80.2013.121

Imposta sugli utili immobiliari: trasferimenti imponibili, scioglimento di diverse comproprietà fra le stesse persone, valore di alienazione della quota ceduta

1 ottobre 2013Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 22 ottobre 2012 (iscritto a Registro fondiario il 24 ottobre

2012), RI 1 e __________, comproprietari in ragione di un mezzo ciascuno del

mapp. n. __________ RFD di __________, scioglievano la comproprietà in questione,

mediante cessione da parte di __________ della propria quota di comproprietà a RI

1. Il contratto precisava che non veniva previsto alcun conguaglio, “ritenuto

che la cessione della quota di ½ della part. __________ RFD di __________ avverrà al valore di

stima, nell’ambito di una regolazione globale delle questioni successorie fra i

comparenti, che ha già visto attribuire in proprietà a __________ in data 6

luglio 1988 la particella n. __________ RFD di __________, a suo tempo pure in

comproprietà fra le parti”.

B. Con

un ulteriore contratto dello stesso giorno (iscritto a Registro fondiario l’8 novembre

2012), RI 1 vendeva a __________ e __________ la part. n. __________ al prezzo

di fr. 140'000.–.

Notificando

alla venditrice la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione

del 24 gennaio 2013, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 80'135.– e

l’imposta in fr. 12'572.–. Il calcolo dell’utile teneva conto del fatto che

l’immobile ceduto era stato acquistato per metà solo pochi giorni prima, nell’ambito

dello scioglimento di comproprietà. L’utile immobiliare imponibile era dunque

stato così determinato:

valore di

alienazione

Valore di

investimento

Utile imponibile

Durata di

proprietà in anni

Aliquota

Imposta

dovuta

70’000

24’557

45’443

Oltre 30

1'817.70

70’000

35’308

34’692

Fino a 1

10'754.50

140’000

59’865

80’135

12'572.20

C. La

venditrice impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 18 febbraio 2013,

con il quale contestava che lo scioglimento della comproprietà intervenuto il

22 ottobre 2012 fosse un negozio imponibile. A suo avviso, non essendo stato

pattuito un conguaglio, si trattava per contro di un caso di differimento

dell’imposizione, con la conseguenza che il calcolo dell’imposta in seguito

alla vendita immobiliare doveva essere effettuato applicando l’aliquota del 4%.

D. L’autorità

fiscale respingeva il reclamo con decisione del 25 aprile 2013, così motivata:

Innanzitutto

va rilevato come i fondi __________, __________, __________, __________ di __________,

siano divenuti di proprietà dei signori __________ e RI 1 un mezzo ciascuno per

donazione (dg __________ del 05.04.1983); contestato di conseguenza che si

tratti del regolamento globale di questioni successorie. L'invocato

differimento dell'imposta giusta l'art. 125 LT lett. c), è applicabile

unicamente d’innazi (sic) ad un unico fondo, che frazionato in parti

uguali viene spartito tra i comproprietari senza conguaglio alcuno.

Nel caso in esame è applicabile l'art. 124 LT lett. b) e c) ed in particolare è

imponibile il trasferimento di proprietà immobiliari i cui effetti sono

parificabili economicamente a quelli di un trasferimento di proprietà, come

p.es le permute e lo scioglimento delle proprietà collettive.

Ad ogni buon conto e nel caso in esame, il comproprietario signor __________ ha

ceduto la propria quota di un mezzo all'altra comproprietaria e con Istanza

d'iscrizione di trapasso immobiliare ha indicato il valore della cessione a fr.

34’615.50. Il rogito n. __________ al pto. 2.1 fol. 2 premette infine che le

parti concordano sul fatto di attribuire al suddetto fondo un valore venale

pari al valore di stima.

pto 2.2 il notaio richiama i comparenti sull'obbligo di indicare il prezzo effettivo

ed i comparenti dichiarano inequivocabilmente al notaio che l'ammontare

indicato nell'atto corrisponde a quello effettivamente pattuito. Nel caso in

cui si fosse proceduto allo scioglimento della comproprietà di tutti i fondi

ricordiamo che ci saremmo trovati confrontati con una permuta, in quest'ultimo

caso il prezzo non essendo pagato in denaro ma del tutto o in parte con un

altro fondo in natura, entrambe le parti sarebbero nel contempo venditore e

compratore (art. 237 CO), anche in questo caso le operazioni risulterebbero

nuovamente imponibili.

conseguenza, ritenuto come il passaggio del 24.10.2012 sia imponibile (e non

differito), esiste l'interruzione della durata di proprietà e quindi la decisione

di prima sede va confermata.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente

il calcolo dell’imposta intrapreso dall’autorità di tassazione e ribadisce che

a suo avviso lo scioglimento di comproprietà è un negozio che beneficia del

differimento dell’imposizione, in quanto avvenuto in natura e senza conguaglio

in denaro.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Nella

fattispecie, è controversa la determinazione del valore di investimento e della

durata del possesso. Poiché la venditrice ha acquistato la proprietà

immobiliare per metà mediante uno scioglimento di comproprietà, ritiene che il

precedente trasferimento abbia beneficiato del differimento dell’imposizione.

