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Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, reinvestimento nell’abitazione primaria, uso durevole ed esclusivo dell’abitazione venduta, solo se proprietario, donazione al momento d

16 dicembre 2013Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

A. I

coniugi e __________, nata __________, cittadini italiani, hanno contratto matrimonio

in data 25 luglio 1998 a __________. Dall’unione coniugale sono nati tre figli.

Con atto

pubblico del 12 giugno 2006, __________ acquistava

un’abitazione sita sui fondi n. __________, __________ e __________ RFD di __________,

dove l’intera famiglia si trasferiva nel mese di luglio 2008.

B. Ad inizio gennaio 2010, RI 1 lasciava l’abitazione coniugale e si

trasferiva a __________, dove notificava il suo arrivo il 20 maggio 2010.

Con atto

pubblico del 30 aprile 2010, iscritto a Registro fondiario il 2 giugno 2010, __________

donava al marito la metà delle particelle n. __________, __________, __________

RFD Sorengo, di cui lo stesso diveniva comproprietario in ragione di ½.

C. In data 2 giugno 2010, i coniugi sottoscrivevano una convenzione

matrimoniale di divorzio con regolamento delle conseguenze accessorie. In base

a questo accordo l’abitazione coniugale veniva assegnata in uso alla moglie fin

quando la proprietà non sarebbe stata venduta. Fino a tale momento gli

interessi ipotecari come ogni altra spesa relativa alla manutenzione ordinaria

di questo immobile erano posti a carico del marito.

Il 22

novembre 2010, il Pretore del Distretto di __________ pronunciava lo scioglimento

per divorzio del matrimonio fra RI 1 e __________ e omologava la convenzione

sottoscritta fra le parti in merito alle conseguenze accessorie. La decisione

cresceva in giudicato il 14 dicembre 2010.

D. Con due atti pubblici del 31 gennaio 2011, RI 1 e __________

vendevano le part. n. __________ e __________ RFD __________ a __________ e la

part. n. __________ RFD __________ alla __________ SA.

L’Ufficio

di tassazione di Lugano Città, con decisioni del 27 giugno 2011, notificava

agli ex coniugi le tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari relative alle

vendite dei fondi di loro proprietà. L’imposta dovuta per l’alienazione delle

part. n. __________ e __________ RFD __________ era pari a fr. 189'102.05,

mentre quella relativa alla part. __________ RFD __________ era di fr.

106'345.70.

E. Il 22 novembre 2012, RI 1 acquistava un’abitazione nel Comune di __________

nel Canton __________, dove si trasferiva a partire dal 20 dicembre 2012.

F. RI 1 presentava il 18 gennaio 2013 un’istanza di revisione nei confronti

delle decisioni sugli utili immobiliari emanate in data 27 giugno 2011,

chiedendo sostanzialmente il differimento dell’imposizione dell’utile

immobiliare per reinvestimento nell’abitazione primaria. In particolare, il

contribuente sottolineava che con il ricavato della propria quota della vendita

dei beni immobili siti a __________, aveva acquistato un’abitazione primaria a __________,

entro il termine di due anni come prescritto dall’art. 125 lett. g LT.

Lo stesso quindi postulava anche il rimborso di quanto già versato a suo tempo

come imposta sugli utili immobiliari.

L’autorità

fiscale respingeva l’istanza di revisione con decisione del 6 febbraio 2013,

nella quale negava che fossero adempiuti nel caso concreto i requisiti per poter

beneficiare del differimento dell’imposizione. L’immobile venduto avrebbe

difatti dovuto essere abitato dal contribuente fino al momento della vendita,

cosa che nella fattispecie non si era verificata.

G. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 4 marzo 2013, nel

quale ribadiva quanto già sostenuto in sede d’istanza di revisione. Lo stesso

rimarcava che l’abitazione a __________ era stata da lui occupata con la sua

famiglia in modo durevole ed esclusivo per alcuni anni: è solo in seguito

all’introduzione della procedura di divorzio che egli aveva dovuto lasciare la

casa coniugale.

