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Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio quasi professionale di immobili, acquisto di una villa e sua rivendita pochi giorni dopo con un utile di un milione

3 ottobre 2014Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 28 agosto 2006, iscritto a registro fondiario l’11 dicembre

2006, i coniugi RI 1 e RI 2 acquistavano da __________ il mappale n. __________

di __________, al prezzo di fr. 3'900'000.–.

Il giorno

successivo, con atto pubblico del 12 dicembre 2006, iscritto a registro fondiario

il 19 dicembre 2006, i contribuenti rivendevano l’immobile ai coniugi __________

e __________, per il prezzo complessivo di fr. 5'000'000.–.

L’utile

immobiliare conseguito con quest’ultima operazione veniva commisurato in fr.

992'344.– ai fini del calcolo dell’imposta cantonale sugli utili immobiliari,

con decisione del 26 febbraio 2007 nel frattempo passata in giudicato.

B. Notificando

ai contribuenti la tassazione dell’imposta federale diretta (IFD) 2006, con

decisione del 28 dicembre 2012, l’Ufficio di tassazione di Locarno aggiungeva

ai redditi dichiarati l’importo di fr. 898'000.– (fr. 992'344.– meno oneri

sociali), corrispondente al reddito dell’attività lucrativa indipendente

conseguito con la vendita della villa di __________. Nella motivazione della

decisione, l’autorità spiegava di ritenere i contribuenti commercianti

professionali di immobili “in considerazione delle circostanze di vendita e

dell’impiego quasi esclusivamente di mezzi di terzi nell’operazione

immobiliare”.

C. I

contribuenti, rappresentati dallo studio fiduciario RA 1, impugnavano la

suddetta decisione, con reclamo del 24 gennaio 2013, contestando che si

trattasse di un reddito risultante da commercio professionale. Essi

sostenevano, in particolare, che loro intenzione iniziale era quella di trasferirsi

nella nuova villa di __________ e di vendere l’abitazione primaria di __________

ai coniugi __________, che si erano detti interessati all’oggetto. Questi

ultimi avevano però rinunciato all’acquisto e i contribuenti si sarebbero

ritrovati in difficoltà finanziarie, non potendo finanziarie altrimenti la

villa di __________. Da qui l’idea di vendere la villa agli stessi coniugi __________,

sempre interessati all’acquisto di una casa nel __________, che gli avevano addirittura

offerto un prezzo superiore.

D. Nel

corso di un’udienza tenutasi dinanzi all’autorità fiscale il 20 marzo 2013, il

rappresentante dei contribuenti ribadiva il carattere privato dell’operazione,

riservandosi “un termine fino al 15 aprile 2013 per produrre ulteriore

documentazione a sostegno di quanto già indicato nel reclamo”.

L’autorità

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 1° maggio 2013 così

motivata:

Scaduto

infruttuoso il termine sopra indicato, senza nessuna comunicazione da parte dei

reclamanti, l’ufficio di tassazione ritiene di confermare la decisione di prima

istanza, il reclamo contro la notifica di tassazione IFD 2006 intimata in data

28 dicembre 2012 viene respinto, il reddito conseguito con la vendita di fr.

898'000.– conseguito con la vendita del mappale __________ di __________ confermato.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2

contestano nuovamente l’assoggettamento dell’utile immobiliare all’imposta

federale diretta. I ricorrenti ribadiscono che la loro intenzione iniziale era

quella di andare a vivere nella villa di __________, giustificando il breve

possesso con l’emergenza finanziaria dovuta alla mancata vendita della proprietà

di __________. Sostengono infine di avere investito il guadagno realizzato

nell’azienda del marito, la __________ di __________.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di

un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una

libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.

Pronunciandosi

sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza

cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una

sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da

commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II

113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p.

385).

L’Alta

Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara

imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il

principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece,

secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD, solo gli utili in capitale “conseguiti nella

realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare

quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in

particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il

legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili

provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della

sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed

anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale,

anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria

impresa.

consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli

utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del

patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al

conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in

modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa

indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che oltrepassa

la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa

indipendente.

1.2.

Va poi

ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è

commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolga

un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato

immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di

realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480

consid. c; cfr. anche Schmidt, La

recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi

immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità –

Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione

ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, pag. 14; Soldini, Il commercio professionale di

immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella

prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In

particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il

modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni,

la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni e

l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di

conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di

persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in

ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008).

Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente –

permettere di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente

ai sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha

poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze

concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di

un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire

un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).

1.3.

Vero è

che questi sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente

in relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti

dalla prassi del Tribunale federale (Reich,

in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.

I/2a, 2ª ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD; Noël, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur

l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD; Oberson, Droit fiscal suisse, 3ª ediz.,

Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come

la delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio

professionale nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”,

meno intense che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato

sia diventata vieppiù problematica (Noël,

op. cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in

definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni

conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore

dell’attività lucrativa indipendente (Reich,

op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).

questione a sapere se una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale

di immobili, mera amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di

transazione immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi,

dall’insieme delle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio

non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella

che risulta al momento della vendita (cfr. decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri, p. 9). Così un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale

caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,

determinante, della vendita e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 pag.