Di diverso avviso l'autorità fiscale, che ha per contro fatto risalire

l'acquisto determinante per il calcolo dell'utile e della durata della

proprietà al momento dello scioglimento stesso, avvenuto negli stessi giorni.

2.2

Secondo

l’art. 128 cpv. 2 LT, per il calcolo dell’utile e la durata della proprietà è determinante

il precedente trasferimento.

Per

l'art. 128 cpv. 3 LT, nel caso di alienazione di immobili il cui precedente

trasferimento è stato oggetto di tassazione differita secondo l'art. 125

lettere a), b), c), e), per il valore di acquisto e la durata della

proprietà fa stato la situazione dell'ultimo trasferimento imponibile.

Pertanto, il valore di investimento sarà quello dell'ultima contrattazione che

era stata imposta, ogniqualvolta l'alienante sia divenuto proprietario

dell'immobile mediante un negozio giuridico soggetto a imposizione differita,

per uno dei motivi seguenti:

- successione,

divisione ereditaria, legato, donazione o altro contratto soggetto all'imposta

di successione o donazione (art. 125 lett. a LT);

- trasferimento

tra coniugi, in caso di adozione o scioglimento del regime matrimoniale della comunione

dei beni (art. 125 lett. b LT);

- scioglimento,

mediante divisione in natura e senza conguaglio in denaro, di proprietà collettive

(art. 125 lett. c LT);

- trasformazioni,

concentrazioni o scissioni di imprese (art. 125 lett. e LT)

(cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 185 s.).

Per

effetto del differimento dell'imposizione, infatti, l'acquirente viene trattato

come se avesse già posseduto l'immobile prima dell'alienazione che ha dato

luogo al differimento dell'imposizione. A lui saranno perciò computati, al

momento della successiva alienazione imponibile, la durata del possesso e i

costi di investimento di colui dal quale ha acquistato l'immobile mediante negozio

soggetto a differimento (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 114).

2.3

La ricorrente

aveva acquistato l’immobile venduto in due momenti diversi: la prima quota di

un mezzo era stata acquisita nel 1983, mediante donazione; la seconda pochi

giorni prima della vendita, mediante scioglimento della comproprietà e cessione

della sua quota da parte dell’altro comproprietario __________.

calcolo dell’utile imponibile relativo alla prima quota è ineccepibile e del

resto incontestato. Essendo stata acquistata per donazione, l’autorità fiscale

ha correttamente applicato l’art. 128 cpv. 3 LT, considerando precedente

trasferimento determinante l’acquisto del fondo da parte del donante. Di

conseguenza, essendo trascorsi oltre venti anni, quale valore di investimento è

stato considerato il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento

di proprietà, come ammesso dall’art. 129 cpv. 2 LT; l’aliquota applicata è

quella del 4%, per proprietà durate oltre 30 anni.

problema è la seconda quota di comproprietà.

3.

3.1.

Per

l’art. 130 LT, il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente

tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri.

Nella

fattispecie, non è noto se la cessione della quota da __________ alla contribuente

sia stato assoggettato all’imposta, come dovrebbe essere accaduto, peraltro, se

l’Ufficio di tassazione ha considerato quale precedente acquisto tale trasferimento.

In ogni

caso, per calcolare l’imposta dovuta dalla venditrice si tratta di stabilire se

la cessione intervenuta con il contratto di scioglimento di comproprietà fosse

un negozio imponibile o se beneficiasse del differimento dell’imposizione.

3.2

Secondo

l’art. 124 cpv. 2 lett. b LT, sono in particolare imponibili le permute.

Infatti, la sola differenza fra la vendita e la permuta è rappresentata dal fatto

che, in quest’ultimo caso, il prezzo non viene pagato in denaro ma del tutto o

in parte con un altro fondo in natura; in tal modo, entrambe le parti sono nel

contempo venditore e compratore (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 82). Per l’art. 125 lett. c LT l’imposizione degli utili

immobiliari è tuttavia differita, fra l’altro, in caso di scioglimento delle comunioni

ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo

quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro.

Deve

dunque essere sottolineato il fatto che la fattispecie di differimento

dell’imposizione rappresenta un’eccezione al principio dell’imponibilità dello

scioglimento delle proprietà collettive, affermato all’art. 124 LT. Vi sono

cioè due importanti limiti al principio, affermato dall’art. 124 LT: in primo

luogo, vi è differimento ogniqualvolta la proprietà collettiva che viene

sciolta si presenti sotto forma di comunione ereditaria, a prescindere dal

fatto che vi sia una semplice divisione in natura oppure il versamento di un

conguaglio; in secondo luogo, anche l’imposizione dello scioglimento di tutte

le altre forme di proprietà collettiva è differito nel caso in cui vi sia una

semplice Realteilung, senza cioè che vi sia il trasferimento di una parte

eccedente la quota di un contraente, con conseguente versamento di un

conguaglio in denaro o in altra forma (Soldini/

Pedroli, op. cit., p. 86).

