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Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, reinvestimento nell’abitazione primaria, prova del trasferimento di domicilio nell’immobile sostitutivo

16 dicembre 2013Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico

iscritto a Registro fondiario il 12 agosto 2010, i coniugi RI 1 (in

comproprietà ½ ciascuno) vendevano la loro abitazione primaria sita sul mapp.

n. __________ RFD di __________, che avevano acquistato il 15 marzo 2001.

Successivamente, il 28

settembre 2010 acquistavano il mapp. n. __________ RFD di __________ (__________)

ed il 22 febbraio 2013 il mapp. n. __________ RFD di __________ (__________).

B. I coniugi RI 1,

insieme alla dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, chiedevano il

differimento dell’imposizione per l’acquisto dell’abitazione sostitutiva, cioè

del mapp. __________ di __________.

L’Ufficio di tassazione di

Bellinzona notificava la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con

decisione del 26 gennaio 2011, commisurando l’utile imponibile in fr. 869'300.–

e l’imposta corrispondente in fr. 121'702.–: Negava il differimento

dell’imposizione, poiché i contribuenti non risultavano aver trasferito il

domicilio nella casa acquistata nel 2010.

C. I contribuenti interponevano

reclamo contro la suddetta decisione, il 15 febbraio 2011, affermando che

l’immobile era in riattazione, che il termine dei lavori era previsto per marzo

2012 e che nel frattempo avevano preso in locazione un appartamento nelle

vicinanze.

Con scritto del 28

febbraio 2011, l’autorità fiscale assegnava un termine ai reclamanti al fine di

completare l’incarto con i documenti necessari a giustificare l’invocato

differimento. I contribuenti il 16 aprile 2012, per mezzo dello studio __________,

comunicavano che “stando al piano termini aggiornato, riteniamo come i signori,

potranno abitare la villa unicamente a partire da gennaio- febbraio 2013”. L’8 maggio 2012, i contribuenti precisavano tuttavia che “l’immobile situato sul mappale __________

RFD di __________ (__________) è ancora in fase di ristrutturazione” e che

pertanto “l’idea iniziale di utilizzarlo quale abitazione primaria è stata per

il momento abbandonata”. Nella stessa lettera, chiedevano nuovamente di

differire l’imposizione dell’utile per reinvestimento nell’acquisto del mapp.

n. __________ RFD di __________.

D. L’Ufficio di

Tassazione di Bellinzona, con decisione del 23 maggio 2011,

respingeva il reclamo, ribadendo che non erano adempiuti i presupposti per il

differimento. Per il mapp. n. __________, gli stessi reclamanti avevano

riconosciuto di aver abbandonato l’idea iniziale di farne la loro abitazione

primaria; per il mapp. n. __________, invece l’acquisto era avvenuto oltre due

anni e mezzo dopo la vendita della casa d’abitazione precedente.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente il

differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare conseguito con la vendita

del mapp. n. __________ di __________. Sostiene che il mapp. n. __________ è stato

effettivamente il domicilio della sua famiglia per un anno, dal 31 maggio 2012

al 6 maggio 2013.

F. Nelle sue

osservazioni del 9 agosto 2013, la Divisione delle contribuzioni propone di

respingere il ricorso. Dapprima sottolinea il comportamento contraddittorio del

ricorrente, che nella procedura di reclamo aveva asserito di aver abbandonato

l’idea di fare del mapp. __________ la propria abitazione familiare, mentre nel

ricorso sostiene il contrario. In ogni caso, l’autorità fiscale rileva che la

casa in cui pretende di aver abitato per un anno non aveva mai ottenuto

l’abitabilità.

Diritto

1. 1.1.

Giusta

l’art. 123 LT l’imposta sugli utili immobiliari ha per oggetto i guadagni realizzati

con il trasferimento di immobili o parte di essi, che appartengono alla

sostanza privata o aziendale del contribuente.

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.59)

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Come esposto in narrativa,

i coniugi RI 1 hanno acquistato due immobili nell’arco dei due anni, sei mesi e

10.

giorni dalla vendita della loro abitazione di __________ (mapp. __________).

Con il ricorso, il

contribuente chiede di poter beneficiare del differimento dell’imposizione, in

applicazione dell’art. 125 lett. g LT, avendo impiegato l'utile conseguito

dalla vendita della part. __________ di __________ per acquistare l’immobile sulla

part. __________ RFD di __________, a suo dire, adibita ad abitazione primaria.

Dal canto suo, però,

l’autorità di tassazione ritiene che ciò che impedisce di accogliere la

richiesta del contribuente sia costituito, da una parte, dal fatto che __________

RFD di __________ non avrebbe mai funto durevolmente ed esclusivamente da abitazione

primaria e, dall’altra, dall’atteggiamento contraddittorio del contribuente.

2.2

Per

l’art. 125 lett. g LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita

in caso di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che

ha servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a

condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni

all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva

adibita al medesimo scopo.

La citata disposizione

della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3 lett. a

LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il

reinvestimento deve essere effettuato.

Il legislatore ha

introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata

di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell’intento di evitare

casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire

il domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio

Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente,

spesso per l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile

acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che

l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere

alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 131).

