80.2013.171

Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, reinvestimento nell’abitazione primaria, presupposti, lasso di tempo fra vendita e acquisto sostitutivo, oltre tre anni, prova degli sfo

26 novembre 2013Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 10 ottobre 2012, iscritto a Registro fondiario il 23 ottobre

2012, i coniugi RI 1 eRI 2 hanno venduto a __________ e __________ il mapp. n. __________

RFD del Comune di __________, al prezzo di fr. 805'000.–.

momento di inoltrare la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, i

venditori hanno chiesto il differimento dell’imposizione, per reinvestimento

nell’abitazione primaria. Affermavano infatti di aver acquistato, il 5 febbraio

2009, una casa a __________, che, dopo essere stata loro casa di vacanza, era diventata

abitazione primaria.

B. Notificando

ai contribuenti la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione

del 23 maggio 2013, l’RS 1 ha commisurato l’utile imponibile in fr. 415'000.– e

l’imposta in fr. 16'600.–. Nella motivazione, ha rilevato in particolare che il

lungo tempo intercorso fra l’acquisto della casa di __________ e la vendita di

quella di __________, pari a tre anni, otto mesi e 18 giorni, eccedeva i due

anni entro i quali deve avvenire il reinvestimento secondo la legge.

C. I

contribuenti hanno impugnato la suddetta decisione, con reclamo dell’11 giugno

2013, nel quale hanno sottolineato di avere effettivamente trasferito il

domicilio a __________ già nel 2010, quando hanno vuotato la casa di __________.

Nello stesso anno, avrebbero poi conferito ad un’agenzia immobiliare il mandato

di vendere la casa. In seguito all’insuccesso del mediatore, avevano dapprima

incaricato un altro mediatore e poi ridotto il prezzo.

D. Con

decisione del 26 giugno 2013, l’autorità fiscale ha accolto parzialmente il reclamo,

riducendo l’utile imponibile, ma ribadendo che non erano adempiuti i presupposti

per il differimento dell’imposizione. Sia che il bene sostitutivo fosse acquistato

prima di quello sostituito sia nel caso inverso, infatti, il termine legale era

di due anni. Nel caso dei reclamanti, essi avevano trasferito il domicilio a __________

solo il 1° marzo 2013. cioè oltre quattro mesi dopo l’acquisto della casa.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2

postulano nuovamente il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare

conseguito con la vendita della casa d’abitazione di __________. Argomentano di

non aver subito trasferito il domicilio nella casa di __________, volendo prima

verificare “come sarebbe stato l’impatto… nel periodo invernale”. Inoltre, la

vendita dell’abitazione di __________ ha richiesto oltre due anni ed ha coinvolto

tre diversi mediatori.

F. Il 28

ottobre 2013 la Camera di diritto tributario ha chiesto ai ricorrenti di documentare

l’asserita circostanza di aver trasferito “di fatto” il domicilio a __________

già nel 2010.

Il 5

novembre 2013, gli insorgenti hanno trasmesso alla Camera documentazione, in

particolar modo in merito al trasloco, al consumo di energia elettrica, al

trasferimento del collegamento telefonico.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Il 5 febbraio 2009, i ricorrenti hanno acquistato una casa a __________.

Il 23 ottobre 2012, hanno poi venduto la loro abitazione di __________.

Chiedono di poter beneficiare del differimento dell’imposizione, in applicaz ione dell’art. 125 lett. g LT, avendo venduto la casa usato

durevolmente ed esclusivamente quale abitazione e di aver reinvestito l’utile

nell’acquisto della casa di __________.

Nella

decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha tuttavia negato il

differimento dell’imposizione, argomentando che fra l’acquisto della nuova casa

e la vendita di quella precedente sono trascorsi più di due anni.