Su tale

base, questa Camera ha già avuto occasione di stabilire che, se due persone

sono comproprietarie di due distinti fondi, in entrambi i casi nella misura di

un mezzo ciascuno, e stipulano un contratto mediante il quale permutano le

quote di comproprietà in modo tale da diventare proprietari esclusivi ognuno di

un immobile, la transazione deve essere imposta come una permuta, cioè come una

doppia compravendita avente per oggetto le due metà dei fondi. Non può per

contro essere invocato il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare,

previsto dall’art. 125 lett. c LT, per il fatto che esso si riferisce

esclusivamente agli scioglimenti di proprietà collettive che avvengono in

natura, cioè in forma di divisione di un unico immobile fra i comproprietari.

Il caso in questione costituisce invece lo scioglimento di due comproprietà

mediante cessione della cosa ad uno dei comproprietari – un immobile ad ognuno

– compensando l’altro comproprietario mediante cessione della metà dell’altro

immobile (RDAT II-2000 n. 11t e RtiD I-2009 n. 11t).

3.3

Come ha

affermato l’autorità fiscale nella decisione impugnata, lo scioglimento di

comproprietà, mediante il quale la ricorrente è divenuta proprietaria esclusiva

del fondo poi venduto, non è certamente una divisione in natura. Al contrario,

lo stesso contratto di scioglimento indica che “la cessione della quota di ½ della part. __________ Siamo

dunque di fronte al caso di uno scioglimento di diverse comproprietà con

permuta delle rispettive quote fra i comproprietari. L’unica particolarità è

rappresentata dal fatto che il trasferimento delle quote non è simultaneo, ma

differito nel tempo. In particolare, la compensazione per la cessione della

quota del mapp. n. __________ è già perlomeno parzialmente intervenuta nel

1988, quando la ricorrente ha ceduto la sua quota di un mezzo del mapp. n. __________

al comproprietario __________.

scioglimento della comproprietà intervenuto il 22 ottobre 2012 è pertanto un negozio

imponibile, con il quale __________ ha ceduto a RI 1 la quota di comproprietà

di un mezzo del mapp. n. __________, ricevendo (o avendo già ricevuto) beni

immobili di pari valore.

3.4

Per

assoggettare all’imposta il trasferimento in questione, si tratta di stabilire

il valore della controprestazione ricevuta dall’alienante __________. La

stessa, secondo il contratto, corrisponde al valore di altre quote di

comproprietà che sono già state o saranno trasferite fra i comproprietari

“nell’ambito di una regolazione globale delle questioni successorie fra i

comparenti”. Non è pertanto il solo valore della quota di comproprietà

dell’immobile già oggetto di divisione nel 1988 a costituire controprestazione per la cessione in discussione. La ricorrente accenna anche, nel

gravame, alla necessità di sciogliere ancora la comproprietà di due immobili a __________,

precisando altresì che “solo a quel momento, a scioglimento completo della comproprietà,

sarà previsto, se necessario, un conguaglio”.

Risulta

chiaro, dagli elementi esposti, che l’intenzione dei comproprietari è di dividere

tutti gli immobili che hanno acquistato insieme per donazione, senza che

nessuno dei due benefici di una liberalità da parte dell’altro.

Il valore

della controprestazione dovrebbe allora essere commisurato considerando lo

scioglimento di diverse comproprietà, peraltro differite in un tempo piuttosto

lungo. Dovendo attribuire un valore di alienazione alla cessione intervenuta

nel 2012 fra __________ e la ricorrente, si deve ritenere in ogni caso che lo

stesso non possa discostarsi in modo sensibile dal valore della quota ceduta.

In altri termini, il valore di alienazione corrisponderà al valore venale della

quota di comproprietà del mapp. n. __________.

In ogni

caso, il valore dell’atto in questione ben difficilmente corrisponderà al

valore di stima ufficiale dell’immobile oggetto della divisione, come invece

ritenuto dall’autorità fiscale nella decisione contestata.

3.5

consegue che il calcolo dell’utile imponibile, relativo alla vendita del mapp.

n. __________ dalla ricorrente a __________ e __________, deve essere rivisto

per quanto attiene al valore di alienazione della quota acquistata con il

contratto di scioglimento di comproprietà del 22 ottobre 2012. Verosimilmente,

l’utile che ne risulterà sarà nettamente inferiore, poiché il valore di investimento,

corrispondente al valore di alienazione determinato nell’ambito

dell’imposizione della cessione intervenuta con lo scoglimento di comproprietà,

sarà superiore rispetto al valore di stima ufficiale applicato dall’Ufficio di

tassazione.

All’utile

così calcolato, ammesso che ve ne sia uno, dovrà poi essere applicata

l’aliquota del 31%, corrispondente ad una durata della proprietà inferiore ad

un anno.

4.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali. Alla ricorrente è attribuita un’indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il

ricorso è parzialmente accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 25 aprile 2013 è annullata e gli atti

sono rinviati all’RS 1, perché proceda al calcolo dell’utile immobiliare,

relativo alla quota dell’immobile acquistata in occasione dello scioglimento

della comproprietà, considerando quale valore di investimento il valore venale

della stessa e non il valore di stima ufficiale.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Alla

ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 500.– per ripetibili.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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