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Decisione

80.2013.122

Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, sostituzione di installazioni non più conformi, casetta da giardino, semplice manutenzione

7 agosto 2013Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI

1RI 1 acquistava il fondo mapp. __________ RFD di __________, composto da

un’abitazione, un rustico ed un terreno annesso, per il prezzo complessivo di

fr. 200’000.–. Negli anni successivi, l’acquirente intraprendeva diversi lavori

di rinnovo dell’immobile.

B. Il

18 febbraio 2013 (data dell’iscrizione a Registro fondiarioRI 1 alienava a __________

il suddetto immobile, al prezzo complessivo di fr. 340’000.–. Nella dichiarazione

per l’imposta sugli utili immobiliari, trasmessa il 6 marzo 2013 all’Ufficio di

tassazione di Bellinzona, la venditrice indicava quale valore di investimento

un importo di complessivi fr. 263'762.25, composto dal valore di acquisto (fr.

200’000.–), dai costi di costruzione e miglioria (fr. 43'540.15), dai costi di acquisto

e di vendita (fr. 2'017.80), dalle provvigioni versate (fr. 15’768.–) e dagli

altri costi sostenuti all’acquisto e alla vendita (fr. 2'436.30). Allegava

inoltre la documentazione inerente ai pretesi costi di costruzione e miglioria.

C. Notificando

alla contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con

decisione del 26 marzo 2013, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile

imponibile in fr. 120’142.– e l’imposta in fr. 20'424.15. Nella motivazione

allegata alla decisione, l’autorità fiscale spiegava in particolare che, con

riferimento ai costi di costruzione e miglioria, per i quali la contribuente

richiedeva una deduzione di fr. 43'540.15, erano state riconosciute come

deducibili spese per un importo di fr. 3'152.00, relative all’acquisto ed

all’installazione di un rubinetto da giardino, di tre convettori e di un forno

a legna. I rimanenti importi non erano stati riconosciuti “poiché da ricondurre

a lavori di manutenzione e/o poiché trattasi di offerte e non fatture e/o mobilio”.

D. Con

reclamo del 28 marzo 2013, la contribuente, rappresentata dalla RA 1, impugnava

la suddetta decisione, contestando la mancata deduzione della maggior parte dei

costi sostenuti per l’immobile. Il rappresentante in particolare sottolineava

come all’autorità fiscale fosse già stata fatta pervenire la documentazione

comprovante i costi chiesti in deduzione, menzionando a titolo di esempio le

fatture per il rifacimento del tetto della pergola, per un totale di fr.

11’000.– e la fattura per la sostituzione completa delle finestre, per un

importo di EUR 3'200.– oltre a fr. 523.– per le spese di sdoganamento. Secondo

il rappresentante tali importi “si riferiscono palesemente a spese di

miglioria” ed erano pertanto interamente deducibili.

L’autorità

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 25 aprile 2013, sottolineando

in particolare come le stesse espressioni “rifacimento del tetto” e “ristrutturazione

completa delle finestre”, contenute nel reclamo, riconfermerebbero la tesi dell’autorità

medesima, in base alla quale le spese in oggetto non sarebbero deducibili in

quanto di costi di manutenzione e non di miglioria, secondo la distinzione

espressa dalla circolare n. 7/2010 della Divisione delle contribuzioni. Inoltre

veniva evidenziato che riguardo ai costi di ristrutturazione del tetto, da un

lato, la reclamante avrebbe prodotto solo un’offerta e non una fattura,

dall’altro, comunque, anche tale offerta avrebbe dovuto essere ricondotta ad un

lavoro di manutenzione ordinaria e non di

miglioria.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, il rappresentante del

contribuente, ripropone le medesime argomentazioni esposte in sede di reclamo.

Postula quindi la deduzione delle spese di costruzione e miglioria per l’intero

importo indicato nella dichiarazione fiscale, pari a fr. 43'540.15.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari

rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta

tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da

123 e 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano

1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti

anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del

trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data

(art. 129 cpv. 2 LT).

2. 2.1.

La

ricorrente considera deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di

costruzione e miglioria, le seguenti spese:

rifacimento

del tetto, ____________________EUR 137.04

totale fr. 43'540.15

L’autorità

di tassazione, da parte sua, ha ammeso in deduzione solo le spese dei

convettori, del forno a legna, del rubinetto da giardino e le spese connesse a

tali beni, come la tassa per la licenza edilizia, per un ammontare complessivo

di fr. 3'152.–.

2.2.

Per

l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

-

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese

notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate

versate a un mediatore;

-

i costi che hanno aumentato il valore del fondo

alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi

di miglioria e le tasse di allacciamento;

-

le indennità versate per la costituzione di

servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle

versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravano al momento del

precedente acquisto.