358).

Considerandi

2.

2.1.

Come

esposto in narrativa, nel caso in esame, i ricorrenti hanno acquistato la villa

di __________ per il prezzo di fr. 3'900'000.–, con atto pubblico del 28 agosto

2006, iscritto a registro fondiario l’11 dicembre 2006. L’hanno poi rivenduta

ai coniugi __________ e __________ al prezzo di fr. 5'000'000.–, con rogito del

12.

dicembre 2006, iscritto a registro fondiario il 19 dicembre 2006.

L’autorità

di tassazione ha considerato l’operazione, nel suo insieme, quale commercio

professionale di immobili. Di parere avverso sono invece i ricorrenti, che sostengono

di essersi limitati ad amministrare il proprio patrimonio privato, sottolineando

in particolar modo di essere stati costretti a vendere la villa di __________

per far fronte a una mancanza di liquidità creatasi dopo la rinuncia dei

coniugi __________ all’acquisto della loro abitazione primaria di __________.

2.2

Un primo

elemento che certamente depone a favore della tesi del carattere commerciale

dell’operazione immobiliare in esame è rappresentato dalla breve durata della

proprietà. Fra i due atti pubblici di compravendita non sono infatti trascorsi

neppure quattro mesi (otto giorni se si considerano le date di iscrizione a

registro fondiario), cosa che non ha impedito ai ricorrenti di conseguire un

utile immobiliare (lordo) di ben fr. 1'100'000.–.

consolidata giurisprudenza in materia di commercio professionale d’immobili attribuisce notevole rilievo alla durata del possesso, ai fini della delimitazione dei casi di commercio professionale di immobili (cfr., per esempio, la sentenza n.

80.2008.145

del 21 luglio 2010). Essa è, di regola, indizio di professionalità, se non addirittura di un agire speculativo. La lunga durata è invece normalmente indizio di segno contrario, di oculata amministrazione patrimoniale (Stocker,

Die steuerliche Abgrenzung der selbständigen Erwerbstätigkeit von der privaten

Vermögensverwaltung, Basilea 1992, p. 125; Soldini,

Il commercio professionale d’immobili, in: RDAT I-1994, p. 398). Nel caso in

esame, la vistosa sproporzione fra la (brevissima) durata della proprietà e il

(rilevante) guadagno conseguito costituisce un indizio di notevole importanza

della professionalità dell’operazione nel suo insieme.

A nulla

valgono, per contrastare tale conclusione, gli accenni dei ricorrenti alla loro

iniziale intenzione di trasferirsi nella villa di __________ e alle difficoltà

finanziarie insorte dopo la rinuncia dei coniugi __________ all’acquisto della

loro abitazione primaria di __________. Anzitutto, si tratta di un’argomentazione difficile da verificare, trattandosi di un aspetto soggettivo. Inoltre, anche volendo ammettere

che l’acquisto della villa di __________ era inizialmente dettato dalla volontà

di andarci a vivere, è più difficile credere che, una volta insorte le citate

difficoltà finanziarie, abbiano cercato un nuovo acquirente solo per salvaguardare

la caparra già pagata e per non creare ulteriori difficoltà alla precedente

proprietaria, ove si pensi appena che gli stessi ricorrenti le hanno sottaciuto

il fatto di avere già in mano un’offerta di riacquisto dell’immobile per fr.

5'000'000.–, ben superiore al prezzo di fr. 3'900'000.– da lei richiesto.

2.3

proposito delle modalità di finanziamento, per stessa ammissione dei

ricorrenti, dopo la rinuncia dei coniugi __________ all’acquisto dell’immobile di

__________, essi non avrebbero avuto i mezzi per comperare la villa di __________

se non l’avessero rivenduta, cosa che si è poi verificata dopo soli otto giorni

di proprietà (se si considera l’iscrizione a registro fondiario) con ingente profitto.

È infatti indiscusso che il pagamento sia avvenuto con un versamento di

3'500'000 franchi ricavati dal perfezionamento del successivo contratto di

vendita.

Alla luce

di questo fatto, appare difficile sostenere che i ricorrenti si siano limitati

ad amministrare la propria sostanza privata. Le descritte circostanze impongono

piuttosto di ritenere plausibile la tesi dell’autorità fiscale, secondo cui i

ricorrenti non avrebbero voluto lasciarsi sfuggire una “ghiotta occasione”, accettando

l’offerta di riacquisto dei loro stessi finanziatori, senza interpellare la

precedente proprietaria. Anche l’ulteriore indizio del carattere professionale dell’operazione, rappresentato dal finanziamento con capitali di terzi, è dunque

adempiuto.

2.4

Visto

tutto quanto precede, non occorre esaminare gli ulteriori indizi di attività

lucrativa elaborati dalla giurisprudenza federale. L’operazione immobiliare,

nel suo insieme, travalica chiaramente i limiti della semplice amministrazione

della sostanza privata e sconfina in un’attività di carattere indipendente che

deve essere considerata commercio professionale d’immobili per l’imposta

federale diretta e come tale va imposta.

3.

ricorso è conseguentemente respinto.

Tassa di

giustizia e spese processuali sono poste a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 144 LIFD

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 4'000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un

totale di fr. 4'100.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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