80.2013.149

Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, abitazioni di vacanza, 100% del valore di mercato, contestazione dell'importo precedentemente accettato

28 aprile 2014Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1,

domiciliato a __________ (Canton __________), è limitatamente imponibile nel

Canton Ticino, in quanto proprietario di una casa di vacanza a __________ (mapp.

__________).

Nella

dichiarazione fiscale 2010, il contribuente attribuiva alla casa in questione

un valore locativo di fr. 31'200.–, pari a quanto accertato nei precedenti

periodi fiscali.

B. Notificandogli

la tassazione IC 2010, con decisione del 5 gennaio 2012, l’Ufficio di

tassazione di Locarno commisurava il reddito imponibile del contribuente in fr.

37'300.– e quello determinante per l’aliquota in fr. 263'600.–. Il valore

locativo dell’abitazione di __________, in particolare, era stabilito in fr. 44'400.–.

Nella motivazione allegata, l’autorità spiegava che “il valore locativo delle

abitazioni secondarie corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona”

e che “l’agevolazione fiscale prevista per le abitazioni primarie non può

essere ammessa”.

C. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 3 gennaio 2012,

nel quale contestava l’aumento del valore locativo, lamentando

fondamentalmente un’ingiustificata discriminazione delle residenze secondarie

rispetto a quelle primarie, che beneficiano invece di un’imposizione privilegiata

(valore locativo stabilito nella limitata misura del 60-70% del valore di

mercato delle pigioni).

L’autorità

fiscale respingeva il reclamo, con decisione del 16 maggio 2013, così motivata:

(…) Si

precisa pure che per quanto attiene le residenze secondarie si rileva che

l’Alta Corte Federale ha già sancito che la promozione dell’accesso alla proprietà

è un motivo ammissibile per trattare fiscalmente in modo diverso le residenze

principali da quelle secondarie, ne discende che l’imposizione moderata (pari

al 60-70% del valore di mercato) può essere limitata alla sola residenza

primaria (cfr. DTF 132 I 157 consid. 5).

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, rappresentato

dall’avv. RA 1, contesta il valore locativo calcolato dall’autorità fiscale

(fr. 44'400.–, pari a una pigione mensile di fr. 3'700.–), rilevando che a suo

avviso l’importo accertato nei periodi fiscali precedenti (fr. 31'200.–, pari a

una pigione mensile di fr. 2'600.–) già corrispondeva al valore di mercato

delle pigioni della zona.

Diritto

1. 1.1.

Secondo l’

art. 20 cpv. 1 lett. b LT, è imponibile quale reddito della

sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il

contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di

proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.

1.2.

La legge federale

sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i

cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù

del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1

LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di

accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di

mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non

quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I

65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha

stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF

124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore di mercato

rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).

1.3.

Per

quanto qui di interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo,

tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza

personale, è stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni

e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore

della stima ufficiale.

Dal 1°

gennaio 2009 è entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione

di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati

prevalentemente a scopo di vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio

di Stato nel quadro delle misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo

2009 ed è stata così motivata:

Nella misura in cui la residenza di vacanza

resta a disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato

in forma piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da

condurre all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di

residenze secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle

residenze di vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o

provvedimenti nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve

essere dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali

devono assumersi oneri di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in

termini di gettito fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata

tramite una modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a

carico di soggetti fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi,

presumibilmente, contribuenti facenti parte della classe media superiore.

Osserviamo inoltre che una parte importante di questi contribuenti (circa il

50%) sono residenti fuori cantone o all’estero.

(cfr. Messaggio

del Consiglio di Stato n. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo

2009 e obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).

Considerandi

2.

2.1.

Per

quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo

l’art. 2 del decreto esecutivo del 9 dicembre 2009 concernente l’imposizione

delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2010 (RL 10.2.2.1.4), esso corrisponde

al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella

medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie

corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in

mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola,

al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione

di stima (cpv. 2).

2.2

In una

sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD

II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già

applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della

Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.

In primo

luogo, il Canton Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori

locativi sono “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale

degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale

prevedesse espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di

stima in sé ma anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per

esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione

dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa

invece che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi

appena che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di

principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.

D’altra

parte, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura

in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine

per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le

condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una

procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione

dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere

probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova

dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione.

Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei

ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel

Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima

ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito,

dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità

ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di

pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è

attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di

espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è

suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di

diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o

di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento

del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se

contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad

indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.

A titolo

abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla

circostanza che il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito –

accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda

effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche

CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).

3.

3.1.

Venendo

all’esame della fattispecie, l’Ufficio di tassazione ha stabilito il valore locativo

dell’abitazione di vacanza del ricorrente, partendo da quello stabilito nella

tassazione dei periodi fiscali precedenti (fr. 31'200.–), che ha considerato

pari al 70% del valore di mercato. Ha quindi diviso tale importo per 70 ed ha

poi moltiplicato il risultato per 100. L’importo così determinato (arrotondato

a fr. 44'400.–) corrisponderebbe in tal modo al valore di mercato, senza la

riduzione riconosciuta ai proprietari di abitazioni primarie.

3.2

Come

esposto in narrativa, il ricorrente, rappresentato in questa sede dall’avv. RA

1, non pone più l’accento sul diverso trattamento fiscale riservato alle

abitazioni secondarie, alle quali il nuovo art. 20 cpv. 3 LT non riconosce

l’imposizione moderata concessa alle abitazioni primarie. Contesta però all’autorità

di tassazione di essersi limitata a riportare il valore di partenza ai 100/70,

senza intraprendere “un accertamento reale del valore di mercato” delle pigioni.

Egli sostiene in definitiva che il valore locativo di fr. 31'200.–, stabilito nella

tassazione dei precedenti periodi fiscali, meglio rappresenterebbe il valore

delle pigioni per immobili dello stesso genere nella medesima zona.

La circostanza

che tale importo non sia stato messo in discussione dal ricorrente in passato, quando

ancora rappresentava il 70% del valore di mercato delle pigioni, non impedisce

certamente di farlo nell’ambito della presente tassazione e di considerarlo

oggi quale intero valore di mercato, senza cioè la riduzione riconosciuta alle

abitazioni primarie. A tale proposito basti pensare che, secondo il Tribunale

federale, neppure il principio della buona fede vieta alle autorità fiscali di

giudicare diversamente, nell’ambito di un periodo fiscale ulteriore, una questione di diritto controversa che era stata anteriormente risolta in favore della

contribuente (RDAF 56/2000 p. 217 = StE 2000 A 21.14 n. 13 = ASA 69 p. 793; il principio secondo cui le tassazioni divenute definitive sono vincolanti

unicamente in relazione ai periodi che le riguardano è stato ribadito dal

Tribunale federale ancora nella sentenza n.2C_157/2010 e 2C_163/2010 del 12

dicembre 2010, consid. 11.8). Meno che mai sarà l’autorità a poter invocare la

propria buona fede nei confronti di un contribuente che in periodi fiscali

precedenti aveva accettato una certa valutazione del suo reddito.

Se,

dunque, ai contribuenti non potrebbe essere impedito di rimettere in discussione

il valore locativo in un periodo fiscale successivo, meno che mai gli si potrà

precludere la facoltà di contestare un nuovo (aumentato) reddito immobiliare,

calcolato a partire dal valore locativo accertato in un precedente periodo fiscale.

3.3

Ora,

dagli atti dell’incarto fiscale non è dato sapere come sia stato calcolato l’importo

di fr. 31'200.–. D’altra parte, l’autorità di tassazione non ha nemmeno presentato

osservazioni al presente gravame e non si è pertanto confrontata con il contestato

mancato “accertamento reale del valore di mercato delle pigioni della zona”.

In simili

circostanze e alla luce delle considerazioni che precedono, a questa Camera non

resta quindi che annullare la decisione impugnata e rinviare gli atti

all’Ufficio di tassazione, perché emetta una nuova decisione motivata. In

questa sede ci si limita ad osservare che l’importo di fr. 31'200.– può essere

validamente riportato ai 100/70 solo se è stato a sua volta determinato in modo

rispettoso della legge e dei principi costituzionali, senza quindi far capo

alla prassi disciplinata dall’art. 2 cpv. 2 del decreto esecutivo del 9

dicembre 2009, già ripetutamente considerata illegale dalla giurisprudenza

cantonale (cfr. punto 2).

4.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali. Al ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. La decisione su reclamo del 16 maggio 2013 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione di Locarno per una nuova decisione motivata.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 400.– per ripetibili.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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