80.2013.134

Procedura: decisione su reclamo, motivazione, autocritica dell’Ufficio di tassazione nelle osservazioni al ricorso, annullamento e rinvio degli atti

1 ottobre 2013Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il

15 dicembre 2010 (data dell’iscrizione a Registro fondiario), RI 1 acquistava

un appartamento in proprietà per piani nel comune di __________ (PPP n. __________

al fondo base n. __________), per il prezzo di fr.

270'000.–. Nei mesi successivi, egli intraprendeva importanti lavori di

ristrutturazione, procedendo fra l’altro alla demolizione di una parete della

cucina, per un costo totale di oltre fr. 77'000.–.

Il 20

agosto 2012 (data dell’iscrizione a Registro fondiario), dopo nemmeno due anni,

vendeva l’appartamento a __________, al prezzo complessivo di fr. 372'000.–.

B. Nella

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il contribuente indicava un

valore di investimento di fr. 364'400.–, composto dal valore di acquisto (fr.

270'000.–), dai costi di costruzione e miglioria (fr. 77'000.–), dai costi di

acquisto (fr. 5'400.–) e dalle provvigioni versate al mediatore (fr. 12'000.–).

Notificandogli

la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26

febbraio 2013, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile imponibile in fr.

102'000.– e l’imposta dovuta in fr. 30'600.–. Per quanto qui di interesse, l’autorità

spiegava di non aver concesso alcuna deduzione per costi di costruzione e miglioria,

“non conoscendone la natura”.

C. Con e-mail

del 1° marzo 2013, considerato dall’autorità di tassazione quale valido

reclamo, il contribuente impugnava la suddetta decisione, contestando fra

l’altro la mancata deduzione dei postulati costi di costruzione e miglioria.

L’autorità

accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 25 aprile 2013, ammettendo

in deduzione costi di costruzione e miglioria per fr. 17'000.–. La decisione

era così motivata:

Gli interventi effettuati dal contribuenti

sono da considerarsi l’abrogazione della prassi Dumont) parzialmente di

manutenzione. Pertanto si può concedere ai fini TUI un importo complessivo di

fr. 17'000.–. Il rimanente è da richiedere con la dichiarazione 2011 come spese

di manutenzione.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede che gli vengano

riconosciuti in deduzione tutti i costi indicati nella dichiarazione.

Nelle

proprie osservazioni del 27 maggio 2013, l’autorità di tassazione ammette anzitutto

che la decisione impugnata “poteva essere più esaustiva e completa”. Si chiede

inoltre se “il terzo concesso in relazione al costo dei lavori della __________

sagl (totale fattura fr. 22'000.–) non sia in effetti troppo punitivo considerando

che in questo importo sono comprese la demolizione della parete della cucina”.

E. Preso

atto delle difficoltà del ricorrente, che in un successivo scritto del 25

giugno 2013 lamentava ancora di non aver ottenuto spiegazioni in merito al

calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari, questa Camera gli ha trasmesso un

elenco di tutte le spese considerate dall’autorità di tassazione quali costi di

miglioria. Ha inoltre precisato che la cosiddetta prassi Dumont –

secondo cui tutti gli interventi intrapresi su un immobile da poco acquistato andavano

considerati di migliorie – non era più in vigore nel 2010 e non poteva in ogni

caso essere invocata, dal momento che la manutenzione dell’immobile in discussione

non era stata trascurata dal precedente proprietario.

F. In

risposta, con lettera del 16 settembre 2013, RI 1 ha prodotto a questa Camera una tabella con oggetto tutti i lavori di ristrutturazione intrapresi nell’appartamento

di __________. Per ogni opera viene indicato un importo, una percentuale di

spesa di miglioria e il corrispondente riferimento alla Circolare della Divisione

delle contribuzioni concernente le deduzioni sui proventi della sostanza

immobiliare privata (Circolare n. 7/2010). Il ricorrente conclude quindi che i

costi di costruzione e miglioria deducibili ammontano a complessivi fr.