Con

decisione su reclamo del 12 aprile 2013, l’Ufficio di tassazione respingeva il

reclamo riaffermando quanto già sostenuto in sede d’istanza di revisione.

H. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, SRI 1 postula

nuovamente il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare e il

rimborso dell’imposta sugli utili immobiliari a suo tempo prelevata. Egli

ribadisce che la casa di __________ ha funto per lui e per la sua famiglia da abitazione

primaria e che la partenza per __________ è stata dettata da esigenze

personali, essendo stata avviata la procedura di divorzio da sua moglie. Peraltro

lo stesso sottolinea che si è occupato della casa fin quando è stata venduta.

Dopo meno di due anni egli ha deciso di reinvestire la quota parte ricavata

dalla vendita dei beni immobili di __________, acquistando una nuova abitazione

primaria nel Comune di __________.

I. Nelle proprie osservazioni del 26 giugno 2013, la Divisione delle

contribuzioni, chiede che il ricorso venga respinto. L’autorità rileva che il

contribuente quando è divenuto comproprietario dei beni immobili siti __________

non viveva più nell’abitazione coniugale. Pertanto, a detta dell’autorità, il

ricorrente non può chiedere il differimento dell’imposizione dell’utile

immobiliare, visto che l’immobile sito sui fondi divenuti di sua comproprietà

non ha mai funto per lui da abitazione primaria in modo durevole ed esclusivo.

L. All’udienza

del 21 novembre 2013, le parti si sono riconfermate nelle rispettive pretese.

Il contribuente ha nondimeno prodotto tre contratti quadro di credito ipotecario

relativi all’acquisto dell’immobile di __________, nei quali gli ex coniugi __________

vengono indicati quali mutuatari. Lo stesso ha peraltro indicato che con la

donazione avvenuta nel 2010 si è semplicemente adeguata la situazione giuridica

alla situazione di fatto già esistente.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se

l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per l’art. 125 lett.

g LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso di alienazione

di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente

ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a condizione che il

ricavo sia destinato entro un termine di due anni all’acquisto o alla costruzione,

in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

La citata

disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3

lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali

il reinvestimento deve essere effettuato.Il legislatore ha introdotto tale

norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata di redigere un

progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell’intento di evitare casi di

rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il

domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio

Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al

contribuente, spesso per l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è

possibile acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore

e che l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può

nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 131).

dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come

un’eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse

necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio

della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di

una componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der

Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die Grundstückegewinnsteuer des

Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo,

Die Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo

1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso

di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op. cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia

inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità

della popolazione (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 132).

2.2

condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art.

125.

lett. g LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo:

l’oggetto alienato e quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi

da abitazione personale;

b) l’uso personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione

alienata e quella acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate

vuote, se non nei seguenti casi eccezionali:

• l’esistenza di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto

nonostante sforzi per vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o

di salute), ma non invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio

della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di

valore;

• la locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un

anno, in particolare quando già al momento dell’inizio della locazione è nota

la data della vendita, sicché si tratta di una semplice situazione transitoria;

in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata

dell’uso personale abbia comunque ecceduto quella della locazione;

deve trattarsi di abitazione primaria: è dunque

escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;

limite temporale di due anni fra la vendita e

l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia

che il reinvestimento possa addirittura precedere la vendita;

il reinvestimento deve avvenire in Svizzera (Soldini/Pedroli, op. cit., pp. 132-134 e

p. 137; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003,

p. 100).

2.3

Qualora,

in seguito all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato

venga impiegata per il reinvestimento oppure non vi sia perfetta identità fra

venditore e acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne

acquista una nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento

parziale (Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 134 ss).