La dottrina è concorde nel

considerare il motivo di differimento in esame come un’eccezione propria,

giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,

nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della

rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una

componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne

in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler,

Die Grundstückegewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo, Die Liegenschatfsgewinn- und die

Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo 1993, p. 168). Alcuni autori

ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso di fare un uso extra-fiscale

dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler,

op. cit., p. 139; Rumo, op. cit.,

p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà

dell’abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 132).

2.3

condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù

dell'art. 125 lett. g LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto

di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e

quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione

personale;

b) l’uso

personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella

acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei

seguenti casi eccezionali:

• l’esistenza

di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per

vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non

invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita

per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

• la

locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare

quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,

sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è

ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia

comunque ecceduto quella della locazione;

c) deve

trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni

secondarie e di vacanza;

d) limite

temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione

dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa

addirittura precedere la vendita;

e) il

reinvestimento deve avvenire in Svizzera.

(Soldini/Pedroli, op. cit., pp. 132-134 e

p. 137; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003,

p. 100).

3.

3.1.

In primo luogo, come ha

rilevato l’autorità fiscale nelle sue osservazioni, non può essere ignorato

l’atteggiamento contraddittorio dei contribuenti.

Infatti, se si considera

la lettera dell’8 maggio 2013, in cui essi annunciano di aver desistito dal

progetto di trasferirsi nella casa sul mapp. __________ e quindi di aver

ripiegato sulla villa che sorge sul fondo __________, sempre a __________, non

si può non rilevare l’incongruenza con quanto sostenuto nel ricorso in esame,

nel quale sostengono per contro di aver abitato per un anno nella casa sul mapp.

__________.

Solo dopo aver appreso, dalla

decisione su reclamo, che il reinvestimento nel mapp. n __________ di __________

non poteva essere ammesso, a causa del mancato rispetto del termine biennale previsto

dalla legge, il ricorrente è tornato ad invocare il differimento in relazione

all’acquisto del mapp. n. __________, che risulta tuttora in riattazione.

In simili

circostanze, le argomentazioni sollevate nel ricorso, che fanno riferimento ad

un “errore” in cui sarebbe incorsa l’autorità di tassazione e ad un “malinteso”

nella comunicazione fra le parti, potrebbero addirittura configurarsi come un venire contra factum proprium, inconciliabile con il principio costituzionale

della buona fede, che vincola non soltanto l’autorità ma anche l’amministrato (Knapp, Grundlagen des Verwaltungsrechts, Basilea 1992, Vol. I,

n. 499, p. 107; Moor, Droit

administratif, Vol. I, 2a ediz., Berna 1994, p. 433).

3.2

In ogni caso, i fatti,

così come emergono chiaramente dagli atti, confermano la legittimità della

decisione impugnata.

I contribuenti, prima

ancora di vendere l’immobile di __________, hanno trasferito il domicilio in

via __________ a __________, il 1° aprile 2010, in un appartamento preso in locazione, dove sono rimasti fino al 28 febbraio 2012. in seguito, si sono trasferiti temporaneamente all’Hotel __________, fino al 30 maggio 2012.

Nel marzo del 2013 la famiglia dell’insorgente ha poi trasferito il domicilio

nella casa da poco acquistata (mapp. __________ di __________). Rimarrebbe una

decina di mesi, prima di tale trasferimento, durante i quali il contribuente

avrebbe abitato nella casa in rinnovo. Anche volendo ignorare la lettera, con

la quale il ricorrente stesso, l’8 maggio 2013, diceva di avere “per il momento”

abbandonato l’idea di utilizzare la casa in questione quale abitazione

primaria, appare insostenibile che egli abbia fatto abitare la famiglia in una

casa nella quale erano in corso importanti lavori di ristrutturazione, tanto è

vero che era stata predisposta solo un’utenza elettrica da cantiere. Secondo

quanto affermato dalle Aziende Municipalizzate di ____________________ tale

allacciamento di cantiere risultava ancora attivo il 17 luglio 2013. Inoltre,

interpellato dall’autorità di tassazione, il 4 luglio 2013 il Dicastero

territorio e mobilità del Comune di __________, confermato che i lavori sul

fondo in discussione sono stati avviati il 5 luglio 2011, ha rilevato che gli stessi non erano ancora terminati e che, di conseguenza, l’abitabilità non

era stata concessa. Del resto, era stato lo stesso direttore dei lavori, nella

lettera del 16 aprile 2012 indirizzata all’Ufficio di tassazione, a confermare

che i lavori erano in corso e che la casa sarebbe stata abitabile “unicamente a

partire da gennaio-febbraio 2013”.

3.3

Le conclusioni

dell’autorità fiscale, che ha ritenuto che non fosse provato l’adempimento

delle condizioni per il differimento dell’imposizione, non possono che essere

condivise.

Anche volendo ignorare le

contraddizioni in cui è caduto il ricorrente, egli non ha portato alcuna prova di

aver abitato effettivamente nella casa in cui avrebbe trasferito il domicilio.

Non ha infatti prodotto alcun documento, che attesti un trasloco,

l’allacciamento telefonico o elettrico, il recapito di corrispondenza, ecc.

In ogni caso, anche ammettendo

che abbia abitato con la famiglia nella casa in questione, ciò sarebbe avvenuto

per meno di un anno, cosa che induce a dubitare che si sarebbe trattato di un “uso

personale durevole”.

4.

ricorso deve conseguentemente essere respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 2’000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un

totale di fr. 2’100.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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