2.3.

Per

quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la

loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo

alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di

fatto o di diritto.

È

peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un

incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente

all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili

sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per

misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di

un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un

fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per

costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258

giurisprudenza e dottrina ivi citate).

2.4.

Non

possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione

del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv.

2 LT).

La legge

tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza

immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e

delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per

costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza

aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso

e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.

390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece

deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni

patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).

La

distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre

è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di

salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano al contempo

il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore

dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In

altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte

carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.

Per

ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole

operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in

frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non

deducibile (Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011).

2.5.

Avendo

evidenziato i criteri per distinguere le spese di manutenzione dalle spese di

miglioria, occorre affrontare le questioni inerenti alla prova dell’esistenza e

dell’entità di tali spese.

Nella

procedura fiscale vige la massima ufficiale e il principio inquisitorio.

L’autorità di tassazione, cui spetta il dovere di chiarire d’ufficio i fatti

fiscalmente rilevanti, controlla la dichiarazione d’imposta e procede a tutte

le indagini incessarie (art. 204 cpv. 1 LT; art. 130 cpv. 1 LIFD), senza essere

in particolare vincolata agli elementi imponibili riconosciuti o dichiarati dai

contribuenti (decisione TF 2A.105/2007 del 3 settembre 2007; cfr., al proposito,

Berger, Voraussetzungen und

Anfechtung der Ermessensveranlagung, in: ASA 75 p. 185, p. 190).

La procedura fiscale è

inoltre retta dal principio di collaborazione. Sia secondo l’art. 196 LT

sia secondo l’art. 123 cpv. 1 LIFD, le autorità di tassazione determinano con

il contribuente le condizioni di fatto o di diritto determinanti per

un’imposizione completa ed esatta. Al contribuente è imposto l’obbligo di fare

tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta (art. 200

LT; art. 126 cpv. 1 LIFD). Egli deve in particolare esporre la situazione in

maniera esaustiva e trasparente (decisione TF 2A.502/2005 del 2 febbraio 2006,

in: StR 61 p. 442).

2.6.

Di

principio, in applicazione analogica della regola generale prevista dall’art. 8

CC, nella procedura fiscale l’onere della prova è ripartito nel senso che

l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o

aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei

fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133

Considerandi

II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1. n. 8).

2.7

Con

riferimento alle spese per il rifacimento del tetto ed alla sostituzione delle

finestre è evidente che si tratta di tipici costi di manutenzione che non sono

in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile (cfr. Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata

n. 48, 18).

Con

riferimento alla casetta da giardino, alla “copertura passaggio ad arco” ed

alle ante in laminato, si consideri anche il fatto che, se installazioni non

più conformi alle esigenze moderne vengono rimpiazzate con altre che svolgono

la medesima funzione, le relative spese non assurgono a costi di investimento (Zwahlen, Die einkommensteuerrechtliche

Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 87-88). Nella fattispecie,

né in sede di reclamo né in sede di ricorso sono stati forniti elementi atti a

comprovare che si è trattato di nuovi apporti all’immobile e non invece della

sostituzione di strutture già esistenti, né d’altronde viene dimostrato che dei

vecchi materiali sono stati sostituiti con dei nuovi di qualità superiore, cosa

che consentirebbe tutt’al più di ravvisare una componente di miglioria.

Per la

casetta da giardino, si aggiunga inoltre che, come osservato dall’autorità fiscale,

si tratta di una costruzione che non rientra fra le parti costitutive dell’immobile.

Riguardo

alle spese di giardinaggio, tale costo sarebbe deducibile unicamente se

riguardasse la realizzazione di un giardino. Ritenuto che non è stata fornita

alcuna indicazione sulla natura dei lavori che sono stati svolti in concreto,

ma è stato prodotto unicamente un richiamo di pagamento, tenuto conto anche

della non considerevole entità della spesa (fr. 2'624,40), all’importo in

oggetto non può che essere attribuita la natura di costo di manutenzione, con

conseguente esclusione della deducibilità.

2.8

In queste

circostanze, pertanto, la decisione dell’Ufficio di tassazione, conforme alla

prassi adottata dalla Divisione delle Contribuzioni (Circolare n. 7/2010

citata, distinta allegata) per ovviare, già lo si è detto, alle difficoltà

insite nella distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria, va

senz’altro tutelata.

3.

Visto

l’esito del ricorso, tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente,

soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 800.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 880.–

sono a

carico della ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

a:

-;

-;

-.

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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