40'601.45.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella

categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta

generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del

reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava

sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva

capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si

configura come imposta reale (Soldini/ Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Come

esposto in narrativa, nella minuziosa tabella trasmessa a questa Camera il 16

settembre 2013, il ricorrente considera deducibili dall’utile immobiliare,

quali costi di costruzione e miglioria, le seguenti spese:

__________ Sagl:

allestimento cantiere fr. 1'000.00

demolizione parete

cucina e

nuovo armadio a muro fr. 8'570.00

scanalature e nuovi

fori

per colonna riscaldamento fr. 245.00

demolizione vecchia

cucina fr. 841.50

tinteggio nuovo

appartamento fr. 2'930.00

Fornitura piastrelle (sala, cucina, bagno) fr. 1'579.45

Fornitura e posa lamelle V70 fr. 527.70

Nuovi impianti doccia e bidet fr. 750.00

Porte interne (dimensioni maggiori) fr. 520.00

Controsoffitto in cartongesso fr. 4'204.90

Apertura nuova finestra fr. 1'130.50

Posa piastrelle (sala, cucina, bagno) fr. 2'222.40

Impianto elettrico completo fr. 4'800.00

Nuova cucina fr. 5'280.00

Direzione lavori fr. 6'000.00

Tot. fr. 40'601.45

2.2

Nella

decisione impugnata, per contro, l’autorità di tassazione aveva ammesso in

deduzione costi di costruzione e miglioria per un totale di fr. 17'000.–, senza

fornire alcuna spiegazione in merito al calcolo intrapreso. Dalle note

manoscritte dell’incarto fiscale risulta nondimeno che le spese concesse in

deduzione sono le seguenti:

__________ Sagl fr. 7'333.00

Fornitura piastrelle fr. 936.00

Posa piastrelle fr. 1'316.00

Nuova cucina fr. 5'333.00

Direzione lavori fr. 2'000.00

Tot. fr. 16'918.00

Tutti gli

importi considerati rappresentano un terzo dell’ammontare indicato sulla fattura 1° novembre 2011 della __________

Sagl. L’Ufficio di tassazione ha invece ritenuto tipici costi di manutenzione,

negando quindi la deduzione dall’utile immobiliare, le ulteriori spese elencate

nella fattura: la fornitura e posa delle lamelle, l’impianto idraulico, la

fornitura e posa delle porte interne, il controsoffitto ribassato, le nuove finestre

e l’impianto elettrico.

3.

3.1.

Per

l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese

notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate

versate a un mediatore;

costi che hanno aumentato il valore del fondo

alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi

di miglioria e le tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione di

servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle

versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento

del precedente acquisto.

3.2

Per

quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la

loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo

alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di

fatto o di diritto.

peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un

incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente

all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata). Computabili sono in primo luogo tutti

i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni

d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso

più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono

tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione

ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 giurisprudenza e dottrina ivi citate).

3.3

Non

possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione

del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv.

2.

LT).

La legge

tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza

immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e

delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per

costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza

aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso

e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.

390).

distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre

è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di

salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo

il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore

dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In

altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte

carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria. Per ovviare a

queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare

in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione,

tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile

(Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011).

3.4

Tornando

al caso in esame, come visto, il ricorrente ha presentato una tabella dettagliata

di tutti i lavori intrapresi nell’appartamento di __________, indicando per ciascuna

opera un importo, una percentuale di spesa di miglioria e il corrispondente riferimento

alla Circolare della Divisione delle contribuzioni. Egli non ha tuttavia prodotto

alcun documento giustificativo, al di fuori della già citata fattura della __________

Sagl, di cui peraltro risulta essere l’unico socio e gerente. In particolare

non è dato sapere se la stessa sia stata nel frattempo onorata, su quali basi sono

stati suddivisi gli importi delle diverse opere elencate, né tanto meno è dato

conoscere il nome degli artigiani intervenuti sul cantiere. Fatta eccezione per

alcune fotografie, dagli atti dell’incarto fiscale non emergono nemmeno indizi

che possano corroborare alcune sue perentorie affermazioni: le maggiori dimensioni

delle nuove porte interne, l’aggiunta di una nuova cabina doccia e di un nuovo

bidet oppure ancora la creazione di un nuovo armadio a muro nell’atrio, solo

per citarne alcune. Con particolare riferimento alle lamelle e al nuovo

controsoffitto in cartongesso andrebbe infine verificata l’esistenza di

eventuali misure destinate al risparmio di energia, che per esplicita volontà

del legislatore sono sempre assimilati alle spese di manutenzione, anche se

contribuiscono ad incrementare il valore dell’immobile (decisione TF n.

2C_727/2012 e 2C_729/2012 del 18 dicembre 2012, in: StR 68/2013 p. 318).