2.2

Per

l'art. 125 lett. g LT, l'imposizione dell'utile immobiliare è differita

in caso di alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che

ha servito durevolmente ed esclusivamente all'uso personale del contribuente, a

condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni

all'acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

La citata

disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l'art. 12 cpv. 3

lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali

il reinvestimento deve essere effettuato.

legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta

sugli utili immobiliari, nell'intento di evitare casi di rigore estremo,

quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l'abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio federale, nel Messaggio sull'armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l'elevata

imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo di

domicilio un'abitazione sostitutiva di ugual valore e che l'assenza di una tale

possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 131).

dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come una

eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse

necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell'inesistenza di una

componente dell'utile, bensì nelle modalità di impiego di quest'ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne

in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler,

Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer

des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto

che il legislatore abbia deciso di fare un uso extra-fiscale dell'imposta sugli

utili immobiliari (Mettler, op.

cit., p. 139; Rumo, op. cit., p.

170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell'abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 132).

2.3

Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett. g

LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e quello sostitutivo acquistato

devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;

b) l’uso

personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella

acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei

seguenti casi eccezionali:

• l’esistenza

di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per

vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non

invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

• la

locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare

quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,

sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia

comunque ecceduto quella della locazione;

c) deve

trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;

d) limite

temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura

precedere la vendita;

e) il

reinvestimento deve avvenire in Svizzera (Soldini/Pedroli, op. cit., pp. 132-134 e

p. 137; Soldini/Pedroli,

L’imposi-zione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 100).

3.

3.1.

problema sollevato dal ricorso concerne il tempo trascorso fra vendita e

acquisto sostitutivo.

3.2

disposizione cantonale che concerne il differimento dell’impo-sizione si rifà

all’art. 12 cpv. 3 lett. e della Legge federale sull’ar-monizzazione

delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID), secondo cui l’imposizione

è differita in caso di alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o

appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale

del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo

termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione

sostitutiva adibita al medesimo scopo.

Secondo

il Tribunale federale, la LAID lascia ai cantoni la possibilità di

concretizzare la nozione di “congruo termine” (cfr. RDAF 2005 II 554 consid. 5.2 = StE

2005.

A 23.1 n. 11,2A.445/2004; sentenza 2C_108/2011 del 29 agosto 2011

consid. 3), cosa che il legislatore ticinese ha fatto

richiedendo che, per giustificare il differimento dell’imposizione, l’acquisto

sostitutivo intervenga entro due anni dalla vendita della precedente

abitazione.

3.3

Se si

prendono in considerazione le date in cui sono avvenuti, rispettivamente,

l’acquisto della casa di __________ e la vendita di quella di __________, è indubbio

che il differimento non possa essere concesso.

diversi cantoni, d’altra parte, è ammessa una proroga del termine stabilito per

il reinvestimento, se il contribuente prova che il ritardo non gli è imputabile

(cfr. p. es. le sentenze del Tribunale federale: RDAF 2005 II 554 = StE 2005 A 23.1 n. 11, consid. 4.3; sentenza n.2C_215/2008 del 21 agosto 2008, consid. 3.2). Deve, in

ogni caso, sussistere un nesso causale adeguato fra la vendita e l’investimento

sostitutivo. Se, per esempio, viene prima acquistato l’oggetto sostitutivo e

quello da sostituire viene ceduto in locazione, perché secondo il contribuente

non è il momento adatto per vendere, il nesso causale viene interrotto, se il

contratto di locazione ha una durata di due anni o di più. La stessa cosa si

verifica se il superamento del termine è riconducibile all’inattività del

contribuente stesso. A quest’ultimo compete pertanto la prova degli sforzi

intrapresi in vista della vendita (cfr. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3a ediz., Zurigo 2013, n. 279 ad

§ 216, p. 1864 e giurisprudenza citata).