Se dunque solo una

parte del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile sostitutivo, si ha

una quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; seguendo la

prassi del Canton Berna, anche l’autorità ticinese impone quest’ultima quota,

quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento (CDT

n. 80.2002.20 del 13 marzo 2002, in RDAT II-2002 n. 14t).

3.

3.1.

Come

esposto in narrativa, con atto pubblico del 30 aprile 2010, iscritto a Registro

fondiario il 2 giugno 2010, RI 1 è divenuto comproprietario dei fondi n. __________, __________ e __________ RFD di __________, acquistati dalla moglie

nel 2006. All’epoca dell’iscrizione a Registro fondiario, RI 1 – come indicato

nella convenzione di divorzio e attestato dall’atto di arrivo nel Comune di __________

– non viveva più nella casa famigliare, ma si era già trasferito a __________.

A questo

proposito, l’autorità di tassazione ha rilevato che non avendo mai vissuto da

comproprietario nei fondi donati dalla moglie che fungevano da casa primaria,

il contribuente non può beneficiare del differimento d’imposta, in quanto non è

adempiuto il requisito dell’uso personale esclusivo e durevole dell’abitazione

primaria. Dal canto suo, il ricorrente considera invece che l’essere divenuto

comproprietario in un secondo tempo, quando ormai aveva dovuto lasciare la casa

famigliare per motivi personali, non fa venir meno il carattere duraturo ed esclusivo

della sua permanenza nell’abitazione primaria.

necessario quindi determinare se il ricorrente può avvalersi di tale disposto

di legge, pur non avendo mai abitato la casa primaria da proprietario.

3.2

Per poter

beneficiare di un differimento d’imposta degli utili immobiliari in caso di

alienazione dell’abitazione primaria, è necessario quale presupposto fondamentale

che il contribuente sia proprietario del bene immobile, di cui deve fare anche

un uso personale durevole. Il contribuente che usa personalmente un’abitazione,

ma non ne è proprietario, non può beneficiare del differimento giusta l’art.

125.

lett. g LT.

Non solo

quindi il contribuente deve aver abitato personalmente in modo durevole ed

esclusivo l’immobile, ma deve averlo fatto in qualità di proprietario. Sia

l’uso dell’abitazione che la proprietà devono avere carattere durevole:

pertanto, chi ha vissuto in un’abitazione prima di diventarne proprietario, non

può computare questo periodo sulla durata totale della sua proprietà (cfr. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar

zum Zürcher Steuergesetz, 3a edizione, Zurigo 2013, § 216 N 324a,

con riferimenti).

3.3

ricorrente ha vissuto a __________ all’incirca per due anni, dal 2008 al 2010,

quando appunto ha lasciato l’abitazione famigliare e si è trasferito a __________.

Dopo alcuni mesi dalla sua partenza, la moglie gli ha donato parte del

patrimonio immobiliare facendo sì che il marito divenisse comproprietario

dell’abitazione coniugale. Da questo momento, avvenuto nel giugno 2010, alla

vendita dell’immobile nel gennaio 2011, il contribuente non ha mai vissuto

nella casa famigliare. Durante la durata della sua proprietà egli non ha mai

usato personalmente e durevolmente questa abitazione.

RI 1 non

può peraltro avvalersi del periodo in cui ha convissuto nella casa di proprietà

della moglie per dimostrare di avervi abitato durevolmente. Gli anni in cui lo

stesso ha coabitato con la moglie e i figli non possono essere presi in

considerazione nella quantificazione del lasso di tempo durante il quale

l’abitazione ha servito all’uso personale del contribuente, poiché quest’ultimo

all’epoca non era ancora proprietario. Quale data dell’acquisto della proprietà

fa stato infatti l’iscrizione a Registro fondiario, avvenuta il 2 giugno 2010.