In simili

circostanze, il ricorrente è manifestamente venuto meno al proprio onere

probatorio. Secondo un consolidato principio, infatti, l’autorità fiscale è

tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere

fiscale, mentre spetta al contribuente la prova di quei fatti che estinguono o

diminuiscono il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p.

493; decisione TF 2A.438/2006 del 14 dicembre 2006, in: RtiD I-2007 n. 13t,

consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; decisione TF 2A.209/2005 del 3

novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t, consid. 4.1). I costi di costruzione e

miglioria rivendicati in deduzione dall’utile immobiliare, per un totale di fr.

40'601.45, andrebbero conseguentemente ridimensionati in modo drastico.

4.

4.1.

Nel caso

in esame, tuttavia, non può passare inosservata la carente motivazione della

decisione impugnata, che ha di fatto obbligato il ricorrente a inoltrare un

ricorso lacunoso.

4.2

quest’ultimo riguardo si deve ricordare che adita dal contribuente con

reclamo, l’autorità di tassazione prende la sua decisione fondandosi sui

risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 prima frase LT; art. 135 cpv. 1 prima

frase LIFD) e la decisione deve essere motivata (art. 208 cpv. 2 LT e art. 135

cpv. 2 prima frase LIFD; Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 422). Per

giurisprudenza costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: pertanto,

di regola, la sua violazione comporta l’annullamento dell’atto impugnato, senza

che vada vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136

consid. 2a; 118 Ia 17 consid. 1a).

L’art. 29

Cost. fed. impone alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi

sulle allegazioni delle parti nei considerandi delle loro decisioni,

riferendosi agli argomenti da queste addotti. Una motivazione può comunque

essere ritenuta sufficiente quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i

motivi che l’hanno spinta a decidere in un senso piuttosto che nell’altro e

pone quindi l’interessato nelle condizioni di rendersi conto della portata del

giudizio e delle eventuali possibilità d’impugnazione presso un’istanza

superiore (DTF 114 Ia 242 consid. 2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi).

Per far ciò l’autorità giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su

tutti gli argomenti e le eccezioni sollevati, ma può limitarsi a prendere

posizione su quelli principali ed essenziali, atti a influire sulla decisione

di merito (DTF 111 Ia 1, cons. 3a; 107 Ia 248, cons.

3a; 105 Ib 248/9, cons. 2a; Imboden/ Rhinow,

Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basilea 1986, Vol. I, n. 85 B III a,

p. 535; Känzig/Behnisch, Direkte

Bundessteuer, 2ª ediz., Vol. III, Basilea 1992, p. 249).

La motivazione

deve dunque consistere nell’esposizione della fattispecie ed in una motivazione

giuridica, dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione:

solo in tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo ricorso

e l’autorità di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (Känzig/Behnisch, op. cit., p. 249;

inoltre sentenza CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003, in: RtiD I-2004 n.19t).

4.3

Certo, questa

Camera ha avuto modo di sanare tale vizio, fornendo al ricorrente le necessarie

indicazioni in merito al calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari e alla

distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria. È però la stessa

autorità di tassazione ad ammettere, nelle proprie osservazioni al gravame, che

la sua decisione è verosimilmente troppo punitiva nei confronti del

contribuente, non considerando adeguatamente i lavori di demolizione della

parete della cucina, compresi nell’importo di fr. 22'000.– fatturato da __________

Sagl.

Già per

questa ragione, si giustifica di annullare la decisione e di rinviare gli atti all’Ufficio

di tassazione, non fosse altro che per garantire un doppio grado di giudizio al

ricorrente. In questa sede ci si limita ad osservare che l’autorità di

tassazione dovrà emettere una nuova decisione motivata, dopo essersi confrontata

con la nuova tabella presentata dal contribuente. A quest’ultimo spetterà

invece l’onere di comprovare quanto dichiarato, tramite la produzione di debita

documentazione. In caso contrario, i costi di costruzione e miglioria

rivendicati in deduzione per un totale di fr. 40'601.45 non potranno che essere

radicalmente ridimensionati.

5.

Alla

luce di tutte le argomentazioni esposte, la decisione su reclamo del 25 aprile

2013.

deve pertanto essere annullata e gli atti rinviati all’Ufficio di

tassazione di Locarno, perché adotti una nuova decisione motivata.

Visto

l’esito del gravame, non si prelevano tassa di giustizia e spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. La

decisione su reclamo del 25 aprile 2013 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione di Locarno per una nuova decisione motivata.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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