3.4

Nel

ricorso, i contribuenti sostengono che, sebbene abbiano trasferito il domicilio

a __________ solo il 1° marzo 2013, tuttavia già nel corso del 2010 avevano

fatto della casa acquistata nel 2009 la loro abitazione primaria. Inoltre,

argomentano di aver iniziato gli sforzi in vista della vendita della casa di __________

già nel 2010, anche se poi il contratto è stato concluso solo nel 2012.

Richiesti

di fornire la prova di quanto sostenuto, nel corso della procedura di ricorso,

hanno prodotto i documenti seguenti:

una dichiarazione del nipote __________, che

nell’aprile 2010 ha spostato tutto l’arredamento dalla casa di __________ a

quella di __________;

una dichiarazione della __________ SA, secondo

cui, quando, il 30 giugno 2010, le è stato conferito il mandato di vendita

della casa di __________, la stessa era priva di mobili;

varia corrispondenza ricevuta dai ricorrenti nel

corso del 2010 e indirizzata a __________;

fatture della Swisscom per la telefonia fissa

del 2009, 2010, 2011 e 2012;

lettera della Swisscom del 2 febbraio 2010, che

conferma la disdetta del collegamento di __________ per il 30 aprile 2010;

varie fatture per la fornitura di energia elettrica

alle case di __________ e di __________.

documentazione in questione conferma la tesi secondo cui i ricorrenti hanno effettivamente

lasciato la casa di __________ nel corso del 2010, per trasferirsi nella nuova

abitazione di __________. Al ricorso, del resto, i contribuenti avevano già allegato

delle fatture per inserzioni sui quotidiani, apparse nel corso del 2010, che

concernevano la vendita della casa di __________, oltre al contratto con la __________

SA. Il “prezzo di riferimento” della casa, indicato nel mandato di vendita in

questione, appare a sua volta compatibile con l’affermazione secondo cui il

prezzo sarebbe stato ripetutamente ridotto, fra il momento della messa in

vendita e quello della conclusione del contratto. Infatti, la __________ SA

aveva offerto l’immobile per fr. 1'050'000.–, ma la vendita è stata infine

perfezionata per fr. 805'000.–.

Certo, ci

si potrebbe chiedere se, pretendendo un prezzo troppo elevato, i contribuenti

non abbiano provocato il prolungamento della fase durante la quale l’immobile è

stato messo in vendita. Si può tuttavia ritenere che gli sforzi per vendere la

casa, che peraltro non risulta essere mai stata ceduta in locazione, siano

stati comprovati in modo sufficiente.

3.5

L’aspetto

più problematico, a questo punto, è quello del domicilio. Se, come sostenuto

nel ricorso e come anche risulta dalla documentazione prodotta, i contribuenti

avevano trasferito il centro dei loro interessi a __________ già nel 2010, non

si comprende perché mai abbiano annunciato all’autorità comunale l’arrivo nel

Comune solo il 1° marzo 2013.

questione non ha tuttavia rilievo, per la decisione qui in esame, che si fonda

sulla situazione accertata. Spetterà al Comune di __________ valutare se

esistano i presupposti per rivendicare l’assoggettamento fiscale già a partire

dal 2010.

3.6

Eccezionalmente,

si può pertanto ammettere che i presupposti per il differimento

dell’imposizione siano adempiuti, nonostante il fatto che, fra l’acquisto della

casa di __________ e la vendita di quella di __________, siano trascorsi più di

tre anni e otto mesi. Infatti, i contribuenti hanno provato di aver messo in

vendita l’abitazione precedente già poco dopo l’acquisto di quella sostitutiva

e di aver effettivamente trasferito in quest’ultima il loro domicilio.

Gli atti

devono tuttavia essere rinviati all’Ufficio di tassazione, per un nuovo calcolo

dell’imposta. Il reinvestimento risulta infatti inferiore rispetto al ricavo

della vendita.

4.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 26 giugno 2013 è annullata e gli atti

sono rinviati all’Ufficio di tassazione, perché adotti una nuova decisione,

tenuto conto del differimento dell’imposizione per reinvestimento

nell’abitazione primaria.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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