ha fatturato in questo ambito fr. 41'832.–“. Il reclamante negava inoltre di essere azionista

della società.

L’Ufficio

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 25 aprile 2013.

L’autorità fiscale rilevava che, secondo il rapporto dell’Ispettorato fiscale

che si era occupato dei conti della __________ SA, la società, i cui azionisti

erano sconosciuti, era amministrata dal reclamante, che era anche l’unico

dipendente, aiutato per la contabilità dalla figlia studentessa. Secondo

l’Ufficio di tassazione, si poteva concludere che “la provvigione di vendita

computabile al sig. RI 1 pur essendovi indipendenza formale tra committente e

mediatore, costituisca un versamento a sé stessi denotando quell’identità di

interessi che la Camera di diritto tributario ha in più occasioni evidenziato

nelle sue sentenze, eslcudendo quindi la possibilità di ammetterlo quale costo

di investimento secondo i disposti dell’art. 134 cpv. 1 LT”.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente

la deduzione della provvigione pagata alla __________ SA per la mediazione. Riconosce

di essere amministratore unico di quest’ultima e di essere aiutato solo saltuariamente

dalla figlia, ma nega di essere azionista. Lamenta inoltre una doppia imposizione

della provvigione, che è stata regolarmente contabilizzata dalla __________ SA

ed assoggettata all’IVA.

Diritto

1. 1.1.

Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è

rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di

immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura

come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

ricorrente considera deducibile dall’utile immobiliare l’importo

di fr. 7'825.–, corrispondente alla metà dell’onorario pagato dai venditori per

l’intermediazione nella vendita dell’appartamento di __________.

2.2

Secondo

l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i

costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di

bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.

La possibilità di prendere

in considerazione le provvigioni presuppone l’esistenza di un contratto di

mediazione a’ sensi degli art. 412 ss. CO (Reimann/Zuppinger/Schärrer,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 255; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die

Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 253; Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum

harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, p. 1465; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255; RF

47/1992 p. 230); occorre cioè che la provvigione sia stata pagata

dall’alienante ad un terzo, poiché quest’ultimo gli ha indicato l’occasione per

concludere un contratto o ha agito da intermediario fra compratore e venditore.

Il mediatore non è dunque né un semplice consulente né un rappresentante, anche

se spesso è difficile distinguerlo da quest’ultimo. La principale differenza è

data dal fatto che il conferimento di una procura è un negozio giuridico

unilaterale, mentre la mediazione è un contratto; inoltre, il mediatore non

riceve l’incarico di concludere direttamente il contratto in nome e per conto

del committente, ma quest’ultimo lo stipulerà in prima persona oppure ne

incaricherà un altro rappresentante. Sono, in particolare, esclusi dall’ambito

di applicazione della norma tutti i casi di rappresentanza legale, come per

esempio, quello del padre che agisce per conto del figlio oppure del tutore (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255, con

riferimento a Reimann/Zuppinger/Schärrer,

op. cit., p. 257).

2.3

Il mediatore deve essere

una terza persona. Il venditore o il compratore non può infatti far valere

provvigioni versate a sé stesso per sforzi intrapresi personalmente per la

vendita dell’immobile (DTF 103 Ia 24; inoltre, Guhl,

Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.

240; Reimann/Zuppinger/Schärrer, op.

cit., p. 256; Weidmann/Grossmann/Zigerlig,

Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 4a ediz., Berna 1987,

p. 166; Rumo, op. cit., p. 253; Richner/Frei/Kaufmann, op. cit., pp. 1468-1470).

Vi è versamento di provvigioni a sé stessi anche se, pur essendovi indipendenza

formale tra committente e mediatore, vi è tuttavia identità di interessi; è il

caso dell’alienante che compensa la società di cui è azionista o amministratore

oppure della società anonima che versa una provvigione ad un’altra società

controllata dallo stesso azionista nonché del socio o del coerede che vengono

compensati per aver consentito di alienare l’immobile della comunione

ereditaria o della società, come pure della persona giuridica che versa una

provvigione ad un proprio organo (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 257, con riferimento a RF 47/1992 p. 227 e 229; StE 1987 B 44.13.5

n. 3; StE 1991 B 44.13.5 n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p. 77;

inoltre CDT n. 80.95.00133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.).

2.4

Neppure

il ricorrente contesta di essere il solo dipendente della __________ SA, che si

avvale unicamente dell’aiuto saltuario della figlia, studentessa universitaria.

Non si vede pertanto come si possa negare che la provvigione versata alla

società in questione, nella misura almeno in cui proviene dallo stesso insorgente,

remunera le sue stesse prestazioni professionali. In queste circostanze, anche

senza approfondire la questione della detenzione delle azioni della __________

SA, il ricorrente non aveva alcuna ragione per pagare un compenso per le

pretese prestazioni della società. Lo scopo della fatturazione non poteva essere

altro che quello di creare un costo per ridurre l’utile immobiliare.

ricorrente lamenta poi una doppia imposizione, per il fatto che ____________________

SA avrebbe incluso fra i suoi ricavi la prestazione a lui fatturata. A parte il

fatto che la questione dovrebbe essere sollevata nell’ambito della tassazione

della società in discussione, è appena il caso di ricordare che una doppia

imposizione, almeno nel senso vietato dalla Costituzione federale (art. 127

cpv. 3 Cost.), non è ravvisabile. Infatti, si tratta di un diritto costituzionale

che entra in considerazione solo nei rapporti intercantonali (cfr. anche la

sentenza del Tribunale federale del 29 maggio 2009, in RDAF 2009 II p. 453 consid. 3.2.4).

3.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico del riforrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 400.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 480.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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