Contrariamente

a quanto sostenuto dal ricorrente, è indifferente che sia stato lui a

finanziare con i suoi fondi personali l’acquisto dell’immobile e che di seguito

ne abbia sempre sostenuto le spese di manutenzione. Determinante per reputare

la sua qualità di proprietario è l’iscrizione come tale a Registro fondiario.

La proprietà non è quindi stata acquisita prima dell’iscrizione a Registro

fondiario solo per il fatto che il ricorrente ha investito dei soldi

nell’immobile: essa è stabilita a partire dal rogito notarile che fonda la

donazione in questione e la conseguente iscrizione a Registro fondiario.

Pertanto,

non vi è mai stata coincidenza fra l’uso personale e la proprietà del fondo, da

parte del ricorrente. Nel caso in esame, viene quindi meno il presupposto fondamentale,

per il quale il contribuente deve essere proprietario del bene immobile alienato

di cui deve averne anche fatto un uso personale ed esclusivo.

3.4

Di nessun

supporto per la tesi del ricorrente è il riferimento, proposto nel gravame, ad

alcune sentenze emanate dai tribunali amministrativi del Canton Neuchâtel (decisione

del 30 novembre 2009, RJN 2010 p. 421), del Canton Lucerna (decisione del 26 marzo

2007, StE B 42.48 n. 31) e del Canton Berna (decisione del 15 maggio 2007, StR

2007.

2007 p. 760), ma anche da questa Camera (CDT n. 80.2009.129 del 2 ottobre

2009).

In questi

casi si trattava sempre di fattispecie in cui vi era stata un’interruzione

dell’uso personale della casa del contribuente prima della sua vendita. I

contribuenti avevano dunque dovuto lasciare la casa primaria di loro proprietà,

ancor prima di alienarla a terzi, per ragioni professionali o personali (inerenti

a procedure di separazione o di divorzio). L’uso personale dell’abitazione veniva

quindi interrotto, ma senza che ciò pregiudicasse la possibilità per i ricorrenti

di avvalersi del differimento dell’imposizione sugli utili immobiliari. I

tribunali competenti, in questi casi, hanno infatti verificato che in primo

luogo l’interruzione non eccedesse mai la durata dell’uso personale, e

secondariamente hanno esaminato i motivi e le circostanze che hanno portato il

contribuente a lasciare la casa primaria all’ex coniuge o a terzi locatari. Tenuto

conto di queste circostanze specifiche, in questi casi si è ammesso che gli

immobili dei contribuenti non perdono il loro carattere di abitazione primaria

durante il periodo in cui i proprietari non possono vivervi.

Anche

nella presente fattispecie il ricorrente ha dovuto lasciare l’abitazione

famigliare all’incirca un anno prima di sottoscrivere l’atto di vendita

dell’intero patrimonio immobiliare, per ragioni personali: ciò nonostante, pur

trattandosi anche in questo caso di un abbandono della casa primaria dettato da

circostanze specifiche, la fattispecie in esame è ben diversa da quella

circoscritta in questa giurisprudenza. RI 1 non è mai stato proprietario

dell’abitazione coniugale, se non proprio da quando ha lasciato la casa per

trasferirsi a __________. Nei casi citati, invece, i contribuenti che invocavano

il differimento, erano già da tempo proprietari dell’immobile al momento

dell’avvenuta interruzione dell’uso personale.

Nel caso

in esame, non vi è invece mai stata interruzione dell’uso personale

dell’abitazione di __________, poiché al momento di divenirne comproprietario,

il ricorrente, non vi abitava più già da qualche mese.

3.5

Alla luce

delle considerazioni esposte, il ricorrente non può beneficiare del differimento

dell’imposta sull’utile immobiliare nel caso di reinvestimento nell’abitazione

primaria, in quanto non sono adempiuti tutti i requisiti disposti dall’art. 125

lett. g LT.

4.

Il ricorso deve essere integralmente respinto e

viene pertanto confermata la decisione su reclamo dell’Ufficio di tassazione.

Tassa

di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale

di fr. 1’100.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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